作為全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的重要力量之一，中國前三季度的國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增速達(dá)4.8%。盡管內(nèi)循環(huán)不暢帶來的下行風(fēng)險(xiǎn)仍占主導(dǎo)，但經(jīng)濟(jì)韌性強(qiáng)、潛力大等有利條件未發(fā)生改變。宏觀調(diào)控政策的短期發(fā)力正在發(fā)揮立竿見影的政策效能，有效提振經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的信心和預(yù)期。在全國辦公樓市場(chǎng)的微觀層面，宏觀改善仍需時(shí)間傳導(dǎo)，需求端持續(xù)低迷迫使供應(yīng)端積極采取以降租為底層工具的組合策略，市場(chǎng)仍處于漫長(zhǎng)艱難的探底過程。
1 自用型需求鞏固修復(fù)基礎(chǔ)，弱化市場(chǎng)流動(dòng)性失衡風(fēng)險(xiǎn)。三季度，全國40個(gè)主要城市甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)凈吸納總量為67.6萬平方米，環(huán)比增加4.0%，主要來自于一線及強(qiáng)二線城市的總部自用型需求支撐。然而全國市場(chǎng)化租賃成交量仍處于底部摩擦，有效需求不足是當(dāng)前辦公樓市場(chǎng)的主要困境，低價(jià)刺激下的市場(chǎng)流動(dòng)性在上半年已得到一定釋放，因此，以價(jià)換量的有效性在三季度有所減弱。辦公樓市場(chǎng)需求的結(jié)構(gòu)性調(diào)整持續(xù)受到擾動(dòng)，金融、專業(yè)服務(wù)等大面積租戶遵循審慎擴(kuò)張與降本縮租的原則，拖累新租成交量的表現(xiàn)；跨境電商、新媒體等科技互聯(lián)網(wǎng)細(xì)分行業(yè)雖然帶來一定動(dòng)能需求，但主要集中在中小面積段及新興子市場(chǎng)，持續(xù)性和穩(wěn)定性偏弱的特質(zhì)使其無法驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)全面復(fù)蘇。三季度，此類行業(yè)在深圳、廣州、杭州、成都、大連、南昌、合肥等城市均錄得相關(guān)租賃成交。
2 政策率先探底，釋放積極信號(hào)。近期宏觀調(diào)控措施顯著發(fā)力，逆周期調(diào)節(jié)力度加大。從企業(yè)端來看，降息降準(zhǔn)等貨幣與財(cái)政政策的組合措施為企業(yè)應(yīng)對(duì)下行周期提供了強(qiáng)有力的支持，有利于疏通企業(yè)融資渠道，緩解辦公樓市場(chǎng)來自企業(yè)端的需求凈流出。盡管短期內(nèi)政策調(diào)整影響有限，但其對(duì)扭轉(zhuǎn)預(yù)期的信號(hào)意義顯著；從業(yè)主端來看，政策制定者積極通過改善投資環(huán)境和招商引資政策推進(jìn)經(jīng)濟(jì)再平衡，有利于穩(wěn)定和抑制需求環(huán)境的進(jìn)一步惡化。深圳和海口等城市的辦公樓市場(chǎng)因有效的稅收及招商政策支持，供需關(guān)系始終相對(duì)健康發(fā)展。此外，新質(zhì)生產(chǎn)力的培育和研發(fā)成果轉(zhuǎn)化加速，部分地區(qū)的企業(yè)在政策扶持下降低了租金和稅務(wù)壓力，預(yù)計(jì)將為辦公樓市場(chǎng)帶來增量機(jī)會(huì)。
