經(jīng)濟(jì)從高速增長(zhǎng)走向高質(zhì)量中高速增長(zhǎng)，這是經(jīng)濟(jì)新常態(tài)；城市建設(shè)從“大拆大建”走向“原地翻建”，這叫城市更新。
2008年以來，南京先后啟動(dòng)三輪大規(guī)模棚戶區(qū)改造，18.2萬戶居民遷入新居，共享城市發(fā)展紅利。
在精明增長(zhǎng)、內(nèi)涵式發(fā)展的新階段，突飛猛進(jìn)式改造已難施展。從過去的一拆了之，到如今的原地翻建、抽戶搬遷、有機(jī)更新，參差多態(tài)的“吐故納新”,正成為城市更新的常態(tài)選擇。和居民慢慢商議著辦，留下城市“煙火氣”“人情味”的同時(shí)，催生了更多的可能�！赌暇┯^察》記者探訪南京老城改造的項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，走進(jìn)居民生活場(chǎng)景，傾聽他們關(guān)于城市改造的心聲。
剩下都是“硬骨頭”，商量著辦
10月29日中午1點(diǎn)多，石榴新村的空氣里還飄著飯菜余香。小王府巷5號(hào)住戶陶長(zhǎng)英正收拾好碗筷，爬上9級(jí)陡梯準(zhǔn)備午休�！皬N房”就在“樓道”下。今年已83歲的她，已在樓上不到20平方米的隔間蝸居了30多年。角落碼了一排雪碧瓶，“這是儲(chǔ)水的，全靠自己拎�！�
石榴新村內(nèi)多為上世紀(jì)50年代的居民自建房，私搭亂建嚴(yán)重，是毗鄰新街口商圈的最后一處危房片區(qū)�！斑@里總占地面積1.6萬平方米，有388戶居民，居住條件臟亂差，大家都有動(dòng)遷改善的愿望。我們要反復(fù)跟居民解釋的是，和范家塘不一樣，這是原地更新，不是拆遷。”越城集團(tuán)是具體操盤秦淮老城改造的國(guó)資平臺(tái)，該集團(tuán)副總經(jīng)理陶瑩告訴記者，這里計(jì)劃采用有機(jī)更新的辦法，原地、原高度、原面積翻建，讓大部分住戶留在原址圓“安居夢(mèng)”。
改革開放四十多年，南京城市建設(shè)經(jīng)歷二三十年“大拆大建”，城市框架拉開，布局初定，尤其主城已告別大規(guī)模建設(shè)。2008年起，南京先后啟動(dòng)三輪大規(guī)模棚戶區(qū)改造，如今剩下的都是“硬骨頭”。南京市房產(chǎn)局安居工程處處長(zhǎng)顏江說，本著量力而行、盡力而為的原則， 今年南京市下決心采用城市更新的辦法，在石榴新村進(jìn)行試點(diǎn)。以往老城改造，老百姓拿錢拿房走人，地塊留給政府運(yùn)作。石榴新村告別拆遷走人，而是政府和居民一起商量著進(jìn)行原地翻建。
9月20日，石榴新村城市更新(安全消險(xiǎn))項(xiàng)目開展第二輪意見征詢，陶長(zhǎng)英便是最早一批簽字同意的住戶之一。“這是利民的好事，我支持。留在這里能離子女近一點(diǎn)。我相信，政府不會(huì)欺負(fù)我!”
