針對不同類型的城市，制訂不同的政策目標(biāo)，完全可以釋放房地產(chǎn)巨大的發(fā)展?jié)摿�，但這需要中央政府及相關(guān)部門允許城市政府大膽嘗試創(chuàng)新，而不是拘泥于一刀切的政策

　　根據(jù)當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀現(xiàn)實看，當(dāng)下房地產(chǎn)的問題就是在部分城市的房價過快上漲，以及在大部分三四線城市，也包括一些特大城市出現(xiàn)了相對供給過剩。

　　很多學(xué)者提出，按照發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗，在房地產(chǎn)出現(xiàn)供給波動的情況下，政府必須采取強有力措施，通過多種行政的政策工具，控制房地產(chǎn)所出現(xiàn)的問題，進(jìn)而防止泡沫而引發(fā)的金融危機。

　　但是中國房地產(chǎn)的發(fā)展與其他國家有著根本的區(qū)別。而對于中國的城市轉(zhuǎn)型來說，如何繼續(xù)釋放房地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿�，是一個無法回避的問題。

　　為什么說房地產(chǎn)還有巨大潛力？

　　中國房地產(chǎn)與西方的區(qū)別在于：一是城市政府的推動，畢竟房地產(chǎn)開發(fā)的利益和政府的利益緊緊地捆綁在一起；二是金融機構(gòu)的推動，房地產(chǎn)信貸為金融機構(gòu)帶來了巨大收益；三是大多數(shù)非房地產(chǎn)企業(yè)的參與。企業(yè)給地方政府帶來了穩(wěn)定的稅收，地方政府通過土地資源支持各類實體企業(yè)發(fā)展房地產(chǎn)，從而大大降低了企業(yè)的成本；四是房地產(chǎn)的供地規(guī)模平均都在百畝以上，大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)形成了巨型房地產(chǎn)企業(yè)，在一段時間內(nèi)成為中國的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；五是房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)的土地出讓預(yù)期，成為地方政府的抵押品，從而使金融機構(gòu)與城市政府成為利益共同體；六是最重要的一條，絕大部分的產(chǎn)業(yè)園區(qū)和新區(qū)，開發(fā)的動力和運轉(zhuǎn)的維持也基本是靠房地產(chǎn)開發(fā)。

　　從發(fā)展趨勢來說，中國的房地產(chǎn)還有巨大的潛力。美日曾經(jīng)的泡沫是在城市化率達(dá)到80%以上，人口的空間流動處于穩(wěn)定和飽和狀態(tài)時出現(xiàn)的。而中國真正在城市購買住房人基本是戶籍人口。而中國的戶籍人口城鎮(zhèn)化率才44.5%，未來，隨著城鎮(zhèn)化率的提升，包括市民化的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口，以及可能新增的城鎮(zhèn)人口，預(yù)期至少還有4億多的人口在各類城鎮(zhèn)有著購房需求。

　　這種人口流動趨勢和居住的變遷，決定著中國房地產(chǎn)發(fā)展未來的重大空間格局。而恰恰這一點，被人們嚴(yán)重忽視了。因為人均住房的現(xiàn)實無論是40平米還是30多平米，其中都包含著接近60%的農(nóng)村戶籍人口。農(nóng)村存在著嚴(yán)重的人戶分離現(xiàn)象，而且農(nóng)村的住房質(zhì)量，只有25年-30年的建筑壽命預(yù)期。未來根據(jù)中國城市化發(fā)展的趨勢，無論從空間結(jié)構(gòu)的變化、人口的變化以及住房質(zhì)量的變化，都會繼續(xù)帶來房地產(chǎn)的巨大需求。

　　從空間結(jié)構(gòu)上看，中國房地產(chǎn)發(fā)展嚴(yán)重不均衡。人口流入城市的房價普遍都是有上漲預(yù)期的。在優(yōu)質(zhì)公共資源集中的城市，未來房價更是有著較大的上漲空間。原因在于這些城市仍然有不斷流入的人口，隨著優(yōu)質(zhì)資源的再分配和可利用空間資源相對于新增人口匹配的不足，一同推動著房價上漲。

　　針對房價上漲，很多政策往往是按照封閉的城市區(qū)域來制定的，而忽視了住房空間位置的變化對于房價會產(chǎn)生根本的影響。

　　例如，廣州市的商品房均價約為每平方米7萬元，通過地鐵連接，佛山被納入廣州的半個小時通勤圈。在此之前，佛山的房價只有每平方米1萬多元。顯然對于廣州的中低收入人口來說，到佛山買房是最優(yōu)的選擇。當(dāng)大量的廣州人到佛山買房之后，佛山的房價上升到接近2萬元的水平。即使如此，相對于廣州主城區(qū)來說，佛山的房價水平仍然低很多。這樣一來，一些廣州人可以在佛山買到與自己收入水平相適應(yīng)的住房，而佛山人因為房價的上漲，也樂見自己的資產(chǎn)升值。

