房訊網(wǎng)訊 2023年3月17日，中國寫字樓產業(yè)園發(fā)展論壇第十九屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"迭代與進化：商業(yè)辦公新勢力"。來自地產界、金融界、學術界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過800位嘉賓出席論壇，聚焦產業(yè)升級、城市更新、營銷渠道、數(shù)字經濟、運營管理、大宗交易六大核心議題，熱議商業(yè)地產產品力重塑的新路徑，探尋商業(yè)地產價值鏈重構的新模式，攜手商業(yè)地產新勢力共同推動行業(yè)新發(fā)展模式下的"迭代與進化"！

　　戴德梁行中國資本市場總經理劉兵發(fā)布2022年商業(yè)地產大宗交易市場回顧與展望主題演講，劉兵表示，公募REITs從2021年正式發(fā)起，對中國房地產大宗交易市場有特別大的推動。

　　戴德梁行中國資本市場總經理 劉兵

　　劉兵認為，最新的公募REITs發(fā)行打新的比例是100倍-200倍。去年中國物流、工業(yè)研發(fā)、公寓項目相對比較活躍，就是因為找到了退出渠道。目前寫字樓產業(yè)園面臨最大的問題是國家還沒有給商業(yè)辦公做基礎設計，沒有列入可以發(fā)公募REITs的類型。

　　以下為劉兵部分發(fā)言：

　　內資和外資買家比例，去年年底大家瘋傳外資要來抄底，外資是中國資本市場大宗房地產的風向標。對比股票市場、債券市場，100億的外資投資到中國大宗不動產上的錢是很少的量。

　　典型交易的分析，自用買家是很大的一個比例，在主營業(yè)務資金充裕的情況下購買自用的需求會一直持續(xù)下去。工業(yè)物流，感觸特別深，比較心痛的是這些資產包幾乎沒有在北京，環(huán)京的物流資產很少，沒有拿出來賣的。北三縣的資產，很多機構投資人對環(huán)京的物流倉都抱著觀望的態(tài)度，看今年出租率、租金能不能起來。

　　醫(yī)藥產業(yè)園區(qū)，首鋼、過往老的工業(yè)園區(qū)可以打上生物醫(yī)藥的概念，這個角度市場很多人是追逐的。長租公寓是另外一個熱點，現(xiàn)在看到一些機構投資人在比較繁華的環(huán)五線的區(qū)域做舊寫字樓、工業(yè)項目改造，結合北京城市更新管理條例，但是要求原有業(yè)主方把價格預期降低一點，否則機構投資人不會買賬。

　　公募REITs是從2021年正式發(fā)起，對中國房地產大宗交易市場有特別大的推動，現(xiàn)在看到公募REITs發(fā)行的十幾單里，可以看到基礎資產在IPO發(fā)行的時候都能夠給打新的投資人4.5左右的回報，到了二級市場之后炒著炒著股價的上漲給股東帶來的回報就變成三點幾了，說明老百姓的錢其實可以看到三點幾回報的時候就已經覺得這是還可以的低風險的項目。但是現(xiàn)在打不通這個環(huán)節(jié)，我記著2021年時候有媒體采訪戴德梁行說中國公募REITs市場是多大的市場，我們說上萬億應該很容易，但是現(xiàn)在只有十幾單。

　　最新的公募REITs發(fā)行打新的比例是100倍，快200倍，這對個人投資人來說沒有意義，錢放在定存賬戶里7天時間100萬收幾百塊錢，但是100萬打新股，一個星期占用，配股很少，賺的不一定超過7天定存，說明市場缺公募REITs可以發(fā)行的項目。

　　去年中國物流、工業(yè)研發(fā)、公寓項目相對比較活躍，就是因為找到了退出渠道，大家預期可以公募退出，交給有牌照，或者已經有上市公司的Pre-A的退出。目前寫字樓商辦面臨最大的問題是國家還沒有給商辦做基礎設施，沒有列入可以發(fā)公募REITs的類型。證監(jiān)會去年提出來商業(yè)物業(yè)可以當公募REITs的試點，但是目前零售、購物中心的業(yè)態(tài)，從老百姓的消費基礎設施角度講它具備一定的概念，但是寫字樓目前還沒有明確時間。

　　年的展望，我自己有一個感受是這種恢復是非常脆弱的，整個市場資金面，投資者信心，實體經濟對租金支付和使用面積的擴張都面臨很大壓力。