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2022年第三季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望
http://www.anyinhouse.com房訊網(wǎng)2022/10/12 9:30:00
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[提要]2022年10月11日,北京 - CBRE世邦魏理仕今日發(fā)布《2022年第三季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》。

  2022年10月11日,北京 - CBRE世邦魏理仕今日發(fā)布《2022年第三季度北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》。第三季度,北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增需求小幅回升,租金持續(xù)下滑,科技中心領(lǐng)跌;零售物業(yè)市場(chǎng)外圍商圈開(kāi)業(yè)項(xiàng)目帶動(dòng)區(qū)域消費(fèi)升級(jí),全市拓店需求釋放,存量更新加速;倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)新增供應(yīng)創(chuàng)歷史新高,環(huán)京需求此消彼長(zhǎng);商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)持續(xù)整合,泛中關(guān)村集群加大租金折讓力度刺激市場(chǎng)需求;物業(yè)投資市場(chǎng)自用買(mǎi)家活躍,商務(wù)園區(qū)投資方興未艾,資本化率上行,投資賽道進(jìn)一步拓寬。

  一、優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)

  新增需求小幅回升;租金持續(xù)下滑,科技中心領(lǐng)跌

  2022年第三季度,北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)未錄得新項(xiàng)目交付。受項(xiàng)目延期影響,前三季度新增供應(yīng)總量累計(jì)僅有19.0萬(wàn)平方米,為2015年以來(lái)的同期新增供應(yīng)最低值。

  隨著市場(chǎng)活力和企業(yè)復(fù)工迅速恢復(fù),整體市場(chǎng)的帶看量和交易量環(huán)比均有所回升,其中新租交易總量環(huán)比上漲28%。子市場(chǎng)中,CBD、麗澤和東二環(huán)相對(duì)活躍,新租交易總量占全市的54%,均錄有大面積成交;石景山商務(wù)區(qū)緊隨其后,主要得益于地緣性租戶(hù)的升級(jí)搬遷和擴(kuò)租。從行業(yè)來(lái)看,證券、基金、資管類(lèi)租戶(hù)持續(xù)擴(kuò)租,推動(dòng)金融新租需求總量占比環(huán)比上升至31%,成為最活躍的板塊;其次為T(mén)MT,但其新租總面積環(huán)比下降25%,同時(shí)擴(kuò)租依然謹(jǐn)慎;此外,受食品、服飾等日常用品的升級(jí)搬遷及擴(kuò)租需求推動(dòng),消費(fèi)品制造業(yè)新租需求占比上升至第三位;其它行業(yè)需求保持平穩(wěn)。

  由于包括頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在內(nèi)的部分企業(yè)持續(xù)整合、退租,全市凈吸納量持續(xù)錄得負(fù)值,為-1.4萬(wàn)平方米,大面積退租仍主要集中在中關(guān)村和望京區(qū)域。乙級(jí)樓宇退換租現(xiàn)象尤其明顯,季末凈吸納量錄得-6.1萬(wàn)平方米;而甲級(jí)市場(chǎng)保持韌性,凈吸納量環(huán)比上漲至4.7萬(wàn)平方米。整體市場(chǎng)空置率環(huán)比上升0.4個(gè)百分點(diǎn)至18.1%。

  全市平均成交租金同樣本比環(huán)比下滑0.6%至每月每平方米308.6元;多個(gè)子市場(chǎng)租金錄得不同程度跌幅,其中中關(guān)村、望京、奧體等科技企業(yè)集中的區(qū)域和王府井子市場(chǎng)的租金跌幅均超過(guò)1%。

  世邦魏理仕華北區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù) | 辦公樓部負(fù)責(zé)人 袁慧指出:"未來(lái)六個(gè)月,預(yù)計(jì)有近36萬(wàn)平方米新增寫(xiě)字樓面積投放至北京市場(chǎng),將在中關(guān)村、奧體和通州等區(qū)域釋放可租面積。在短期內(nèi)企業(yè)新租仍顯保守的情況下,業(yè)主需要提供更有競(jìng)爭(zhēng)力的租賃條件,以吸引和留存租戶(hù)。世邦魏理仕七月進(jìn)行的租戶(hù)調(diào)查結(jié)果顯示,北京租戶(hù)對(duì)可持續(xù)戰(zhàn)略、辦公空間和租約靈活性等需求均領(lǐng)先于全國(guó)其他市場(chǎng),業(yè)主可考慮在這些方面加強(qiáng)軟硬件配置,協(xié)助租戶(hù)建立綜合成本和效用優(yōu)勢(shì)。

  二、優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)

