物管行業(yè)話(huà)題日益集中在頭部企業(yè)，在二十余萬(wàn)家物業(yè)公司中，更多的企業(yè)在行業(yè)高歌猛進(jìn)中成為“隱形企業(yè)”。
但在規(guī)�；l(fā)展過(guò)程中，沒(méi)有哪家企業(yè)是可以一勞永逸的。過(guò)去一年，世茂服務(wù)作為一個(gè)耀眼的明星案例，讓行業(yè)看到一家上升期的物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的可能性，“募資超百億”、“市值進(jìn)入前三”、“排名進(jìn)入前十”，世茂服務(wù)在管規(guī)模迅速超過(guò)一億平米，讓我們看到了行業(yè)“黑馬”的誕生。截至10月12日，世茂服務(wù)在管面積1.018億平方米，在管物業(yè)393項(xiàng)，合約面積1.443億平方米，合約物業(yè)615項(xiàng)。
固然，世茂服務(wù)本身就具有優(yōu)質(zhì)的基因和品牌，但面對(duì)共同的外部環(huán)境，世茂服務(wù)得以快速成長(zhǎng)，并獲得頂級(jí)投資機(jī)構(gòu)的認(rèn)可，這在偶然中又透露著必然。
本文，我們以第三方視角解讀“黑馬”體質(zhì)，追問(wèn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)切實(shí)可行的跨越之路。
“黑馬”質(zhì)素之一：管理規(guī)模的快速上升
相比開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，物管是極度分散的市場(chǎng)，長(zhǎng)尾企業(yè)很多。正因如此，通過(guò)收并購(gòu)整合分散市場(chǎng)，能夠提質(zhì)增效，獲得更強(qiáng)的系統(tǒng)能力。
不少企業(yè)對(duì)收并購(gòu)還存在“搖擺”，但行業(yè)上升期，整合是市場(chǎng)的必然，世茂服務(wù)正是這一策略的堅(jiān)定執(zhí)行者。2019年至今，世茂服務(wù)與超過(guò)11家公司進(jìn)行了股權(quán)合作。借助收并購(gòu)世茂服務(wù)不僅快速實(shí)現(xiàn)基本盤(pán)的擴(kuò)大，還快速進(jìn)入醫(yī)院、學(xué)校、公建等服務(wù)領(lǐng)域，獲得了優(yōu)質(zhì)的延伸服務(wù)能力。
2019年至今世茂服務(wù)收并購(gòu)企業(yè)不完全統(tǒng)計(jì)
數(shù)據(jù)來(lái)源：CPIC，克而瑞物管
世茂服務(wù)有一個(gè)很好的開(kāi)發(fā)商背景，且世茂集團(tuán)已躋身前十，開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)大多位于一二線(xiàn)城市，截至2020年6月30日，世茂集團(tuán)權(quán)益前土地儲(chǔ)備約8393萬(wàn)平方米，遍布全國(guó)135城，貨值超過(guò)14500億元，較2019年底增長(zhǎng)11.53%。其中，大灣區(qū)、長(zhǎng)三角規(guī)模分別為4080億元和3530億元。在豐富的土儲(chǔ)和逐年攀升的交付預(yù)期下，世茂服務(wù)能夠獲得的增長(zhǎng)是可以保障的，在這之外，世茂服務(wù)的第三方管理面積快速增加，為其未來(lái)進(jìn)一步的價(jià)值提升確立信心。
與其他企業(yè)相比，世茂服務(wù)收并購(gòu)注重區(qū)域協(xié)同，所收購(gòu)標(biāo)的皆在其重點(diǎn)區(qū)域，并且在相應(yīng)領(lǐng)域具有較高知名度和品牌力，比如其收購(gòu)的浙大新宇物業(yè)即為國(guó)內(nèi)TOP3校園物業(yè)服務(wù)商。同時(shí)，世茂服務(wù)對(duì)收購(gòu)企業(yè)進(jìn)行一體化管理，這使得企業(yè)獲得1+1＞2的整合收益，被并購(gòu)企業(yè)的毛利率也獲得顯著提升，以海亮為例，其毛利率從2018年的8.3%上升至2019年的25.9%。
