全球知名的房地產(chǎn)服務(wù)商第一太平戴維斯，于近日發(fā)布2022年第三季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)研究成果，對(duì)北京的寫字樓、商業(yè)零售、住宅租賃及大宗投資等不同細(xì)分領(lǐng)域在三季度的表現(xiàn)進(jìn)行回顧總結(jié)，并就2022年四季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)做出展望與研判。
第一太平戴維斯華北區(qū)董事長麥安東 (Anthony McQuade) 先生表示："房地產(chǎn)行業(yè)再一次進(jìn)入后疫情的復(fù)蘇周期，但當(dāng)前的宏觀環(huán)境相對(duì)前兩年更為復(fù)雜�，F(xiàn)階段，中國房地產(chǎn)行業(yè)面臨著諸多挑戰(zhàn)、但也不乏機(jī)遇相伴，其中挑戰(zhàn)包括宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力增大、行業(yè)發(fā)展明顯減速等不利因素，而潛在的機(jī)遇則是行業(yè)發(fā)展變化時(shí)蘊(yùn)含的新增長動(dòng)能。因此，房地產(chǎn)從業(yè)者要充分做好變革前的各項(xiàng)準(zhǔn)備來應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，更要在后疫情階段捕捉經(jīng)濟(jì)恢復(fù)帶來的機(jī)遇。
2022年第三季度，北京寫字樓市場(chǎng)又一次進(jìn)入復(fù)蘇周期。三季度市場(chǎng)租賃活動(dòng)均已回歸常態(tài)，且有部分因疫情而延誤的租賃成交在本季度完成簽約，但受經(jīng)濟(jì)下行、租賃需求調(diào)整等多重因素影響，這一輪復(fù)蘇過程中的市場(chǎng)活躍度較為有限，并未重現(xiàn)2021年的快速反彈。
三季度，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)未有新項(xiàng)目入市，季度內(nèi)部分商務(wù)區(qū)完成了幾宗大體量租賃成交，幫助全市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的凈吸納量由上季度的負(fù)值
轉(zhuǎn)為正值、為8,425平方米。由于吸納量有限，全市甲級(jí)寫字樓平均空置率環(huán)比持平、仍維持在15.8%的高位，同比微降0.9個(gè)百分點(diǎn)。由于北京寫字樓市場(chǎng)仍處于恢復(fù)期、整體租賃需求有限，業(yè)主方不得不頻繁調(diào)整租賃策略、讓渡出一部分議價(jià)空間，以期吸引到有限的租賃需求，因此三季度全市甲級(jí)寫字樓租金環(huán)比、同比分別下降1.8%、3.0%，至人民幣每平方米每月331.5元。
展望2022年第四季度，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)會(huì)有多宗大體量租賃交易完成最后的簽約流程，結(jié)合新增供應(yīng)入市有望刺激吸納量的增長，因此可以預(yù)計(jì)四季度的租賃需求有可能出現(xiàn)一定程度的改善，市場(chǎng)整體表現(xiàn)有望向好發(fā)展。
北京商業(yè)零售市場(chǎng)在三季度迎來久違的供應(yīng)高峰，季度內(nèi)共有四座新購物中心開業(yè)，分別為龍湖北京亦莊天街、北京瀛海環(huán)宇坊、麗澤天地與北投購物公園，新開業(yè)項(xiàng)目為京城消費(fèi)注入新活力，帶給消費(fèi)者的購物體驗(yàn)也在不斷深化。除了新項(xiàng)目之外，北京各大購物中心結(jié)合2022北京消費(fèi)季、中秋假期以及國慶黃金周等重要消費(fèi)檔期，持續(xù)調(diào)整品牌租戶與業(yè)態(tài)，推出多樣化活動(dòng)帶動(dòng)消費(fèi)。
三季度，受新購物中心入市及租戶持續(xù)調(diào)整的影響，全市優(yōu)質(zhì)購物中心平均空置率環(huán)比上升0.9個(gè)百分點(diǎn)至7.1%，同期全市優(yōu)質(zhì)購物中心平均租金水平為每平方米每月824.4元，租金指數(shù)環(huán)比微降0.2%、同比下降3.6%。
在疫情得到有效控制的背景下，三季度的北京高端住宅租賃市場(chǎng)較上季度明顯回暖。由于外籍客戶入境及入京政策略有放松，加之暑期短期租賃需求的提升，直接刺激服務(wù)式公寓市場(chǎng)在本季度的活躍度。三季度，北京服務(wù)式公寓空置率環(huán)比下降5.5個(gè)百分點(diǎn)至20.6%， 較去年同期微升0.3個(gè)百分點(diǎn)；同期全市服務(wù)式公寓平均租金為人民幣每平方米每月243.6元，租金指數(shù)環(huán)比微降0.2%，較去年同期下降2.2%。整體來看，短期內(nèi)北京服務(wù)式公寓市場(chǎng)仍將面臨一系列的不確定性，但未來市場(chǎng)的整體發(fā)展態(tài)勢(shì)有望持續(xù)回暖。
北京大宗投資市場(chǎng)在三季度的整體表現(xiàn)較為平穩(wěn)，完成了若干宗投資交易，該季度投資市場(chǎng)累計(jì)成交金額約為人民幣88.9億元。2022年前三季度，北京大宗投資市場(chǎng)相較往年仍然低迷，累計(jì)成交金額約為人民幣226.85億元，較去年同期下降55.2%。預(yù)計(jì)2022年四季度北京大宗投資市場(chǎng)仍然波瀾不驚，賣方與潛在買家仍處于博弈的階段，賣方希望加速拋售資產(chǎn)進(jìn)行變現(xiàn)，但潛在買家則會(huì)謹(jǐn)慎出手且對(duì)可售項(xiàng)目進(jìn)行仔細(xì)甄別。此外，自用型收購及通過法拍渠道購得資產(chǎn)有可能在年末進(jìn)一步增加。
在經(jīng)歷了2022年前三季度的跌宕起伏之后，外界對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇進(jìn)程應(yīng)報(bào)有謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度：為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長與重建市場(chǎng)信心，三季度以來中央持續(xù)部署穩(wěn)地產(chǎn)指導(dǎo)思想，多項(xiàng)房地產(chǎn)松綁政策頻繁出臺(tái)，政策底部逐漸顯現(xiàn)；后續(xù)一旦宏觀經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長以及疫情不再造成大范圍影響，四季度房地產(chǎn)整體市場(chǎng)將有望實(shí)現(xiàn)筑底并開始企穩(wěn)回升。
來 源：第一太平戴維斯
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