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投資文旅地產(chǎn)都是收智商稅嗎?
http://anyinhouse.com房訊網(wǎng) 2020-9-23 15:28:00
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[提要]2009年,“十三哥”花了20萬元在乳山銀灘航買了一套36平方米的海景房。當時,他看好的是乳山銀灘未來的發(fā)展前景,以及售樓人員介紹“當?shù)匾l(fā)展旅游業(yè)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)”而帶來的投資價值。

  

 

    2009年,“十三哥”花了20萬元在乳山銀灘航買了一套36平方米的海景房。當時,他看好的是乳山銀灘未來的發(fā)展前景,以及售樓人員介紹“當?shù)匾l(fā)展旅游業(yè)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)”而帶來的投資價值。但是,11年后他才找到人接手,虧損7萬元賣出。

  絕大多數(shù)文旅城樓盤都沒有投資價值

  財智哥一直認為,投資房產(chǎn)有一條價值歧視鏈:住宅優(yōu)于公寓,公寓優(yōu)于商鋪、寫字樓,公寓寫字樓優(yōu)于文旅城樓盤。

  因為投資地產(chǎn)有一顛撲不破的真理:地段高于一切。地段越靠近核心城市的核心地段則投資價值越高,反之則越低。文旅城樓盤要么位處遠郊,要么干脆位于遠距離景區(qū)。從地段上來說,絕大多數(shù)文旅城樓盤都沒有投資價值。

  也許有投資者說美國等部分發(fā)達國家的郊區(qū)反而屬于富人區(qū),對此財智哥想說這樣的情況在中國根本不可能發(fā)生。中國的人口密度遠高于美國,土地和交通情況不可能支撐像美國那樣的郊區(qū)富人別墅區(qū)。其實在紐約,很多富人也會選擇核心地段的高樓大平層而非郊區(qū)別墅,就是因為交通成本太高。

  文旅地產(chǎn)“出道即巔峰”

  其實文旅地產(chǎn)真正熱起來也不過是近兩年的事情。受益于2018年政策紅利的集中釋放,文旅地產(chǎn)迎來了一波紅利,目前國內百強房企中約有6-7成涉足了文旅地產(chǎn),最積極的恒大、融創(chuàng)更是成立了文旅集團。

  大家都知道從2018年起國內的房產(chǎn)價格已經(jīng)處于高位,文旅地產(chǎn)的樓盤價可謂“出道即巔峰”。在“房住不炒”政策、人口紅利消失、經(jīng)濟增速新常態(tài)等多重因素影響下,未來房產(chǎn)價格上漲空間已經(jīng)不大,大量人口負增長的三四線及以下城市未來房價大概率會降低。

  文旅地產(chǎn)的主要賣點一般是大城市周邊的自然資源,或者海南、廣西等地區(qū)的氣候資源,或美景、文化資源。可以想象,愿意為這些資源而購買一套住房的,至少也是城市中產(chǎn),但是這些客群數(shù)量終究有限,而且這些人很多都是“聰明人”。在未來房價上漲空間已經(jīng)不大的情況下,“聰明人”未必覺得買文旅城樓盤合算。

  因此,近年也能聽到不少文旅地產(chǎn)失敗案例,著名的如演員李亞鵬就是敗在云南麗江的"雪山藝術小鎮(zhèn)"上,最后被陽光100收購,自己還上了失信人名單,成為老賴。

  文旅城樓盤即使自住也是虧本買賣

  所以,購買文旅城樓盤的人很多也沒指望房子增值,只希望周末有個休閑、遛娃的地方。遺憾的是,文旅城樓盤對這個需求都不一定能滿足到位。

  財智哥有一位資產(chǎn)豐厚的朋友,幾年前在某5A級景區(qū)附近購置了一套別墅。剛買入時全家人每周末都去享受美景和新鮮空氣。但幾個月后,家人就厭倦了同樣的景色和來回奔波之苦。自己的別墅,絕大多數(shù)時間都給保姆享受了,還得承擔物業(yè)和保姆的費用。

  對于絕大多數(shù)人來說,需要一個周末休閑的地方,每個城市周邊都有不少選擇,花費不多、不重復輪流玩,完全沒有必要因此專門買套房子。當然,錢確實很多的人不在此列。

  其實,現(xiàn)在的開發(fā)商絕大多數(shù)都能給顧客蓋一個不錯的房子,但是能保障后續(xù)配套完善,能保障配套生活內容豐富的卻不多。很多文旅城周末或許有不少人流,但都是匆匆過客,留給文旅城樓盤住戶的多是一座座“空城”。

  來 源:財智觀天下

  編 輯:chenhong

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