轉(zhuǎn)眼間，又是一年，北京商辦/產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場終于熬過艱難的2022年。
在疫情的干擾下，經(jīng)歷了互聯(lián)網(wǎng)大廠退租潮、聯(lián)合辦公虧損潮、外資抄底、凈吸納量負數(shù)，迎來年底的企業(yè)復(fù)工潮，北京商辦/產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場守得云開見月明，市場信心和需求將迎來復(fù)蘇。
回望過去一年，我們梳理并遴選出2022北京商辦/產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)十大要聞，以此紀念2022年北京商辦/產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的崎嶇坎坷和奮進向前。
01
大廠裁員過冬
互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)退租潮
2022年伊始，受互聯(lián)網(wǎng)監(jiān)管全面深化等多種因素影響，諸多大廠被曝出史上最大規(guī)模裁員，比例在20%-40%之間。頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的快速擴張戛然而止，辦公面積整合、需求萎縮和退租面積增多成為直接表現(xiàn)。
長期受益于互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)擴張的產(chǎn)業(yè)園市場，僅2022年第一季度，就出現(xiàn)快速降溫，互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)租賃成交占比大幅下降到22%左右，相比以往季度超過50%的成交占比，擴張速度明顯大幅放緩。全年來看，互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)的租賃成交面積大幅縮減至不足30萬平方米，只有上一年的23%。
入選點評：互聯(lián)網(wǎng)大廠停止擴張是暫時的。隨著二十大報告和中央經(jīng)濟會議提出“加快發(fā)展數(shù)字經(jīng)濟”的利好出臺，以互聯(lián)網(wǎng)科技為代表的數(shù)字經(jīng)濟企業(yè)仍將是產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場最主要的需求來源。
02
北京中高風(fēng)險地區(qū)所在區(qū)
國有房屋減免6個月租金
2022年4月22日，北京市政府印發(fā)《關(guān)于繼續(xù)加大中小微企業(yè)幫扶力度加快困難企業(yè)恢復(fù)發(fā)展的若干措施》。2022年被列為疫情中高風(fēng)險地區(qū)所在區(qū)的國有房屋，將對符合條件的小微企業(yè)和個體工商戶（簡稱“小微企業(yè)”），根據(jù)房屋租賃合同約定的租金標(biāo)準，減免6個月租金；其他地區(qū)減免3個月租金。
眾多國央企開發(fā)商積極響應(yīng)，截至9月底，全市房屋減租金額超100億元，惠及約7萬家企業(yè)。市區(qū)國企房屋減免租金約87.5億元，惠及小微企業(yè)及個體工商戶5.8萬家。
入選點評：三年疫情期間，政府不僅在保護人民健康，也在保護中小微企業(yè)。幫扶中小微企業(yè)紓困解難，2022年的減免房租力度是最大的。為政府點贊，為國企開發(fā)商點贊。
03
優(yōu)客工場5年虧損41億
聯(lián)合辦公二房東模式任重道遠
2022年5月，優(yōu)客工場公布了2021年年度報告。根據(jù)報告顯示，優(yōu)客工場2021年凈虧損19.96億元人民幣，上市6年，經(jīng)過多輪融資和資本加持的優(yōu)客工場，雖然營收一直保持增長，但是虧損問題一直存在并有擴大趨勢。據(jù)公開披露數(shù)據(jù)顯示，2017年-2020年，優(yōu)客工場凈虧損分別為3.72億元、4.45億元、8.06億元和5.08億元，加之2021年的19.96億元凈利潤，短短5年，優(yōu)客工場虧損超41億元。
無獨有偶，共享辦公巨頭WeWork同期發(fā)布2021年業(yè)績報告，全年營收較2020年下降24.7%，凈虧損擴大至44億美元以上，凈虧損率為172.72%。