　　需要看到，在已有的政策框架內(nèi)，并沒有考慮到隨著交通基礎(chǔ)設(shè)施的投入，會影響到中心城市與周邊城市通勤半徑和時間變動，進(jìn)而帶來居住的空間選擇的改變，并影響住房供需乃至房價的變化。這種住房空間的變化，可以讓更多人享受到低房價的好處。

　　諸如廣州與佛山的案例，完全也可以適用于深圳與東莞，或是北京與河北沿北京邊界等城鎮(zhèn)。

　　但當(dāng)前的政策更傾向于要求任何城市都不能出現(xiàn)房價上漲的問題，強制地通過行政手段來限制所有的城市政府和地產(chǎn)商提高房價。顯然，這種做法不僅僅會阻礙仍有潛力的房地產(chǎn)發(fā)展，實際上也影響到中心城市中低收入人口的利益。對于房地產(chǎn)商來說，隨著拿地成本過高和稅收嚴(yán)控，收益已經(jīng)不高，繼續(xù)壓價賣房顯然無利可圖。城市政府則因為無法獲取土地出讓金，嚴(yán)重地影響了因房地產(chǎn)開發(fā)而可能得到的財源。

　　其實，在城市轉(zhuǎn)型過程中，一些完全可以被利用的傳統(tǒng)路徑被行政手段壓抑了，因為政策過于強調(diào)剛性的一刀切和強制的行政手段，抑制了仍然存在并且還有潛力房地產(chǎn)市場紅利，這是對于人口流入城市和一部分特大、超大城市房地產(chǎn)發(fā)展的政策誤區(qū)。

　　在人口流出地區(qū)，則是另一種情況。因為沒有足夠的產(chǎn)業(yè)支撐和新增企業(yè)的供給。對于這些城市政府來說，發(fā)展房地產(chǎn)是增加財源和降低招商引資成本的重要手段。

　　然而，發(fā)展房地產(chǎn)的先決條件是城市具有相比于下轄城鎮(zhèn)和農(nóng)村更為豐富的相對優(yōu)質(zhì)資源。例如，可以對下轄城鎮(zhèn)更多的財政上繳收益進(jìn)行分配，對于招商引資土地供應(yīng)的相對壟斷，對于規(guī)劃和發(fā)展權(quán)的絕對優(yōu)勢等。當(dāng)城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施達(dá)到一定規(guī)模之后，城鄉(xiāng)間資源不均衡的格局以及高等級城市景觀等形成的吸引力，可以確保下轄城鎮(zhèn)和農(nóng)村的精英群體對這里的房地產(chǎn)產(chǎn)生需求。

　　中國城市的等級化發(fā)展，使得城市建設(shè)的水平差異十分明顯。當(dāng)城鄉(xiāng)居民在獲得更高收入后，也就有了選擇更好住房空間的機會。當(dāng)他們沒有能力去特大城市和超大城市購買住房時，在三四線城市購房則成了最重要選擇，畢竟地縣級城市的優(yōu)勢明顯地大于一般的鎮(zhèn)。

　　這也是各類型城市的房地產(chǎn)曾快速發(fā)展所具有的必要條件。即不同類型的人口，按照就業(yè)能力和收入水平，依據(jù)城市的等級和住房價格，選擇在不同城市買房。即使是收入不高的外出農(nóng)民工，近幾年也出現(xiàn)一種趨勢，他們放棄原來回到農(nóng)村建房的做法，轉(zhuǎn)而到縣城買房，甚至農(nóng)村年輕人結(jié)婚條件也是要城里有一套住房。因為未來在縣城能讓子女得到更好的教育，讓家里的老人能有更好的醫(yī)療條件。這也是最近幾年農(nóng)民工在各類城鎮(zhèn)購買住房的比例從原來的1%上升到20%左右的重要原因。

　　因城施政，允許創(chuàng)新

　　必須承認(rèn)，中國長達(dá)幾十年的房地產(chǎn)紅利最近確實出現(xiàn)了中斷。畢竟人口收入增長趨勢也開始逐漸放緩，隨著各項政策的收緊，對無論哪一類城市的房地產(chǎn)都是巨大的壓力。

　　對于人口流入地區(qū)，為了應(yīng)對房價上漲引發(fā)的社會不滿，采取了嚴(yán)厲的房價調(diào)控政策。還有一些地方，由于擔(dān)心人口流入過多，政府承擔(dān)不了未來公共服務(wù)的壓力等原因，主動控制房地產(chǎn)的發(fā)展。雖然這些城市因為基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)資源的絕對優(yōu)勢，以及充足的產(chǎn)業(yè)資源支撐，仍然具備承載更多人口的條件。

　　而對于更廣大的三四線城市，已經(jīng)吃盡了房地產(chǎn)粗放發(fā)展的紅利，住房供給已過度飽和，也就必然成為政策調(diào)整的主要對象。對于這些城市的政府來說，一方面要確保繼續(xù)盡最大能力招商引資，另一方面還是希望繼續(xù)依靠房地產(chǎn)發(fā)展來緩解日益增長的財政壓力。