  外圍商圈開(kāi)業(yè)項(xiàng)目帶動(dòng)區(qū)域消費(fèi)升級(jí)和拓店需求釋放,存量更新加速

  金九銀十"之際,北京零售物業(yè)市場(chǎng)外圍商圈季末集中開(kāi)業(yè)三個(gè)購(gòu)物中心,分別為豐臺(tái)麗澤天地購(gòu)物中心、龍湖·亦莊天街及瀛海中海環(huán)宇坊,帶來(lái)共計(jì)33.6萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。在優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)下,項(xiàng)目均達(dá)到較高的出租率,并引入大量知名零售及餐飲品牌區(qū)域首店,主力店匯集7FRESH PLUS、永輝超市、IMAX博納國(guó)際影城、國(guó)圖書(shū)店等高品質(zhì)社區(qū)生活體驗(yàn)業(yè)態(tài)。外圍商圈商業(yè)氛圍的日漸濃郁,填補(bǔ)了地緣客群的需求,并為片區(qū)發(fā)展提供了穩(wěn)定可靠的配套支持。

  在新增商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)帶動(dòng)下,積蓄已久的開(kāi)店需求得到一定釋放,凈吸納量為近五個(gè)季度的最高水平。但由于多數(shù)現(xiàn)有項(xiàng)目客流量尚未完全恢復(fù),引入新品牌進(jìn)度仍然較為緩慢。新增需求以粵菜、烤肉、輕食餐吧等類(lèi)別的餐廳品牌為主,網(wǎng)紅咖啡茶飲品牌則有Manner、%Arabica等較為活躍。零售業(yè)態(tài)中,BAPE、STARTER、李寧、FILA等潮流服飾和運(yùn)動(dòng)戶(hù)外品牌均有新店開(kāi)出,而新能源汽車(chē)更趨布局在人口密度較大的商務(wù)區(qū)及居住社區(qū),高奢珠寶及香氛(如DR、凱利安、馥馬爾)等高承租能力的品牌亦補(bǔ)位核心商圈此前騰退的鋪位。個(gè)別現(xiàn)有項(xiàng)目清退老舊業(yè)態(tài)和品牌,短期內(nèi)出現(xiàn)大面積空置。全市空置率環(huán)比上升0.5個(gè)百分點(diǎn)至7.2%。自疫情以來(lái)租金持續(xù)走低,但降幅較上季度有所收窄,全市購(gòu)物中心首層平均租金報(bào)價(jià)環(huán)比下調(diào)0.8%至每天每平方米33.9元。本輪疫情以來(lái)空置漲幅較大的商業(yè)體采取給予短期租金折扣的方式促進(jìn)去化。成熟商圈租金相對(duì)穩(wěn)定,而外圍商圈商戶(hù)經(jīng)營(yíng)相對(duì)脆弱,業(yè)主對(duì)其租金政策則更加靈活。

  世邦魏理仕華北區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)部京西辦公室負(fù)責(zé)人 宋海燕表示:"未來(lái)六個(gè)月,預(yù)計(jì)僅通州有一座10萬(wàn)平方米新建優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心入市,市場(chǎng)將聚焦于存量物業(yè)改造更新。根據(jù)《北京市高品質(zhì)商圈改造提升行動(dòng)計(jì)劃【2022-2025】》內(nèi)容顯示,將持續(xù)通過(guò)城市更新喚醒消費(fèi)活力。本季度京凱德Mall二期、西單商場(chǎng)、友誼商店、中鐵廣場(chǎng)(龍湖·北苑天街)、崇文門(mén)新世界百貨等項(xiàng)目有望完成或啟動(dòng)重裝計(jì)劃,為未來(lái)北京零售物業(yè)市場(chǎng)突顯城市級(jí)商圈魅力添磚加瓦。

  三、倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)

  新增供應(yīng)創(chuàng)歷史新高 環(huán)京需求此消彼長(zhǎng)

  2022年第三季度北京物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)迎來(lái)三個(gè)新增項(xiàng)目入市,分別位于經(jīng)開(kāi)區(qū)、平谷馬坊物流基地及順義空港區(qū)域,帶來(lái)共計(jì)38.0萬(wàn)平方米的新增供應(yīng),前三季度新增供應(yīng)總量已超過(guò)歷年年度供應(yīng)紀(jì)錄。新增項(xiàng)目集中入市環(huán)比推高整體空置率9.2個(gè)百分點(diǎn)至12.4%,也是近十二年的最高水平,為因疫情管控而暫緩?fù)庖、轉(zhuǎn)而在市內(nèi)擴(kuò)張的租戶(hù)提供了較以往更充裕的可租空間。季內(nèi)凈吸納量達(dá)到7.9萬(wàn)平方米,新租需求多為1萬(wàn)平方米以上的大體量成交,以第三方物流為主要來(lái)源,主要集中在順義空港等區(qū)域。與此同時(shí),以成本為導(dǎo)向的京內(nèi)搬遷置換更趨活躍。租戶(hù)租金敏感度提高,項(xiàng)目間去化表現(xiàn)因而出現(xiàn)分化,性?xún)r(jià)比較低的項(xiàng)目面臨去化緩慢的難題。

