現(xiàn)在國家形勢多變，中美博弈、新冠疫情、國內(nèi)大循環(huán)等等；從區(qū)域經(jīng)濟格局看，繼粵港澳大灣區(qū)戰(zhàn)略推出后，緊接著是深圳建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)政策落地，還有就是深圳都市圈戰(zhàn)略，可謂緊鑼密鼓；從中國房地產(chǎn)業(yè)看，強調(diào)房住不炒、三穩(wěn)，嚴控流動性進入房地產(chǎn)，連LPR都連續(xù)五個月保持穩(wěn)定；深圳則出了史上最嚴的715深八條新政，還有其他一些配套政策，總之就是要千方百計保持房地產(chǎn)的穩(wěn)定運行。
這些都是新形勢的表現(xiàn)，但是，對于深圳房地產(chǎn)來講，萬變不離其宗，還要看供需關(guān)系，這個解決不了，什么背景、什么嚴控都無濟于事。當(dāng)然，面對形勢變化，深圳房地產(chǎn)業(yè)還是要有所應(yīng)對。下面我就下一步深圳房地產(chǎn)業(yè)可能的動向提出八點研判，供大家參考。
01、在可見的未來，深圳住房將繼續(xù)保持供需失衡的狀態(tài)
我這個判斷談不上什么消極，就是一個客觀描述。深圳住房的供需失衡是老問題了，住宅用地僅占建設(shè)用地的20%左右，這無
論如何都是一個嚴重問題，比不了北上廣的35%—40%，更比不了歐美的50%+。盼了很久的擴容，不就是想增加一點土地，強化一下供應(yīng)，連這個小小的要求都實現(xiàn)不了，遑論什么供需平衡。出來一個都市圈概念說，深圳可以在都市圈框架內(nèi)協(xié)調(diào)土地利用。有這么好的事？你協(xié)調(diào)一下莞惠去，看人家愿不愿意。昨天東莞爆了，臨深9個鎮(zhèn)都喊著要“融入”深圳，可是，你那土地使用權(quán)讓深圳“融”嗎？恐怕沒那么容易吧，還是消停消停，稍安勿躁。
既然供需失衡一時半會兒解決不了，那深圳樓市就隨時有中小型的市場波動和價格上揚現(xiàn)象，那個715新政估計很快就會出現(xiàn)邊際效應(yīng)遞減的情況，8月一二手房市場的數(shù)據(jù)并沒有出現(xiàn)想象中的爆冷，反而還保持著適度的溫?zé)�，就是明證。
房產(chǎn)作為民眾投資的首選，其定位恐怕暫時仍然不可替代，直到8月，樓市中間的投資者占比仍然在30%以上。當(dāng)然，形勢的確在變化，深圳樓市內(nèi)部的分化現(xiàn)象也很明顯，有遭搶購的，也有賣不動的。這意味著，投資房產(chǎn)的區(qū)域和時點選擇越來越重要了，這需要給大家提個醒。
02、城市更新的政策條件將趨向?qū)捤梢杂行г黾幼≌玫毓⿷?yīng)
深圳不擴容，就沒有更多的新地，要蓋更多的房子怎么辦？只有盯上城市更新。
深圳的舊村、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、舊工業(yè)區(qū)有幾百平方公里，無論是拆遷，還是整改，總之，這是一個巨大的土地空間，是可以挖掘潛力的，但長期以來由于種種原因，城市更新的效率很低。未來深挖更新土地效益，急需在政策上做出重大突破，近期的雙95政策就是很好的范例。
近期深圳房地產(chǎn)市場上的一個突出關(guān)注點是寫字樓嚴重過剩問題，平均空置率已經(jīng)到了大約30%的高度，恐怕當(dāng)年批出更新土地用于商業(yè)綜合體開發(fā)的政府部門和開發(fā)商沒有想到吧�，F(xiàn)在銷售或出租寫字樓成了一件極其艱苦的事，早知如此，何必當(dāng)初。顯然，眼下工商用地供應(yīng)已經(jīng)明確收緊了。
