相比往年,深圳今年的樓市小陽春來得要晚一些。
深圳住建局房產(chǎn)信息平臺顯示,五月新房成交4788套、二手房成交9042套,兩個(gè)數(shù)據(jù)同比去年同期相差大約0.1%,出入不大。而放在過往6個(gè)月的時(shí)間軸內(nèi)比較,深圳目前的成交量已經(jīng)在疫情低谷之后逐漸上揚(yáng)。樂有家、諸葛找房等多個(gè)第三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,深圳二手住宅均價(jià)已于今年四月上漲到了6萬+元/㎡,并持續(xù)上行。
量價(jià)齊漲的5月,不少人已不滿足于按揭貸,正嘗試?yán)眯庞觅J來撬動房產(chǎn),寄望分羹深圳樓市,“買到就是賺到”的投機(jī)風(fēng)開始出現(xiàn)苗頭。
然而硬幣的另外一面,信貸違約的魅影卻在悄然閃現(xiàn),一些銀行客戶經(jīng)理好幾年都不曾遇到的抵押貸款逾期業(yè)務(wù)和斷供業(yè)務(wù)開始抬頭。部分銀行已經(jīng)開始警惕小微企業(yè)貸款潛存的逾期風(fēng)險(xiǎn);抵押貸展期的狀況也讓不少客戶經(jīng)理變得“膽小”了起來:對小微企業(yè)的貸款審查變嚴(yán)格了。
這個(gè)夏天繽紛而焦灼。在資金鏈緊張邊緣掙扎的企業(yè)、苦于供樓的個(gè)人、正靈活套取各種信貸產(chǎn)品投入樓市打新的淘金客們,共同構(gòu)成深圳樓市魔幻小陽春的一道獨(dú)特風(fēng)景線。
樓市斷供和抵押貸逾期抬頭
在中國農(nóng)業(yè)銀行深圳一支行零售信貸部工作近十年的林麗最近有些煩。服務(wù)中小微企業(yè)客戶近十年,她五月份手頭已經(jīng)接手了兩筆貸款逾期業(yè)務(wù)。過去,她好幾年才會遇到一筆貸款逾期業(yè)務(wù)。這段時(shí)間,銀行客戶經(jīng)理們好幾年都不曾遇到的貸款逾期“黑天鵝”業(yè)務(wù)如今開始出現(xiàn)了。
另一銀行經(jīng)理張敏也不幸踩雷。她的這位客戶在深圳寶安區(qū)沙井經(jīng)營了一家四五十人規(guī)模的模具廠。前后十幾年,歷經(jīng)2008年金融危機(jī),工廠業(yè)務(wù)整體平穩(wěn),老板在今年春節(jié)過后也就沒太在意疫情對業(yè)務(wù)帶來的沖擊。孰料上游大客戶四月底臨時(shí)告知訂單要減半,模具廠的經(jīng)營狀況開始斷崖式下滑。
“中型企業(yè)一般預(yù)留兩三個(gè)月現(xiàn)金。開小廠的老板基本都是一有錢就立刻投入生產(chǎn)了,也很少有心思搞副業(yè)做投資,老板也就預(yù)留了一個(gè)月現(xiàn)金。現(xiàn)在撐不過來,已經(jīng)辦了貸款展期!睆埫粞约斑@一切不甚唏噓,以前銀行面臨的企業(yè)抵押貸逾期情形無非是企業(yè)間鬧經(jīng)濟(jì)糾紛。如今,經(jīng)手的抵押貸逾期業(yè)務(wù)不少源于產(chǎn)業(yè)鏈傳導(dǎo)而來。
