房訊網(wǎng)訊 2019年12月13日-14日，中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會(huì)在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"融合與分化：新周期下房地產(chǎn)的新邏輯"。
來自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過1000位嘉賓出席論壇，聚焦新時(shí)代房地產(chǎn)新周期，探索房地產(chǎn)市場(chǎng)融合與分化的新趨勢(shì)，解讀房地產(chǎn)行業(yè)新邏輯。
論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)承辦；同時(shí)得到了藍(lán)光文商旅集團(tuán)、E_ZIKOO智慧谷、中糧·置地廣場(chǎng)、天安人壽不動(dòng)產(chǎn)、北辰實(shí)業(yè)寫字樓、首創(chuàng)高科、北京中糧廣場(chǎng)、金隅智造工場(chǎng)、金隅高新產(chǎn)業(yè)園、寶能、富力集團(tuán)、首創(chuàng)·新大都、北京經(jīng)開、天津中海廣場(chǎng)、金茂佑安國(guó)際大廈、金融街融悅中心、首特綠能港科技中心、首鋼國(guó)際、遠(yuǎn)洋銳中心、宏遠(yuǎn)智慧創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園、銘泰產(chǎn)業(yè)園、北京城建置業(yè)、中關(guān)村壹號(hào)、大族廣場(chǎng)等合作伙伴的支持。
在當(dāng)天下午"新周期下城市更新的新邏輯"平行論壇上進(jìn)行的領(lǐng)袖圓桌論壇環(huán)節(jié)，特邀全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)城市更新和既有建筑改造分會(huì)秘書長(zhǎng)夏子清女士主持，就“存量時(shí)代城市更新的新邏輯”等話題進(jìn)行了熱烈討論和觀點(diǎn)交鋒。
參加討論的嘉賓包括北京米蘭之窗節(jié)能建材有限公司董事長(zhǎng)馬俊清先生、首匯企業(yè)發(fā)展有限公司項(xiàng)目發(fā)展事業(yè)部總經(jīng)理馮眾先生、戴德梁行中國(guó)資本市場(chǎng)北中國(guó)區(qū)高級(jí)助理董事林申先生、北京中糧廣場(chǎng)有限公司副總經(jīng)理聶志毅先生、城市更新研究院院長(zhǎng)陳方勇先生。
以下是城市更新領(lǐng)袖圓桌論壇實(shí)錄：
城市更新是城市永恒的主題，是個(gè)持續(xù)備受關(guān)注的話題。在城市規(guī)模有限的背景下，我國(guó)大城市已從增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代，這也意味著，城市更新將成為城市發(fā)展的新增長(zhǎng)點(diǎn)，城市更新是城市功能的重新定位，也是城市動(dòng)能的重新發(fā)現(xiàn)。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，品牌房企半數(shù)已參與到城市更新領(lǐng)域，合作與收并購(gòu)步伐加速，金融退出機(jī)制也已見雛形。目前，品牌企業(yè)如恒大集團(tuán)、碧桂園、萬科、保利、華潤(rùn)、大悅城、首創(chuàng)等半數(shù)房企已經(jīng)參與到城市更新中。同時(shí)，2019年以來，聯(lián)合辦公行業(yè)波折不斷。而長(zhǎng)租公寓爆雷的趨勢(shì)大有愈演愈烈之勢(shì)。
那么，作為房地產(chǎn)企業(yè)和參與各方想要做好城市更新必須具備哪些種能力？ 當(dāng)前城市更新面臨哪些挑戰(zhàn)與機(jī)遇？
夏子清：很高興受邀就城市更新的話題跟大家各位進(jìn)行一個(gè)碰撞，戴德梁行的劉總因?yàn)橐恍┨厥馐聞?wù)的關(guān)系，改成戴德梁行中國(guó)市場(chǎng)部高級(jí)助理董事林申先生。
城市更新在中國(guó)不算是新事物，也算是新事物。從市場(chǎng)來講，只要有新建的就會(huì)有存量，有存量其實(shí)城市更新就一直在進(jìn)行，但是中國(guó)確實(shí)是比較特殊的情況，改革開放四十年以來，應(yīng)該說經(jīng)歷了最快的城鎮(zhèn)化的速度，改革開放之初只有19%的城鎮(zhèn)化率，現(xiàn)在已經(jīng)接近了60%，在這樣的高速城鎮(zhèn)化的背景下，我們的階段也在發(fā)生著變化，大家知道現(xiàn)在建設(shè)用地的總量天花板還有耕地應(yīng)約數(shù)讓我們的土地用量發(fā)生根本的變化。
有三個(gè)方面：一個(gè)是從高速發(fā)展向中高速發(fā)展到現(xiàn)在的增量和存量并存的時(shí)代；第二個(gè)變化是從高速發(fā)展到高質(zhì)量發(fā)展的時(shí)代；第三個(gè)變化是現(xiàn)在的城市建設(shè)和管理的視角也在發(fā)生變化，向基層視角轉(zhuǎn)變。
新的時(shí)代也給我們企業(yè)提出了很多新的思考，可以說了大家進(jìn)入城市更新，也不僅僅是因?yàn)槲覀兿脒M(jìn)去，而是市場(chǎng)在哪我們就要到哪做，但是怎么做好城市更新，現(xiàn)在有專家也說了幾種路徑，科技驅(qū)動(dòng)能力，產(chǎn)業(yè)迭代能力，創(chuàng)新和設(shè)計(jì)能力，資產(chǎn)管理能力。在座的各位，第一個(gè)問題是提給中糧的聶總，從開發(fā)商的角度做一個(gè)解讀，要做好城市更新需要具備什么能力？
聶志毅：城市更新是一個(gè)新的話題，內(nèi)部來說也是一個(gè)風(fēng)口，中糧從北京開始，中糧廣場(chǎng)的改造15年開始，從北京做了兩個(gè)項(xiàng)目，中糧廣場(chǎng)，三立大廈（音），今年有幸去做宣傳的城市更新、產(chǎn)業(yè)園和業(yè)務(wù)的發(fā)展，北京和深圳350萬方需要產(chǎn)業(yè)升級(jí)，在我看來開發(fā)商要具備什么樣的能力，比如說開發(fā)商的前期的項(xiàng)目設(shè)計(jì)應(yīng)該是基本的能力。
內(nèi)部更看重的是創(chuàng)新，產(chