近日，高力國(guó)際發(fā)布2020第三季度西安物業(yè)市場(chǎng)回顧與展望報(bào)告指出，三季度寫字樓市場(chǎng)持續(xù)回暖，房地產(chǎn)建筑引領(lǐng)市場(chǎng)需求；在政府政策扶持下，產(chǎn)業(yè)園租戶結(jié)構(gòu)維穩(wěn)；零售市場(chǎng)復(fù)蘇，餐飲及零售業(yè)態(tài)加速洗牌。

　　寫字樓當(dāng)季回顧

　　市場(chǎng)持續(xù)回暖 房地產(chǎn)建筑引領(lǐng)市場(chǎng)需求

　　第三季度，永威時(shí)代中心、西影大廈及天一國(guó)際等3個(gè)寫字樓項(xiàng)目交付入市，新增供應(yīng)面積合計(jì)15.5萬(wàn)平方米。與此同時(shí)，得益于國(guó)內(nèi)穩(wěn)定的疫情形勢(shì)，全市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)持續(xù)恢復(fù)，季內(nèi)租賃需求回暖。

　　需求方面，房地產(chǎn)建筑行業(yè)持續(xù)活躍，占當(dāng)季新增租賃面積近四成。在全市“穩(wěn)投資穩(wěn)增長(zhǎng)”的背景下，市政府強(qiáng)調(diào)加大公路、鐵路等傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施及社會(huì)民生項(xiàng)目投資與加快重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)。因此，以建筑工程類為代表的企業(yè)需求活躍。此外，“新基建”諸如通信及新能源企業(yè)同樣錄得較大面積成交。

　　由于當(dāng)季新增供應(yīng)較大，致使全市空置率環(huán)比上升2.8個(gè)百分點(diǎn)至24.9%。租金方面，全市平均賬面租金環(huán)比增長(zhǎng)0.1%，錄得99.4元每平方米每月。同時(shí)，租戶仍對(duì)租賃成本較為敏感，因此季內(nèi)高力觀察到城北子市場(chǎng)以明顯的租金優(yōu)勢(shì)吸納了更多的新增租賃面積，居各子市場(chǎng)之首。

　　未來(lái)展望

　　供應(yīng)放緩 市場(chǎng)重回去化階段

　　此次供應(yīng)高峰僅短期推高全市空置率。從供應(yīng)端來(lái)看，新項(xiàng)目入市步伐放緩，高力國(guó)際預(yù)計(jì)第四季度全市無(wú)新增供應(yīng)，而2021年，全市新增供應(yīng)亦僅約20萬(wàn)平方米，同比下降30%。

　　另一方面，傳統(tǒng)金融及房地產(chǎn)建筑等核心市場(chǎng)需求持續(xù)回升。同時(shí)新經(jīng)濟(jì)發(fā)展將為寫字樓租賃市場(chǎng)提供新動(dòng)能。9月，市政府印發(fā)《西安市2020年穩(wěn)投資實(shí)施方案》，其中再次明確提出加大新經(jīng)濟(jì)投資支持力度，推進(jìn)5G、人工智能等新技術(shù)在數(shù)字經(jīng)濟(jì)等的融合應(yīng)用，以推動(dòng)全市新經(jīng)濟(jì)發(fā)展，從而逐步支撐相關(guān)企業(yè)辦公需求上升。因此，高力國(guó)際預(yù)計(jì)在供應(yīng)回落及需求回暖的雙重影響下，市場(chǎng)空置率將重回下行通道。

　　產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)當(dāng)季回顧

　　政府政策持續(xù)扶持，產(chǎn)業(yè)園租戶結(jié)構(gòu)維穩(wěn)

　　本季度共入市兩個(gè)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，分別為高新區(qū)的數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園以及經(jīng)開區(qū)的西安工業(yè)設(shè)計(jì)園（H）。新增供應(yīng)面積合計(jì)23萬(wàn)平方米。截至2020年第三季度西安市產(chǎn)業(yè)園總存量增至382萬(wàn)平方米。

　　需求方面，本季度凈吸納量約為28萬(wàn)平方米。與上季度相比有了較大增長(zhǎng)。得益于政府優(yōu)惠的招商政策和明確的招商方向，產(chǎn)業(yè)園租戶結(jié)構(gòu)仍保持相對(duì)穩(wěn)定。如華為，愛立信等科技類公司仍為產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)的主要需求來(lái)源。

　　租金方面，第三季度全市平均租金與上一季度持平，為50.1元每平方米每月。市場(chǎng)化的開發(fā)主體繼續(xù)采取以價(jià)換量的租賃策略；同時(shí)，新入市項(xiàng)目憑借其較高的產(chǎn)品力略微上調(diào)租金；同時(shí)，一些政府主導(dǎo)的項(xiàng)目租金保持穩(wěn)定。因此，本季度全市平均租金與上個(gè)季度相比沒有顯著變化。

