一、城市空間及商業(yè)功能演變歷程
城市功能的復合發(fā)展不是簡單的功能堆砌，而是各類功能在城市系統(tǒng)中有機排列，相互銜接及影響。1933年起草的《雅典憲章》，提出了功能主義的城市規(guī)劃思想，將城市中的諸多活動劃分為居住、工作、游憩、交通四大基本類型，并提出在這個四大功能的位置和面積方面，做平衡布置，建立聯(lián)系的交通網(wǎng)格。
城市空間組團圖
古羅馬城市地圖
隨著工業(yè)化進程的不斷發(fā)展，城市經(jīng)濟、文化水平的不斷提高，極大提升了人們的生活水平�？萍嫉陌l(fā)展加強了全世界人民的溝通和交流，豐富原有的價值觀，而價值觀多樣化使得人們渴望更加豐富和多樣的需求。只有各種功能的集中和復合才能滿足人們多樣化需求的提升，因此需求多樣性也推動城市功能和商業(yè)功能的復合。但當前城市游憩作為傳統(tǒng)購物中心的形式，其發(fā)展出現(xiàn)過度標準化，無法滿足城市在下一階段發(fā)展需求。后疫情時代的商業(yè)發(fā)展，亟需抓住消費反彈的流量紅利，同時還需要融合文化需求、休閑需求、娛樂需求等功能從而帶來新的刺激，實現(xiàn)商業(yè)重生。開發(fā)具備特色和目的性消費場景以及全時段全客群多維度的體驗模式，形成獨特的地域標簽，引入能充分帶動客流量的商業(yè)體驗性業(yè)態(tài)，將商業(yè)綜合體的業(yè)態(tài)進行重新定義和解讀是本文亟待解決之路。
二、“相對論”定義
當前所有商業(yè)綜合體的業(yè)態(tài)構成，按其核心引流能力業(yè)態(tài)的不同，可分為三大類型：
傳統(tǒng)零售+X模式：常見于以零售交易為主的傳統(tǒng)購物中心，其中X模式為傳統(tǒng)零售以外的餐飲、書店、兒童樂園、電影院、KTV等，可穩(wěn)定吸引購物及休閑消費客流。
傳統(tǒng)零售+Y模式：在交通及產(chǎn)業(yè)等發(fā)展驅(qū)動之下，以依托交通樞紐及產(chǎn)業(yè)聚集的TOD綜合體、會展中心、產(chǎn)業(yè)園等，其“非商業(yè)”部分暨Y模式擔當著重要的引流功能。
傳統(tǒng)零售+Z模式：以休閑娛樂為核心驅(qū)動力，以娛樂產(chǎn)業(yè)引領，擁有獨立稀缺品牌IP屬性的多元業(yè)態(tài)體驗式商業(yè)集群，Z模式是休閑體驗活動為主、以交通為核的商業(yè)項目，可獨立于X、Y模式以外個性發(fā)展，可驅(qū)動大規(guī)模的目的性體驗消費客流，其呈現(xiàn)載體如體驗型購物中心、影視主題樂園、運動冒險樂園、海洋主題公園等。
距離遠、流量要求高的商業(yè)項目通常呈現(xiàn)出傳統(tǒng)零售+X+Y+Z的全復合模式。全復合模式可形成超級Z模式，可聚集全部城市游憩功能，并且融入文化及體驗元素，實現(xiàn)高客流驅(qū)動，適用于距離偏遠、驅(qū)動流量要求高和開發(fā)運營強難度的商業(yè)項目。
三、“相對論”應用策略
商業(yè)綜合體中驅(qū)動型Z模式業(yè)態(tài)在消費類業(yè)態(tài)所占比例與距市中心的距離成正比，距離市區(qū)越遠越需要高比例的Z模式業(yè)態(tài)對項目進行支撐。
Y及Z模式功能共同增強提升客流：強化客流來源Y模式綜合體功能以及客流驅(qū)動Z模式業(yè)態(tài)，聚焦休閑娛樂功能，通過主題休閑娛樂產(chǎn)業(yè)規(guī)�；�，可形成較強規(guī)�？腿簩Я餍�
如針對以機場臨空區(qū)為代表的城郊高客流量的目的地，可采用以下策略：
�。�1）“明確客流來源功能”
發(fā)展Y模式下的交通樞紐、酒店、辦公、會展等綜合體功能可充分轉(zhuǎn)化商業(yè)消費客流，確定2-3個核心客流來源的功能載體。
（2） “強化核心驅(qū)動功能”
構建以Z模式主題性娛樂業(yè)態(tài)為核心驅(qū)動力的多元業(yè)態(tài)體驗式商業(yè)集群，把傳統(tǒng)業(yè)態(tài)融入到“體驗”業(yè)態(tài)中，加大休閑娛樂功能及配套商業(yè)面積，打造具體項目如主題樂園（如水上、冰雪樂園等）、沉浸式主題運動娛樂空間等，從而聚合成超級Z模式下的一站式消費目的地，進一步帶動客流量提升。
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