  在剛需支撐下,全市平均租金增速較上季度有所回升,同樣本比環(huán)比上漲1.0%至每月每平方米56.8元。各子市場(chǎng)皆有不同程度上漲,其中馬駒橋及大興京南等核心區(qū)域租金漲幅領(lǐng)先。

  廊坊連續(xù)六個(gè)季度供應(yīng)放量,本季度于廣陽(yáng)及固安共計(jì)入市50.1萬(wàn)平方米的高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目;而天津則在靜海及空港有兩處項(xiàng)目竣工,共計(jì)17.7萬(wàn)平方米。需求方面,年內(nèi)天津市場(chǎng)疫情管控頻繁,往來(lái)物流受限,部分短租需求轉(zhuǎn)移至廊坊近京片區(qū),給予了廊坊獲取需求的窗口期,廊坊季內(nèi)凈吸納量攀升至37.6萬(wàn)平方米。天津需求則減弱,其中北辰區(qū)域尤為明顯,全市錄得-1.5萬(wàn)平方米凈吸納量,空置率環(huán)比小幅攀升。租金方面,廊坊目前租戶(hù)議價(jià)能力依舊較高,但租金降幅縮窄;天津則相對(duì)平穩(wěn),業(yè)主短期內(nèi)以保價(jià)為主。

  世邦魏理仕華北區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù) | 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人 李虹指出:"未來(lái)六個(gè)月,北京物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)預(yù)計(jì)仍將迎來(lái)約30萬(wàn)平方米的新增供應(yīng),有望推動(dòng)更多租賃需求在非核心區(qū)域落地。同期廊坊和天津市場(chǎng)供應(yīng)將繼續(xù)放量。京津廊多個(gè)區(qū)域政府有土地規(guī)劃及項(xiàng)目落地動(dòng)作,除在建工程外,北京平谷、廊坊霸州及天津?yàn)I海新區(qū)等區(qū)域在本季度皆有新增倉(cāng)儲(chǔ)用地出讓。未來(lái)環(huán)京項(xiàng)目的不斷增加,將為市場(chǎng)回暖后的需求放量提供更多優(yōu)質(zhì)空間儲(chǔ)備。

  四、優(yōu)質(zhì)商務(wù)園物業(yè)市場(chǎng)

  頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)持續(xù)整合 泛中關(guān)村集群加大租金,折讓力度刺激市場(chǎng)需求

  2022年第三季度北京商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)未錄得新項(xiàng)目的交付。整體市場(chǎng)新增需求放緩,頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)持續(xù)縮減面積,部份中小型互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)也陸續(xù)出現(xiàn)到期不續(xù)或面積騰退的現(xiàn)象,季內(nèi)錄得凈吸納量-6.4萬(wàn)平方米,空置率環(huán)比上漲0.2個(gè)百分點(diǎn)至18.1%。人工智能、軟件開(kāi)發(fā)等TMT行業(yè)、芯片等工業(yè)品制造業(yè)、醫(yī)藥及生命科學(xué)行業(yè)新租較為活躍,房地產(chǎn)建筑亦釋放搬遷類(lèi)需求。區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)日益分化:上地、中關(guān)村軟件園當(dāng)前帶看的以5000平方米以下的跨區(qū)域搬遷類(lèi)需求為主,但租戶(hù)決策進(jìn)度放緩,使得年內(nèi)騰退的面積難以得到有效去化;電子城、豐臺(tái)科技園子市場(chǎng)凈吸納量均錄得負(fù)值,除了受到互聯(lián)網(wǎng)、專(zhuān)業(yè)服務(wù)等行業(yè)面積騰退的影響,新租需求觀望情緒明顯;多元化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展使得經(jīng)開(kāi)區(qū)子市場(chǎng)在面對(duì)市場(chǎng)諸多不確定性時(shí)更具韌性,醫(yī)藥及汽車(chē)等產(chǎn)業(yè)數(shù)字化進(jìn)程催生辦公需求,裝備制造及航空航天行業(yè)亦有成交;而順義子市場(chǎng)季內(nèi)去化則得益于汽車(chē)互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)類(lèi)型需求。