一邊是工商物業(yè)過剩，另一邊是住宅嚴重短缺，這是什么邏輯？GDP邏輯，財政收益邏輯。你想想看，如此缺地的城市，一有地就蓋住宅，政府只能收一次賣地的錢，再收一次買樓的稅，后來就什么也收不到了，這個買賣感覺不好啊。哪些物業(yè)可以長期有收益呢？當(dāng)然是工商類物業(yè)。這就是政府更關(guān)注工商類物業(yè)開發(fā)而忽視住宅物業(yè)的根本原因。
當(dāng)然，上面提出的“房住不炒”，針對的也是這些年被惡炒的住宅，所以住宅被“標簽化”了，可以堂而皇之地被欺負�？墒�，你深圳和其他城市不一樣啊，人家北上廣常住人口90%都有紅本私宅了，深圳剛剛到30%，你和人家比個啥？整天盯著需求，限來限去，能解決居住問題嗎？不可能嘛。
現(xiàn)在，政府總算明白了。還是要加大供應(yīng)，這是關(guān)鍵。怎么辦？未來加快從更新中釋放住宅用地就好，這一點是可以明確預(yù)見的，特別是政府承諾的保障房，量很大，沒有土地，就成了空話，政府擔(dān)當(dāng)不起的。
03、深化二手存量房產(chǎn)業(yè)鏈以應(yīng)對成熟型樓市的來臨
深圳以70%的交易量成為國內(nèi)二手存量房占總成交比例最高的國內(nèi)城市，但在市場交易、產(chǎn)業(yè)鏈延伸、產(chǎn)能運作、利稅增長等方面仍不成熟。917關(guān)于二手房監(jiān)管的文件表明，政府將加大力度催熟二手房市場，讓龐大的二手存量房成為城市經(jīng)濟新的增長點和利稅新淵源。
存量房對于深圳的現(xiàn)實經(jīng)濟意義在于，即便那些龐大數(shù)量的非紅本房，只要這些房源客觀存在，就可以按照存量房的實際情況，實施恰當(dāng)?shù)漠a(chǎn)業(yè)鏈延伸，同時產(chǎn)生相應(yīng)的利潤和稅費貢獻，這是城市經(jīng)營的重要內(nèi)容。如果考慮到未來房地產(chǎn)稅的開征，存量房的意義就更大了，還是要未雨綢繆。
04、借鑒新加坡模式推進二次房改有效強化保障房供給
2018年，深圳推出二次房改方案，強調(diào)學(xué)習(xí)新加坡模式，設(shè)定了60%的住房為保障性質(zhì)。這個政策大方向是正確的，但實施具有相當(dāng)大的困難，關(guān)鍵仍然是土地約束，目前每年都難以全面完成目標。
顯然，解決深圳的住房保障，仍然需要土地政策和機會的配合。剛剛聽到消息，香港準備租借珠海的海島，在未來30年內(nèi)填海70平方公里，建設(shè)大量公共住房。看來深港都面臨著嚴峻的保障性住房供應(yīng)的問題。國家發(fā)改委已經(jīng)批了，深圳地鐵14號線延伸到惠陽，將來還會向大亞灣、東莞臨深各鎮(zhèn)延伸，很大程度上就是要解決深圳土地緊缺問題，引導(dǎo)深圳人外溢到莞惠居住。但這些舉措仍然不能替代深圳自己開發(fā)住房特別是保障房的責(zé)任，政府還是要通盤考慮，拿出萬全之策，以有效落實二次房改有關(guān)保障房建設(shè)和分配的承諾。
05、以高端產(chǎn)業(yè)為核心、地產(chǎn)為基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將大行其道
深圳多年來土地匱乏倒逼出產(chǎn)業(yè)升級和土地財政替代模式，這實在是一件大好事。目前在一二線城市中，深圳是土地財政占比最低的城市，大約每年的土地收益占一般預(yù)算收入的10%多一點，更多的一般財政預(yù)算收入來源于產(chǎn)業(yè)升級后的稅收。
現(xiàn)在的開發(fā)商都明白，眼下想要拿地太難了，特別是定向出讓，你沒有足以證明符合政府產(chǎn)業(yè)政策的高端產(chǎn)業(yè)做引領(lǐng)，根本不要幻想拿到土地。那種輕松拿地蓋房賣房拿錢走人的時代一去不復(fù)返了。