3 市場(chǎng)尚未見底，打破底線價(jià)格。三季度，全國40個(gè)主要城市的甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)平均租金為80.3元/平方米/月，環(huán)比降幅在0.4%-5.6%之間。在經(jīng)歷了需求增長(zhǎng)受阻的持續(xù)困擾后，業(yè)主方壓力情緒在第三季度達(dá)到高點(diǎn)。為抓住流動(dòng)的存量需求機(jī)會(huì)，業(yè)主方采取更加靈活激進(jìn)的租金策略，以獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。北京市場(chǎng)釋放個(gè)別極限價(jià)格以縮短租賃方?jīng)Q策周期。成都多數(shù)業(yè)主或困于市場(chǎng)或自身經(jīng)營難題，不得不提出遠(yuǎn)低于市場(chǎng)的價(jià)格，或制定非常規(guī)商務(wù)條款。南寧市場(chǎng)頭部項(xiàng)目租金下調(diào)接近極限成本，激發(fā)續(xù)租與搬遷需求。市場(chǎng)情緒低迷與租金策略激進(jìn)正逐步縮小核心與非核心區(qū)域的價(jià)差，加速筑底。
指數(shù)解讀方式：以2022年第一季度數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)數(shù)，可進(jìn)行橫向時(shí)間軸和縱向的城市間比較。
橫向而言，隨著各城市辦公樓體量增長(zhǎng)、租金上漲或租賃去化，其指數(shù)較基數(shù)錄得增長(zhǎng)，體現(xiàn)市場(chǎng)表現(xiàn)提升；同樣，各城市辦公樓租金下跌和空置擴(kuò)大，將導(dǎo)致其指數(shù)較基數(shù)下滑。
縱向而言，盡管我們已從全國200余座城市中選取了政治經(jīng)濟(jì)綜合影響力前40城市，但其辦公樓市場(chǎng)仍然差距巨大，京滬較其他城市斷崖式領(lǐng)先，銀川、拉薩等西北省會(huì)城市則相對(duì)靠后。
1 排名前10的城市
排名前10的城市中，杭州是唯一指數(shù)正增長(zhǎng)城市。得益于游戲、傳媒公司的增量需求貢獻(xiàn)，杭州市場(chǎng)指數(shù)已連續(xù)六個(gè)季度保持正增長(zhǎng)。北京市場(chǎng)以降本驅(qū)動(dòng)的搬遷需求為主導(dǎo)，空置壓力未見明顯緩解，指數(shù)環(huán)比降幅錄得-5.8%，仍是所有一線城市中下降最快的城市。存量需求主導(dǎo)南京辦公樓市場(chǎng)，對(duì)市場(chǎng)成交促進(jìn)有限，租賃活躍度未能達(dá)到預(yù)期水平，指數(shù)環(huán)比下降0.4%。
2 排名11-20的城市
排名11-20的城市中，多數(shù)城市市場(chǎng)基本面穩(wěn)定。三季度，青島、福州、鄭州、天津的指數(shù)環(huán)比變化在±0.2%之間，市場(chǎng)基本面穩(wěn)定。南寧市場(chǎng)供需失衡的壓力持續(xù)上升，指數(shù)已連續(xù)八個(gè)季度環(huán)比下降。
3 排名21-40的城市
排名21-40的城市中，東北省會(huì)城市排名普遍提升。三季度，隨著部分城市租金表現(xiàn)觸底，該區(qū)間市場(chǎng)指數(shù)波動(dòng)幅度有所收窄。部分城市止跌企穩(wěn)，哈爾濱和長(zhǎng)春老工業(yè)基地受政策支持，重塑競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，吸引新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)入駐，指數(shù)排名有所上升。此外，�？谠诿舛愓咄苿�(dòng)下持續(xù)吸引貿(mào)易類企業(yè)的新設(shè)需求，空置率有效降低，指數(shù)連續(xù)三個(gè)季度環(huán)比攀升。
圖表解讀方式：以斜線劃分租金降幅不同階段的城市。斜線上方區(qū)間代表租金降幅較上季度放緩。例如一個(gè)城市上季度租金降幅為2%，本季度租金降幅為1%，則落入上方區(qū)間，反之則落入斜線下方區(qū)間。落在斜線上的城市代表連續(xù)兩個(gè)季度租金降幅不變。