  全市商務(wù)園區(qū)平均租金報(bào)價(jià)同樣本比環(huán)比下降0.4%至每月每平方米161.0元。其中泛中關(guān)村集群環(huán)比下降0.5%,由于空置面積增加以及去化速度低于預(yù)期,不少業(yè)主紛紛下調(diào)租金以刺激市場(chǎng)需求。其他子市場(chǎng)中,亦莊、大興、順義租金維穩(wěn),電子城和豐臺(tái)科技園降幅加大。

  世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗表示:"未來(lái)六個(gè)月,北京商務(wù)園區(qū)預(yù)計(jì)將迎來(lái)約97萬(wàn)平方米新增供應(yīng),其中泛中關(guān)村集群有48萬(wàn)平方米。世邦魏理仕最新發(fā)布的《2022年北京商務(wù)園區(qū)租戶(hù)普查》結(jié)果顯示,北京商務(wù)園區(qū)作為新一代信息技術(shù)、醫(yī)藥健康等高精尖產(chǎn)業(yè)空間載體的功能定位進(jìn)一步明確。近期發(fā)布的《關(guān)于推動(dòng)中關(guān)村加快建設(shè)世界領(lǐng)先科技園區(qū)的若干政策措施》,以及北京證券交易所大興服務(wù)基地正式掛牌等大事件,均向市場(chǎng)傳遞積極信號(hào):北京各區(qū)將通過(guò)加快建設(shè)高品質(zhì)專(zhuān)業(yè)化的產(chǎn)業(yè)承載空間和完善金融服務(wù)體系,帶動(dòng)園區(qū)內(nèi)高新技術(shù)企業(yè)、高校、科研機(jī)構(gòu)發(fā)展,助力區(qū)域產(chǎn)業(yè)集聚和升級(jí)。

  五、物業(yè)投資市場(chǎng)

  自用買(mǎi)家活躍,商務(wù)園區(qū)投資方興未艾; 資本化率上行,投資賽道拓寬

  2022年第三季度北京投資物業(yè)市場(chǎng)錄得13筆大宗交易,交易數(shù)量環(huán)比顯著提升,但多數(shù)為10億以下的小體量交易,合計(jì)總額僅79.6億元,環(huán)比和同比均有下降。季內(nèi)自用型買(mǎi)家需求頻頻涌現(xiàn),貢獻(xiàn)了其中的8筆交易,占總交易額的73%,買(mǎi)家主要為醫(yī)療、軟件、芯片等新經(jīng)濟(jì)企業(yè)。購(gòu)買(mǎi)標(biāo)的類(lèi)型和區(qū)位呈多元化特點(diǎn),獨(dú)棟型、散售型辦公、商業(yè)和酒店均有涉及,遍布朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)、大興、石景山等區(qū),其中兩家醫(yī)療診所分別收購(gòu)朝陽(yáng)區(qū)的一處底商和一棟酒店,開(kāi)辟了存量物業(yè)用途轉(zhuǎn)換的多種可能性。由于對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)和租賃市場(chǎng)基本面發(fā)展持觀望態(tài)度,投資型買(mǎi)家出手依然謹(jǐn)慎。

  本季度有5筆交易位于外圍的園區(qū),占總交易額的45%,包括季內(nèi)金額最大的交易--國(guó)內(nèi)某大型軟件公司購(gòu)置北清路的智谷大廈,以及某外資制造企業(yè)將其在電子城IT產(chǎn)業(yè)園租用的獨(dú)棟辦公收購(gòu)自用。受益于北京對(duì)高精尖產(chǎn)業(yè)集聚能力的不斷提升,以及產(chǎn)業(yè)園REITs上市和擴(kuò)募火熱進(jìn)行,投資型買(mǎi)家也對(duì)商務(wù)園區(qū)發(fā)展前景寄予厚望,CBC康橋資本購(gòu)置大興藥谷一號(hào),以及某中資園區(qū)開(kāi)發(fā)商購(gòu)入平谷同創(chuàng)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)園并計(jì)劃對(duì)物業(yè)進(jìn)行改造升級(jí),均反映投資者對(duì)該板塊的關(guān)注度。

  世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗指出:"本季度頻見(jiàn)開(kāi)發(fā)商拋售資產(chǎn),以加速現(xiàn)金回流,數(shù)宗辦公、商業(yè)和酒店交易與此前可比交易相比均有較大幅度的價(jià)格折讓?zhuān)从吃擃?lèi)商業(yè)地產(chǎn)資本化率已進(jìn)入上行渠道,物業(yè)收購(gòu)窗口期進(jìn)一步打開(kāi)。另一方面,在基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的持續(xù)擴(kuò)容下,產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流和保障性租賃住房等板塊進(jìn)一步受到追捧,吸引更多投資者布局,也將為北京大宗交易開(kāi)辟更廣闊的賽道。

來(lái) 源:世邦魏理仕   

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