新增供應(yīng)集中入市、新冠疫情及其防控措施的影響、重點(diǎn)行業(yè)市場(chǎng)和政策環(huán)境的變化，共同塑造了近三年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)前所未有的大變局。面對(duì)辦公選址的不同選項(xiàng)，租戶的抉擇變得更困難更復(fù)雜，業(yè)主也面臨更大的不確定性。如何才能更科學(xué)地決策，將風(fēng)險(xiǎn)降到最低？CBRE世邦魏理仕研究部近期發(fā)布《北京甲級(jí)寫(xiě)字樓租戶普查三年演變》報(bào)告，展現(xiàn)過(guò)去三年租戶在甲級(jí)樓宇遷入、遷出、擴(kuò)租、縮減等租賃活動(dòng)的規(guī)模統(tǒng)計(jì)，分析背后原因，從而預(yù)判選址趨勢(shì)，為租戶和業(yè)主提供更客觀、更精準(zhǔn)的信息參考。
抉擇一
搬 or 留
既有樓宇租戶留存率（按細(xì)分行業(yè)）
注：租戶留存率=三年間均在樓宇中未遷出租戶數(shù)量/2019年租戶總數(shù)
數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕研究部，2023年3月
銀行、保險(xiǎn)、電信通訊、法律、會(huì)計(jì)、醫(yī)藥及生命科學(xué)等行業(yè)租戶規(guī)模實(shí)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，穩(wěn)定性高，在既有樓宇的留存率均超過(guò)60%；
留存率相對(duì)較低的其他金融、電商、新媒體、汽車(chē)、消費(fèi)品等行業(yè)，受市場(chǎng)和政策環(huán)境影響波動(dòng)性較大；
處于中間位置的大部分因市場(chǎng)選擇空間增加，有更強(qiáng)的升級(jí)搬遷意愿。
租戶觀察
租戶選擇搬遷還是留在現(xiàn)有樓宇，既決定于自身經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和行業(yè)環(huán)境，也受市場(chǎng)租賃環(huán)境影響。隨著新建寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)的不斷提升，未來(lái)三年甲級(jí)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)總量保持高位，存量物業(yè)也將通過(guò)租戶調(diào)整向市場(chǎng)釋放可觀的可租面積，租戶的搬遷升級(jí)活動(dòng)仍將有充裕的選擇。
業(yè)主觀察
業(yè)主提高留存率的關(guān)鍵在于了解租戶需求特點(diǎn)，在軟件、硬件等方面發(fā)掘和建立不可替代性。如對(duì)監(jiān)管、保密和專(zhuān)用設(shè)施設(shè)備安裝維護(hù)等要求較高的企業(yè)，或者規(guī)劃性強(qiáng)、決策周期長(zhǎng)且謹(jǐn)慎的企業(yè)，都容易對(duì)所在樓宇有較強(qiáng)的粘性。對(duì)于這些企業(yè)，業(yè)主需要在前期溝通談判和后期運(yùn)營(yíng)服務(wù)上付出更大的耐心和努力。
抉擇二
擴(kuò) or 減
既有樓宇內(nèi)租戶擴(kuò)減面積規(guī)模（按行業(yè)）
數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕研究部，2023年3月
金融在樓內(nèi)擴(kuò)租的數(shù)量和面積遠(yuǎn)高于其他行業(yè)，主要來(lái)自傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)。面積縮減主要是由外資銀行和部分中資金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)調(diào)整所致，但減租面積較少；
