三季度以來(lái)，盡管北京寫字樓市場(chǎng)延續(xù)了上半年租金下探、空置率上升的趨勢(shì)，但下行趨勢(shì)已有所放緩。商務(wù)活動(dòng)基本恢復(fù)至正常水平，刺激租賃活躍度回升。投資市場(chǎng)錄得數(shù)宗外資重大交易，數(shù)據(jù)中心投資則為本季度內(nèi)一大亮點(diǎn)，北京已成為亞太地區(qū)重要的新興數(shù)據(jù)中心市場(chǎng)之一。
宏觀經(jīng)濟(jì)與政策
隨著疫情影響趨弱，三季度國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速加快修復(fù)。國(guó)際貨幣基金組織（IMF）預(yù)測(cè)，中國(guó)將是2020年世界主要經(jīng)濟(jì)體中唯一保持正增長(zhǎng)的國(guó)家，并維持對(duì)中國(guó)在2021年將實(shí)現(xiàn)8.2%增速的判斷。在此背景下，北京地區(qū)經(jīng)濟(jì)基本面依然十分強(qiáng)勁，商務(wù)活動(dòng)基本恢復(fù)至正常水平。
具體來(lái)看，固投方面，2020年1~8月，北京全市固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）同比增長(zhǎng)0.6%，增速由負(fù)轉(zhuǎn)正。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)5.7%。分行業(yè)看，科學(xué)研究和技術(shù)服務(wù)業(yè)增長(zhǎng)89.4%，制造業(yè)增長(zhǎng)80.5%。社會(huì)消費(fèi)品零售方面，1~8月，全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額8150.4億元，同比下降14.1%。其中，限上批發(fā)零售業(yè)、住宿餐飲業(yè)網(wǎng)上零售額為2576.9億元，同比增長(zhǎng)26.8%。辦公樓市場(chǎng)建設(shè)和銷售方面，1~8月，全市辦公樓新開工面積為34.4萬(wàn)㎡，同比下降64.2%；辦公樓竣工面積為79.9萬(wàn)㎡，下降6.4%；辦公樓銷售面積為23.3萬(wàn)㎡，下降9.7%。
圖：北京辦公樓新開工、竣工和銷售面積情況
數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)·寫字樓版
注：圖中數(shù)據(jù)為累計(jì)值，1月份數(shù)據(jù)缺失
政策規(guī)劃方面，三季度內(nèi)，政府發(fā)布《深化北京市新一輪服務(wù)業(yè)擴(kuò)大開放綜合試點(diǎn)建設(shè)國(guó)家服務(wù)業(yè)擴(kuò)大開放綜合示范區(qū)工作方案》、《首都功能核心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（2018年-2035年）》、《中國(guó)（北京）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)總體方案》以及《關(guān)于鼓勵(lì)發(fā)展商業(yè)品牌首店的若干措施》等多項(xiàng)重要政策措施，對(duì)北京的經(jīng)濟(jì)和城市未來(lái)發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)活力提升具有重要意義。當(dāng)前，北京自貿(mào)區(qū)方案最大特點(diǎn)是與新科技、新數(shù)字經(jīng)濟(jì)相融合，自貿(mào)區(qū)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃利好金融、信息技術(shù)、專業(yè)服務(wù)、健康醫(yī)療等行業(yè)相關(guān)的企業(yè)，對(duì)于北京寫字樓租賃市場(chǎng)將有所帶動(dòng)。
供給與需求
三季度，北京寫字樓市場(chǎng)有5個(gè)新項(xiàng)目交付使用，供應(yīng)總面積達(dá)到36.07萬(wàn)㎡。其中，位于CBD中服地塊的恒大中心與位于東二環(huán)商圈的兆泰國(guó)際中心A、B座竣工交付，為北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)帶來(lái)了近19萬(wàn)㎡的優(yōu)質(zhì)可租面積。隨著四季度北京寫字樓市場(chǎng)迎來(lái)大體量項(xiàng)目入市，屆時(shí)市場(chǎng)承壓將加劇。
需求方面，截至本季度末，TMT、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)仍為主要的租戶來(lái)源行業(yè)，租戶占比分別達(dá)到39.09%和25.99%。從租戶占比變化情況來(lái)看，三季度TMT環(huán)比二季度擴(kuò)大1.61個(gè)百分點(diǎn)，批發(fā)和零售業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)分別減小0.92和0.62個(gè)百分點(diǎn)。與去年同季度相比，租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、TMT租戶占比擴(kuò)大4.62和3.77個(gè)百分點(diǎn)；受疫情影響，批發(fā)和零售業(yè)租戶占比出現(xiàn)明顯的收縮，租戶占比減小達(dá)11.56個(gè)百分點(diǎn)。