1 租金趨勢(shì)
在全國40個(gè)主要城市中，僅5個(gè)城市的甲級(jí)辦公樓租金降幅較上季度放緩，其中京津冀地區(qū)的北京和石家莊租金跌幅均有所收窄。除此之外，其他城市群的租金普遍跌幅擴(kuò)大，三季度成為定調(diào)全年市場(chǎng)景氣度的決勝局，業(yè)主均希望通過有效的刺激手段和折扣力度以促成交易，全國整體市場(chǎng)呈現(xiàn)加速筑底趨勢(shì)。
2 空置率區(qū)間
三季度，全國有25個(gè)城市的空置率保持相對(duì)穩(wěn)定，波動(dòng)幅度控制在0.5個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)。按城市群劃分，成渝城市群的空置率表現(xiàn)最為均衡；大灣區(qū)的空置率區(qū)間有所擴(kuò)大，主要受到深圳大體量新增供應(yīng)的影響，使得空置壓力加劇；京津冀地區(qū)則繼續(xù)呈現(xiàn)分化趨勢(shì)。其他城市的空置率多集中在30%上下，顯示出全國范圍內(nèi)的租賃市場(chǎng)仍面對(duì)較大空置壓力。
3 凈吸納量
三季度，大灣區(qū)3個(gè)主要城市的凈吸納總量達(dá)到24.5萬平方米，其中深圳表現(xiàn)突出，得益于部分企業(yè)的總部自用需求支撐，租賃去化面積約18萬平方米，遠(yuǎn)超其他城市；長(zhǎng)三角7個(gè)主要城市的凈吸納總量達(dá)到21.3萬平方米，其中上海貢獻(xiàn)了72%。京津冀和成渝城市群同樣受到科技型企業(yè)總部自用需求的驅(qū)動(dòng)，凈吸納量在三季度由負(fù)轉(zhuǎn)正。
1 租金方面
在全國20個(gè)重點(diǎn)城市中，12個(gè)城市的跌幅超過2.0%。上海整體市場(chǎng)的租金環(huán)比下跌4.7%，租金優(yōu)惠已成為推動(dòng)以成本為導(dǎo)向的搬遷活動(dòng)和整個(gè)辦公租賃市場(chǎng)升級(jí)的主要?jiǎng)恿Α３酥�，部分業(yè)主愿意為優(yōu)質(zhì)客戶提供更多元的一次性投入方案，以促成租賃成交。成都甲級(jí)辦公樓租金已步入加速下行軌道，三季度租金環(huán)比跌幅達(dá)5.4%，較上季度進(jìn)一步擴(kuò)大3.1個(gè)百分點(diǎn)。
2 空置率方面
空置率方面，在全國20個(gè)重點(diǎn)城市中，10個(gè)城市空置率環(huán)比提升。大連的甲級(jí)市場(chǎng)在平靜多年后于三季度迎來17.5萬平方米的新增供應(yīng)，較低的去化速度使空置率大幅攀升11.5個(gè)百分點(diǎn)。而在空置率下降的城市中，廣州的降幅最為顯著。新興行業(yè)如跨境電商、游戲出海等賽道為廣州市場(chǎng)提供了增量需求支持，空置率環(huán)比下降1.3個(gè)百分點(diǎn)，其中新興子市場(chǎng)貢獻(xiàn)了約七成的降幅。
近期多項(xiàng)超預(yù)期的金融支持政策密集發(fā)布，體現(xiàn)了中央對(duì)于穩(wěn)增長(zhǎng)的堅(jiān)定態(tài)度。實(shí)施貨幣總量的支持性政策將有助于緩解流動(dòng)性壓力，并降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)的融資成本，推動(dòng)市場(chǎng)信心的恢復(fù)。盡管政策效能傳導(dǎo)至企業(yè)端進(jìn)而影響其不動(dòng)產(chǎn)決策將是一個(gè)長(zhǎng)期過程，需要時(shí)間和耐心，但一攬子政策的跟進(jìn)與配合預(yù)示著未來經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性改革的戰(zhàn)略變化，將為辦公樓市場(chǎng)帶來修復(fù)機(jī)遇。
來 源： 仲量聯(lián)行