　　未來(lái)展望

　　根據(jù)目前的情況，產(chǎn)業(yè)園未來(lái)三年將有較大新增供應(yīng)，主要集中于高新區(qū)和西咸新區(qū)。預(yù)計(jì)到2022年總庫(kù)存量將達(dá)到500萬(wàn)平方米以上。隨著新增供應(yīng)的持續(xù)放量，預(yù)計(jì)西安產(chǎn)業(yè)園空置率仍將繼續(xù)攀升。

　　從2020年到2022年,我們預(yù)計(jì)全市產(chǎn)業(yè)園平均租金將出現(xiàn)小幅波動(dòng)。隨著產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目和寫字樓項(xiàng)目的集中供應(yīng)，部分現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目租金將承受較大下行壓力。開發(fā)商或以降低租金，延長(zhǎng)免租期等優(yōu)惠政策來(lái)吸引客戶，提升租賃表現(xiàn)。

　　零售市場(chǎng)當(dāng)季回顧

　　零售市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇，餐飲及零售業(yè)態(tài)加速洗牌

　　第三季度，西安零售市場(chǎng)在沉寂半年后迎來(lái)U Plaza及灃西吾悅廣場(chǎng)兩個(gè)零售項(xiàng)目，共12萬(wàn)平方米新增供應(yīng)入市，推動(dòng)市場(chǎng)總體量升至近388萬(wàn)平方米。雖受疫情影響部分項(xiàng)目仍出現(xiàn)較大面積空置，但新入市項(xiàng)目均實(shí)現(xiàn)了較高的入駐率，為西安零售市場(chǎng)帶來(lái)活力。此外，新入市項(xiàng)目均位于新興片區(qū)，同時(shí)拉動(dòng)了新興片區(qū)的商業(yè)氛圍。

　　需求方面，餐飲及零售業(yè)態(tài)仍為需求主力。在部分較大連鎖餐飲品牌受疫情影響暫緩?fù)氐甑耐瑫r(shí)，伺機(jī)拓展西安市場(chǎng)的外來(lái)餐飲品牌表現(xiàn)活躍，加速了西安零售市場(chǎng)餐飲業(yè)態(tài)的洗牌。與此同時(shí)，如鐘樓-解放路等以游客為主要客群片區(qū)的項(xiàng)目，為迎合客群喜好則積極引入運(yùn)動(dòng)品牌。拉高了運(yùn)動(dòng)品牌需求占比，推動(dòng)了零售業(yè)態(tài)的更迭。

　　雖市場(chǎng)逐漸恢復(fù)活力，但隨著餐飲零售的持續(xù)退租，部分項(xiàng)目仍出現(xiàn)較大空置面積，拉升零售市場(chǎng)空置率至6.2%，環(huán)比上升1.7個(gè)百分點(diǎn)。租金方面，由于部分空置率較大項(xiàng)目持續(xù)降低租金預(yù)期，全市平均首層租金環(huán)比下降1.0%至328.4元每平方米每月。

　　未來(lái)展望

　　雖國(guó)內(nèi)疫情已保持穩(wěn)定，但受國(guó)際疫情影響，部分國(guó)際品牌仍保持謹(jǐn)慎拓店態(tài)度。與此同時(shí)，隨著部分項(xiàng)目品牌合約陸續(xù)到期，項(xiàng)目間兩極分化將持續(xù)加重。在較大的空置壓力下，部分項(xiàng)目或?qū)⒘肀脔鑿�，整合利用空置面積打造場(chǎng)景化設(shè)置或引入更多新興業(yè)態(tài)，為西安零售市場(chǎng)注入更多活力。

　　高力國(guó)際西北區(qū)總經(jīng)理李靜表示，隨著西安疫情的持續(xù)穩(wěn)定，市場(chǎng)不斷釋放回暖信號(hào)，辦公樓，產(chǎn)業(yè)園及零售市場(chǎng)需求的增加使各類業(yè)主對(duì)未來(lái)的租金預(yù)期逐漸回穩(wěn)。此前緊張的市場(chǎng)情緒逐步得到緩解。在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)向好，西安城市經(jīng)濟(jì)迅速回暖的基調(diào)下，西安市政府對(duì)招商引資政策的持續(xù)“加碼”將使西安市場(chǎng)得到更多外部企業(yè)及投資機(jī)構(gòu)的關(guān)注，推動(dòng)市場(chǎng)迸發(fā)出新活力。

　　來(lái)源：高力國(guó)際

編輯：wangdc