　　對于上述不同的兩類城市的發(fā)展，政策的目標(biāo)應(yīng)該有所區(qū)分。

　　從未來激活內(nèi)循環(huán)、帶動消費和投資的潛力的角度出發(fā)，在人口流入和房價上漲地區(qū)，完全可以利用中心城區(qū)的空間外延，通過軌道交通連接周邊小城市，增加郊區(qū)住房供給，以緩解中低收入人口購房壓力，同時還可以帶動周邊中小城市的發(fā)展。

　　其實對于資源優(yōu)勢和等級優(yōu)勢特別突出的人口流入地區(qū)來說，目前的城市轉(zhuǎn)型需求并不是十分迫切。但是需要降低成本、改善營商環(huán)境，進(jìn)一步吸引更多的創(chuàng)新型高端企業(yè)，因此政策目標(biāo)顯然與人口流出地區(qū)有著本質(zhì)上的不同。

　　在未來一定時期，這類城市對房地產(chǎn)的作用還要給予充分重視。更多地利用周邊的中小城市，來滿足中心城市中低收入人口對住房空間的需求。例如，通過戶籍管理制度改革，可以釋放一部分中小投資者未來的投資和消費潛力。提供多元化的消費和投資環(huán)境，利用周邊的中小城市疏解中心城市功能，充分發(fā)揮“都市圈”的空間作用，向周邊城市分解不同類型的居住空間和產(chǎn)業(yè)空間，甚至把一些大的企業(yè)引導(dǎo)到周邊城市。這些政策都可以促進(jìn)中心城市與周邊中小城市的互動，在都市圈內(nèi)形成按照市場化進(jìn)行要素配置的合理空間格局。

　　而對于人口流出地區(qū)，可能需要另擇路徑，考慮如何在減少對房地產(chǎn)過度依賴的同時，降低招商引資成本，實現(xiàn)穩(wěn)增長、保運轉(zhuǎn)以及保民生的政策，要解決的問題則要復(fù)雜得多。

　　這些城市本來就普遍存在優(yōu)質(zhì)資源短缺、區(qū)位條件較差、人力資源外流以及營商環(huán)境不佳等問題，對于房地產(chǎn)和對高等級城市發(fā)展模式的路徑依賴性比較強。這些城市可能尚處于工業(yè)化中前期的發(fā)展階段，因此更要圍繞如何利用成本優(yōu)勢來提高對投資的吸引力，提升城市的包容性，盡可能創(chuàng)造更多就業(yè)空間等方面，制定與現(xiàn)實聯(lián)系比較緊密的政策。

　　同時，對未來農(nóng)民工返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)和回家鄉(xiāng)置業(yè)所產(chǎn)生新的住房需求，也要給予充分重視，并提供一定的發(fā)展空間。重點是在縣一級城市強化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，不需要高大上，更注重普適性。

　　對于中小城市而言，引進(jìn)高端企業(yè)的機會遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于高等級城市。但是完全可以通過中小投資者的個性化投入，改變城市的面貌，形成新的發(fā)展模式與傳統(tǒng)文明的復(fù)歸，并且可以大大緩解地方政府財政面臨的壓力。

　　要實現(xiàn)這點，就需要盡量利用土地價格相對便宜的優(yōu)勢，發(fā)揮中小投資者的作用。對入市的集體建設(shè)用地和國有土地，可以探索小塊土地拍賣、開發(fā)——甚至可以小到幾十平米的地塊。這樣做的好處是可以把閑置資源有效利用，提升土地利用空間，同時增加小投資者進(jìn)入的可能性和積極性，可以為小塊土地使用者提供長期經(jīng)營預(yù)期，進(jìn)而帶動其品牌長期化、品質(zhì)化的提升。更重要的是中小投資者同樣可以通過購買小塊土地來創(chuàng)造新的就業(yè)機會，這也曾經(jīng)是原來沿海發(fā)達(dá)地區(qū)前店后廠的重要經(jīng)營模式。

　　如果這一發(fā)展思路得以落地，政府從小塊土地拍賣中獲取的收益不亞于大規(guī)模地產(chǎn)開發(fā)的利益。但是難度在于，小塊土地的利用模式提高了城市政府的管理難度，對規(guī)劃和管理都提出了更高要求。

　　如果按照這種思路去探索人口流出地區(qū)的城市轉(zhuǎn)型，一方面需要城市政府對城市景觀思維重新理解和認(rèn)識，擺脫過去照抄照搬大城市的發(fā)展模式慣性；另一方面則需要中央政府及相關(guān)部門允許城市政府大膽嘗試創(chuàng)新，而不是更多拘泥于一刀切的政策。

　　畢竟，沒有改革和突破何談實現(xiàn)城市轉(zhuǎn)型？而且這些轉(zhuǎn)型的探索對于中國突破正在面臨的經(jīng)濟(jì)發(fā)展困境和確保增長具有重要現(xiàn)實意義。

　　文｜李鐵

來源：《財經(jīng)》雜志