現(xiàn)在國家形勢多變，中美博弈、新冠疫情、國內大循環(huán)等等；從區(qū)域經濟格局看，繼粵港澳大灣區(qū)戰(zhàn)略推出后，緊接著是深圳建設中國特色社會主義先行示范區(qū)政策落地，還有就是深圳都市圈戰(zhàn)略，可謂緊鑼密鼓；從中國房地產業(yè)看，強調房住不炒、三穩(wěn)，嚴控流動性進入房地產，連LPR都連續(xù)五個月保持穩(wěn)定；深圳則出了史上最嚴的715深八條新政，還有其他一些配套政策，總之就是要千方百計保持房地產的穩(wěn)定運行。
這些都是新形勢的表現(xiàn)，但是，對于深圳房地產來講，萬變不離其宗，還要看供需關系，這個解決不了，什么背景、什么嚴控都無濟于事。當然，面對形勢變化，深圳房地產業(yè)還是要有所應對。下面我就下一步深圳房地產業(yè)可能的動向提出八點研判，供大家參考。
01、在可見的未來，深圳住房將繼續(xù)保持供需失衡的狀態(tài)
我這個判斷談不上什么消極，就是一個客觀描述。深圳住房的供需失衡是老問題了，住宅用地僅占建設用地的20%左右，這無
論如何都是一個嚴重問題，比不了北上廣的35%—40%，更比不了歐美的50%+。盼了很久的擴容，不就是想增加一點土地，強化一下供應，連這個小小的要求都實現(xiàn)不了，遑論什么供需平衡。出來一個都市圈概念說，深圳可以在都市圈框架內協(xié)調土地利用。有這么好的事？你協(xié)調一下莞惠去，看人家愿不愿意。昨天東莞爆了，臨深9個鎮(zhèn)都喊著要“融入”深圳，可是，你那土地使用權讓深圳“融”嗎？恐怕沒那么容易吧，還是消停消停，稍安勿躁。
既然供需失衡一時半會兒解決不了，那深圳樓市就隨時有中小型的市場波動和價格上揚現(xiàn)象，那個715新政估計很快就會出現(xiàn)邊際效應遞減的情況，8月一二手房市場的數(shù)據(jù)并沒有出現(xiàn)想象中的爆冷，反而還保持著適度的溫熱，就是明證。
房產作為民眾投資的首選，其定位恐怕暫時仍然不可替代，直到8月，樓市中間的投資者占比仍然在30%以上。當然，形勢的確在變化，深圳樓市內部的分化現(xiàn)象也很明顯，有遭搶購的，也有賣不動的。這意味著，投資房產的區(qū)域和時點選擇越來越重要了，這需要給大家提個醒。
02、城市更新的政策條件將趨向寬松以有效增加住宅用地供應
深圳不擴容，就沒有更多的新地，要蓋更多的房子怎么辦？只有盯上城市更新。
深圳的舊村、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、舊工業(yè)區(qū)有幾百平方公里，無論是拆遷，還是整改，總之，這是一個巨大的土地空間，是可以挖掘潛力的，但長期以來由于種種原因，城市更新的效率很低。未來深挖更新土地效益，急需在政策上做出重大突破，近期的雙95政策就是很好的范例。
近期深圳房地產市場上的一個突出關注點是寫字樓嚴重過剩問題，平均空置率已經到了大約30%的高度，恐怕當年批出更新土地用于商業(yè)綜合體開發(fā)的政府部門和開發(fā)商沒有想到吧�，F(xiàn)在銷售或出租寫字樓成了一件極其艱苦的事，早知如此，何必當初。顯然，眼下工商用地供應已經明確收緊了。
一邊是工商物業(yè)過剩，另一邊是住宅嚴重短缺，這是什么邏輯？GDP邏輯，財政收益邏輯。你想想看，如此缺地的城市，一有地就蓋住宅，政府只能收一次賣地的錢，再收一次買樓的稅，后來就什么也收不到了，這個買賣感覺不好啊。哪些物業(yè)可以長期有收益呢？當然是工商類物業(yè)。這就是政府更關注工商類物業(yè)開發(fā)而忽視住宅物業(yè)的根本原因。
當然，上面提出的“房住不炒”，針對的也是這些年被惡炒的住宅，所以住宅被“標簽化”了，可以堂而皇之地被欺負。可是，你深圳和其他城市不一樣啊，人家北上廣常住人口90%都有紅本私宅了，深圳剛剛到30%，你和人家比個啥？整天盯著需求，限來限去，能解決居住問題嗎？不可能嘛。
現(xiàn)在，政府總算明白了。還是要加大供應，這是關鍵。怎么辦？未來加快從更新中釋放住宅用地就好，這一點是可以明確預見的，特別是政府承諾的保障房，量很大，沒有土地，就成了空話，政府擔當不起的。
03、深化二手存量房產業(yè)鏈以應對成熟型樓市的來臨
深圳以70%的交易量成為國內二手存量房占總成交比例最高的國內城市，但在市場交易、產業(yè)鏈延伸、產能運作、利稅增長等方面仍不成熟。917關于二手房監(jiān)管的文件表明，政府將加大力度催熟二手房市場，讓龐大的二手存量房成為城市經濟新的增長點和利稅新淵源。
存量房對于深圳的現(xiàn)實經濟意義在于，即便那些龐大數(shù)量的非紅本房，只要這些房源客觀存在，就可以按照存量房的實際情況，實施恰當?shù)漠a業(yè)鏈延伸，同時產生相應的利潤和稅費貢獻，這是城市經營的重要內容。如果考慮到未來房地產稅的開征，存量房的意義就更大了，還是要未雨綢繆。