通過(guò)收并購(gòu)，世茂服務(wù)一方面快速整合市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益，另一方面也獲取了優(yōu)質(zhì)管理團(tuán)隊(duì)和人才，形成一個(gè)個(gè)動(dòng)能單元，加速企業(yè)各項(xiàng)能力提升，放大其科技和管理機(jī)制帶來(lái)的化學(xué)反應(yīng)，產(chǎn)生上升勢(shì)能。
“黑馬”質(zhì)素之二：創(chuàng)新服務(wù)的逆勢(shì)超車(chē)
能夠在社區(qū)增值服務(wù)中真正獲得增長(zhǎng)的企業(yè)都是堅(jiān)定了對(duì)此領(lǐng)域的信心，并傾注入了更多的運(yùn)營(yíng)基因。
借助龐大的高凈值群體，世茂服務(wù)一開(kāi)始即引入多元化和差異化的增值服務(wù)，通過(guò)布局核心業(yè)務(wù)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)更好的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，其社區(qū)增值服務(wù)不僅滿(mǎn)足基本生活需求，還捕捉個(gè)性化需求，在智慧科技服務(wù)、房屋銷(xiāo)售及租賃交易、家裝家居、社區(qū)新生活、社區(qū)教育方面提供服務(wù)，由此，形成個(gè)人、家庭及社區(qū)組成的生態(tài)系統(tǒng)。
在增值服務(wù)中，世茂服務(wù)已實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品化+品牌化運(yùn)作，從數(shù)據(jù)上看，近三年世茂服務(wù)在該板塊的收入占比從2017年的6%增長(zhǎng)至26%，2020H1進(jìn)一步增長(zhǎng)至26.7%。同時(shí)，社區(qū)增值服務(wù)的增長(zhǎng)也拉動(dòng)公司毛利率從2017年的27.5%上升至去年的33.7%，2020H1繼續(xù)上升至34%。
社區(qū)增值服務(wù)占營(yíng)收比例靠前的企業(yè)
數(shù)據(jù)來(lái)源：CPIC，克而瑞物管
能夠獲得更好的增值服務(wù)收入，反映了世茂服務(wù)的服務(wù)深度挖潛能力，在世茂較為領(lǐng)先的運(yùn)營(yíng)基因之上，世茂服務(wù)增值服務(wù)的更高產(chǎn)出也更為可期，來(lái)自社區(qū)增值服務(wù)“牽引”的增長(zhǎng)，會(huì)使世茂服務(wù)不再以單獨(dú)的物業(yè)管理服務(wù)商去估值。
“黑馬”質(zhì)素之三：科技力量的完美注入
世茂服務(wù)認(rèn)為數(shù)字化不是成本，而是投資，因此，世茂服務(wù)的數(shù)字化戰(zhàn)略更加清晰，在數(shù)字化的投入方面更有“章法”。
與眾多企業(yè)相比，世茂服務(wù)將“數(shù)智化”轉(zhuǎn)型設(shè)置在專(zhuān)業(yè)公司運(yùn)營(yíng)，其科技公司的核心優(yōu)勢(shì)是對(duì)業(yè)務(wù)的理解與熟悉，可將技術(shù)有效落地應(yīng)用。在技術(shù)方面，世茂服務(wù)與行業(yè)頭部企業(yè)如商湯科技、云知聲、阿里云、海康威視均形成戰(zhàn)略合作。同時(shí)引入紅杉、騰訊2家戰(zhàn)略投資者，也有意充分整合多方優(yōu)勢(shì)資源，開(kāi)展更深入的業(yè)務(wù)合作。
而針對(duì)科技公司，世茂服務(wù)設(shè)置一套系統(tǒng)的測(cè)算和考核機(jī)制，對(duì)內(nèi)部數(shù)字化帶來(lái)的坪效提升、費(fèi)效管理等多重維度，甚至包括收并購(gòu)、市場(chǎng)拓展項(xiàng)目一體化管理進(jìn)行考核，保證了數(shù)字化的方向與企業(yè)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略一致。