幸運(yùn)的是,林麗和張敏經(jīng)手的客戶都辦理了貸款展期,這在往年是不大可能的。
今年3月,《關(guān)于對中小微企業(yè)貸款實(shí)施臨時(shí)性延期還本付息的通知》(下稱“《通知》”)允許小微企業(yè)還本付息日期延至2020年6月30日。這也讓資金緊繃,一時(shí)間難以還款付息的企業(yè)獲得了喘氣的機(jī)會。
相對于小微企業(yè)逾期,個(gè)人按揭貸款暫時(shí)穩(wěn)定,但也有國有銀行深圳分行人士向第一財(cái)經(jīng)記者表示,按揭違約相比去年同期有增加,多是因公司倒閉失去供房收入。
“以前每個(gè)月大概有幾個(gè)客戶斷供;最近每個(gè)月大概有十幾個(gè)客戶咨詢斷供的事情,但是我們也會綜合貸款人情況辦理延長貸款期限、轉(zhuǎn)按揭,走到出售房屋那一步的客戶還不多。”上述國有銀行深圳一分行人士直言,但是這類現(xiàn)象有增多苗頭。
對于部分銀行人士感受到的貸款客戶的微妙變化,經(jīng)營小微企業(yè)的業(yè)內(nèi)人士、拍賣人士有著類似的感受。
常年活躍在企業(yè)圈、拍賣圈的王昌爾向第一財(cái)經(jīng)記者表示,“我們目前接手的拍賣資產(chǎn)比去年同期有增加但不明顯,下半年會慢慢多起來,畢竟走完拍賣流程也需要時(shí)間。”
多位銀行人士在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪之際均有表達(dá),抵押貸逾期、個(gè)人房貸斷供的現(xiàn)象開始慢慢“抬頭”了,但是斷供“潮”尚未到來。這其中的原因在于,深圳的房價(jià)抗跌性強(qiáng)。即便企業(yè)主無路可走將房子入市也能錄得一個(gè)看漲的估值,不至于走到面臨破產(chǎn)起訴查封拍賣及繳納違約利息、個(gè)人征信上榜銀行“黑名單”的窘境。
即便如此,部分銀行已經(jīng)開始警惕小微企業(yè)貸款潛存的逾期風(fēng)險(xiǎn)。
“我們支行行長在周會上也提到了這點(diǎn),讓大家最近多梳理手頭的中小微企業(yè)客戶,摸底企業(yè)的經(jīng)營情況、產(chǎn)業(yè)鏈上下游狀況,跟企業(yè)客戶溝通頻度要密一點(diǎn)!绷蛀愔毖浴
抵押貸展期的狀況也讓不少客戶經(jīng)理變得“膽小”了起來:對小微企業(yè)的貸款審查變嚴(yán)格了。
“三四月,有小微企業(yè)貸款貼息政策支持的時(shí)候,銀行貸前審查需要到企業(yè)經(jīng)營場所拍照存檔,審核紅本房屋估價(jià)的七成、公司一年流水的六成能否覆蓋貸款額度,才能敲定放款與否;現(xiàn)在我們還會查驗(yàn)小微企業(yè)上年度營業(yè)收入及凈利潤、上年度納稅額、員工人數(shù)、近兩年納稅證明及近三年財(cái)務(wù)報(bào)表等資料!
一位不愿具名的股份制商業(yè)銀行福田區(qū)支行的負(fù)責(zé)人士透露,悄悄收緊放款門檻是考慮到企業(yè)展期、續(xù)貸現(xiàn)象開始增多,不想造成銀行不良資產(chǎn)增多。
“淘金客”套用信貸資金
即便風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn),個(gè)人按揭貸仍是深圳各大銀行的香餑餑。
據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)監(jiān)控顯示,2019年至2020年4月深圳一共交易了15萬套房子。其中一次性付款占比不到1成,15萬套房子里有13萬套便采用了按揭貸款的支付方式。而不需要抵質(zhì)押或者第三方進(jìn)行擔(dān)保的信用貸在部分銀行的風(fēng)頭甚至蓋過了按揭貸。
“我手頭就排著四五個(gè)信用貸客戶,都是些貸款信譽(yù)記錄不錯(cuò)且個(gè)人收入來源有保障的客戶!泵裆y行深圳一支行的劉姓客戶經(jīng)理告訴第一財(cái)經(jīng)記者。
如今的信用貸熱度明顯高于往年。多家銀行人士言及信用貸,只是感受不一,但均向第一財(cái)經(jīng)記者表示,信用貸相比去年有增加。
其實(shí),受到不少人追捧的信用貸用起來也不是沒有風(fēng)險(xiǎn)的。如果貸款人申請了信用貸并且已經(jīng)用了,會在貸款人征信記錄上有所體現(xiàn)。在申請住房按揭貸的時(shí)候銀行可能會要求貸款人說明首付款的來源,如果提供不了首付款來源的證明,銀行可能會要求貸款人提前結(jié)清貸款,甚至直接拒批。與此同時(shí),深圳的多家銀行都要求信用貸款三年內(nèi)還清,少數(shù)銀行要求貸款人的信用貸業(yè)務(wù)于一年內(nèi)結(jié)清。
第一財(cái)經(jīng)記者了解到,對于沒有公司沒有房產(chǎn)的貸款客戶來說,一般銀行提供的信用貸上限是三十萬元,貸款人可以選擇向兩三家銀行申請信用貸,籌得百萬元資金。
換言之,貸款人通過信用貸工具適度加杠桿可以助力自身搭上買房的車;但另一方面,它的還款期限又會給到貸款人還款壓力,信用貸不良也會直接影響個(gè)人按揭貸業(yè)務(wù)的申請、個(gè)人的征信記錄等。
鑒于信用貸的諸多限制,這些敢于同一時(shí)間去找兩三家銀行申請信用貸,湊足百萬元資金投向樓市的客戶,多半都對深圳樓市報(bào)以極高的熱忱,且具有更強(qiáng)的購買力和更穩(wěn)定的支付力。
“我經(jīng)手的信用貸客戶,一次性貸到三十萬上限的基本上都是奔著二套房去的!鄙钲谝患夜煞葜沏y行黃姓人士表示,深圳樓市這幾個(gè)月價(jià)格持續(xù)上行給了不少剛需客和投資客上車的動力。
“信用貸一旦出現(xiàn)貸款逾期,因?yàn)槿狈Φ盅何锴迨蘸芾щy,我們審批辦理要求一直很嚴(yán)。但是深圳優(yōu)質(zhì)客戶多,至少我經(jīng)手的客戶這兩個(gè)月有增多,基本上都是在大企業(yè)工作的金領(lǐng)人群,去買房投資的!秉S姓人士續(xù)稱,樓市的投資回報(bào)率給了加杠桿客戶人群信心。
第一財(cái)經(jīng)采訪了一位憑借信用貸搭上二套房快車的淘金者張弛,在深圳打拼的十年,他親眼見證了深圳樓市的快速上漲。
2010年的深圳新房價(jià)格是2字頭(2萬+)。其中變化最大的當(dāng)屬2015-2016年,深圳房價(jià)從3字頭直接跳到到5字頭,主因是2015年330政策放松了限購限貸,以及深圳整體經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的迅猛發(fā)展。自2017年開始,政府嚴(yán)控樓市,打擊炒房投資客,為保障剛需權(quán)益推出了系列新政,才促使深圳新房價(jià)格漸趨平穩(wěn),近3年漲幅僅3%。
樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示,十年間深圳房價(jià)總漲幅178%,領(lǐng)先國內(nèi)諸多城市。今年疫情期間,深圳樓市仍呈上漲之勢。此前,深圳二手住宅均價(jià)還在5.7萬元/㎡水平,到2020年4月,均價(jià)上漲到了6萬+元/㎡。同時(shí),樓市成交也快速回暖,5月深圳二手住宅過戶量再度突破8000套,創(chuàng)近半年新高,但距離去年末還略有差距。
