新增供應(yīng)集中入市、新冠疫情及其防控措施的影響、重點行業(yè)市場和政策環(huán)境的變化，共同塑造了近三年北京寫字樓市場前所未有的大變局。面對辦公選址的不同選項，租戶的抉擇變得更困難更復(fù)雜，業(yè)主也面臨更大的不確定性。如何才能更科學(xué)地決策，將風(fēng)險降到最低？CBRE世邦魏理仕研究部近期發(fā)布《北京甲級寫字樓租戶普查三年演變》報告，展現(xiàn)過去三年租戶在甲級樓宇遷入、遷出、擴(kuò)租、縮減等租賃活動的規(guī)模統(tǒng)計，分析背后原因，從而預(yù)判選址趨勢，為租戶和業(yè)主提供更客觀、更精準(zhǔn)的信息參考。

　　抉擇一

　　搬 or 留

　　既有樓宇租戶留存率（按細(xì)分行業(yè)）

　　注：租戶留存率=三年間均在樓宇中未遷出租戶數(shù)量/2019年租戶總數(shù)

　　數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2023年3月

　　銀行、保險、電信通訊、法律、會計、醫(yī)藥及生命科學(xué)等行業(yè)租戶規(guī)模實力和抗風(fēng)險能力強(qiáng)，穩(wěn)定性高，在既有樓宇的留存率均超過60%；

　　留存率相對較低的其他金融、電商、新媒體、汽車、消費品等行業(yè)，受市場和政策環(huán)境影響波動性較大；

　　處于中間位置的大部分因市場選擇空間增加，有更強(qiáng)的升級搬遷意愿。

　　租戶觀察

　　租戶選擇搬遷還是留在現(xiàn)有樓宇，既決定于自身經(jīng)營特點和行業(yè)環(huán)境，也受市場租賃環(huán)境影響。隨著新建寫字樓開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)的不斷提升，未來三年甲級寫字樓新增供應(yīng)總量保持高位，存量物業(yè)也將通過租戶調(diào)整向市場釋放可觀的可租面積，租戶的搬遷升級活動仍將有充裕的選擇。

　　業(yè)主觀察

　　業(yè)主提高留存率的關(guān)鍵在于了解租戶需求特點，在軟件、硬件等方面發(fā)掘和建立不可替代性。如對監(jiān)管、保密和專用設(shè)施設(shè)備安裝維護(hù)等要求較高的企業(yè)，或者規(guī)劃性強(qiáng)、決策周期長且謹(jǐn)慎的企業(yè)，都容易對所在樓宇有較強(qiáng)的粘性。對于這些企業(yè)，業(yè)主需要在前期溝通談判和后期運營服務(wù)上付出更大的耐心和努力。

　　抉擇二

　　擴(kuò) or 減

　　既有樓宇內(nèi)租戶擴(kuò)減面積規(guī)模（按行業(yè)）

　　數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2023年3月

　　金融在樓內(nèi)擴(kuò)租的數(shù)量和面積遠(yuǎn)高于其他行業(yè)，主要來自傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)。面積縮減主要是由外資銀行和部分中資金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)調(diào)整所致，但減租面積較少；

　　專業(yè)服務(wù)、制造業(yè)樓內(nèi)擴(kuò)租的面積和租戶數(shù)量僅次于金融，而減租的面積和租戶數(shù)量則較少。醫(yī)藥及生命科學(xué)行業(yè)面積調(diào)整幅度也較小，由于制造業(yè)、醫(yī)藥及生命科學(xué)在甲級寫字樓租賃的多為前端的市場、服務(wù)性部門，面積需求相對可控；

　　TMT、能源及公共事業(yè)管理擴(kuò)租和減租的租戶數(shù)量都較少，但通常涉及大型企業(yè)的經(jīng)營策略和業(yè)務(wù)方向調(diào)整，因此單個企業(yè)平均擴(kuò)租和減租面積都比較大。

　　租戶觀察

　　租戶在樓內(nèi)獲得符合需求的位置和面積，需要和業(yè)主雙方之間的努力協(xié)調(diào)，并且具有一定偶然性；

　　大面積的擴(kuò)租需求短期在樓內(nèi)得到滿足的難度較大，租戶需要根據(jù)未來企業(yè)自身發(fā)展需求，早做規(guī)劃布局，對樓內(nèi)可選空間和樓外備選方案提前做好對比和準(zhǔn)備。

　　業(yè)主觀察

　　行業(yè)或企業(yè)爆發(fā)增長時代結(jié)束，未來主流的新租需求將來自人才密集的大中型成長性企業(yè)，這些租戶品質(zhì)要求更高，需求規(guī)模更有計劃性，將為市場貢獻(xiàn)更穩(wěn)健而有力的需求；

　　業(yè)主需要了解租戶及其所屬行業(yè)的業(yè)務(wù)現(xiàn)狀和前景，以對其未來需求規(guī)模和租賃活動做出更準(zhǔn)確的預(yù)判，為租戶可能的擴(kuò)租和減租行動提前做預(yù)案，同時可借助靈活辦公空間解決短期擴(kuò)減租需求。

　　抉擇三

　　新建樓宇 or 既有樓宇

　　遷入新建樓宇租戶租賃面積（按行業(yè)）

　　既有樓宇租戶出入情況（按行業(yè)）

　　注：本報告中既有樓宇和新建樓宇分別指2019-2022年研究期之前和之內(nèi)入市的樓宇

　　數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2023年3月

　　金融是新建樓宇中租賃面積最多的行業(yè)，主要吸引保險、證券和基金租戶擴(kuò)張和升級，以及傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)總部、后臺部門和金融科技類公司進(jìn)駐。金融在既有樓宇則是遷出多于遷入，以中小型金融機(jī)構(gòu)的退出或者替換為主；

