空置率達(dá)到十年來新高，租金連續(xù)四個(gè)季度環(huán)比下降，歷經(jīng)自2010年開始的黃金十年后，北京的寫字樓市場(chǎng)似乎正在入冬。但數(shù)據(jù)也顯示，包括外資在內(nèi)，涌入北京寫字樓市場(chǎng)的資本正在增多。
“以前業(yè)主方會(huì)占主導(dǎo)地位，如果你嫌租金貴，那還有很多企業(yè)在排隊(duì)等著租賃入住�！钡谝惶酱骶S斯市場(chǎng)研究部助理董事李想介紹，之前北京寫字樓租金水平是一個(gè)逐年上漲的狀態(tài)，而現(xiàn)在業(yè)主方可能會(huì)主動(dòng)提前與租戶商談續(xù)約，租金持平甚至調(diào)低的可能性大增。
李想認(rèn)為，對(duì)于北京寫字樓市場(chǎng)而言，2019年可謂“拐點(diǎn)之年”，在經(jīng)歷了近十年的黃金發(fā)展周期之后，寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入新一輪調(diào)整周期。
“拐點(diǎn)論”的提出，確實(shí)也有一些數(shù)據(jù)依據(jù)。
國際地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)——第一太平戴維斯最新數(shù)據(jù)顯示，2019年北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)有134.5萬平方米的新增供應(yīng)，是十年來的最高值。再看需求側(cè)，2019年全年市場(chǎng)凈吸納量約為46萬平方米，較2018年下降16.7%。
租戶都去哪了？需求為何會(huì)大幅減少。
據(jù)李想介紹，2019年全年，北京寫字樓租賃的主要驅(qū)動(dòng)力如金融、互聯(lián)網(wǎng)等頭部行業(yè)均面臨調(diào)整與波動(dòng)，導(dǎo)致企業(yè)謹(jǐn)慎擴(kuò)張、租賃需求走弱。三大頭部行業(yè)（金融、信息技術(shù)、專業(yè)服務(wù)）的成交面積占比之和由2018年的69%下降至2019年的 61%。其他實(shí)體行業(yè)暫時(shí)不具備強(qiáng)勁的租賃需求，吸納能力有限。聯(lián)合辦公行業(yè)的擴(kuò)張勢(shì)頭在2019年呈現(xiàn)出較為明顯的衰退。
海量供應(yīng)入市加之需求下降，兩者拉動(dòng)北京全市寫字樓空置率上升至12.7%，這項(xiàng)指標(biāo)也是自2009年以來的最高值。
受供需變化影響，北京大部分商圈的空置率環(huán)比、同比均出現(xiàn)上漲。租戶承租能力下降、迫使業(yè)主方不得不下調(diào)租金，大部分商務(wù)區(qū)租金水平環(huán)比、同比均出現(xiàn)小幅下調(diào)。
李想介紹，至2019年末，北京市平均租金降至人民幣每平方米每月364.9元，寫字樓租金指數(shù)環(huán)比下降1.1%，同比下降 1.6%。2019年全年，全市平均租金已經(jīng)歷“四連降”、4個(gè)季度均出現(xiàn)環(huán)比下降。
供應(yīng)浪潮仍在繼續(xù)。2020年，北京市寫字樓仍將迎來約84萬平方米的新增供應(yīng)。供應(yīng)主體將繼續(xù)集中在CBD的中服地塊以及麗澤金融商務(wù)區(qū)。東二環(huán)區(qū)域?qū)⒃谀陜?nèi)迎來2個(gè)項(xiàng)目的投入使用。如此大體量供應(yīng)將使北京寫字樓市場(chǎng)繼續(xù)承壓。
與過往輝煌相比，如今北京寫字樓市場(chǎng)看似慘淡，但與國內(nèi)其他城市相比，北京寫字樓市場(chǎng)卻依然是一個(gè)優(yōu)質(zhì)市場(chǎng)，出租率和租金依然處于極高的水平，有些區(qū)域租金甚至直逼國際一線大都市的水平。
一位天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)多年的從業(yè)者說，北京金融街的甲級(jí)寫字樓租金已經(jīng)高達(dá)600元/平方米，接近國際大都市水平，不能期望它的租金還能每年大幅上漲，未來將會(huì)是一個(gè)較為平穩(wěn)的狀態(tài)。
李想也表示，北京寫字樓市場(chǎng)目前已進(jìn)入一個(gè)下行周期，租金價(jià)格、空置率等指標(biāo)的表現(xiàn)均遜于往年，同時(shí)不確定因素也逐漸增多；未來租金平穩(wěn)將是一個(gè)新常態(tài)，無論是業(yè)主方還是租戶方都應(yīng)積極調(diào)整策略應(yīng)對(duì)。
看似降溫的北京寫字樓市場(chǎng)，但卻令投資者愈加青睞，資金抄底的跡象逐漸顯露�？v向來看，北京大宗物業(yè)交易比過往更加頻繁，國內(nèi)外機(jī)構(gòu)投資者對(duì)北京寫字樓的追捧比往年來得更猛烈些。
李想表示，2019年北京大宗投資市場(chǎng)繼續(xù)保持了極高的熱度，年內(nèi)共錄得37宗成交，成交金額合計(jì)達(dá)人民幣764.85億元，再創(chuàng)歷史新高，較2018年同期上漲32.7%。
其中，寫字樓仍是投資者最為青睞的資產(chǎn)，2019年內(nèi)共完成19宗成交，累積成交金額超過人民幣452億元。商業(yè)零售物業(yè)成交6宗，收購項(xiàng)目主要為購物中心，并且部分被收購項(xiàng)目將進(jìn)行“商改辦”的升級(jí)改造。
從買家背景看，外資的投資比重也在增加。2019年外資基金/機(jī)構(gòu)投資者雖然只參與了8宗交易，但涉及資金卻占比29%（約222億元）。
“外資背景的機(jī)構(gòu)投資者在過去數(shù)年間并不活躍、處于潛伏狀態(tài)；自2018年以來，外資對(duì)北京投資市場(chǎng)的熱情與日俱增，接連出手完成若干宗重要交易；目前外資完成的大宗投資的交易額占比穩(wěn)定在總成交額的30%左右�！崩钕敕Q。
在業(yè)界看來，北京仍然擁有全國最為成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，其商業(yè)項(xiàng)目的投資回報(bào)率有著良好的保障，贏得機(jī)構(gòu)投資者的追捧與青睞也在情理之中。
來源：第一財(cái)經(jīng)
編輯：wangdc
