房企對千億的執(zhí)念仍未消弭。
自從2010年行業(yè)誕生第一家千億房企，至2019年，房地產(chǎn)行業(yè)千億房企數(shù)量已經(jīng)達(dá)到34家。隨著這34家千億房企的規(guī)模之和已近8萬億元，行業(yè)集中度提升趨勢愈加明顯。
雖然整體規(guī)模依然在走高，但2019年新增千億房企的數(shù)量相比2018年的增量已經(jīng)有所減少。
根據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，2018年新晉千億的房企共有13家，而2019年這一數(shù)字僅為5家，分別為奧園地產(chǎn)、濱江集團(tuán)、美的置業(yè)、建業(yè)地產(chǎn)和中國鐵建。
其中，受益于大灣區(qū)政策利好影響，今年的千億房企新秀中奧園地產(chǎn)和美的置業(yè)兩家均為粵系房企。而濱江集團(tuán)和建業(yè)地產(chǎn)則是千億房企中較為罕見未進(jìn)行全國化布局、僅憑深耕某一區(qū)域便突破千億規(guī)模的房企。
除了新增數(shù)量上減少，房企2019年普遍的銷售增速也在明顯放緩。除了頭部房企銷售增速已經(jīng)降至個(gè)位數(shù)，規(guī)模幾近天花板，即使是仍然在追趕規(guī)模的中型房企銷售增速也在同比下滑。
新增千億房企數(shù)量減少
明源研究院曾樂觀預(yù)測，未來，我國商品房每年的銷售規(guī)模可以達(dá)到30萬億元，之后才保持穩(wěn)定。但即便如此，行業(yè)內(nèi)的千億房企數(shù)量也不會(huì)太多。從2010年至2019年，行業(yè)內(nèi)每年都在新增千億級(jí)房企，這一新增數(shù)量在2018年達(dá)到頂峰，為13家，而2019年這一數(shù)量減少至5家。
截至目前仍有多家房企未公布其2019年全年業(yè)績，中國房地產(chǎn)報(bào)記者綜合房企業(yè)績公告以及第三方機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)測算，2019年房地產(chǎn)行業(yè)千億房企將達(dá)到34家。
其中，美的置業(yè)、中國奧園、濱江集團(tuán)、建業(yè)地產(chǎn)以及中國鐵建均在近期宣布自己已完成千億銷售額，成為2019年千億新軍。
新增千億房企數(shù)量從13家降至5家，背后反映的也是2019年市場的變化。如新力地產(chǎn)和首開股份，這兩家房企也在2019年制定了千億的銷售目標(biāo)，但最終以幾十億元甚至十幾億元的微小差距與千億“失之交臂”。目前這兩家企業(yè)還未官方公布其年度銷售額，但根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，兩家企業(yè)2019年完成銷售額分別為987.3億元和953.3億元。
在2019年整體市場遇冷的情況下，除了一些房企未能躋身千億陣營，即使是已經(jīng)跨過千億門檻的房企們也面臨著無法完成年度目標(biāo)的窘境。根據(jù)中房網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，在已公布2019年銷售目標(biāo)的50家房企中，已有37家房企完成年度銷售任務(wù)，但也仍有不少房企未完成銷售目標(biāo)。這其中就包括了千億房企中的保利發(fā)展、綠地控股等。
行業(yè)規(guī)模增速趨緩
除了新增千億房企數(shù)量減少，房企2019年的銷售增速普遍放緩。
從34家千億房企普遍銷售增速來看，放緩趨勢也較為明顯。
碧桂園、萬科、恒大三大龍頭房企中，除了碧桂園保持10%的銷售增速，萬科和恒大2019年的銷售增速均在個(gè)位數(shù)。
其中，恒大2019年完成銷售額6010.6億元，銷售增速為9%，而2018年同期銷售增速為10%，恒大方面還表示，其預(yù)計(jì)2020年將銷售增速目標(biāo)定為8%，在2019年基礎(chǔ)上銷售增速進(jìn)一步降低。