無(wú)論是否認(rèn)同，“科技”都勢(shì)必成為未來(lái)頭部物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本能力，世茂服務(wù)篤定數(shù)字化戰(zhàn)略，借由懂物管業(yè)務(wù)、熟悉管理運(yùn)營(yíng)邏輯的業(yè)務(wù)專(zhuān)家加持技術(shù)團(tuán)隊(duì)，基于業(yè)務(wù)邏輯開(kāi)發(fā)適應(yīng)性的產(chǎn)品，以快速迭代的方式推動(dòng)產(chǎn)品與需求的匹配和優(yōu)化，有助于實(shí)現(xiàn)技術(shù)的真正落地實(shí)效。
而獨(dú)立公司的設(shè)置，使經(jīng)過(guò)支撐世茂服務(wù)高速發(fā)展歷練的專(zhuān)業(yè)公司有實(shí)現(xiàn)對(duì)外輸出產(chǎn)品力、服務(wù)力的能力，包括已經(jīng)成熟的智慧社區(qū)、智慧酒店、智能家居等解決方案等。
“黑馬”質(zhì)素之四：精細(xì)到位的運(yùn)營(yíng)機(jī)制
數(shù)字化的最終目的要落于業(yè)務(wù)發(fā)展之上，但在很多企業(yè)，數(shù)字化和業(yè)務(wù)仍是兩條不相交的平行線(xiàn)，在世茂服務(wù)，數(shù)字化和業(yè)務(wù)是可以相互促進(jìn)的，這源于世茂服務(wù)預(yù)先的“設(shè)定”。
早在2018年開(kāi)啟數(shù)字化實(shí)踐的同時(shí)，世茂服務(wù)即同步進(jìn)行了管理運(yùn)營(yíng)模式重構(gòu)，采用服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化和管理工具模塊化，進(jìn)而匹配組織架構(gòu)與運(yùn)營(yíng)模式，實(shí)現(xiàn)數(shù)字化運(yùn)營(yíng)提質(zhì)增效。
比如，以創(chuàng)新的網(wǎng)格化管理模式，替代原有樓棟管理模式，設(shè)置樓棟網(wǎng)格、公區(qū)網(wǎng)格與服務(wù)中心網(wǎng)格，并將指標(biāo)分解，以激勵(lì)與獎(jiǎng)懲激發(fā)一線(xiàn)員工主動(dòng)性與服務(wù)質(zhì)素。
通過(guò)實(shí)施內(nèi)部市場(chǎng)化制度, 網(wǎng)格化管理制度等，實(shí)現(xiàn)了系統(tǒng)化和精細(xì)化的日常運(yùn)營(yíng)，將基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)管理整體提升了一個(gè)檔次，為公司長(zhǎng)期持續(xù)盈利奠定基礎(chǔ)，也為公司系統(tǒng)的數(shù)字化戰(zhàn)略提供了廣闊沃土。
通過(guò)兩年的運(yùn)行，世茂服務(wù)運(yùn)營(yíng)效率顯著提升，在規(guī)模迅速擴(kuò)大的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)了管理的降本增效和持續(xù)精進(jìn)。由此，世茂服務(wù)成為一家實(shí)現(xiàn)精益發(fā)展的企業(yè)樣板。
總結(jié)
一個(gè)維度的提升不足以造就“黑馬”，世茂服務(wù)的發(fā)展絕不僅僅是在規(guī)模的迅速做大，而是罕見(jiàn)的多個(gè)維度的升級(jí)。也因此，世茂服務(wù)在快速成長(zhǎng)中有更好的均衡性、穩(wěn)定性。
馬太效應(yīng)下，行業(yè)還是希望有創(chuàng)新者崛起，帶來(lái)不同的發(fā)展思路。擁有服務(wù)力基礎(chǔ)，又能夠匯聚強(qiáng)大資源實(shí)力的世茂服務(wù)，在未來(lái)可以有更好的發(fā)展前景。
來(lái)源:克而瑞物管
