公開數(shù)據(jù)顯示，第二季度深圳地區(qū)生產(chǎn)總值和第三產(chǎn)業(yè)增加值同時由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比分別上升0.1%和1.7%。同期，在內(nèi)地四大一線城市中，深圳為首個錄得經(jīng)濟正增長的城市。第三季度，由于后疫情市場運行穩(wěn)定，深圳甲級寫字樓項目入市步伐提速，全市共計錄得四個項目竣工入市，合計新增面積約31.5萬平方米。截至季末，全市市場總存量環(huán)比上升4.0%，至812.6萬平方米，南山區(qū)現(xiàn)有存量首次超越福田區(qū)。

　　在甲級寫字樓子市場方面，今年第三季度，南山共新增21.2萬平方米供應(yīng)量均位于前海片區(qū)，在全市占比超過2/3，意味著前海的市場參與度正在提高。季度內(nèi)，南山的現(xiàn)有存量也首次超過福田區(qū)，兩區(qū)成為市場新增的供應(yīng)主力，共占市場總存量的85%。不過，二區(qū)之間出現(xiàn)了一些變化——福田區(qū)由于土地資源的相對稀缺，存量規(guī)模的增速放緩。

圖1：深圳甲級寫字樓供應(yīng)、凈吸納量及空置率

　　繼被疫情抑制的需求集中于第二季度釋放后，第三季度的全市凈吸納量環(huán)比回落45.3%至9.3萬平方米，但與2020年上半年的季均吸納量（9.2萬平方米）基本持平，各子市場在后疫情中均保持需求增長趨勢，TMT及金融類企業(yè)仍是租賃需求主力。此外，專業(yè)服務(wù)類企業(yè)的市場活躍度上升，季內(nèi)有數(shù)宗上千平方米的租賃成交誕生；而商務(wù)中心及共享辦公、能源及原材料和制造業(yè)、消費者服務(wù)行業(yè)需求出現(xiàn)了放緩。

圖2：深圳第二、第三季度甲級寫字樓子市場凈吸納量

　　值得注意的是，南山區(qū)內(nèi)TMT行業(yè)集中度高且在疫情期間獲得了新的發(fā)展機遇，繼續(xù)引領(lǐng)著整體市場。根據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)，第三季度，南山區(qū)貢獻了約6.4萬平方米，占全市凈吸納量的68.9%。其中，以科技園和前海最為突出，兩片區(qū)受新興產(chǎn)業(yè)青睞，均有超過2萬平方米的凈吸納量。不過，在子市場需求出現(xiàn)了增長的同時，由于高量供應(yīng)持續(xù)累積，未受疫情影響而顯著放緩，過量供應(yīng)仍是空置率上升主因。季內(nèi)，全市平均空置率環(huán)比上升1.6個百分點，至29.7%。其中，羅湖區(qū)、安區(qū)季內(nèi)無新增供應(yīng)，空置率則環(huán)比回落。

圖3：深圳甲級寫字樓子市場租金指數(shù)對比

　　為了緩解空置率上升的壓力，業(yè)主維持具備靈活性的優(yōu)惠方案，同時對目標(biāo)租戶素質(zhì)持有更高期望。季內(nèi)，全市平均租金為人民幣每平方米每月192.4元。全市租金指數(shù)降幅明顯收窄，環(huán)比下降0.2%；其中，南山區(qū)和羅湖區(qū)租金指數(shù)環(huán)比分別下降1.0和1.6個百分點，而福田區(qū)、寶安區(qū)的租金指數(shù)更觸底反彈。不過，同比來看，前述四區(qū)的甲級寫字樓租金指數(shù)同比均下降，除了羅湖區(qū)同比下滑4.4個百分點之外，其余各區(qū)均在5個百分點以上，其中寶安區(qū)下滑幅度最大，達到10個百分點，南山區(qū)以8.1個百分點的同比下滑幅度緊隨寶安區(qū)。

　　個別行業(yè)如TMT等步入擴張發(fā)展期，加之深圳發(fā)展前景廣闊，是企業(yè)設(shè)立華南新辦公點的首選地之一，受此推動，市場需求端將保持穩(wěn)中向好的發(fā)展趨勢。第一太平戴維斯華南區(qū)研究部主管謝靖宇分析稱，2020年第四季度，預(yù)計有約39.1萬平方米的新增甲級寫字樓面積交付入市，受過量供應(yīng)抑制仍將難以修正，空置率將于第四季度突破30%關(guān)口，達歷史新高。不過，他認(rèn)為政策導(dǎo)向依然利好本地市場的長線投資。疫情后，投資者情緒回升，但買賣雙方對于可交易標(biāo)的的資本值期望差異猶存，且差距逐漸縮小。季內(nèi)，市場未有大宗交易宣布，但年末投資市場活躍度提升可期。

　　【撰文】邱永寬

　　【數(shù)據(jù)來源】：第一太平戴維斯