陳勁松還是“放手”了。
在為世聯(lián)行引入國資珠海大橫琴集團（下稱“大橫琴”）后，陳勁松正在把自己從世聯(lián)行的臺前C位隱入“幕后”。
9月18日晚，世聯(lián)行發(fā)布公告稱，董事會收到陳勁遞交的書面辭職報告，因個人原因申請辭去公司董事長職務(wù)。同日，世聯(lián)行選舉公司董事胡嘉為董事長，陳勁松擔任聯(lián)席董事長。胡嘉是大橫琴集團董事長、法人，大橫琴集團是世聯(lián)行現(xiàn)在的控股股東。
盡管辭任后陳勁松夫婦仍為公司董事，但世聯(lián)行的“大橫琴時代”已然到來。從最新的董事會構(gòu)成來看，董事會席位，大橫琴集團已進駐5人，新任財務(wù)總監(jiān)也由來自大橫琴的薛文接任�！瓣悇潘蓵r代”結(jié)束了。
公告發(fā)布后的幾個小時，陳勁松發(fā)了一條耐人尋味的朋友圈，“秋天來的時候，有人總想到冬天，有人滿懷著豐收�！�
作為首家登陸A股的房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商，世聯(lián)行在業(yè)內(nèi)被稱作中國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的老大哥，地產(chǎn)代理行業(yè)的“黃埔軍校，風頭一時無倆。在創(chuàng)始人陳勁松原本的規(guī)劃中，世聯(lián)行要對標世邦魏理仕，打造成為地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的世界級企業(yè)。
只不過，在經(jīng)歷連年業(yè)績下滑后，2020年的秋天世聯(lián)行航向的主動權(quán)已經(jīng)不在陳勁松手中。而此次世聯(lián)行的易主，或許標志著傳統(tǒng)地產(chǎn)代理時代落下帷幕。
業(yè)績連續(xù)三年下滑前三季度預虧損
成立于1993年的世聯(lián)行，是國內(nèi)最早從事房地產(chǎn)專業(yè)咨詢、交易代理、價格評估、投資策劃的專業(yè)化服務(wù)機構(gòu)之一；于2009年在深圳證券交易所掛牌上市，成為首家登陸A股的房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商。
目前，世聯(lián)行的業(yè)務(wù)分為房地產(chǎn)交易服務(wù)、交易后服務(wù)、資產(chǎn)管理服務(wù)和金融服務(wù)四大板塊。
世聯(lián)行官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年末，其代理服務(wù)項目數(shù)量超過3,200個，互聯(lián)網(wǎng)+業(yè)務(wù)鏈接經(jīng)紀門店超過5萬家，鏈接經(jīng)紀人20多萬；裝修業(yè)務(wù)裝修面積超過66萬平米。運營長租公寓項目163個、運營間數(shù)超過33,000間。物業(yè)管理業(yè)務(wù)實際在管的全委托項目98個，實際收費面積近486萬平方米。
作為新房代理業(yè)務(wù)的龍頭企業(yè)，世聯(lián)行曾有過不少高光時刻。
2013年，世聯(lián)行新房代理銷售額達到3175億元，這一成績超過了當年任何一家開發(fā)商的銷售業(yè)績，即便當年行業(yè)龍頭萬科銷售額也不過約1740億。
2014年，世聯(lián)行為了征戰(zhàn)房地產(chǎn)行業(yè)下半場，推出“祥云戰(zhàn)略”全面轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)向發(fā)展以客戶為中心的集成服務(wù)，發(fā)力金融、資產(chǎn)管理和電商戰(zhàn)略三大板塊。
踩著行業(yè)的風口，世聯(lián)行進入高速發(fā)展期。2014年-2017年，四年里營收規(guī)模從33.1億元增至82.1億元，歸母凈利潤從3.94億元增至10億元，創(chuàng)下歷史新高。
期間，房天下在2014年資約1.2億美元收購世聯(lián)行10%總股份，房天下董事長莫天全直言“終于傍上一棵大樹”。
彼時的陳勁松和世聯(lián)行春風得意。2017年業(yè)績會上，面對臺下一眾投資者，陳勁松提出，世聯(lián)行長租公寓要開到100萬間。
但是，世聯(lián)行業(yè)績持續(xù)增長趨勢在2018年戛然而止。
隨著房地產(chǎn)調(diào)控、金融去杠桿等政策不斷深入，房地產(chǎn)市場迅速轉(zhuǎn)冷。長租公寓等新業(yè)務(wù)規(guī)�？焖贁U張，造成的前期拓展成本和運營成本支出超出預期，世聯(lián)行2018年業(yè)績遭遇滑鐵盧，代理銷售33.9萬套，同比下降31.8%營收同比下降8.26%至75.34億，凈利潤大幅縮水58.59%至4.16億元。
2019年，世聯(lián)行業(yè)績進一步下滑，公司營收66.59億元，同比下滑11.61%；歸母凈利潤8260.57萬元，同比下滑80.13%，盈利水平直接一夜跌回11年前。
