近期，成都、唐山、濰坊等多地相繼加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2020年以來(lái)，共28個(gè)省市出臺(tái)加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)政策或?qū)嵤┘?xì)則。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，各地出臺(tái)預(yù)售資金監(jiān)管新政的主要目在于保障項(xiàng)目順利施工交房，防止工程爛尾，保障購(gòu)房者合法權(quán)益。多地加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管并嚴(yán)格執(zhí)行政策要求，或?qū)Ψ科筘?cái)務(wù)狀況形成壓力。

　　12月8日，成都發(fā)布《商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》，提出預(yù)售款監(jiān)管應(yīng)遵循專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)、專(zhuān)款專(zhuān)用、全程監(jiān)管、節(jié)點(diǎn)控制、多方監(jiān)督原則，預(yù)售款監(jiān)管額度與開(kāi)發(fā)企業(yè)信用等級(jí)掛鉤，建立全市統(tǒng)一的預(yù)售款監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)，明確各監(jiān)管方責(zé)任等。

　　對(duì)此，平安證券研究所地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)、固定收益團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，成都通過(guò)強(qiáng)調(diào)開(kāi)設(shè)預(yù)售款監(jiān)管賬戶(hù)、明確監(jiān)管額度、專(zhuān)款專(zhuān)用等方式規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管，主要目的在于保障項(xiàng)目順利施工交房，防止工程爛尾；此前已有多個(gè)省市相繼出臺(tái)商品房預(yù)售資金監(jiān)管新政，包括江西、福州、石家莊、嘉興、銀川等，體現(xiàn)各地對(duì)防范“爛尾樓”重視程度加強(qiáng)，對(duì)于保障購(gòu)房者合法權(quán)益具有積極作用，后續(xù)不排除其他城市跟進(jìn)出臺(tái)政策。

　　據(jù)貝殼研究院最新統(tǒng)計(jì)，2020年以來(lái)，共28個(gè)省市出臺(tái)加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)政策或?qū)嵤┘?xì)則，其中3座城市為征求意見(jiàn)（惠州、汕頭、綿陽(yáng)），內(nèi)容主要集中于四個(gè)方面：一是，要求開(kāi)發(fā)商開(kāi)設(shè)商品房預(yù)售資金監(jiān)管專(zhuān)用賬戶(hù)；二是，要求開(kāi)發(fā)商與監(jiān)管機(jī)構(gòu)、監(jiān)管銀行簽訂預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議；三是，對(duì)信用資質(zhì)不同的開(kāi)發(fā)商實(shí)行差別化資金監(jiān)管額度；四是，在預(yù)售資金使用上，按照工程進(jìn)度支取相應(yīng)比例的資金。

　　其中，12月以來(lái)，昆明、株洲、成都、濰坊、唐山等地相繼出臺(tái)了預(yù)售資金監(jiān)管新政，均明確開(kāi)設(shè)資金監(jiān)管賬戶(hù)的規(guī)定，并規(guī)定要簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，提出預(yù)售資金留存比例要求，昆明、株洲、成都、濰4城還差別化資金監(jiān)管政策。

　　梳理今年以來(lái)的預(yù)售資金監(jiān)管新政，貝殼研究院指出，在預(yù)售資金監(jiān)管額度上，長(zhǎng)沙、惠州、長(zhǎng)春、荊州、汕頭等城市規(guī)定根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信用狀況、綜合實(shí)力等情況，實(shí)行差別化管理。具體來(lái)說(shuō)，對(duì)信用較好、綜合實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，降低資金監(jiān)管比例，對(duì)信用較差、未正常履約的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按較高額度予以監(jiān)管。從預(yù)售資金的留存比例看，不同城市在取得預(yù)售許可證、建設(shè)層數(shù)、主體結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、交付使用等不同節(jié)點(diǎn)設(shè)置不同的監(jiān)管留存比例。總體來(lái)看，銀川、福州的監(jiān)管力度較大，以主體結(jié)構(gòu)封頂為節(jié)點(diǎn)看，預(yù)售資金留存比例要求分別為30%和40%。桂林、長(zhǎng)沙的監(jiān)管力度相對(duì)較低，以結(jié)構(gòu)封頂為節(jié)點(diǎn)看，預(yù)售資金留存比例要求分別為10%和8%。以竣工驗(yàn)收為節(jié)點(diǎn)看，汕頭、桂林的資金留存比例要求較低，均為5%，福州資金留存比例要求最高，為15%。

　　今年上半年，受疫情影響，多地出臺(tái)的穩(wěn)地產(chǎn)政策中有關(guān)于預(yù)售監(jiān)管放松的內(nèi)容。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，今年上半年，全國(guó)各地預(yù)售政策確實(shí)有放松的地方，但是放松的同時(shí)，或也使得預(yù)售的相關(guān)工作出現(xiàn)很多新情況。所以嚴(yán)格此類(lèi)預(yù)售工作，防范一些不符合工程要求的樓盤(pán)違規(guī)申請(qǐng)預(yù)售證，具有積極的意義，這有助于此類(lèi)預(yù)售制度的更好推進(jìn)。

　　平安證券研究所地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)、固定收益團(tuán)隊(duì)還指出，從各城市規(guī)定的預(yù)售監(jiān)管資金占項(xiàng)目預(yù)售總額比例來(lái)看，統(tǒng)計(jì)的7個(gè)城市中，僅南寧、桂林占比低于20%。在不考慮分級(jí)監(jiān)管，以及不同建設(shè)階段下按規(guī)定提取可能影響占比的情形，實(shí)際情況中房企預(yù)售監(jiān)管資金可能達(dá)到或超過(guò)預(yù)收款項(xiàng)的20%。按預(yù)收款項(xiàng)20%對(duì)預(yù)售監(jiān)管資金進(jìn)行估算，2020年三季度末A股上市房企不考慮預(yù)售監(jiān)管資金的現(xiàn)金短債比為104.9%，考慮預(yù)售監(jiān)管資金的現(xiàn)金短債比為46.3%，因此各地加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管并嚴(yán)格執(zhí)行政策要求，預(yù)計(jì)將對(duì)房企財(cái)務(wù)狀況形成壓力。

　　來(lái)源：證券時(shí)報(bào)

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