租金大降30%~40%！北京寫字樓空置率創(chuàng)10年新高，租金也創(chuàng)5年新低，未來市場(chǎng)如何分化？
作為全國具有指標(biāo)意義的市場(chǎng)，北京寫字樓市場(chǎng)走勢(shì)備受各方關(guān)注。券商中國記者日前多方了解到，受新冠肺炎疫情影響，二季度，中小企業(yè)退租或縮減面積現(xiàn)象明顯，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)空置率創(chuàng)10年新高，平均租金則為5年低點(diǎn)，部分乙級(jí)寫字樓的租金甚至較去年大降30%~40%。
從三季度來看，租金跌幅有所縮窄，市場(chǎng)已經(jīng)趨穩(wěn)復(fù)蘇。多位業(yè)內(nèi)人士對(duì)北京寫字樓市場(chǎng)未來走勢(shì)持樂觀預(yù)期。
空置率創(chuàng)10年新高，租金大幅下降
仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，二季度，北京全市甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)活躍度“減半”，空置率升至14.0%，創(chuàng)出10年來的新高。同時(shí)，平均租金卻大降6.8%，至356元/平方米/月，是5年以來的低點(diǎn)。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，北京五大核心商圈中，麗澤金融商務(wù)區(qū)受目前高空置率的影響，租金環(huán)比降幅最大，高達(dá)13.3%，其次為燕莎和中央商務(wù)區(qū)，租金分別環(huán)比下降6.3%和5.4%，其余各商圈租金環(huán)比也都有所下降，范圍區(qū)間在2%-4%之間。
“今年的價(jià)格都比去年便宜，國貿(mào)附近的寫字樓一般都降了兩三塊錢（每天每平方米，下同），特別是財(cái)富中心、萬通中心，建外SOHO等租金降幅特別大，比往年降了百分之三四十。比如建外SOHO有的最高峰時(shí)租金到9塊5，現(xiàn)在6塊5就能租，有的特價(jià)房5塊多就能租�！敝醒肷虅�(wù)區(qū)（CBD）商圈某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的服務(wù)顧問李明（化名）對(duì)券商中國記者說。
對(duì)于租金大降的原因，李明告訴券商中國記者，整個(gè)國貿(mào)空房太多了，今年受疫情影響經(jīng)濟(jì)都不太好，各個(gè)行業(yè)都受影響，受影響最大的是中小企業(yè)，為節(jié)省成本以大換小或從高檔換低檔了，有的甚至經(jīng)營不下去直接關(guān)了。“比如去年用2000平方米的，今年裁員50%，辦公面積也縮減到1000平方米；有的現(xiàn)在租2000平方米是8塊錢（每天每平方米，下同），從東三環(huán)換到東四環(huán)那邊同樣面積的租金是4塊錢。今年換房較多的都是中小企業(yè)，全都是為縮減成本。”他說。
談到影響最大的行業(yè)企業(yè)，李明對(duì)券商中國記者說：“我們這邊能直接反映出來，以大換小的、關(guān)門的基本都是教育、旅游、做國外項(xiàng)目合作的企業(yè)，做教育的上半年基本上沒有任何收入，再加上員工工資、房租等各項(xiàng)成本，它根本扛不住。另外，今年機(jī)票那么便宜，上半年都是能不出去就不出去，做旅游的尤其是做海外旅游的企業(yè)，根本到現(xiàn)在都不行�！�
為了盡快提高入駐率和最大限度的減少自身損失，寫字樓的業(yè)主們?yōu)樽鈶籼峁┑膬?yōu)惠最直接的就是減租金。不過，與小企業(yè)主居多的乙級(jí)寫字樓相比，部分大開發(fā)商的甲級(jí)寫字樓的空置率相對(duì)不那么高，租金也沒怎么降。
CBD商圈某高檔寫字樓的租賃主管告訴券商中國記者：“租金優(yōu)惠要看企業(yè)資質(zhì)，資質(zhì)好的如世界500強(qiáng)或A股上市公司，可能優(yōu)惠還可以，如果資質(zhì)一般，租金得500塊（每平方米每月）以上了。我們的客戶基本都是世界500強(qiáng)企業(yè)，比較穩(wěn)定，所以我們的空置率不高，最近新簽了兩個(gè)大企業(yè)都是好幾千平米的，另外還有一個(gè)大企業(yè)擴(kuò)租了一千平米�！�
除了退租和縮減面積的企業(yè)，也有不少擴(kuò)租需求的企業(yè)。CBRE世邦魏理仕研究部主管孫祖天接受券商中國記者采訪時(shí)表示，從二季度看，科技行業(yè)較為活躍，特別是線上教育和游戲類企業(yè)呈現(xiàn)積極擴(kuò)租態(tài)勢(shì)。因?yàn)槭芤咔橛绊懀�上辦公、娛樂、游戲都是利好的，一些頭部企業(yè)在擴(kuò)張。
三季度市場(chǎng)趨穩(wěn)，業(yè)內(nèi)對(duì)未來市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)期樂觀
不過，從三季度的情況來看，北京寫字樓市場(chǎng)較二季度有所好轉(zhuǎn)。
“這兩個(gè)月租房客戶挺多的，房子也租的挺快。今年租金便宜，但是如果等過了年再找房子，租金肯定就漲上去了”李明對(duì)券商中國記者說。
孫祖天也對(duì)券商中國記者表示，目前看，總體成交量比上季度有回升，來源還是以金融和科技企業(yè)為主。同時(shí)，租金跌幅比上季度縮窄了，市場(chǎng)已經(jīng)趨穩(wěn)復(fù)蘇了。