“6月8日，我們進(jìn)行第一輪意愿征詢，要不要改造，居民很積極，三天同意率就超過了90%。”陶瑩告訴記者，9月20日原地翻建改造設(shè)計(jì)方案出臺(tái)，按規(guī)定要開展第二輪意見征詢。一個(gè)月下來，簽字同意的鄰居有260多戶，占約70%。按照規(guī)定，必須達(dá)到80%才能進(jìn)入項(xiàng)目正式簽約階段。
“我們先等等，如果達(dá)到了79%，我們就是最后同意的那1%�！辈糠志用駪B(tài)度“曖昧”，他們?cè)敢夥ǎ朐偻贤希纯凑畷?huì)不會(huì)出臺(tái)更優(yōu)惠的政策。
10月29日下午2點(diǎn)半，秦淮區(qū)委書記林
濤一行來到現(xiàn)場(chǎng)召開座談會(huì)，和居民面對(duì)面溝通訴求。簽字同意的居民提建議、談需求，不同意的居民說問題、尋解法。“為什么我家第三層的面積不算在內(nèi)？”“為什么他家第二層的面積合規(guī)，我家的就不算？”…… “我家6口人，改造后給的面積不夠住……”在聽到居民陳永康的問題后，林濤把所有利民政策“搬”出來，一項(xiàng)項(xiàng)作分析，給陳永康出起了主意。疑慮一一消解，陳永康隨即簽字同意。林濤在會(huì)上強(qiáng)調(diào)，要盡全力解決好居民的疑慮和合理需求，順利推動(dòng)項(xiàng)目進(jìn)程，堅(jiān)決把好事做好。
傍晚5點(diǎn)多，座談會(huì)結(jié)束時(shí)分，天空染上一片紅霞，石榴新村的傍晚一如尋常。有居民拿出4米高的竹竿，取下晾曬在桿線上的衣物，那上面的電線交織如麻；騎車穿梭的居民擠在了一米多寬的巷子里……小王府巷口，“實(shí)施城市更新，消除大拆大建”的標(biāo)語，橫拉在項(xiàng)目工作組辦公室旁，天色漸暗，工作的夜燈也隨之亮起。
“居民簽字率已超過80%!” 11月1日下午，陶瑩告訴記者最新進(jìn)展�！靶佟敝筮�有大考。下一步，將開始與居民對(duì)具體翻建協(xié)議進(jìn)行簽約，按規(guī)定，必須達(dá)到97%的簽約率才能實(shí)施改造�！拔覀兿Ｍ茉谶@里做城市更新，讓居民住上獨(dú)立成套住房�！睘榇怂麄儨�(zhǔn)備了使用面積從20平方米到67.5平方米的20多個(gè)套型設(shè)計(jì)，每戶住戶都是定制方案。
萬一達(dá)不到97%怎么辦？他們也準(zhǔn)備了“備用方案”——按照危房消險(xiǎn)的要求，指定方案進(jìn)行加固維修，目前方案也已貼在了石榴新村的公告欄上。
做最緊要的事，危房清零
相比于石榴新村居民熱烈期盼而微妙計(jì)算的心態(tài)，鼓樓區(qū)虎踞北路4號(hào)05幢翻建牽頭人張玉延如今則是長(zhǎng)舒了一口氣。
“六年不懈努力，今天終于如愿以償，為這一天等得太久太久�！苯衲�9月3日，虎踞北路4號(hào)05幢樓居民張玉延發(fā)了一條朋友圈。當(dāng)天，他拿到南京市首例C級(jí)危房居民自籌資金翻建項(xiàng)目的規(guī)劃許可證，忍不住流了淚。過去6年，張玉延很少睡好覺，去政務(wù)大廳停車?yán)U費(fèi)的單子一抓一大把。10月29日，他帶著記者來到自家門口，樓棟拆除原地圍擋，“整個(gè)翻修工程將于年底前正式開工�！�
2019年，南京市出臺(tái)《南京市城市危險(xiǎn)房屋消險(xiǎn)治理專項(xiàng)工作方案》，提出用3年時(shí)間完成全市在冊(cè)危房治理任務(wù)。南京市委十四屆九次全會(huì)做出莊嚴(yán)承諾，“決不能讓人民群眾在危房里奔小康”，危房治理作為2020年城建的第一任務(wù)，今年南京市將完成在冊(cè)406幢危房的消險(xiǎn)治理工程。