專(zhuān)業(yè)服務(wù)、制造業(yè)樓內(nèi)擴(kuò)租的面積和租戶數(shù)量?jī)H次于金融，而減租的面積和租戶數(shù)量則較少。醫(yī)藥及生命科學(xué)行業(yè)面積調(diào)整幅度也較小，由于制造業(yè)、醫(yī)藥及生命科學(xué)在甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃的多為前端的市場(chǎng)、服務(wù)性部門(mén)，面積需求相對(duì)可控；
TMT、能源及公共事業(yè)管理擴(kuò)租和減租的租戶數(shù)量都較少，但通常涉及大型企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略和業(yè)務(wù)方向調(diào)整，因此單個(gè)企業(yè)平均擴(kuò)租和減租面積都比較大。
租戶觀察
租戶在樓內(nèi)獲得符合需求的位置和面積，需要和業(yè)主雙方之間的努力協(xié)調(diào)，并且具有一定偶然性；
大面積的擴(kuò)租需求短期在樓內(nèi)得到滿足的難度較大，租戶需要根據(jù)未來(lái)企業(yè)自身發(fā)展需求，早做規(guī)劃布局，對(duì)樓內(nèi)可選空間和樓外備選方案提前做好對(duì)比和準(zhǔn)備。
業(yè)主觀察
行業(yè)或企業(yè)爆發(fā)增長(zhǎng)時(shí)代結(jié)束，未來(lái)主流的新租需求將來(lái)自人才密集的大中型成長(zhǎng)性企業(yè)，這些租戶品質(zhì)要求更高，需求規(guī)模更有計(jì)劃性，將為市場(chǎng)貢獻(xiàn)更穩(wěn)健而有力的需求；
業(yè)主需要了解租戶及其所屬行業(yè)的業(yè)務(wù)現(xiàn)狀和前景，以對(duì)其未來(lái)需求規(guī)模和租賃活動(dòng)做出更準(zhǔn)確的預(yù)判，為租戶可能的擴(kuò)租和減租行動(dòng)提前做預(yù)案，同時(shí)可借助靈活辦公空間解決短期擴(kuò)減租需求。
抉擇三
新建樓宇 or 既有樓宇
遷入新建樓宇租戶租賃面積（按行業(yè)）
既有樓宇租戶出入情況（按行業(yè)）
注：本報(bào)告中既有樓宇和新建樓宇分別指2019-2022年研究期之前和之內(nèi)入市的樓宇
數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕研究部，2023年3月
金融是新建樓宇中租賃面積最多的行業(yè)，主要吸引保險(xiǎn)、證券和基金租戶擴(kuò)張和升級(jí)，以及傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)總部、后臺(tái)部門(mén)和金融科技類(lèi)公司進(jìn)駐。金融在既有樓宇則是遷出多于遷入，以中小型金融機(jī)構(gòu)的退出或者替換為主；
TMT進(jìn)駐新建和既有樓宇都很活躍，新建樓宇占其總租賃面積的比重達(dá)43%是所有行業(yè)最高，在既有樓宇遷入面積也遠(yuǎn)高于遷出；
房地產(chǎn)建筑業(yè)也有32%的總租賃面積落位于新建樓宇，主要來(lái)自開(kāi)發(fā)商在新項(xiàng)目中自用面積、地產(chǎn)服務(wù)類(lèi)公司的升級(jí)搬遷以及第三方辦公運(yùn)營(yíng)商的擴(kuò)張布局；
醫(yī)藥及生命科學(xué)、專(zhuān)業(yè)服務(wù)、能源及公共事業(yè)、制造業(yè)租戶對(duì)新建樓宇的偏好度相對(duì)較低。醫(yī)藥及生命科學(xué)租戶遷入既有樓宇的面積遠(yuǎn)高于遷出，而其他行業(yè)在既有樓宇出入數(shù)量較為均衡，遷出主要?dú)w因于部分大型企業(yè)遷往自用樓宇。
租戶觀察
對(duì)于集中可租面積體量大、平層面積大、硬件設(shè)施、靈活辦公空間配套等有較高要求的租戶，在新建樓宇中更容易得到滿足；
既有樓宇的區(qū)位優(yōu)、通達(dá)性強(qiáng)、行業(yè)集聚性高以及樓宇管理和配套完善等特點(diǎn)，對(duì)關(guān)注工作環(huán)境、樓宇品質(zhì)和品牌展示的租戶更有吸引力。
業(yè)主觀察
新建樓宇和既有樓宇租戶群體有一定區(qū)別，業(yè)主可針對(duì)不同行業(yè)、不同發(fā)展階段及個(gè)性化需求的租戶，展示其差異化優(yōu)勢(shì)。
抉擇四
區(qū)域升級(jí) or 區(qū)域降級(jí)
搬遷面積占比（按搬遷流向類(lèi)型）
注：區(qū)域升級(jí)指搬往更高梯隊(duì)的商務(wù)區(qū)（區(qū)域按梯隊(duì)由高至低分別為核心商務(wù)區(qū)、核心拓展區(qū)、新興商務(wù)區(qū)、其他區(qū)域），以此類(lèi)推
主要搬遷路線占搬遷總面積比
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各行業(yè)區(qū)域升級(jí)和降級(jí)占搬遷總面積比
數(shù)據(jù)來(lái)源：世邦魏理仕研究部，2023年3月
區(qū)域升級(jí)是過(guò)去三年占比最大的搬遷流向類(lèi)型，其次為同區(qū)搬遷，但相對(duì)區(qū)域降級(jí)和跨區(qū)平移的優(yōu)勢(shì)并不明顯，租戶流向選擇較為多元和均衡；
租戶搬遷的最大來(lái)源地為商務(wù)區(qū)以外的非集中區(qū)位或外圍區(qū)域，為整體甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)貢獻(xiàn)24%的搬遷需求，其中對(duì)麗澤、石景山等在過(guò)去三年才形成規(guī)模的新興商務(wù)區(qū)的搬遷需求貢獻(xiàn)最突出；
CBD是租戶搬遷最大的來(lái)源商務(wù)區(qū)，但大部分遷至同區(qū)內(nèi)的其他樓宇。金融街是對(duì)跨區(qū)搬遷需求貢獻(xiàn)最大的商務(wù)區(qū)，其中分別有54%和27%的的面積需求落入麗澤和CBD；
CBD也是租戶搬遷的首選目的地，除了來(lái)自同區(qū)樓宇的租戶，CBD還是來(lái)自中關(guān)村、東二環(huán)、燕莎、王府井租戶的首選；
分行業(yè)看，金融和TMT的區(qū)域升級(jí)和降級(jí)活動(dòng)均為所有行業(yè)中最活躍的，而TMT體現(xiàn)比金融更明顯的中心化（升級(jí)多于降級(jí)）。此外，制造業(yè)、醫(yī)藥及生命科學(xué)也體現(xiàn)較高的中心化程度，而專(zhuān)業(yè)服務(wù)和其他行業(yè)中的文體娛樂(lè)的中心化程度則較低。
租戶觀察
區(qū)域可租面積充裕度、平均樓齡、租金差異是影響區(qū)域吸引力的關(guān)鍵因素；
未來(lái)三年新增供應(yīng)分布于中關(guān)村、金融街等核心商務(wù)區(qū)，東二環(huán)、燕莎、奧體、望京等核心拓展區(qū)，麗澤、通州、石景山等新興商務(wù)區(qū)，市場(chǎng)有望持續(xù)“多點(diǎn)開(kāi)花”的氣象；
受新增供應(yīng)放量影響，未來(lái)三年成熟商務(wù)區(qū)空置率有望高開(kāi)低走，租金也有望自2023年末起見(jiàn)底趨穩(wěn)。
新興商務(wù)區(qū)中，麗澤有望率先向準(zhǔn)核心拓展區(qū)邁進(jìn)，石景山、通州將相繼進(jìn)入成長(zhǎng)期，而金盞也將不斷積蓄能量和培育需求。
業(yè)主觀察
盡管五環(huán)以內(nèi)商辦公用地供給受到嚴(yán)格限制，但租戶選址區(qū)域范圍不斷擴(kuò)大，三年內(nèi)新增供應(yīng)量依然充裕，老舊寫(xiě)字樓和商業(yè)、酒店、工業(yè)等非辦公用途樓宇改造的寫(xiě)字樓陸續(xù)交付，使得業(yè)主壓力猶存；
新興商務(wù)區(qū)與成熟商務(wù)區(qū)進(jìn)一步融合，則為業(yè)主拓展客源帶來(lái)利好。
來(lái) 源： CBRE世邦魏理仕
編 輯：liuy