圖：北京甲乙級(jí)寫字樓租戶行業(yè)占比（按租戶數(shù)量）
在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的推動(dòng)下，本季度租戶的新租和搬遷需求進(jìn)一步回升，尤其是位于租金水平相對(duì)較低的麗澤、上地等新興商圈。建議有計(jì)劃擴(kuò)張或者以更優(yōu)惠的價(jià)格完成續(xù)租的租戶，把握當(dāng)前有利的議價(jià)時(shí)機(jī)�？紤]搬遷以升級(jí)樓宇品質(zhì)的租戶可重點(diǎn)關(guān)注麗澤、通州等將有大量新項(xiàng)目入市的商圈。
租金與空置
三季度，得益于市場(chǎng)租賃需求的逐步回暖和新冠肺炎疫情的有效控制，北京全市及重點(diǎn)商圈市場(chǎng)租金雖延續(xù)了年初以來(lái)的下調(diào)趨勢(shì)，但降幅較二季度略有收窄。中指數(shù)據(jù)·寫字樓版監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至9月份，全市甲乙級(jí)寫字樓日租金降至7.13元/㎡·天，同環(huán)比分別下降4.04%和0.14%，環(huán)比降幅連續(xù)三個(gè)月收窄。其中，甲級(jí)寫字樓日租金降至10.00元/㎡·天，同環(huán)比分別下降8.00%和0.30%；乙級(jí)寫字樓日租金降至6.02元/㎡·天，同環(huán)比變化分別為-4.29%和0.00%。
圖：北京甲乙級(jí)寫字樓租金走勢(shì)
空置方面，鑒于北京市場(chǎng)目前處于高供應(yīng)時(shí)期，因此空置率依然呈現(xiàn)攀升的態(tài)勢(shì)。中指數(shù)據(jù)·寫字樓版監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，三季度北京全市甲乙級(jí)寫字樓空置率上揚(yáng)，較二季度擴(kuò)大1.44個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期擴(kuò)大2.27個(gè)百分點(diǎn)。從區(qū)域來(lái)看，中關(guān)村、金融街等核心地區(qū)所受到的影響較小，仍然保持很低的空置率。新興區(qū)域如通州、麗澤商圈的空置率比較明顯，存在較大的去化壓力。
大宗交易
受疫情影響，今年北京大宗交易成交需求出現(xiàn)延遲，市場(chǎng)表現(xiàn)相比去年較為平淡。中指數(shù)據(jù)·寫字樓版監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，北京投資市場(chǎng)累積完成12筆大宗交易，成交金額達(dá)人民幣356.87億元，較去年同期下降31.67%。寫字樓仍是最受追捧的物業(yè)類型，在整個(gè)大宗交易規(guī)模中占比48.84%（按金額），此外綜合體占比29.17%，商業(yè)/零售占比14.71%，數(shù)據(jù)中心占比7.29%。其中，三季度最大一筆交易為AEW集團(tuán)、新加坡政府投資公司（GIC）和顥騰投資共同投資的北京南二環(huán)附近的U-SHOW悅秀城項(xiàng)目，交易投資額約40億元，表明投資者仍對(duì)在京投資機(jī)會(huì)抱有較高的興趣。
圖：大宗交易物業(yè)類型分析
除了傳統(tǒng)的寫字樓、購(gòu)物中心等資產(chǎn)外，在國(guó)家新基建政策的推動(dòng)下，以5G、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)為代表的數(shù)字技術(shù)融合發(fā)展，數(shù)據(jù)中心投資熱度快速提升，萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)與中信產(chǎn)業(yè)基金合作完成兩宗數(shù)據(jù)中心投資。作為非傳統(tǒng)投資標(biāo)的，數(shù)據(jù)中心建設(shè)與需求持續(xù)增長(zhǎng)，已成為投資市場(chǎng)的新亮點(diǎn)。
總結(jié)與展望
科技金融和服務(wù)業(yè)的發(fā)展是推動(dòng)優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展的重要驅(qū)動(dòng)力，而自貿(mào)區(qū)和示范區(qū)的兩項(xiàng)新政將會(huì)是未來(lái)幾年北京寫字樓市場(chǎng)的重要變量，在推動(dòng)科技創(chuàng)新、服務(wù)業(yè)擴(kuò)大開放、聚焦數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展、深化金融開放創(chuàng)新等方面發(fā)力，也將為北京寫字樓市場(chǎng)帶來(lái)新的需求增長(zhǎng)極。
從中長(zhǎng)期來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要載體，在示范區(qū)、自貿(mào)區(qū)政策對(duì)高端服務(wù)業(yè)、數(shù)字科技以及金融科技等行業(yè)發(fā)展的政策鼓勵(lì)驅(qū)動(dòng)下，有望迎來(lái)新一輪的發(fā)展契機(jī)，也將為北京寫字樓租賃市場(chǎng)帶來(lái)更多的增長(zhǎng)點(diǎn)和機(jī)遇。
來(lái)源：中指研究院
編輯：wangdc
