近期，北三環(huán)一處名為“狀元村·北京書(shū)院”的新盤以“內(nèi)城孤品、總價(jià)700萬(wàn)元起搶住北三環(huán)”的標(biāo)語(yǔ)刷屏北京地產(chǎn)圈，并吸引了一眾高端改善客群的注意力，成為2020年內(nèi)較受業(yè)內(nèi)外關(guān)注的內(nèi)城新房樓盤之一。然而，對(duì)于土地資源高度稀缺的北京主城區(qū)而言，北三環(huán)沿線在近十余年內(nèi)幾無(wú)新地塊供應(yīng)。北京書(shū)院的開(kāi)發(fā)商是誰(shuí)?什么時(shí)候拿的地？北京商報(bào)記者逐一為購(gòu)房者揭秘。

　　2003年2月拿地

　　2019年11月入市

　　處于順?shù)N狀態(tài)的“狀元村·北京書(shū)院”坐落在朝陽(yáng)區(qū)北土城路北側(cè)惠忠庵。該項(xiàng)目在北京市住建委官網(wǎng)上備案名為“遠(yuǎn)洋一品家園”，開(kāi)發(fā)商為北京遠(yuǎn)洋一品房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“遠(yuǎn)洋一品公司”）。

　　從預(yù)售信息來(lái)看，2019年11月7日獲批預(yù)售的北京書(shū)院項(xiàng)目啟動(dòng)銷售不過(guò)半年多時(shí)間，但從北京市規(guī)自委的網(wǎng)站上卻找不到近五年來(lái)該地塊出讓的信息。

　　但在中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)上，一份關(guān)于遠(yuǎn)洋一品公司與惠忠庵部分村民間的房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛判決書(shū)，將北京書(shū)院所在地塊的出讓背景盡數(shù)披露。

　　根據(jù)上述網(wǎng)站刊發(fā)的《北京遠(yuǎn)洋一品房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與梁桂珍等房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一審民事判決書(shū)》，2003年2月9日，遠(yuǎn)洋一品公司與北京市國(guó)土資源和房屋管理局簽訂《北京市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，北京市國(guó)土資源和房屋管理局將朝陽(yáng)區(qū)北土城路北側(cè)慧忠庵宗地出讓給遠(yuǎn)洋一品公司。北京市國(guó)土資源和房屋管理局已向遠(yuǎn)洋一品公司核發(fā)《國(guó)有土地使用證》，使用權(quán)類型為出讓，使用權(quán)面積6587.52平方米。2007年4月2日，北京市朝陽(yáng)區(qū)房屋管理局向遠(yuǎn)洋一品公司核發(fā)《房屋拆遷許可證》（京建朝拆許字〔2007〕第33號(hào)）。

　　由上述判決書(shū)內(nèi)容、結(jié)合北京書(shū)院項(xiàng)目四至范圍可推斷，出讓于2003年的北京書(shū)院項(xiàng)目（即朝陽(yáng)區(qū)北土城東路惠忠庵住宅及配套項(xiàng)目），系2004年“8·31大限”前，開(kāi)發(fā)商遠(yuǎn)洋一品公司通過(guò)與北京市國(guó)土資源和房屋管理局協(xié)議出讓所得。

　　2004年3月國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)71號(hào)文件（全稱為《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》），要求各地在2004年8月31日前將歷史遺留問(wèn)題處理完畢，開(kāi)發(fā)商必須及時(shí)繳納土地出讓金，且須在兩年內(nèi)開(kāi)發(fā)，否則政府可收回土地。業(yè)內(nèi)將此稱之為 “8·31大限”，文件明確宣告禁止土地協(xié)議出讓的“閘門”將在2004年8月31日后關(guān)閉。

　　盡管拿地趕在大限來(lái)臨前，北京書(shū)院項(xiàng)目所在的地塊卻跟許多緊急闖關(guān)的項(xiàng)目一樣，遭遇到了“非凈地”的尷尬。

　　據(jù)上文中提及的《北京遠(yuǎn)洋一品房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與梁桂珍等房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一審民事判決書(shū)》，2007年5月18日，遠(yuǎn)洋一品公司（作為拆遷人，甲方）與梁桂珍（作為被拆遷人，乙方）簽訂了4份《北京市住宅房屋拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議》，協(xié)議簽署雙方對(duì)拆遷范圍以及貨幣補(bǔ)償內(nèi)容進(jìn)行了明確約定，甲方應(yīng)當(dāng)在本協(xié)議簽訂之日起10日內(nèi)，將拆遷補(bǔ)償款、補(bǔ)助費(fèi)在乙方將原住房（含非正式房屋）交甲方拆除后，以銀行活期存折的方式支付給被拆遷人，被拆遷人交付房屋在先，遠(yuǎn)洋一品公司支付拆遷補(bǔ)償款、補(bǔ)助費(fèi)在后。

　　但因被拆遷人未在合理期限內(nèi)將房屋交遠(yuǎn)洋一品公司拆除，遠(yuǎn)洋一品公司也未及時(shí)將存折交付給被拆遷人，該協(xié)議涉及到的房屋拆遷工作至2015年7月訴訟時(shí)，遲遲未能開(kāi)展。遠(yuǎn)洋一品公司在本案中還曾訴稱，“由于梁桂珍不履行合同約定義務(wù)的行為，導(dǎo)致公司已投入的巨額資金無(wú)法實(shí)現(xiàn)回籠，產(chǎn)生資金損失在億元以上”。

　　曾被住建部門

　　掛名督辦

　　開(kāi)發(fā)進(jìn)展緩慢的北京書(shū)院項(xiàng)目曾被住建部門掛名督辦，催促其加快入市。2017年6月27日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于辦理商品住宅項(xiàng)目預(yù)售許可有關(guān)事項(xiàng)的通知》，要求389個(gè)“拿地未開(kāi)工和開(kāi)工未入市項(xiàng)目” （其中，拿地未開(kāi)工項(xiàng)目161項(xiàng)，開(kāi)工未入市項(xiàng)目228項(xiàng)）盡早入市，朝陽(yáng)區(qū)北土城東路惠忠庵住宅及配套項(xiàng)目，仍處于開(kāi)工未入市項(xiàng)目之列。

　　盡管從地塊拿地時(shí)間來(lái)看，遠(yuǎn)洋一品公司趕搭上了土地協(xié)議出讓的末班車，但從北京商報(bào)記者查詢到的資料來(lái)看，朝陽(yáng)區(qū)北土城東路惠忠庵住宅及配套項(xiàng)目這塊“非凈地”，也為資金實(shí)力有限的遠(yuǎn)洋一品公司的后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)帶來(lái)了一系列麻煩。

　　據(jù)北京商報(bào)記者梳理，從2003年2月拿地到2007年4月取得拆遷許可，再到2019年11月上旬終獲預(yù)售，北京書(shū)院項(xiàng)目從拿地到銷售已經(jīng)耗時(shí)16年。期間，因?yàn)榉课莶疬w安置補(bǔ)償合同糾紛、國(guó)有土地使用權(quán)登記以及商標(biāo)侵權(quán)等諸多糾紛，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)展甚為緩慢。

　　從房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售流程來(lái)看，商品住房必須取得預(yù)售許可證，才可以對(duì)外銷售。按照當(dāng)時(shí)的規(guī)定，開(kāi)發(fā)企業(yè)取得施工許可后，只能辦理一次預(yù)售許可，且要拿到預(yù)售許可證，需要達(dá)到一些要求：如套均面積大于140平方米的大戶型住宅項(xiàng)目，7層以下（含）的，需達(dá)到主體結(jié)構(gòu)封頂方可辦理預(yù)售；8層以上（含）的，需完成規(guī)劃層數(shù)的1/2（且不低于7層）后，方可辦理預(yù)售。

　　根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站披露的《北土城東路慧忠庵住宅及配套項(xiàng)目建設(shè)方案》信息，北京書(shū)院計(jì)劃建設(shè)時(shí)間為2016年8月13日-2019年5月31日。不過(guò)根據(jù)北京書(shū)院項(xiàng)目最新預(yù)售信息，遠(yuǎn)洋一品公司正式獲批預(yù)售已經(jīng)是2019年11月7日。

　　在2003年開(kāi)始計(jì)算年限的前提下，經(jīng)歷過(guò)諸多糾紛的北京書(shū)院項(xiàng)目，產(chǎn)權(quán)已經(jīng)縮水近17年，剩余產(chǎn)權(quán)僅剩50余年。

　　作為見(jiàn)證北京房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的一員“老將”，北京房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)黎乃超對(duì)于北京書(shū)院這個(gè)協(xié)議出讓的老盤也有印象。他向北京商報(bào)記者表示，當(dāng)年那批像北京書(shū)院這樣趕在“8·31大限”前拿地，符合住建部門掛名督辦清單中“拿地未開(kāi)工和開(kāi)工未入市”條件的項(xiàng)目，北京市場(chǎng)目前大約還有七八十個(gè)，此類項(xiàng)目未來(lái)都將面臨怎么樣盤活、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的問(wèn)題。