面對2019年再度大幅下滑的業(yè)績，世聯(lián)行如此解釋：公司交易服務(wù)受政策及市場波動影響，收入同比下降；金融服務(wù)板塊因防控風險，主動控制規(guī)模，導致收入下降影響利潤。讓公司感到欣慰的是，資產(chǎn)運營和資產(chǎn)管理板塊效率上升，營收保持增長。
屋漏偏逢連夜雨，進入2020年，疫情影響下業(yè)績本已顯頹勢的世聯(lián)行持續(xù)惡化。
上半年世聯(lián)行實現(xiàn)營業(yè)收入28.01億元，同比下降9.77%；歸屬于上市公司股東的凈利潤-0.75億元，同比下降218.82%�？鄯呛髢籼潛p1.06億元，同比降354%；本被給予厚望的新興業(yè)務(wù)如金融服務(wù)業(yè)務(wù)、裝修服務(wù)業(yè)務(wù)、公寓管理業(yè)務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)營收全線下滑。
9月18日最新發(fā)布的前三季度業(yè)績預告顯示，2020年前三季度，世聯(lián)行的歸母凈利潤虧損9000萬元至4500萬元，基本每股收益虧損0.04元/股至0.02元/股。
營收、利潤遭遇雙殺，關(guān)鍵時刻曾經(jīng)的盟友也抽身離去，2019年10月25日-2020年5月14日之間，原本“傍大樹”的盟友莫天全旗下華居天下共計減持世聯(lián)行份20429640股，套現(xiàn)離場。
世聯(lián)行“染紅”大橫琴入主
至暗時刻，陳勁松選擇引來國資大橫琴入股。
今年7月1日及7月19日，世聯(lián)行股東世聯(lián)中國、華居天下分別與大橫琴簽署了《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，將部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給大橫琴，并讓渡表決權(quán)。
協(xié)議完成后，世聯(lián)中國及其一致行動人持有世聯(lián)行621,538,349股股份，占比30.5%，大橫琴持股數(shù)量324,077,841股，占比15.9%。但由于世聯(lián)中國讓渡將世聯(lián)行2.85億股股份（占世聯(lián)行股份總數(shù)的14%）對應(yīng)的表決權(quán)委托給大橫琴，大橫琴成為世聯(lián)行單一擁有表決權(quán)比例最高的股東和公司控股股東。
這意味著，世聯(lián)行的實質(zhì)控制權(quán)已發(fā)生變更，掌權(quán)28年的創(chuàng)始人陳勁松正逐漸交出權(quán)力。
易主之后，世聯(lián)行董事會重組大換血。原公司董事王正宇、鐘清宇、鄭偉鶴、獨立董事傅曦林、楊毅辭任，新的董事由大橫琴集團提名集團高管胡嘉、田偉、鄧峰為世聯(lián)行董事，郭天武、馬志達為獨立董事。在不到一個月時間內(nèi)，大橫琴迅速獲得了世聯(lián)行董事會5個席位。
在世聯(lián)行的官網(wǎng)上，關(guān)于公司的最新介紹已更改為“世聯(lián)行，1993年成立于深圳，是境內(nèi)首家登陸A股的房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商（股票交易代碼：002285），為大橫琴集團首個上市平臺。”
資料顯示，大橫琴成立于2009年，由廣東省珠海市橫琴新區(qū)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會100%持股，是橫琴新區(qū)的“城市運營商+產(chǎn)業(yè)發(fā)展商”，擁有建設(shè)開發(fā)、招商引資、運營管理的城市發(fā)展全鏈條服務(wù)業(yè)務(wù)。
該公司承擔著橫琴新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)和產(chǎn)業(yè)開發(fā)等業(yè)務(wù)，截至2019年末，珠海大橫琴總資產(chǎn)約811.28億元，凈資產(chǎn)397.58億元，擁有大量商業(yè)寫字樓和產(chǎn)業(yè)園物業(yè)，未來可與世聯(lián)行資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)板塊重組整合。
掌舵之后，大橫琴已開始動作，向世聯(lián)行提供5億元人民幣的借款，用于支持世聯(lián)行發(fā)展物業(yè)管理、商業(yè)管理等資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，借款有效期限2年，可連續(xù)、循環(huán)使用；世聯(lián)行資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)總部未來也將搬遷至橫琴。
事實上，控股世聯(lián)行對大橫琴來說意義非凡。
