疫情影響下冷清了兩個(gè)月的北京二手住宅市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入到了“回暖通道”。數(shù)據(jù)顯示，2020年5月份-9月份，北京二手住宅的網(wǎng)簽量一直維持在1.6萬(wàn)套以上。同時(shí)，2020年前三季度，北京二手住宅的網(wǎng)簽量已經(jīng)超過(guò)了2019年同期，同比上漲了6%。
這是自“3·17”新政三年多以來(lái)，北京二手住宅表現(xiàn)最佳的時(shí)刻。但值得關(guān)注的是，網(wǎng)簽量上漲的背后是成交均價(jià)的下挫，業(yè)主的報(bào)價(jià)信心不足。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，由于新房和二手房市場(chǎng)之間存在聯(lián)動(dòng)，市場(chǎng)的火熱成交與房東及開(kāi)發(fā)商下調(diào)價(jià)格有關(guān)。
前三季度網(wǎng)簽量同比增長(zhǎng)6%
業(yè)內(nèi)評(píng)價(jià)，這是自“3·17”新政以來(lái)，北京二手住宅表現(xiàn)最佳的時(shí)刻。我愛(ài)我家研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年9月份，北京全市二手住宅網(wǎng)簽量為17259套，環(huán)比增長(zhǎng)了7.49%，同比增長(zhǎng)了40.10%。
受到疫情的影響，在2020年2-3月份，北京二手住宅市場(chǎng)成交慘淡，市場(chǎng)冷清。隨著疫情得到控制，北京二手住宅也迅速進(jìn)入到回暖通道。數(shù)據(jù)顯示，2020年5月-9月，北京二手住宅的網(wǎng)簽量一直維持在1.6萬(wàn)套以上。同時(shí)，2020年前三季度，北京全市二手住宅的網(wǎng)簽量約為11.63萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)了6%。
復(fù)盤(pán)2019年9月份-2020年9月份北京二手住宅的網(wǎng)簽量趨勢(shì)可以看出，自2020年4月份開(kāi)始，北京二手住宅的網(wǎng)簽水平就基本走出了疫情帶來(lái)的負(fù)面影響，當(dāng)月網(wǎng)簽量超過(guò)1.3萬(wàn)套，與2019年四季度每個(gè)月的網(wǎng)簽水平差距不大。
“國(guó)慶假期期間，客戶(hù)比較少，成交量不是很多。進(jìn)入到中下旬之后，萬(wàn)柳商圈的二手住宅成交速度開(kāi)始加快了。10月1日-20日，萬(wàn)柳商圈一共成交了二手住宅41套。目前，我們的房源庫(kù)存已經(jīng)不多了，所以，在掛牌的二手住宅價(jià)格出現(xiàn)了一定的上漲�！比f(wàn)柳商圈一位中介向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。
貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，不只有北京二手住宅的成交量已經(jīng)反超同期，2020年前三季度，重點(diǎn)18城二手住宅的累計(jì)成交量同比增長(zhǎng)了4%，已經(jīng)對(duì)于重點(diǎn)城市二手住宅市場(chǎng)造成的沖擊已經(jīng)逐漸被淡化，交易已恢復(fù)完畢。
成交均價(jià)微跌
成交量雖然一片火熱，但北京二手住宅市場(chǎng)成交價(jià)格仍然出現(xiàn)小幅下跌，業(yè)主報(bào)價(jià)信心不足。貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年三季度，北京二手住宅的成交均價(jià)同比下跌1.9%，環(huán)比下跌了1.6%。值得關(guān)注的是，北京二手住宅的成交均價(jià)同比已經(jīng)連續(xù)5個(gè)季度出現(xiàn)了下跌的態(tài)勢(shì)。
貝殼研究院方面認(rèn)為，全市二手住宅成交均價(jià)持續(xù)下探的主要原因則是受到了結(jié)構(gòu)性因素的影響，其或與西城區(qū)的學(xué)區(qū)房交易出現(xiàn)變動(dòng)有關(guān)。此前，西城區(qū)的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格一直較高，且成交較為火熱。
而自西城區(qū)頒布了學(xué)區(qū)房新政，實(shí)行多校劃片之后，西城區(qū)二手住宅的成交占比在2020年三季度下降至了自2018年以來(lái)的最低水平，全市成交量占比跌至5.9%，環(huán)比下降了3.2個(gè)百分點(diǎn)。
“今年，新房市場(chǎng)和二手住宅市場(chǎng)交易整體都比較活躍。但是活躍的背后，更多的是房東和開(kāi)發(fā)商下調(diào)價(jià)格，帶動(dòng)和激活了相關(guān)交易。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅向《華夏時(shí)報(bào)》記者解釋了成交價(jià)格與二手住宅交易火熱之間的原因。
但近期，北京二手住宅的價(jià)格有了向上拉升的跡象。盡管2020年三季度成交均價(jià)整體出現(xiàn)微跌，但從單月來(lái)看，數(shù)據(jù)出現(xiàn)了小幅上漲。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年9月份，北京新房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲了0.3%，二手住宅的銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲了0.4%，價(jià)格出現(xiàn)了微升。
“上漲”行情會(huì)持續(xù)多久？
“很多片區(qū)的新房市場(chǎng)價(jià)格都出現(xiàn)了調(diào)整，同時(shí)開(kāi)發(fā)的戶(hù)型更加能夠更多地覆蓋此前的剛需和剛改人群。所以，一部分購(gòu)房者在賣(mài)掉了二手住宅后，去選擇新房。或者因?yàn)樾路康钠焚|(zhì)更高、總價(jià)更低，降低了自己的置業(yè)門(mén)檻，從而加快了賣(mài)舊買(mǎi)新的轉(zhuǎn)換效率。因此，新房市場(chǎng)和二手住宅市場(chǎng)是一體化市場(chǎng)�！惫阍诮邮堋度A夏時(shí)報(bào)》記者采訪(fǎng)時(shí)表示。
同時(shí)，郭毅認(rèn)為，二手住宅的熱銷(xiāo)也有一部分原因是受到新房產(chǎn)品力升級(jí)的拉動(dòng)。而二手住宅在經(jīng)過(guò)疫情之后，價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)了新一輪的調(diào)整。目前，北京二手住宅的價(jià)格相對(duì)而言是處于底部狀態(tài)，這也會(huì)在一定程度上拉動(dòng)部分需求入場(chǎng)。
當(dāng)前，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)度過(guò)了增量時(shí)代，進(jìn)入到了存量時(shí)代。在存量時(shí)代的背景下，二手住宅則成為了房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的主力軍。貝殼研究院方面預(yù)計(jì)，市場(chǎng)在進(jìn)入四季度后會(huì)自然回落，然后出現(xiàn)季節(jié)性反彈。但由于此前的需求因疫情的出現(xiàn)被打亂，預(yù)計(jì)北京二手住宅的反彈力度將弱于2019年同期，全年呈現(xiàn)量增價(jià)穩(wěn)的趨勢(shì)。
而郭毅則認(rèn)為，目前，北京穩(wěn)定的房?jī)r(jià)信號(hào)已經(jīng)被打破了。未來(lái)，北京的房?jī)r(jià)水平會(huì)從此前穩(wěn)定的狀態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)橹饾u上升的狀態(tài)，需求也會(huì)出現(xiàn)上漲。二手住宅的房東也會(huì)對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)有一個(gè)良好的預(yù)期。
來(lái)源：華夏時(shí)報(bào)
編輯：wangdc
