“受新冠疫情等因素影響，2020年青島辦公樓市場持續(xù)承壓，但我們也看到四季度市場租賃活躍度略有提升，為市場帶來曙光。與此同時(shí)，市場中的空置壓力尚存，租金也仍處于下行趨勢。”仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示。零售地產(chǎn)方面，餐飲行業(yè)引領(lǐng)租賃需求回暖，新能源汽車品牌的快速擴(kuò)張成為購物中心新亮點(diǎn)；住宅市場年末需求穩(wěn)定，成交量持續(xù)走高，土地市場的成交則保持平穩(wěn)。

　　辦公樓市場

　　租賃需求整體態(tài)勢保持疲弱，但市場活躍度較上一季度略有回升。本季度，辦公樓市場整體凈吸納量為7.5萬平方米，新增吸納面積主要來自于新入市的項(xiàng)目。全年凈吸納量約11萬平方米，主要來自于乙級辦公樓，市場整體空置率略降至28.4%。金融類企業(yè)的租賃需求逐步回暖，教育行業(yè)成為復(fù)蘇租賃市場的驅(qū)動力，在線教育企業(yè)在當(dāng)前低租金的市場環(huán)境中正積極尋求更為有利的租賃機(jī)會。

　　本季度華潤中心二期開業(yè)。位于市南的華潤中心二期入市，為市場帶來9.3萬平方米的新增供應(yīng)，新項(xiàng)目的租售進(jìn)度推高本季度市場凈吸納量水平。2020年很多業(yè)主為緩解壓力，推遲項(xiàng)目開業(yè)時(shí)間，預(yù)計(jì)2021年將有五個項(xiàng)目入市，主要集中在市南區(qū)和嶗山區(qū)。

　　租金持續(xù)下滑。四季度的市場平均有效租金為82元/平方米/月，同比下降2.8%，環(huán)比下降1.0%。甲級辦公樓市場平均有效租金為115元/平方米/月，環(huán)比下降1.2%；乙級辦公樓市場平均有效租金為79元/平方米/月，環(huán)比下降1.0%。在持續(xù)的高空置率下，市場租金繼續(xù)下探，甲級辦公樓租金全年降幅達(dá)3.3% ，而乙級辦公樓為2.6%。

　　業(yè)主將進(jìn)一步下調(diào)租金，項(xiàng)目表現(xiàn)分化加劇。當(dāng)前市場環(huán)境為很多有租賃需求的租戶提供了更有利的議價(jià)機(jī)會，多數(shù)業(yè)主將繼續(xù)在短期內(nèi)下調(diào)租金，以穩(wěn)定項(xiàng)目表現(xiàn)，提高出租率。隨著疫情對不同品質(zhì)的項(xiàng)目帶來不同程度的影響，項(xiàng)目之間的分化表現(xiàn)將日益加劇。

　　零售地產(chǎn)市場

　　餐飲品牌引領(lǐng)需求回升，新能源汽車成為市場新亮點(diǎn)。各個商圈中表現(xiàn)相對較弱的項(xiàng)目出現(xiàn)租戶退租關(guān)店的情況，退租商戶主要集中在兒童教育等體驗(yàn)類業(yè)態(tài)。餐飲品牌的租賃活動在本季度明顯回暖，其中本土茶飲品牌紛紛擴(kuò)展市場，接連開設(shè)新店。卓越大融城接連開設(shè)多家茶飲，如一芳、蜜雪冰城、鹿角巷等。同時(shí)，新能源汽車也加速在購物中心的擴(kuò)張，比亞迪新能源汽車在CBD萬達(dá)廣場開設(shè)旗艦店；蔚來汽車在融創(chuàng)茂開設(shè)蔚來空間。

　　本季度無新項(xiàng)目開業(yè)，麥凱樂黃島店退市。位于開發(fā)區(qū)的麥凱樂黃島店正式宣布閉店停業(yè)。受多輪疫情影響，青島零售地產(chǎn)全年凈吸納量錄得負(fù)3萬平方米。截至第四季度，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)存量約為432萬平方米。

　　全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租金小幅上漲，錄得233元/平方米/月，環(huán)比上漲0.7%。各商圈定位高端的項(xiàng)目開始上調(diào)租金，而受疫情影響相對較大的中低端項(xiàng)目，不得不持續(xù)下調(diào)租金來緩解日益加劇的空置壓力。截至第四季度，全年整體租金累計(jì)下降5.7%。

　　整體市場租金預(yù)計(jì)將在短期內(nèi)繼續(xù)下探，新興行業(yè)的品牌擴(kuò)張計(jì)劃將積極推動復(fù)蘇進(jìn)程。面對充滿挑戰(zhàn)與變化的市場環(huán)境，對于運(yùn)營尚不穩(wěn)定的項(xiàng)目，提升入駐率成為階段性訴求，業(yè)主往往通過較優(yōu)惠的租金策略換取入駐率的上升和客戶粘性的培養(yǎng)，因此市場整體租金預(yù)計(jì)還將在短期內(nèi)延續(xù)下行趨勢。同時(shí)隨著整體需求的回暖，智能電子、新能源汽車品牌的快速擴(kuò)張將積極推動市場需求復(fù)蘇。

　　住宅市場

　　市場需求穩(wěn)定，年末成交量持續(xù)走高。2020年下半年開發(fā)商通過降價(jià)優(yōu)惠來刺激銷量，全市成交逐步回升，年末新房成交量達(dá)到本年最高。成交價(jià)格在三季度出現(xiàn)小幅上漲后，年末又有小幅回落，整體維持穩(wěn)定。

　　土地市場成交保持平穩(wěn)。本季度住宅用地交易穩(wěn)定，受融資收緊政策影響，年末房企專注于去化當(dāng)前庫存，調(diào)低自身負(fù)債率。在經(jīng)濟(jì)下行和穩(wěn)定房價(jià)的大環(huán)境下，很多房企對于未來收購?fù)恋仨?xiàng)目仍保持謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　來源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc