如果說在中國(guó)有什么比錢還值錢，那一定是土地，地王市場(chǎng)的冷熱是中國(guó)樓市與經(jīng)濟(jì)極為重要的預(yù)示。
由于新冠疫情的暴發(fā)，土地市場(chǎng)的交易被迫暫停，許多城市的土地財(cái)政可謂是顆粒無收，如疫情影響較大的武漢等地。盡管隨著疫情形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，土地交易又得以重新啟動(dòng)，但由于經(jīng)濟(jì)受到前所未有的沖擊，許多地方都擔(dān)心今年的土地市場(chǎng)恐怕要涼涼了。
但出人意料的是，5月份以來，全國(guó)多地頻頻爆發(fā)地王，有單價(jià)地王、有總價(jià)地王，有今年的地王，有史上最高的地王，在地王的助推下，部分城市的賣地收入已超過歷史同期，即使是受疫情影響嚴(yán)重的武漢，今年前5個(gè)月其賣地收入已超過100億元。在中國(guó)經(jīng)濟(jì)全面受到疫情壓制之后，近期土地交易呈現(xiàn)出報(bào)復(fù)性增長(zhǎng)勢(shì)頭。
地王歸來！
即使是處于疫情防控期，也擋不住開發(fā)商買地的熱情。
5月19日，北京市土地交易大廳出現(xiàn)了久違的熱鬧場(chǎng)面，中海、融創(chuàng)、合生、保利、世茂等十多家全國(guó)知名開發(fā)商來到這里，準(zhǔn)備在接下來的土地大戰(zhàn)中一顯身手。
這無疑是一塊價(jià)值連城的土地。北京三環(huán)沿線的土地幾乎開發(fā)殆盡，只有南邊一線，尚有為數(shù)不多的大規(guī)模地塊沒有出讓開發(fā)。本次出讓的北京市豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)分鐘寺村L-41地塊，就位于北京東三環(huán)地鐵十號(hào)線分鐘寺站旁邊。地段得天獨(dú)厚，加上是住宅用地，在北京四環(huán)以內(nèi)限制住宅開發(fā)的背景下，這樣的好地塊極具地王相。
事實(shí)上，在開拍之前，開發(fā)商們已在網(wǎng)上展開競(jìng)價(jià)比拼。從5月15日起，到5月19日，這塊地已從47.44億元競(jìng)價(jià)到49.12億元。
最終，經(jīng)過現(xiàn)場(chǎng)數(shù)十輪舉牌，這一土地被合生以65.4億元的價(jià)格收入囊中，其單價(jià)高達(dá)7.4萬元/平方米，是當(dāng)之無愧的北京地王。
加上5月9日合生以72.2億元奪得一塊地等，在十天之間，在同一區(qū)域北京地鐵十號(hào)線分鐘寺站旁，合生擊敗眾多地產(chǎn)大腕，以179.6億元的總價(jià)，一連奪得三個(gè)地王級(jí)項(xiàng)目。
在經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)等大幅下滑的背景下，今年的地王不僅在價(jià)格上屢屢創(chuàng)出新高，而且多得有些出人意料。
4月22日，經(jīng)過疫情長(zhǎng)期的抑制，廈門土地市場(chǎng)終于迎來了開年的首場(chǎng)拍賣。結(jié)果上海泰鳴貿(mào)易有限公司一鳴驚人，以103.55億元競(jìng)得廈門思明區(qū)2020P01地塊，成交樓面價(jià)50599元/平方米，溢價(jià)率43.8%。
這場(chǎng)土地拍賣創(chuàng)造了廈門多個(gè)歷史紀(jì)錄——是廈門首個(gè)破百億的地塊，同時(shí)也是廈門總價(jià)和單價(jià)地王。即使從全國(guó)來看，這一地塊也是極其少見的地王。
5月15日，在深圳土地市場(chǎng)，龍光地產(chǎn)經(jīng)過現(xiàn)場(chǎng)超過100輪的舉牌廝殺，擊敗了一眾知名央企國(guó)企，以115.97億元+配建人才房40760平方米的價(jià)碼拿下深圳前海地塊，其樓面價(jià)高達(dá)87000多元/平方米，創(chuàng)深圳地王價(jià)格新高。
地王年年有，今年我國(guó)經(jīng)濟(jì)受到疫情劇烈沖擊，頻頻爆出的地王卻顯得格外奪目。隨著地王身價(jià)的水漲船高，多個(gè)一二線城市的土地市場(chǎng)賺得盆滿缽滿。
以北京為例，截至5月31日，北京市全部土地收入已高達(dá)1131億元。而在2019年，北京市土地收入為1699億元，這意味著，盡管北京土地交易一度受到疫情影響而延緩，但僅用了5個(gè)月時(shí)間，北京土地收入已到達(dá)去年的三分之二。
盡管僅僅合生已在北京連續(xù)創(chuàng)造了三個(gè)地王，但5月的土地市場(chǎng)，北京的成績(jī)并不是最好的。從全國(guó)來看，5月份杭州的土地收入為344.6億元，高居土地出讓榜首，廣州的土地出讓收入為333.7億元，位居第二，北京僅僅排在第三。此外，重慶、深圳、上海、成都、無錫、南京、武漢等地的賣地收入均超過100億元，其中武漢的土地收入高達(dá)170.6億元。
中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)顯示，5月份一線城市的土地出讓收入同比增加近兩倍，二線城市成交總價(jià)也出現(xiàn)了上漲，三四線城市樓面均價(jià)同比上揚(yáng)。
整體來看，在基本控制住疫情之后，全國(guó)土地市場(chǎng)在5月份迎來了一波強(qiáng)勁的反彈。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生告訴中國(guó)新聞周刊，目前樓市的走勢(shì)與之前市場(chǎng)的預(yù)期大不一樣，之前在疫情剛發(fā)生時(shí)，市場(chǎng)基本都判斷樓市成交將大幅回調(diào)，但近段時(shí)間以來，多個(gè)行業(yè)逐步走向正常水平，樓市成交也發(fā)生了一些變化，不少城市的交易量在持續(xù)回升，市場(chǎng)信心有所增強(qiáng)。
數(shù)據(jù)顯示，5月份全國(guó)TOP50房企拿地總額3127億元，同比增長(zhǎng)4.7%，與此同時(shí)，不少房企的銷售額同比呈現(xiàn)正增長(zhǎng)。中國(guó)指數(shù)研究院指出，優(yōu)質(zhì)地塊更加炙手可熱，成為房企爭(zhēng)奪焦點(diǎn)，溢價(jià)率有所升。
如何改革？
市場(chǎng)分析人士指出，從地方政府來看，賣地依然是重要的收入來源，甚至經(jīng)濟(jì)越是低迷，土地財(cái)政的重要性越是凸顯。
數(shù)據(jù)顯示，今年前4個(gè)月，地方一般公共預(yù)算本級(jí)收入33611億元，同比下降11.5%。與此同時(shí)，地方政府性基金預(yù)算本級(jí)收入16902億元，同比下降7.6%，其中，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入15839億元，同比下降4.5%。
整體來看，一方面，今年前4個(gè)月，土地出讓收入占到地方公共預(yù)算收入和政府性基金預(yù)算收入之和的30%左右，土地收入對(duì)地方財(cái)政的貢獻(xiàn)依然居高不下；另一方面，由于前4個(gè)月土地收入的降幅低于地方公共預(yù)算收入和政府性基金預(yù)算收入，這表明土地收入對(duì)地方財(cái)政的支撐更大。
如果考慮5月份全國(guó)土地市場(chǎng)大幅回暖，一二線城市地王頻出，則前5個(gè)月土地收入對(duì)地方政府的財(cái)政，很可能分量更重、意義更大。
此前在5月11日，中共中央、國(guó)務(wù)院《關(guān)于新時(shí)代加快完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的意見》指出，加快建立現(xiàn)代財(cái)稅制度，穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。在今年兩會(huì)上，政府工作報(bào)告上并沒有房地產(chǎn)稅；而在2018年、2019年，分別提出“穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”、“穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”。