目前已公布年度業(yè)績的房企中，銷售增速最快的為中梁控股，2019年銷售額為1525億元，同比增長50.25%，其次為世茂房地產(chǎn)，銷售額2600.7億元，同比增長48%，其余房企的銷售增速均在40%以下，相比2017年和2018年，銷售增速已經(jīng)明顯降低。
除此以外，房企內(nèi)部的增速也出現(xiàn)了一定分化。中指院的一份研究報(bào)告中將百強(qiáng)房企分為四個(gè)陣營，即3000億元以上、1000億~3000億元、500億~1000億元、300億~500億元，對應(yīng)的增長率分別為12.7%、27.5%、30.8%和16.3%。顯然，頭部房企由于規(guī)模已經(jīng)達(dá)到一定程度，增長速度是四個(gè)陣營中最慢的，而中型房企依然表現(xiàn)出對規(guī)模更強(qiáng)烈的渴望，小型房企受制于土地和資金等條件，話語權(quán)越來越小，銷售增速表現(xiàn)基本無競爭力。
千億路徑的另類樣本
從2019年崛起的5家千億新秀來看，呈現(xiàn)出一些區(qū)域性特點(diǎn)，有的是深耕某一區(qū)域的房企，有的是受益于區(qū)域政策利好的房企。
在這5家房企中，美的置業(yè)和中國奧園均為粵系房企，由此可見，房企的快速發(fā)展與政策導(dǎo)向息息相關(guān)。
2019年2月，粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃正式出臺(tái)，隨著政策紅利釋放，房企也紛紛布局粵港澳大灣區(qū)，從而帶動(dòng)灣區(qū)經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)市場的整體發(fā)展。目前30強(qiáng)房企中基本都已在大灣區(qū)布局。而諸如美的置業(yè)、中國奧園這種發(fā)家于大灣區(qū)的企業(yè)，依賴其大本營優(yōu)勢，在灣區(qū)土地儲(chǔ)備較多，因此在這一輪崛起中便成為千億新秀。
此外，此次新晉千億的房企中，濱江集團(tuán)和建業(yè)地產(chǎn)均為區(qū)域深耕型房企，與其他千億房企全國化布局不同，這兩家企業(yè)的布局基本只限于一個(gè)或兩個(gè)省份，比如濱江集團(tuán)主要布局長三角區(qū)域，尤其是在杭州市場保持了銷售領(lǐng)先的地位，而建業(yè)地產(chǎn)則是深耕河南。
“深耕區(qū)域市場有利于集中資源和聚焦區(qū)域，可以把區(qū)域市場做深做透，但是區(qū)域過于集中帶來的風(fēng)險(xiǎn)是顯而易見的。另外，過于集中某一區(qū)域來做大的話，勢必需要覆蓋更多層級(jí)的市場，企業(yè)的邊際利潤率則難以維持�！敝袊髽I(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜向記者表示：“作為上市公司，公司的發(fā)展需要不斷推動(dòng)盈利能力的提升，只能是要么做大規(guī)模，要么提升利潤率。如果不繼續(xù)做大的話，而又面臨外部競爭和內(nèi)部成本剛性，盈利規(guī)模很難繼續(xù)做大，這和資本市場的期望和要求就沖突了�！�
而對于企業(yè)來說，每一家企業(yè)發(fā)展情況不同，選擇的路徑就不同。例如濱江集團(tuán)，其董事長戚金興就直言，濱江的規(guī)模保持在千億就足夠，同時(shí)也認(rèn)為，濱江的布局重點(diǎn)仍然是在長三角，后續(xù)會(huì)重點(diǎn)布局大灣區(qū)，這兩大區(qū)域?qū)τ跒I江未來的發(fā)展已經(jīng)足夠。
雖然這兩家企業(yè)為房企千億路徑提供了另類樣本，但企業(yè)規(guī)模做大之后走全國化道路只是時(shí)間早晚的問題。
來源：中國房地產(chǎn)報(bào)
編輯：wangdc
