2024年上半年上海大宗交易投資市場
1.上海房地產(chǎn)市場大宗成交金額領(lǐng)跑全國
2024年上半年，上海房地產(chǎn)市場合計(jì)錄得54筆大宗成交，總交易金額近459億元，與2023年同期交易金額基本持平。2024年上半年度全國房地產(chǎn)大宗交易金額為944億元，上海成交金額占比接近一半，依舊領(lǐng)跑全國大宗交易市場。
2019-2024年上半年
上海房地產(chǎn)市場大宗交易金額
從交易類型看
2024年上半年，上海辦公樓的成交占比最高，為45%；公寓及酒店的成交占比為第二，為17%；其他依次為住宅/土地、綜合體、零售和商務(wù)園區(qū)等業(yè)態(tài)。
2024年上半年
上海大宗交易物業(yè)類型占比
（按交易金額）
從交易目看
近三年投資目的的交易金額占比在逐年恢復(fù)，但投資標(biāo)的已不再是辦公板塊為主，更多的是公寓、零售、商務(wù)園區(qū)等可以作為公募REITs底層資產(chǎn)的物業(yè)。
2022-2024年上半年
上海大宗交易交易目的占比
從資金來源看
近三年外資投資活動(dòng)不斷減少，2024年上半年，93%的資金來源是內(nèi)資機(jī)構(gòu)。
2022-2024年上半年
上海大宗交易買家資金來源占比
2.辦公樓仍為上海大宗成交市場占比最大業(yè)態(tài)
2024年上半年，上海辦公樓成交金額為207億元，仍是上海房地產(chǎn)大宗成交市場占比最大的業(yè)態(tài)。
從買家類型看
疫情后企業(yè)客戶主導(dǎo)辦公樓市場，多為自用買家，而投資活動(dòng)減少；其中外資投資者投資辦公樓市場越來越謹(jǐn)慎，大部分辦公樓投資為內(nèi)資投資者。
2019-2024年上半年
上海辦公樓成交買家類型占比
（按交易金額）
2024年上半年，企業(yè)客戶購置辦公樓宇共22宗，主要以金融業(yè)（如眾安保險(xiǎn)購置外灘源2棟辦公樓自用）和制造業(yè)為主。
隨著經(jīng)濟(jì)增速放緩，企業(yè)客戶也更傾向購置總面積在1萬平方以下的幾層或者小獨(dú)棟辦公物業(yè)，上半年就有中山萬博26、27層分別出售，力波中心31號(hào)樓及申文傳媒廣場5號(hào)樓等小獨(dú)棟成交。
2024年上半年上海
企業(yè)客戶購置辦公樓交易個(gè)數(shù)
（按面積統(tǒng)計(jì)）
3.公寓及酒店為上海大宗成交市場占比第二位業(yè)態(tài)
2024年上半年，公寓及酒店項(xiàng)目成交金額共錄得80億元，占上海總體交易金額第二位。
公寓項(xiàng)目
上海公寓項(xiàng)目上半年成交金額為49億元，都為自持公寓項(xiàng)目，受益于國家住房政策引導(dǎo)及公募REITs底層資產(chǎn)擴(kuò)項(xiàng)等利好信息，公寓類項(xiàng)目的交易額逐年遞增，上半年成交額已是23年全年自持項(xiàng)目成交金額的70%，預(yù)計(jì)2024年全年自持公寓項(xiàng)目的成交金額將超過2023年。
2019-2024年上半年
上海公寓成交金額
�。ò促徺I目的）
酒店項(xiàng)目
上海酒店項(xiàng)目上半年成交金額為31億元，主要為寶格麗酒店交割完成以及溢價(jià)法拍成交斜土路原華美達(dá)酒店。
2019-2024年上半年
上海酒店成交金額
（按購買目的）
4.上海商務(wù)園區(qū)大宗交易市場收縮
自2019年底疫情開始，上海商務(wù)園區(qū)成交活躍，成交金額逐年遞增，至2022年為近些年的最高點(diǎn)，但受商務(wù)園區(qū)租賃和公募REITs市場表現(xiàn)的影響，以及政府對(duì)工業(yè)項(xiàng)目交易政策收緊，2024年上半年成交金額僅為29億元，主要交易為東久20億收購張江在線新經(jīng)濟(jì)生態(tài)園在建工程項(xiàng)目。另一方面商務(wù)園區(qū)業(yè)主方對(duì)于項(xiàng)目出售的價(jià)格及回報(bào)率更趨務(wù)實(shí)，經(jīng)過價(jià)格調(diào)整后，成交量將會(huì)有所恢復(fù)。
2019-2024年上半年
上海商務(wù)園區(qū)交易金額
（按園區(qū)類型）
5.上海住宅/土地、零售及綜合體大宗交易市場
目前全國住宅樓市低迷，但2024年上半年上海豪宅市場異�；馃�，內(nèi)環(huán)內(nèi)多個(gè)豪宅項(xiàng)目入市且呈“日光化”態(tài)勢。
上半年收錄2宗住宅用地出售，均在內(nèi)環(huán)內(nèi)核心位置，金額達(dá)54億元，主要為伊泰集團(tuán)收購北外灘63街坊住宅地塊及上置出售大興街住宅地塊。
2024年上半年上海零售業(yè)態(tài)主要成交交易為領(lǐng)展收購七寶萬科廣場50%股權(quán)以及萬達(dá)出售金山萬達(dá)項(xiàng)目，共計(jì)金額近38億元。
2024年上半年共收錄3宗綜合體大宗交易，金額達(dá)36億元，分別為同濟(jì)科技收購楊浦益田廣場，天主教教會(huì)購置徐匯區(qū)美呈大廈以及瑞安結(jié)構(gòu)化交易鴻壽坊65%股權(quán)。
6.總結(jié)與建議
2024年上半年交易金額基本和2023年同期持平，隨著市場不確定性增加，折價(jià)資產(chǎn)投資機(jī)會(huì)增多。
投資者對(duì)于公寓、零售、工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目等能作為公募REIT底層資產(chǎn)的物業(yè)持續(xù)保持關(guān)注。
受美聯(lián)儲(chǔ)加息影響且降息時(shí)間一再推遲，外資投資活動(dòng)減少，且愿意降價(jià)出售物業(yè)。
受困于流動(dòng)性問題和宏觀環(huán)境影響，自持物業(yè)加重了企業(yè)的運(yùn)營，促使結(jié)構(gòu)化交易增多。
政府對(duì)工業(yè)、產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目交易的監(jiān)管進(jìn)一步加強(qiáng)，對(duì)于商務(wù)園區(qū)、物流、廠房類交易有一定影響。