華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長(zhǎng)賈康表示，“穩(wěn)妥”推進(jìn)意味著內(nèi)部討論中仍然有很多糾結(jié)的重大問題，政府工作報(bào)告沒提，最大可能性是本年度內(nèi)不會(huì)涉及房地產(chǎn)稅的立法啟動(dòng)。
聶梅生表示，房地產(chǎn)稅根本出發(fā)點(diǎn)是為了推進(jìn)稅制改革，改變地方對(duì)土地財(cái)政的依賴，當(dāng)然其客觀上也有調(diào)控房?jī)r(jià)的效果，這需要中央通盤考慮稅制改革，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，政府會(huì)有完善的安排。當(dāng)然，即使單純從樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制來看，出臺(tái)房地產(chǎn)稅也是題中應(yīng)有之義，畢竟在短期的政策調(diào)控之下，市場(chǎng)的波動(dòng)較大，房地產(chǎn)稅作為樓市長(zhǎng)效機(jī)制的重要手段，有利于市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。
“從地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴來看，目前出臺(tái)房地產(chǎn)稅取代土地財(cái)政的難度顯然較大”，浙江大學(xué)土地管理系主任吳宇哲教授告訴中國(guó)新聞周刊，土地財(cái)政終有盡頭，從制度上必須盡早做出系統(tǒng)安排。
“房地產(chǎn)稅出臺(tái)的難點(diǎn)不僅在于此，從之前的廣泛交流調(diào)研來看，房地產(chǎn)開征還存在著一些技術(shù)上的難點(diǎn)，一方面是征收范圍如何定，包括面積、套數(shù)、購(gòu)買時(shí)間等設(shè)定，畢竟我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況比較復(fù)雜；另一方面是房地產(chǎn)稅的納稅額怎么計(jì)算，這些都需要進(jìn)行專業(yè)科學(xué)的研究，并需要征詢各方意見，最終經(jīng)過全國(guó)人大的立法程序而定”，聶梅生表示，中國(guó)的房地產(chǎn)稅改革一定會(huì)順應(yīng)時(shí)勢(shì)，水到渠成。
此前，國(guó)務(wù)院《國(guó)家人口發(fā)展規(guī)劃（2016－2030年）》指出，2021－2030年，中國(guó)人口發(fā)展進(jìn)入關(guān)鍵轉(zhuǎn)折期。總?cè)丝趯⒃?030年前后達(dá)到峰值，此后持續(xù)下降。與此同時(shí)，2019年我國(guó)城鎮(zhèn)化率已超過60%，參照我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程及發(fā)達(dá)國(guó)家速度，預(yù)計(jì)2026—2030年左右我國(guó)城鎮(zhèn)化率將達(dá)到70%—75%。
吳宇哲認(rèn)為，人口和城鎮(zhèn)化的紅利在不遠(yuǎn)的將來就將釋放完畢，如不能及早做好稅制轉(zhuǎn)換的銜接，很可能會(huì)遭到房地產(chǎn)相關(guān)財(cái)政收入斷崖式下滑的局面。房地產(chǎn)稅的改革其實(shí)正是房地產(chǎn)市場(chǎng)改革與稅制改革的交匯點(diǎn)，必須從這兩方面系統(tǒng)統(tǒng)籌。
吳宇哲建議，一方面做好住房供應(yīng)體系的改革，理順保障房市場(chǎng)、普通住房市場(chǎng)、高端住房市場(chǎng)的關(guān)系，另一方面做好稅制改革的大文章，重點(diǎn)通過在交易和保有環(huán)節(jié)征稅，從而既開辟稅源，又能夠抑制房?jī)r(jià)過快上漲、樓市投機(jī)投資過重的局面，真正地實(shí)現(xiàn)藏富于民和國(guó)家經(jīng)濟(jì)的順暢。
來源：中國(guó)新聞周刊
編輯：wangdc