早在2014年，該幢樓被鑒定為C級(jí)危房，即“局部危房”。當(dāng)年，區(qū)住建部門向產(chǎn)權(quán)單位和產(chǎn)權(quán)人下發(fā)了整改通知書。經(jīng)過商議，居民選擇重建。分歧從重建的第一步——選擇房屋結(jié)構(gòu)階段就變得激烈。包括張玉延在內(nèi)，大部分居民傾向于較為穩(wěn)固的框架結(jié)構(gòu)，但有少部分人以造價(jià)高為由反對(duì)，選擇相對(duì)便宜的磚混結(jié)構(gòu)。好不容易統(tǒng)一思想，到了設(shè)計(jì)圖紙的時(shí)候，矛盾再次顯現(xiàn)。24戶居民的房屋面積從15平方米到88平方米不等，但大家都想借著這次重建，住上更大的房子，各方再次僵持不下。張玉延一氣之下把相關(guān)政策規(guī)定打印下來，在居民議事會(huì)上念給每個(gè)人聽，第一條就是“原址、原面積、原高度”。“我們排險(xiǎn)翻建是為了實(shí)現(xiàn)共贏，不是要借機(jī)重新分配為自己爭(zhēng)利�！�
他坦言，取得居民共識(shí)是整個(gè)項(xiàng)目最難啃的“骨頭”�？紤]是居民自主自籌行為，為了避免以后出現(xiàn)糾紛，他堅(jiān)持要取得所有人的簽字。去年9月，《南京市城市危險(xiǎn)房屋消險(xiǎn)治理專項(xiàng)工作方案》發(fā)布。《消險(xiǎn)方案》明確，C級(jí)危房改造方案經(jīng)90%以上住戶同意，就可以啟動(dòng)翻建程序。同時(shí)，費(fèi)用按照市、區(qū)財(cái)政和產(chǎn)權(quán)人2：2：6的比例分擔(dān)，這對(duì)以后的危房改造來說是一個(gè)積極信號(hào)。
在拿到規(guī)劃許可證的3天后，張玉延又在朋友圈曬出了繳費(fèi)通知書和完費(fèi)憑證，上面顯示翻修項(xiàng)目拿到了6項(xiàng)減免。“百姓滿滿的獲得感”，他的配文里這樣寫道。
秦淮區(qū)八寶前街72號(hào)院小區(qū)11幢居民樓翻建項(xiàng)目進(jìn)展更快。居民已經(jīng)準(zhǔn)備拿鑰匙裝修了。這里的改造模式略有微調(diào)——抽戶改造。秦淮區(qū)房產(chǎn)局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，這一建于1954年的3層小樓，入住了44戶居民，最小的住戶只有16平方米，最大的也不過50平方米。重新翻建中，設(shè)計(jì)者想提高房屋宜居性，最終做通了3戶居民的工作，他們遷出，這3戶的建筑面積分?jǐn)偨o其他住戶。目前每戶增加了2—3平方米面積，原來的筒子樓優(yōu)化成套房，廁所、廚房一應(yīng)俱全。
按照《消險(xiǎn)方案》，這一幢D級(jí)危房(整幢危房)翻建費(fèi)用按照市、區(qū)財(cái)政和產(chǎn)權(quán)人3：3：4比例分?jǐn)�。如今這樁翻建一新的住宅成了小區(qū)里的“熱議話題”。當(dāng)聽說有鄰居對(duì)掏錢翻建略有微詞時(shí)，小區(qū)門口的老人們大聲議論著：“他們還不愿意掏？我們羨慕還來不及呢!我們的房子也老了，后面也要維修，政府支持一點(diǎn)，我們自己掏一點(diǎn)，這個(gè)模式很好�！�
“我就出生在這兒，哪里也不想去�！苯痖L(zhǎng)康已在玄武區(qū)衛(wèi)巷10號(hào)住了62年，如今已在外過渡4個(gè)月。這片解放前就已經(jīng)存在的二層小樓，被評(píng)定為D級(jí)危房，將進(jìn)行整體翻建。他經(jīng)常回來看看項(xiàng)目進(jìn)度，從項(xiàng)目規(guī)劃中學(xué)到一個(gè)新詞“三獨(dú)”——獨(dú)門、獨(dú)衛(wèi)、獨(dú)廚，他心里高興了好幾天。9月，建設(shè)效果圖展示出來：三層小樓白墻灰瓦，巷道小路見縫插綠，東西兩側(cè)還有消防通道……他萬分感慨，“在危房里生活，到處私拉亂接的電線，每天都心驚膽戰(zhàn)，就怕失火，以后可以放心了�！�
這一改造項(xiàng)目的副指揮長(zhǎng)楊斌告訴記者，翻建除了徹底消險(xiǎn)，還將樓間距擴(kuò)大到4.8米，抬高地坪40厘米消除積水，為地下管網(wǎng)留出空間，后續(xù)還計(jì)劃引入燃?xì)獾扰涮捉ㄔO(shè)。目前，10棟危房涉及到的47戶，已搬遷32戶。“今年底全部搬遷完，2021年9月底完工交付入住�！睏畋笳f。
下繡花功夫，留下城市“煙火氣”
順著曲曲折折的小路深入小西湖片區(qū)，街巷升騰的是熟悉的“煙火味”。虛掩的門內(nèi)傳來切菜的“咚咚”聲，門口泡沫紙箱里種著蔥蒜，三兩只雞在巷子里“閑庭信步”�！拔覀兪沁x擇留下來的那二分之一�！庇浾哂錾暇用袢f建新正提著一袋垃圾往外走，他是這里土生土長(zhǎng)的“老城南人”， “我們祖祖輩輩都是住在這里，算起來至少也有一二百年了”。
小西湖片區(qū)里原本住著1000多戶2000余人，人均居住面積僅12平方米，衰敗破舊的街巷機(jī)理間，留存著7條歷史街巷、區(qū)文物保護(hù)單位2處、歷史建筑7處。這里的改造可謂處處掣肘，肩負(fù)著歷史風(fēng)貌區(qū)保護(hù)和棚戶區(qū)改造的雙重使命。
雖然與繁華的老門東街區(qū)近在咫尺，但小西湖的改造卻另辟蹊徑。“現(xiàn)在看門東也有缺憾，缺失生活氣息、煙火氣�！蹦暇v史城區(qū)保護(hù)建設(shè)集團(tuán)董事長(zhǎng)范寧說，2015年謀劃“小西湖”片區(qū)改造時(shí)，不再“自上而下”——將要保護(hù)的留下來、把沒價(jià)值的拆掉、搬走原有居民。而是采用逆向思維、自下而上的更新思路。政府與高校設(shè)計(jì)專家和志愿者團(tuán)隊(duì)合作，走進(jìn)百姓家門一起商量，最終確定了“自我更新、有機(jī)更新、持續(xù)更新”的保護(hù)新路徑。
“在這里去留自愿，協(xié)商解決�！爆F(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人告訴記者，通過前期摸底調(diào)查，以“院落和幢”為單位，居民達(dá)成意愿整體搬離。其中，院落中“落單”但不愿意搬走的公房居民，也可以申請(qǐng)平移安置房。小西湖微更新項(xiàng)目將已完成搬遷的12個(gè)地塊作為一期示范性實(shí)施項(xiàng)目，另有6個(gè)即將完成搬遷的地塊作為二期示范項(xiàng)目。
在箍桶巷開店的年輕王志勇既賣毛蛋和活珠子等南京特色小吃，又賣漢服�！拔壹沂沁@里第一波拆遷戶啊�！蓖踔居赂锌级�，“之前這里差到根本不能看，現(xiàn)在臨街一面被整體改造，風(fēng)格清新的甜品店也開起來了�！辈贿^看著“小西湖”片區(qū)不緊不慢地改造，他還是有點(diǎn)著急和擔(dān)心：“搬遷和補(bǔ)償方案涉及多方，十分復(fù)雜，再過五年十年，這里能不能徹底改造好都要打一個(gè)問號(hào)。”
“繡花式的微更新改造，與其說是一種折中，更是一種智慧的傳遞，它需要改造者在很長(zhǎng)的時(shí)間里，用耐心、韌性、智力不斷尋找與不同利益主體共贏的平衡點(diǎn)�！狈秾幷J(rèn)為，小西湖的實(shí)踐恰恰需要小火慢燉，用時(shí)間來檢驗(yàn)。