當(dāng)然，一個好的地產(chǎn)商也很有底氣，那些很牛的產(chǎn)業(yè)商畢竟不懂房地產(chǎn)，他們也要依賴地產(chǎn)商做好基礎(chǔ)，做好平臺，做好產(chǎn)業(yè)空間。很多升級版的產(chǎn)業(yè)以地產(chǎn)為依托，建設(shè)科技研發(fā)及智慧型產(chǎn)業(yè)平臺，這就為深圳的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式及前景提供了成功的經(jīng)驗。
06、從深汕合作區(qū)模式看到擴權(quán)式擴容帶來的土地權(quán)益機會
如果說，深圳從周邊莞惠土地上直接擴容沒那么容易，可以仔細看一下深汕特別合作區(qū)開發(fā)模式，深汕合作區(qū)看上去是一次擴權(quán)，土地權(quán)屬還是汕尾的，只是把運營管理權(quán)交給深圳，這就是所謂的“擴權(quán)”。但是，我認為，深汕實質(zhì)上是以特定的擴權(quán)實現(xiàn)了擴容，現(xiàn)在深圳把深汕區(qū)作為深圳的第11區(qū)看待，從戶籍到電話號碼，到郵政編碼，到GDP統(tǒng)計，到財稅收入，統(tǒng)統(tǒng)計入深圳總盤子，這種形式的擴權(quán)和擴容又有多大區(qū)別？
深汕區(qū)的實踐表明，這可能是未來深圳解決土地困局的可行、可操作的現(xiàn)實舉措，也許比直接要求擴容更具策略性和現(xiàn)實性。現(xiàn)在，在深圳都市圈框架內(nèi)，深河特別合作區(qū)在醞釀，東莞、惠州臨深片區(qū)也都在制定“融入”深圳的方案，希望能突破深圳擴容問題上的僵局。當(dāng)然，關(guān)鍵的問題是：能否真正賦予深圳直接調(diào)配利用周邊特定土地的決策權(quán)。
07、以策略之心用足用好深圳都市圈戰(zhàn)略
我們知道，這兩年來，已經(jīng)有粵港澳大灣區(qū)及先行示范區(qū)的雙區(qū)戰(zhàn)略隆重推出，這些戰(zhàn)略對深圳都非常重要，但就土地開發(fā)利用的視角看，近期推出的深圳都市圈戰(zhàn)略對于深圳現(xiàn)實地解決“融地”問題顯得更加現(xiàn)實。
都市圈框架可能是深圳獲得周邊土地調(diào)配決策權(quán)的基礎(chǔ)鋪墊。畢竟是“深圳都市圈”，深圳作為都市圈的核心城市，對其他圈內(nèi)城市的經(jīng)濟輻射和引領(lǐng)作用大家還是有目共睹的，是充分認可的。既然這樣，那深圳要求和圈內(nèi)城市分享一定的土地調(diào)配權(quán)就是一種公平交易行為。
從另外的視角看，深圳多年發(fā)展中形成了東西部不平衡發(fā)展的格局，東弱西強。而都市圈的空間中心恰恰在深圳東部，這將大大有助于平衡東西部的發(fā)展。
08、由大灣區(qū)及城市群視角繼續(xù)向西突破，縱深挖掘西岸地帶
上半年廣州南沙核心片區(qū)突然受到深圳客的熱烈追捧，這表明，深圳傳統(tǒng)的“臨深”片區(qū)概念正在被顛覆。深中通道即將于2023年建成，提前通車，這是深刻改變深圳與珠江口西岸地區(qū)關(guān)系的重磅舉措，從此中山化身臨深城市，深圳人的居住選擇多了一個新方向新目標。
建議大家從現(xiàn)在開始，認真關(guān)注西岸地帶，這可能是又一輪房地產(chǎn)投資發(fā)展的重大補缺機會，包括西岸的佛山、中山、珠海等城市。珠海不僅有未來的深珠通道可以通達，還有一個澳門因素，現(xiàn)在關(guān)于橫琴島整體交付澳門管理的傳言很引人注目，此舉若坐實，則對珠海乃至珠江口西岸都市圈都具有重大意義，可以密切觀察，尋求其中的投資發(fā)展機遇。
文/宋丁 中國（深圳）綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任
來源：綜合開發(fā)研究院