　　TMT進(jìn)駐新建和既有樓宇都很活躍，新建樓宇占其總租賃面積的比重達(dá)43%是所有行業(yè)最高，在既有樓宇遷入面積也遠(yuǎn)高于遷出；

　　房地產(chǎn)建筑業(yè)也有32%的總租賃面積落位于新建樓宇，主要來自開發(fā)商在新項目中自用面積、地產(chǎn)服務(wù)類公司的升級搬遷以及第三方辦公運營商的擴(kuò)張布局；

　　醫(yī)藥及生命科學(xué)、專業(yè)服務(wù)、能源及公共事業(yè)、制造業(yè)租戶對新建樓宇的偏好度相對較低。醫(yī)藥及生命科學(xué)租戶遷入既有樓宇的面積遠(yuǎn)高于遷出，而其他行業(yè)在既有樓宇出入數(shù)量較為均衡，遷出主要歸因于部分大型企業(yè)遷往自用樓宇。

　　租戶觀察

　　對于集中可租面積體量大、平層面積大、硬件設(shè)施、靈活辦公空間配套等有較高要求的租戶，在新建樓宇中更容易得到滿足；

　　既有樓宇的區(qū)位優(yōu)、通達(dá)性強(qiáng)、行業(yè)集聚性高以及樓宇管理和配套完善等特點，對關(guān)注工作環(huán)境、樓宇品質(zhì)和品牌展示的租戶更有吸引力。

　　業(yè)主觀察

　　新建樓宇和既有樓宇租戶群體有一定區(qū)別，業(yè)主可針對不同行業(yè)、不同發(fā)展階段及個性化需求的租戶，展示其差異化優(yōu)勢。

　　抉擇四

　　區(qū)域升級 or 區(qū)域降級

　　搬遷面積占比（按搬遷流向類型）

　　注：區(qū)域升級指搬往更高梯隊的商務(wù)區(qū)（區(qū)域按梯隊由高至低分別為核心商務(wù)區(qū)、核心拓展區(qū)、新興商務(wù)區(qū)、其他區(qū)域），以此類推

　　主要搬遷路線占搬遷總面積比

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　　各行業(yè)區(qū)域升級和降級占搬遷總面積比

　　數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2023年3月

　　區(qū)域升級是過去三年占比最大的搬遷流向類型，其次為同區(qū)搬遷，但相對區(qū)域降級和跨區(qū)平移的優(yōu)勢并不明顯，租戶流向選擇較為多元和均衡；

　　租戶搬遷的最大來源地為商務(wù)區(qū)以外的非集中區(qū)位或外圍區(qū)域，為整體甲級寫字樓市場貢獻(xiàn)24%的搬遷需求，其中對麗澤、石景山等在過去三年才形成規(guī)模的新興商務(wù)區(qū)的搬遷需求貢獻(xiàn)最突出；

　　CBD是租戶搬遷最大的來源商務(wù)區(qū)，但大部分遷至同區(qū)內(nèi)的其他樓宇。金融街是對跨區(qū)搬遷需求貢獻(xiàn)最大的商務(wù)區(qū)，其中分別有54%和27%的的面積需求落入麗澤和CBD；

　　CBD也是租戶搬遷的首選目的地，除了來自同區(qū)樓宇的租戶，CBD還是來自中關(guān)村、東二環(huán)、燕莎、王府井租戶的首選；

　　分行業(yè)看，金融和TMT的區(qū)域升級和降級活動均為所有行業(yè)中最活躍的，而TMT體現(xiàn)比金融更明顯的中心化（升級多于降級）。此外，制造業(yè)、醫(yī)藥及生命科學(xué)也體現(xiàn)較高的中心化程度，而專業(yè)服務(wù)和其他行業(yè)中的文體娛樂的中心化程度則較低。

　　租戶觀察

　　區(qū)域可租面積充裕度、平均樓齡、租金差異是影響區(qū)域吸引力的關(guān)鍵因素；

　　未來三年新增供應(yīng)分布于中關(guān)村、金融街等核心商務(wù)區(qū)，東二環(huán)、燕莎、奧體、望京等核心拓展區(qū)，麗澤、通州、石景山等新興商務(wù)區(qū)，市場有望持續(xù)“多點開花”的氣象；

　　受新增供應(yīng)放量影響，未來三年成熟商務(wù)區(qū)空置率有望高開低走，租金也有望自2023年末起見底趨穩(wěn)。

　　新興商務(wù)區(qū)中，麗澤有望率先向準(zhǔn)核心拓展區(qū)邁進(jìn)，石景山、通州將相繼進(jìn)入成長期，而金盞也將不斷積蓄能量和培育需求。

　　業(yè)主觀察

　　盡管五環(huán)以內(nèi)商辦公用地供給受到嚴(yán)格限制，但租戶選址區(qū)域范圍不斷擴(kuò)大，三年內(nèi)新增供應(yīng)量依然充裕，老舊寫字樓和商業(yè)、酒店、工業(yè)等非辦公用途樓宇改造的寫字樓陸續(xù)交付，使得業(yè)主壓力猶存；

　　新興商務(wù)區(qū)與成熟商務(wù)區(qū)進(jìn)一步融合，則為業(yè)主拓展客源帶來利好。

     來 源： CBRE世邦魏理仕   

   編 輯：liuy