近兩年，分化是地產(chǎn)行業(yè)最主要的特征之一，行業(yè)集中度提升。隨著中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)從快速發(fā)展進(jìn)入穩(wěn)步發(fā)展，未來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)更加聚焦化，分化趨勢(shì)更為凸顯，強(qiáng)者恒強(qiáng)，優(yōu)勝劣汰。2023年這種趨勢(shì)更加明顯，主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面。

　　成交產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性上行，改善性產(chǎn)品比重上升。剛性產(chǎn)品的需求一般來(lái)自于新增城鎮(zhèn)人口，近年來(lái)，新增城鎮(zhèn)人口連續(xù)6年下降，2021年全國(guó)新增城鎮(zhèn)人口僅為1226萬(wàn)人，較2011年高峰新增時(shí)期下降58.4%，而從城鎮(zhèn)人均住房面積上看，城鎮(zhèn)人均住房面積逐年上升至2021年達(dá)到41㎡，這也意味著大面積產(chǎn)品更受青睞。此外，近年來(lái)中國(guó)對(duì)保障房的重視度逐步提升，保障性產(chǎn)品規(guī)模不斷擴(kuò)大，保障人群種類擴(kuò)大，新市民、新青年、低收入群體均是保障對(duì)象，且保障性政策不斷完善，分流了剛性需求的釋放。此外，在今年宏觀經(jīng)濟(jì)下行背景下，就業(yè)率下降，收入預(yù)期降低，剛需群體受到的沖擊更大，改善及高端群體受到的沖擊小于剛需群體。再次，2023年政策的門檻有望進(jìn)一步放松，一些限制性的購(gòu)房需求將會(huì)逐步釋放，如首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)域限購(gòu)放松，改善性需求被釋放，2023年產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)上升大勢(shì)所趨。

　　核心城市、核心商圈成交比重上升，2023年一線城市率先復(fù)蘇。針對(duì)城市而言，金字塔效應(yīng)逐步體現(xiàn)，高能級(jí)城市人口聚集效應(yīng)不斷放大，房?jī)r(jià)中長(zhǎng)期可期，三四五線城市不及中心城市，中長(zhǎng)期房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力不足。同一個(gè)城市而言，核心區(qū)域的更為堅(jiān)挺，未來(lái)潛力相較于郊區(qū)更大。從今年的市場(chǎng)看，一線城市在本次下行周期中更為堅(jiān)挺，且占比連續(xù)4年上升。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)，2022年一線城市商品住宅銷售面積大約是3902萬(wàn)㎡，占重點(diǎn)60城的11.8%，較去年下降15%，降幅遠(yuǎn)小于二線城市及三四線城市。我們預(yù)計(jì)，2023年一線城市率先恢復(fù)，尤其是北京、上海，一線城市憑借豐富的產(chǎn)業(yè)配套率先走出下行周期，進(jìn)入上行周期。

　　國(guó)央企規(guī)模有望進(jìn)一步上升。2022年購(gòu)房者對(duì)房屋交付的擔(dān)憂加深，買新房更加看重房企的現(xiàn)金流，擔(dān)心房企暴雷無(wú)法交付房屋，買房從選區(qū)位，選產(chǎn)品，加上了選房企的條件。與此同時(shí)，由于國(guó)央企更加受到資本的青睞，融資更加具備優(yōu)勢(shì)，國(guó)央企項(xiàng)目相對(duì)去化較快，同比降幅率先改善，同時(shí)成交比重上升，而出險(xiǎn)房企的銷售情況暫未出現(xiàn)改善情況，成交占比下滑。2023年，國(guó)央企的成交規(guī)模進(jìn)一步凸顯，一方面，當(dāng)前"三箭齊發(fā)"支持房企化解風(fēng)險(xiǎn)，其中國(guó)央企及優(yōu)質(zhì)房企受到支持的概率較大；另一方面，近兩年來(lái)，拿地房企以國(guó)央企為主，地方城投拿地占比上升，民營(yíng)房企拿地規(guī)模下降；再次，2023年市場(chǎng)雖有回暖，短期購(gòu)房者仍有交付擔(dān)憂，選民營(yíng)房企仍較為謹(jǐn)慎，奠定了未來(lái)兩年內(nèi)國(guó)央企的成交比重上升。

來(lái)源：諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心

編輯：jinbao