在張弛及他身邊的人看來,房子無疑是實(shí)現(xiàn)財(cái)富快速增值及拉開階層差距的第一大法寶。這也令他及身邊人動用信用貸撬動二手房的信心和興趣度大增。
高漲的樓市看不到終點(diǎn)
敢于加杠桿背后,是大多數(shù)深圳人篤信深圳樓市供需不平衡的局面暫時(shí)難以得到改變。
根據(jù)深圳市土地交易中心數(shù)據(jù)顯示,2006-2019年間,深圳累計(jì)住宅供應(yīng)730578套,年均5.2萬套,放在長時(shí)間周期中,年住宅供應(yīng)呈曲線下行之勢;與之對應(yīng)的是,常住人口從2006年的846.43萬人,增加到2019年的1343.88萬人,累計(jì)增加接近500萬人,呈整體上行之勢。
同時(shí),土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)性失衡,工業(yè)、商業(yè)類用地供應(yīng)多、住房用地供應(yīng)少的局面十余年間并未得到扭轉(zhuǎn)。美聯(lián)物業(yè)根據(jù)官方公開出讓的土地?cái)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,過去14年里,深圳居住、商業(yè)、工業(yè)三類用地結(jié)構(gòu)的分別占比分別是:17%、10%和53%。
結(jié)構(gòu)性失衡推導(dǎo)下,深圳購房需求在三月疫情緩和后便密集釋放,市場快速從四月份的部分片區(qū)過熱到現(xiàn)在量價(jià)齊升。
同時(shí),房企們的拿地信心也正在快速被點(diǎn)燃。5月,深圳房企龍光地產(chǎn)拿下的深圳前灣片區(qū)地塊,以總價(jià)116億元占據(jù)5月全國住宅用地成交總價(jià)榜首,每平米可售樓面價(jià)超過8萬元。
樓市熱情不褪,投機(jī)風(fēng)開始出現(xiàn)苗頭,給調(diào)控再度加壓。以5月為例,深圳市住建局的調(diào)控動作接二連三。
5月22日,住建局親臨地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)現(xiàn)場檢查,TaTa公寓、鴻榮源·壹方中心、星河丹堤、金亨利首府等一批掛牌價(jià)明顯高于近期真實(shí)成交價(jià)的房源被迫下架。5月26日,針對網(wǎng)友投訴網(wǎng)紅盤華強(qiáng)城捂盤惜售、沙井海岸城偷收喝茶費(fèi)等問題,深圳市寶安住建局要求片區(qū)所有住宅新盤采取委托公證公開認(rèn)籌籌錢選房的形式予以銷售。
高價(jià)房源下架、捂盤惜售內(nèi)定房源被約談,再到近兩日福田區(qū)棚改炒作遭住建局打壓……主管部門操作基本上對癥下藥,步步緊跟,以防樓市過熱。
住房“盤子小”的深圳也正在通過增大住宅供應(yīng),寄望打破樓市過熱困局。
5月初,深圳發(fā)布的《2020年度建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》顯示,年內(nèi)計(jì)劃供應(yīng)1200公頃建設(shè)用地,與2019年計(jì)劃供應(yīng)量持平,其中居住用地為293.2公頃。這一居住用地的供應(yīng)比例較往年有所上升,年內(nèi)計(jì)劃供應(yīng)面積較2019年實(shí)際供應(yīng)面積增加了50%。
這個(gè)6月,備受矚目的光明金融界項(xiàng)目已經(jīng)開放展示中心,而全民矚目的潤璽一期年內(nèi)也將會入市。整體來看,“買到就是賺到”投機(jī)心理、剛需客的快速上車心理、開發(fā)商的拍地?zé)崆榈榷冀o深圳樓市按下了快進(jìn)鍵。但平抑深圳房價(jià)增長,徹底打破供求不平衡的主邏輯仍將是一個(gè)漫長的過程。
來源:第一財(cái)經(jīng)網(wǎng)
編輯:wangdc