入選點評：未來，“二房東模式”的聯(lián)合辦公企業(yè)想要活下去，最迫切的還是要找到合適自己的可持續(xù)盈利手段。畢竟，隨著很多開發(fā)商業(yè)主方成為聯(lián)合辦公“一房東”，“二房東模式”受到極大擠壓。
04
北京二環(huán)內(nèi)唯一新售商辦項目
中海金融中心亮相
2022年8月起，地處北京二環(huán)內(nèi)的中海金融中心項目開始在渠道交流會、商會沙龍、媒體交流會上頻繁亮相。該項目是2022年北京二環(huán)內(nèi)唯一新售商辦項目，位踞金融街南拓區(qū)，是中海地產(chǎn)的扛鼎之作，項目總建筑面積約36.6萬㎡，融匯總部寫字樓、合院商業(yè)、文化展示區(qū)及綠地景觀廣場，傳承區(qū)域800年人文底蘊，筑就蘊涵古今的傳世級地標(biāo)綜合體。
其中，寫字樓總建筑面積約21.9萬平米，共7棟，單棟建筑面積約3萬平米，整層約3000㎡超大平層商務(wù)空間，鑄就首都城央核心封面級地標(biāo)，敬獻“國之重企”總部，開啟金融街金融總部辦公新時代。
入選點評：自2017年起，北京二環(huán)內(nèi)禁止新增建設(shè)用地，并且二環(huán)內(nèi)寫字樓99.9%只租不售。部分發(fā)售的中海金融中心，堪稱絕版。希望在二環(huán)內(nèi)擁有資產(chǎn)的企業(yè)總部和投資公司，百年不遇的機會來了！
05
生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展
康橋資本投資北京兩個園區(qū)
新冠疫情已持續(xù)三年，生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)在此期間進入了高速發(fā)展期，市場寄希望其成為未來世界經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一。按照北京“十四五”相關(guān)規(guī)劃，醫(yī)藥健康和新一代信息技術(shù)并列，是北京創(chuàng)新發(fā)展的“雙引擎”之一，是北京兩大“國際引領(lǐng)支柱產(chǎn)業(yè)”之一，戰(zhàn)略地位不言而喻。北京已經(jīng)形成“南制造、北研發(fā)”的醫(yī)藥健康園區(qū)的格局分布。
2022年三季度，CBC康橋資本在北京完成了對兩個生物醫(yī)藥園的投資，分別是位于北京大興生物醫(yī)藥基地的醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園項目，以及位于北京昌平中關(guān)村生命科學(xué)院三期的生物醫(yī)藥園開發(fā)項目，分別占據(jù)南北兩大核心區(qū)位。
入選點評：任何事情都有其兩面性。疫情推動了醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)的高質(zhì)量高速發(fā)展，而醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)也為疫情防控做出了突出貢獻。后疫情時代，希望醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)能繼續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。
06
凱德七折拿下東三環(huán)寫字樓
驚起“外資抄底”之聲
2022年10月17日，京東司法拍賣平臺顯示，位于北京朝陽區(qū)東三環(huán)的博瑞大廈已成功拍賣，競買人為“北京拾捌時宜企業(yè)管理咨詢有限公司”，拍賣成交價為20.37042億元，成交價較29.1006億元的評估價打了7折。信息顯示，競買人拾捌時宜公司成立于2022年9月29日，大股東為凱德商用設(shè)施咨詢（北京）有限公司，后者由凱德（中國）商用有限公司100%持股。
有媒體報道稱，美國黑石11月籌集了近500億美元用來抄底中國樓市。而從10月開始，高盛、康橋、普洛斯等外資力量也動作頻仍，驚起一片“外資抄底”之聲。
入選點評：在北京，真正的抄底機會并不多。凱德七折拍下博瑞大廈應(yīng)該只是價格松動的個案，從整體市場來看，并沒有看到價格松動的跡象。北京辦公樓資產(chǎn)的價值韌性，還是很高的。
07
北京啟動
新一輪商圈改造提升行動計劃