　　在地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，北京書(shū)院項(xiàng)目的坎坷入市，與“非凈地”的歷史以及過(guò)往諸多糾紛不無(wú)關(guān)系。“從項(xiàng)目近年來(lái)涉及的房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛、國(guó)有土地使用權(quán)登記以及商標(biāo)侵權(quán)糾紛來(lái)看，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)展緩慢不難理解。”

　　從“遠(yuǎn)洋一品書(shū)院”到

　　“北京書(shū)院”

　　拿地16年后，北京書(shū)院終于看到了自己入市的曙光。

　　根據(jù)公開(kāi)信息，2017年10月開(kāi)始，推廣名為“遠(yuǎn)洋一品書(shū)院”的項(xiàng)目公開(kāi)亮相蓄客，在當(dāng)時(shí)的項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)，樓體上大條橫幅打著“遠(yuǎn)洋一品書(shū)院”字樣。

　　僅一個(gè)月后，2017年11月7日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)專門發(fā)布關(guān)于“遠(yuǎn)洋一品書(shū)院”商品房項(xiàng)目的澄清聲明，強(qiáng)調(diào) “遠(yuǎn)洋一品書(shū)院”并非該集團(tuán)開(kāi)發(fā)的商品房項(xiàng)目，該集團(tuán)未曾參與“遠(yuǎn)洋一品書(shū)院”商品房項(xiàng)目相關(guān)的任何設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售和運(yùn)營(yíng)等工作。

　　隨后，兩家遠(yuǎn)洋公司兩番對(duì)簿公堂。

　　根據(jù)2019年7月《北京遠(yuǎn)洋一品房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司侵害商標(biāo)權(quán)糾紛、不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)糾紛二審民事判決書(shū)》， 一審法院判定，“遠(yuǎn)洋一品公司對(duì)遠(yuǎn)洋集團(tuán)構(gòu)成商標(biāo)侵權(quán)及不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)停止侵權(quán)、賠償損失的法律責(zé)任。對(duì)于停止侵權(quán)部分，已經(jīng)查證屬實(shí)的遠(yuǎn)洋一品公司實(shí)施的商標(biāo)侵權(quán)行為，遠(yuǎn)洋一品公司應(yīng)當(dāng)停止”。盡管二審裁判結(jié)果顯示，上訴人遠(yuǎn)洋一品公司的上訴請(qǐng)求部分成立，但是該公司對(duì)遠(yuǎn)洋集團(tuán)構(gòu)成商標(biāo)侵權(quán)的事實(shí)并沒(méi)有被推翻。

　　2019年末再入市的項(xiàng)目推廣名，也由“遠(yuǎn)洋一品書(shū)院”變更為“北京書(shū)院”。

　　值得注意的是，北京書(shū)院項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的名稱也并非最開(kāi)始就與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)雷同，這在上述判決書(shū)中也有明確交代。遠(yuǎn)洋一品公司原名稱為“北京京明苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”，2010年11月17日，北京京明苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司名稱變更為“北京遠(yuǎn)洋一品房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”。

　　對(duì)于公司更名的原因，遠(yuǎn)洋一品公司并沒(méi)有作出公開(kāi)解釋。但可以復(fù)盤的是，2009年，與北京書(shū)院同屬北三環(huán)四環(huán)片區(qū)的高端社區(qū)遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城全面入市，該項(xiàng)目正是由與遠(yuǎn)洋一品公司對(duì)簿公堂的遠(yuǎn)洋集團(tuán)開(kāi)發(fā)的。因地理位置好、產(chǎn)品品質(zhì)高、戶型設(shè)計(jì)優(yōu)良，時(shí)至今日，遠(yuǎn)洋萬(wàn)和城在二手房市場(chǎng)的價(jià)格依然堅(jiān)挺。

　　就北京書(shū)院項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)展緩慢原因、過(guò)往涉及糾紛當(dāng)前是否已經(jīng)妥善解決等問(wèn)題，北京商報(bào)記者致電遠(yuǎn)洋一品公司在工商系統(tǒng)上的預(yù)留電話，電話接通后，該公司工作人員明確表示不接受采訪。

來(lái)源：北京商報(bào)

編 輯：chenhong