對(duì)于三季度市場(chǎng)比二季度穩(wěn)定，租金降幅減小的原因，戴德梁行北中國區(qū)研究部主管魏東接受券商中國記者采訪時(shí)表示，二季度市場(chǎng)租金下降的比較厲害，主要也是受疫情的影響，整體市場(chǎng)的需求一下子變得特別疲軟，租戶的一些擴(kuò)張需求或者搬遷的需求全都沒有了，有很多原來有搬遷需求的，后來都改成續(xù)租了，所以整體市場(chǎng)的活躍度下降的非常明顯，這就導(dǎo)致業(yè)主方變得非�？只�，所以出現(xiàn)主動(dòng)降價(jià)、有一些靈活的政策，在租賃條件方面松動(dòng)的非常明顯。以前業(yè)主更重視租金水平，現(xiàn)在更重視現(xiàn)金流，所以租金會(huì)多打點(diǎn)折保證項(xiàng)目入駐率。但是到三季度，整體市場(chǎng)已經(jīng)趨于穩(wěn)定，需求也有所上升，市場(chǎng)處于從疫情這個(gè)突發(fā)事件過后、市場(chǎng)劇烈震蕩之后的穩(wěn)定期，所以租金下降的幅度就變小了。
戴德梁行北中國區(qū)研究部主管魏東也對(duì)券商中國記者表示，目前市場(chǎng)比二季度穩(wěn)定了，租金降幅減小了。
魏東進(jìn)一步對(duì)券商中國記者分析，二季度市場(chǎng)租金下降的比較厲害，主要也是受疫情的影響，整體市場(chǎng)的需求一下子變得特別疲軟，租戶的一些擴(kuò)張需求或者搬遷的需求全都沒有了，有很多原來有搬遷需求的，后來都改成續(xù)租了，所以整體市場(chǎng)的活躍度下降的非常明顯，這就導(dǎo)致業(yè)主方變得非常恐慌，所以出現(xiàn)主動(dòng)降價(jià)、有一些靈活的政策，在租賃條件方面松動(dòng)的非常明顯。以前業(yè)主更重視租金水平，現(xiàn)在更重視現(xiàn)金流，所以租金會(huì)多打點(diǎn)折保證項(xiàng)目入駐率。但是到三季度，整體市場(chǎng)已經(jīng)趨于穩(wěn)定，需求也有所上升，市場(chǎng)處于從疫情這個(gè)突發(fā)事件過后、市場(chǎng)劇烈震蕩之后的穩(wěn)定期，所以租金下降的幅度就變小了。
值得注意的是，盡管受疫情影響北京寫字樓市場(chǎng)受到較大沖擊，但是多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為疫情并不是市場(chǎng)疲軟的根本原因，并且對(duì)北京寫字樓市場(chǎng)未來走勢(shì)持樂觀預(yù)期。
“根據(jù)我們的觀察，早在去年底，辦公樓租金下調(diào)和空置率上浮的趨勢(shì)就已經(jīng)開始顯現(xiàn)。只不過，疫情加劇了經(jīng)濟(jì)增速放緩而導(dǎo)致的供求關(guān)系變化�！敝倭柯�(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示：“我們相信，在科技、醫(yī)療、金融等受益于疫情的新興產(chǎn)業(yè)所帶來的動(dòng)能需求的助推下，北京辦公樓市場(chǎng)最快在2021年底就將企穩(wěn)�！�
仲量聯(lián)行將北京市辦公樓租賃需求劃分為三大類別——基石需求、動(dòng)能需求和從動(dòng)需求。據(jù)其統(tǒng)計(jì)，2019年受宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力凸顯、中美貿(mào)易摩擦升級(jí)等因素影響，動(dòng)能需求對(duì)北京辦公樓市場(chǎng)的拉抬作用日趨乏力，當(dāng)年的凈吸納量還不到10萬平方米，同比大跌80%，在空置率升至11.3%的同時(shí)，租金也停止了逐年增長(zhǎng)的腳步，甚至首次錄得4.0%降幅。
仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部總監(jiān)米陽預(yù)計(jì)，因新冠肺炎疫情，今年的凈吸納量將降至7.5萬平方米，但當(dāng)前市場(chǎng)所面臨的壓力仍在可以承受的范圍之內(nèi)。米陽進(jìn)一步解釋道：“在參與調(diào)研的業(yè)內(nèi)人士中，只有30%將市場(chǎng)下行歸結(jié)于疫情，超過六成的受訪者更擔(dān)心經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩對(duì)需求的影響。但我們必須要清楚地看到，在北京市場(chǎng)上，半數(shù)以上的需求都是由央企、國企、跨國公司和知名私企所構(gòu)成的‘基石需求’，此類需求風(fēng)險(xiǎn)度低、穩(wěn)定性高，足以對(duì)市場(chǎng)形成有力支撐，保證市場(chǎng)在相對(duì)平穩(wěn)的區(qū)間內(nèi)運(yùn)行。”
戴德梁行也指出，受經(jīng)濟(jì)的下行壓力、上升的空置率，以及尚未完全復(fù)蘇的租賃需求影響，預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)租金水平仍將繼續(xù)面臨下行壓力。但未來兩年，隨著經(jīng)濟(jì)和租賃需求的回暖，寫字樓市場(chǎng)將逐步進(jìn)入復(fù)蘇軌道。而北京作為第三產(chǎn)業(yè)最為發(fā)達(dá)的城市，在服務(wù)業(yè)擴(kuò)大開放和發(fā)展新基建的政策鼓勵(lì)下，寫字樓市場(chǎng)前景也將保持樂觀。
來源：券商中國
