近兩年，分化是地產行業(yè)最主要的特征之一，行業(yè)集中度提升。隨著中國的房地產市場從快速發(fā)展進入穩(wěn)步發(fā)展，未來中國的房地產市場更加聚焦化，分化趨勢更為凸顯，強者恒強，優(yōu)勝劣汰。2023年這種趨勢更加明顯，主要體現在以下三個方面。

　　成交產品結構性上行，改善性產品比重上升。剛性產品的需求一般來自于新增城鎮(zhèn)人口，近年來，新增城鎮(zhèn)人口連續(xù)6年下降，2021年全國新增城鎮(zhèn)人口僅為1226萬人，較2011年高峰新增時期下降58.4%，而從城鎮(zhèn)人均住房面積上看，城鎮(zhèn)人均住房面積逐年上升至2021年達到41㎡，這也意味著大面積產品更受青睞。此外，近年來中國對保障房的重視度逐步提升，保障性產品規(guī)模不斷擴大，保障人群種類擴大，新市民、新青年、低收入群體均是保障對象，且保障性政策不斷完善，分流了剛性需求的釋放。此外，在今年宏觀經濟下行背景下，就業(yè)率下降，收入預期降低，剛需群體受到的沖擊更大，改善及高端群體受到的沖擊小于剛需群體。再次，2023年政策的門檻有望進一步放松，一些限制性的購房需求將會逐步釋放，如首套房的認定標準，區(qū)域限購放松，改善性需求被釋放，2023年產品成交結構上升大勢所趨。

　　核心城市、核心商圈成交比重上升，2023年一線城市率先復蘇。針對城市而言，金字塔效應逐步體現，高能級城市人口聚集效應不斷放大，房價中長期可期，三四五線城市不及中心城市，中長期房價上漲動力不足。同一個城市而言，核心區(qū)域的更為堅挺，未來潛力相較于郊區(qū)更大。從今年的市場看，一線城市在本次下行周期中更為堅挺，且占比連續(xù)4年上升。根據諸葛找房數據研究中心數據預測，2022年一線城市商品住宅銷售面積大約是3902萬㎡，占重點60城的11.8%，較去年下降15%，降幅遠小于二線城市及三四線城市。我們預計，2023年一線城市率先恢復，尤其是北京、上海，一線城市憑借豐富的產業(yè)配套率先走出下行周期，進入上行周期。

　　國央企規(guī)模有望進一步上升。2022年購房者對房屋交付的擔憂加深，買新房更加看重房企的現金流，擔心房企暴雷無法交付房屋，買房從選區(qū)位，選產品，加上了選房企的條件。與此同時，由于國央企更加受到資本的青睞，融資更加具備優(yōu)勢，國央企項目相對去化較快，同比降幅率先改善，同時成交比重上升，而出險房企的銷售情況暫未出現改善情況，成交占比下滑。2023年，國央企的成交規(guī)模進一步凸顯，一方面，當前"三箭齊發(fā)"支持房企化解風險，其中國央企及優(yōu)質房企受到支持的概率較大；另一方面，近兩年來，拿地房企以國央企為主，地方城投拿地占比上升，民營房企拿地規(guī)模下降；再次，2023年市場雖有回暖，短期購房者仍有交付擔憂，選民營房企仍較為謹慎，奠定了未來兩年內國央企的成交比重上升。

來源：諸葛找房數據研究中心

編輯：jinbao