今年5月，南京市規(guī)劃和自然資源局、市房產(chǎn)局、市建委印發(fā)《開展居住類地段城市更新的指導(dǎo)意見》，明確鼓勵(lì)綜合運(yùn)用政府征收、與原權(quán)利人協(xié)商收購(gòu)、原權(quán)利人自行改造等多種城市更新模式。不再?gòu)?qiáng)調(diào)“拆改留”的快速推進(jìn)，而是強(qiáng)調(diào)對(duì)更新地段進(jìn)行精細(xì)化的甄別，結(jié)合建筑“留、改、拆”方式的不同，逐輪征求居民意見。第一輪征詢相關(guān)權(quán)利人意見，須征得不低于90%權(quán)利人同意后方可上報(bào)計(jì)劃。形成綜合最優(yōu)方案后，并進(jìn)行第二輪征詢相關(guān)權(quán)利人意見，須征得不低于80%權(quán)利人同意后方可上報(bào)方案……
城市更新的最新動(dòng)態(tài)，牽動(dòng)著江北新區(qū)龍虎巷住戶的心。占地面積0.8平方公里，常住約8000余人的江北新區(qū)頂山街道龍湖巷社區(qū)，有百年街巷，位于擁有百余年歷史的鋪鎮(zhèn)車輛廠西側(cè)。百年前，隨著津浦鐵路這一龐大工程開工，大量北方修路工人南下，形成街區(qū)。
72歲的董阿姨就出生在龍虎巷，自家住的四合院是文物保護(hù)單位，問起房子有多少年頭，她算不出，只記得“自己出生時(shí)就有”。不足四十平方米的房子里，承載了董阿姨的大半生，而她的兒子果斷走出這里，“房子老舊設(shè)施差，年輕人怎么住得慣哦�！�
最近一個(gè)好消息傳來。11月，頂山街道將啟動(dòng)片區(qū)提升工程，從道路整治起步，還將進(jìn)行房屋外立面出新、店招店牌統(tǒng)一更新。更為深入和精細(xì)的提升工程已在規(guī)劃中，在尊重居民意愿和保護(hù)文物的前提下，新區(qū)計(jì)劃將社區(qū)劃分為住宅保留區(qū)、特色風(fēng)貌整治區(qū)、歷史文化整治區(qū)。200米的龍虎巷，擁有著12處文物保護(hù)單位，正是規(guī)劃中的歷史文化整治區(qū)，也是提升工程的重中之重。
鄭開榮居住的龍虎巷54號(hào)，是一套標(biāo)準(zhǔn)的天津式風(fēng)格四合院。在他的記憶中，這里曾是相當(dāng)漂亮的院子，前面有門樓，有屏風(fēng)，還有回廊，每逢過年過節(jié)或遇大事，屏風(fēng)打開，十分氣派。龍虎巷人記憶中的繁華，在眼前陳舊的百年老巷之中，還留有許多痕跡。山墻上仿造英式壁爐砌筑的裝飾物，青磚黑瓦間藏著百年歷史積淀而來的底蘊(yùn)和氣質(zhì)。大家都期待，經(jīng)過精心整治，這條寓意“藏龍臥虎”的老巷定能拾回昔日驕傲。
告別單一模式，城市更新“參差多態(tài)”
昔日大干快上的棚戶區(qū)、危舊房改造，讓城市快速擴(kuò)張、環(huán)境得到大幅改善。南京市房產(chǎn)局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，南京市自2008年、2012年啟動(dòng)了兩輪棚戶區(qū)改造工作，實(shí)現(xiàn)了近1500萬平方米的棚戶區(qū)改造，9.7萬戶群眾直接受益�！笆濉逼陂g，南京不斷自加壓力推進(jìn)棚改工作，截至目前，全市共計(jì)完成棚戶區(qū)改造項(xiàng)目431個(gè)，改造房屋面積約1940萬平方米，直接受益群眾約8.5萬戶�！笆畮啄昵暗慕瓥|地區(qū)，就是一片臟亂差的‘城中村’。”建鄴區(qū)江東商貿(mào)區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人回憶，這里曾是南京大拆大建體量最大的區(qū)域之一。自2009年至2018年，園區(qū)進(jìn)行了多次大規(guī)模的地塊征收改造工作，拆遷總面積達(dá)110萬平方米。