2014年6月，大橫琴曾在港交所提交了上市申請書，但未能如愿。在國內(nèi)資本市場對房地產(chǎn)開發(fā)商及上下游產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)“關(guān)門”多年的背景下，獲取世聯(lián)行這一上市平臺，對大橫琴來說相當于曲線上市，不排除未來將大橫琴優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入，世聯(lián)行股權(quán)也有進一步變動的可能。
資本市場對此也快速響應(yīng)，世聯(lián)行股價一改多年頹勢，7月初至今股價漲幅已超過100%。
世聯(lián)行易主背后：渠道崛起代理近“黃昏”
陳勁松此次辭任，盡管多少出于無奈，但其在回復媒體采訪仍表示，這對世聯(lián)行是最好選擇和安排。
“找到自己在這個世界的位置，是快速變化世界中，建立自我認知，推動自我成長的基點。”
陳勁松在8月4日發(fā)表的一份致世聯(lián)行同事和投資者的信中坦言，要實現(xiàn)世聯(lián)行的業(yè)戰(zhàn)略設(shè)，世聯(lián)行本身的資源是遠不足夠的；這也解釋了世聯(lián)行引入大橫琴的原因。
作為頭部企業(yè)，世聯(lián)行易主是地產(chǎn)代理行業(yè)的標志性事件。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，傳統(tǒng)代理公司的弱勢，意味著房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入了全渠道時代。
當前，我國房產(chǎn)經(jīng)紀領(lǐng)域的參與者主要包括以鏈家、我愛我家為代表的傳統(tǒng)二手房經(jīng)紀商；以58同城、安居客為代表的互聯(lián)網(wǎng)垂直網(wǎng)站，以易居、世聯(lián)行為代表的新房代理，以及以貝殼、Q房網(wǎng)、房多多等新興商業(yè)平臺。
近幾年，房地產(chǎn)市場行情轉(zhuǎn)冷，渠道取代代理成為房企提振業(yè)績的重要手段，而以貝殼為首的互聯(lián)網(wǎng)平臺渠道和鏈家、我愛我家等傳統(tǒng)中介公司，對新房市場的持續(xù)滲透，直接切走了世聯(lián)行等代理公司的蛋糕。
以貝殼為例，2019年貝殼新房代理銷售GTV為7476億元，超過新房代理龍頭易居企業(yè)的5324億元，更遠遠超過世聯(lián)行的3569億元。
“存量經(jīng)紀公司占據(jù)線上線下的入口優(yōu)勢，具備成熟的門店渠道和銷售人員，成本分攤和產(chǎn)能利用效應(yīng)更為突出。同時，多元業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)下具備更強的墊傭和議價能力，區(qū)域市場理解、客戶服務(wù)粘性和一二手場景切換能力更為突出”華泰證券分析師陳慎指出，新房代理企業(yè)正面臨降維打擊。
而從行業(yè)前景來看，傳統(tǒng)地產(chǎn)代理的前景也不甚樂觀。
中信證券發(fā)的一份報告指出，2019年中國房地產(chǎn)渠道業(yè)務(wù)的總傭金規(guī)模為871億元，新房渠道滲透率為25%仍處于較低水平；未來受益于滲透率提升，雖然新房市場規(guī)模會有下降，但是遠期規(guī)模有望維持千億左右。而一手代理規(guī)模將進一步萎縮，遠期規(guī)模將下降至322億元。
而世聯(lián)行2019年11月發(fā)布的致投資者報告中則揭開了行業(yè)式微的傷疤，該報告指出，目前消費者房源獲取的主流方式已經(jīng)變?yōu)榫�上找房平臺；并且，在15萬億新房成交額中，渠道占了1/3，按3%-4%傭金計算，市場容量1500億元-2000億元。而在傳統(tǒng)代理市場，傭金0.7%-0.8%，市場容量僅400億元-500億元。
而另一方面，以恒大、富力等為代表的主流房企紛紛推行“全民經(jīng)紀人”，自建銷售體系和渠道，對傳統(tǒng)代理公司的依賴進一步降低，讓本就不大的代理市場進一步“縮水”。
兩相映襯之下，傳統(tǒng)代理行無疑是落寞的，今年上半年，世聯(lián)行的代理費率進一步下跌，跌至0.79%，直接的利害沖突也引發(fā)了陳勁松對渠道商的不滿。
“原先賣樓都有行業(yè)規(guī)矩，我們大概就是1%以下的代理費，現(xiàn)在啟動渠道，渠道費用6%，營銷費用上升了6倍，這個渠道營銷費用都是誰在分？這里面涉及的不是100萬、1000萬，而是上億的腐敗�！标悇潘稍谛袠I(yè)論壇上公開炮轟渠道亂像。
喧囂的爭論背后，行業(yè)的洗牌趨勢無可避免。
為了自救，不相信“渠道為王”的陳勁松曾想并購同策報團取暖，但最終未能如愿；后又與58同城、同策等共同建立新房連賣平臺PLMS平臺58愛房，深化一二手聯(lián)動服務(wù)，企圖在渠道業(yè)務(wù)分羹。
不過，陳勁松沒能來得及打贏“翻身仗”。
如今，左暉帶著貝殼赴美上市，弄潮資本市場市值破4000億，老對手易居迎來阿里重磅入局，老大哥陳勁松和世聯(lián)行卻踏上了“賣股”引入國企的道路，未來能否重整旗鼓、扭虧為盈還未可知。
時也，勢也，潮流洶洶，一不小心就跟丟了隊。
來源：地產(chǎn)壹線