2022年11月30日，北京市出臺《北京市商圈改造提升行動計劃（2022-2025年）》，啟動新一輪商圈改造提升行動。2022年，積極推進了朝陽區(qū)姚家園萬象匯、石景山區(qū)首鋼園六工匯和金安環(huán)宇薈、順義區(qū)錦薈港、亦莊龍湖天街、豐臺區(qū)麗澤天地等商業(yè)項目開業(yè)，年底前完成隆福寺、亞奧、西紅門等重點商圈商業(yè)項目的改造提升任務(wù)。2023年，將加快推動京西大悅城、通州遠洋樂堤港、富力廣場等項目落地，計劃完成崇文門、朝青等重點商圈品質(zhì)提升。到2025年，在鞏固上一輪22個商圈改造提升效能基礎(chǔ)上，完成新一輪54個商圈改造提升工作，加快推進王府井、CBD打造千億規(guī)模國際級商圈。
入選點評：商圈不僅是培育建設(shè)國際消費中心城市的重要載體，也是寫字樓和產(chǎn)業(yè)園的重要載體。新一輪商圈改造提升行動，必將升級商業(yè)配套的醇熟度和便利性，為寫字樓和產(chǎn)業(yè)園賦能。
08
市場凈吸納量進入負值區(qū)間
空置超1萬平的寫字樓達125棟
據(jù)高力國際數(shù)據(jù)顯示，2022年全年，北京甲級寫字樓市場凈吸納量從2021年的113萬平方米快速冷卻到-2,100平方米，乙級寫字樓市場凈吸納量從去年的33.5萬平方米降低到-15.8萬平方米，產(chǎn)業(yè)園市場凈吸納量從去年142萬平方米降低到-22.7萬平方米。
據(jù)仲量聯(lián)行研究部統(tǒng)計，北京現(xiàn)有或即將入市項目中，空置面積已超1萬平米或在未來幾個月內(nèi)即將空出超1萬平米的辦公樓宇，達到125棟，合計639萬平方米。其中，甲級市場空置維持在10%相對健康區(qū)間，但中端、中低端市場壓力更大，整體市場空置率測算在20%-30%區(qū)間，是北京商辦市場歷史峰谷。
入選點評：北京的辦公樓市場在抗疫三年經(jīng)歷了跌宕起伏的過山車行情。如今，疫情政策放開，宏觀政策暖風(fēng)吹起，深化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，商辦市場信心回升可期，企業(yè)選址需求回暖可期。
09
北京大宗交易全年266億元
自用買家交易活躍
據(jù)戴德梁行發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2022年全年北京大宗交易市場共錄得266億元，同比下降59%；成交宗數(shù)34宗，同比下降35.8%。
從物業(yè)類型來看，辦公/研發(fā)辦公是主流業(yè)態(tài)，占全年成交額的77%。從買家類型來看，內(nèi)資買家的成交額占比85%，外資買家則對市場表現(xiàn)出了觀望態(tài)勢；自用型買家占比提升，達到48%，其中，TMT、國央企平臺、金融機構(gòu)買家交易依舊活躍。值得一提的是，生物醫(yī)藥、醫(yī)美行業(yè)及出版社、行業(yè)協(xié)會可以說是今年新生自用型買家的代表，表現(xiàn)較為亮眼。
入選點評：雖然大宗交易額同比下降超50%，但自用買家占比提升幅度較大，說明實力型企業(yè)對商辦不動產(chǎn)定海神針的地位更加認可。待到春暖花開時，大宗交易市場必將會出現(xiàn)一個小爆發(fā)。
10
疫情防控“新十條”政策實施
北京辦公樓迎來復(fù)工潮
國家和北京疫情防控“新十條”政策實施，2022年12月19日是北京明確重點行業(yè)企業(yè)全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)首日，北京辦公樓按下復(fù)工“加速鍵”。
據(jù)世邦魏理仕介紹，其在管的26個辦公樓項目，其中在北京有23個，截至12月20日，26個項目中有24個項目均已不同程度復(fù)工復(fù)產(chǎn)，各個項目客戶平均復(fù)工率為43%。從仲量聯(lián)行對于在管寫字樓的調(diào)查結(jié)果來看，截至12月20日，約3成樓內(nèi)企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)率提升。長期來看，四成業(yè)主認為未來客戶問詢需求量將逐步增多，超七成業(yè)主相信客戶帶看將回歸正常。
入選點評：歷經(jīng)3年的疫情防控終于結(jié)束了。雖然很多人陽了，但很快陽康了，北京又開始堵車了，煙火氣息也在加速恢復(fù)。北京商辦地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的春天，正在向我們姍姍走來！
來 源：商辦地產(chǎn)觀察 作者：老關(guān)