“連續(xù)五年棚改，溧水城區(qū)舊房子幾乎看不到了�！变嗨畢^(qū)房產(chǎn)局副局長(zhǎng)曹春水說。溧水的大規(guī)模棚改工作起步于2015年，今年，全區(qū)計(jì)劃完成棚改1.2萬套，年底將實(shí)現(xiàn)城區(qū)棚戶區(qū)清零�！芭锔陌仓梅炕刭�(gòu)是溧水棚改的一大創(chuàng)新。我們?cè)诜址壳笆召?gòu)居民手中多余的安置房，價(jià)格一般高于安置價(jià)格，略低于市場(chǎng)價(jià)。收購(gòu)回來的房子可以盡快安置下一批居民，這樣縮短了居民在外租房過渡的時(shí)間，也有利于資源的合理調(diào)配。”曹春水說。而在六合，讓原住民覺得“有面子”的一件事就是，西門油廠地塊等十大保障房片區(qū)全部選址滁河邊上的“黃金地段”，不僅環(huán)境好，配套也上檔次。
“出了中山門，就是鄉(xiāng)下人。要看老破舊，就來孝陵衛(wèi)�！痹陔p拜巷住了幾十年的張振民，逢人就要開這個(gè)玩笑。不過最近，老張不開玩笑了。今年，玄武區(qū)啟動(dòng)雙拜巷棚戶區(qū)改造，目前交房及搬遷率已超97%，是今年全市國(guó)有土地征收速度最快的項(xiàng)目之一。
占地6.1萬平方米的雙拜巷，是南京主城最大的一片棚戶區(qū)，常駐人口超過3000�！按蟛糠帜贻p的本地人都在成熟小區(qū)買了房子，住在這里的主要是本地戶籍的老年人和外來務(wù)工人員�！毙⒘晷l(wèi)街道宴公廟社區(qū)書記王曉傳說�！拔易畲蟮男脑�，就是這輩子能住上現(xiàn)代化的小區(qū)房子�！蹦杲哐膹埗鼾垥r(shí)常念叨的心愿很快就能實(shí)現(xiàn)了。玄武區(qū)舉全區(qū)之力，落實(shí)資金、房源和安全“三保障”，平衡在征及儲(chǔ)備項(xiàng)目資金，優(yōu)選顧家營(yíng)、盛和家園等“就近安置”保障房源。
相比于在老城中心“螺螄殼里做道場(chǎng)”，雙拜巷“騰挪”空間更大，可以實(shí)施征地拆遷。相關(guān)人士分析，隨著大規(guī)模棚戶區(qū)和危舊房改造進(jìn)入尾聲，大拆大建的模式已不適用。征收動(dòng)遷還是就地翻建，一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)方案，和產(chǎn)權(quán)人商量著辦，接下來是更多元的常態(tài)化城市更新過程。
在這個(gè)過程中，產(chǎn)權(quán)人也有個(gè)重新認(rèn)識(shí)、心態(tài)調(diào)試的過程。
因地制宜、精耕細(xì)作的城市更新正將成為一種大城市中心城區(qū)改造的主流模式。目前，廣州、深圳都設(shè)立了專門的城市更新局，上海市于今年7月專門成了城市更新中心，擔(dān)負(fù)著創(chuàng)新舊改機(jī)制、推進(jìn)舊改工作的歷史使命。三地運(yùn)作實(shí)施各有不同，廣州強(qiáng)調(diào)政府對(duì)土地的收儲(chǔ)，深圳有更為開放的多主體更新項(xiàng)目申報(bào)機(jī)制，上海則主要依托政府試點(diǎn)開展城市更新工作。
在省政府對(duì)2017-2019年度棚戶區(qū)改造工作督查考核中，南京連續(xù)三年獲得了省棚改真抓實(shí)干獎(jiǎng)勵(lì)�！澳暇┑某鞘懈脑�，將更加注重保存城市街巷肌理，加強(qiáng)歷史遺留建筑保護(hù)力度，通過‘拆、改、整、留’等多種模式，積極引導(dǎo)進(jìn)行保護(hù)性改造。”南京市房產(chǎn)局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，希望通過石榴新村等復(fù)雜的典型項(xiàng)目進(jìn)行專案試點(diǎn)，為新時(shí)期的城市更新樹起標(biāo)桿。
來 源：金臺(tái)資訊
編 輯：liuy