04、借鑒新加坡模式推進二次房改有效強化保障房供給
2018年，深圳推出二次房改方案，強調學習新加坡模式，設定了60%的住房為保障性質。這個政策大方向是正確的，但實施具有相當大的困難，關鍵仍然是土地約束，目前每年都難以全面完成目標。
顯然，解決深圳的住房保障，仍然需要土地政策和機會的配合。剛剛聽到消息，香港準備租借珠海的海島，在未來30年內填海70平方公里，建設大量公共住房�？磥砩罡鄱济媾R著嚴峻的保障性住房供應的問題。國家發(fā)改委已經批了，深圳地鐵14號線延伸到惠陽，將來還會向大亞灣、東莞臨深各鎮(zhèn)延伸，很大程度上就是要解決深圳土地緊缺問題，引導深圳人外溢到莞惠居住。但這些舉措仍然不能替代深圳自己開發(fā)住房特別是保障房的責任，政府還是要通盤考慮，拿出萬全之策，以有效落實二次房改有關保障房建設和分配的承諾。
05、以高端產業(yè)為核心、地產為基礎的產業(yè)地產將大行其道
深圳多年來土地匱乏倒逼出產業(yè)升級和土地財政替代模式，這實在是一件大好事。目前在一二線城市中，深圳是土地財政占比最低的城市，大約每年的土地收益占一般預算收入的10%多一點，更多的一般財政預算收入來源于產業(yè)升級后的稅收。
現(xiàn)在的開發(fā)商都明白，眼下想要拿地太難了，特別是定向出讓，你沒有足以證明符合政府產業(yè)政策的高端產業(yè)做引領，根本不要幻想拿到土地。那種輕松拿地蓋房賣房拿錢走人的時代一去不復返了。
當然，一個好的地產商也很有底氣，那些很牛的產業(yè)商畢竟不懂房地產，他們也要依賴地產商做好基礎，做好平臺，做好產業(yè)空間。很多升級版的產業(yè)以地產為依托，建設科技研發(fā)及智慧型產業(yè)平臺，這就為深圳的產業(yè)地產發(fā)展模式及前景提供了成功的經驗。
06、從深汕合作區(qū)模式看到擴權式擴容帶來的土地權益機會
如果說，深圳從周邊莞惠土地上直接擴容沒那么容易，可以仔細看一下深汕特別合作區(qū)開發(fā)模式，深汕合作區(qū)看上去是一次擴權，土地權屬還是汕尾的，只是把運營管理權交給深圳，這就是所謂的“擴權”。但是，我認為，深汕實質上是以特定的擴權實現(xiàn)了擴容，現(xiàn)在深圳把深汕區(qū)作為深圳的第11區(qū)看待，從戶籍到電話號碼，到郵政編碼，到GDP統(tǒng)計，到財稅收入，統(tǒng)統(tǒng)計入深圳總盤子，這種形式的擴權和擴容又有多大區(qū)別？
深汕區(qū)的實踐表明，這可能是未來深圳解決土地困局的可行、可操作的現(xiàn)實舉措，也許比直接要求擴容更具策略性和現(xiàn)實性。現(xiàn)在，在深圳都市圈框架內，深河特別合作區(qū)在醞釀，東莞、惠州臨深片區(qū)也都在制定“融入”深圳的方案，希望能突破深圳擴容問題上的僵局。當然，關鍵的問題是：能否真正賦予深圳直接調配利用周邊特定土地的決策權。
07、以策略之心用足用好深圳都市圈戰(zhàn)略
我們知道，這兩年來，已經有粵港澳大灣區(qū)及先行示范區(qū)的雙區(qū)戰(zhàn)略隆重推出，這些戰(zhàn)略對深圳都非常重要，但就土地開發(fā)利用的視角看，近期推出的深圳都市圈戰(zhàn)略對于深圳現(xiàn)實地解決“融地”問題顯得更加現(xiàn)實。
都市圈框架可能是深圳獲得周邊土地調配決策權的基礎鋪墊。畢竟是“深圳都市圈”，深圳作為都市圈的核心城市，對其他圈內城市的經濟輻射和引領作用大家還是有目共睹的，是充分認可的。既然這樣，那深圳要求和圈內城市分享一定的土地調配權就是一種公平交易行為。
從另外的視角看，深圳多年發(fā)展中形成了東西部不平衡發(fā)展的格局，東弱西強。而都市圈的空間中心恰恰在深圳東部，這將大大有助于平衡東西部的發(fā)展。
08、由大灣區(qū)及城市群視角繼續(xù)向西突破，縱深挖掘西岸地帶
上半年廣州南沙核心片區(qū)突然受到深圳客的熱烈追捧，這表明，深圳傳統(tǒng)的“臨深”片區(qū)概念正在被顛覆。深中通道即將于2023年建成，提前通車，這是深刻改變深圳與珠江口西岸地區(qū)關系的重磅舉措，從此中山化身臨深城市，深圳人的居住選擇多了一個新方向新目標。
建議大家從現(xiàn)在開始，認真關注西岸地帶，這可能是又一輪房地產投資發(fā)展的重大補缺機會，包括西岸的佛山、中山、珠海等城市。珠海不僅有未來的深珠通道可以通達，還有一個澳門因素，現(xiàn)在關于橫琴島整體交付澳門管理的傳言很引人注目，此舉若坐實，則對珠海乃至珠江口西岸都市圈都具有重大意義，可以密切觀察，尋求其中的投資發(fā)展機遇。
文/宋丁 中國（深圳）綜合開發(fā)研究院旅游與地產研究中心主任
來源：綜合開發(fā)研究院
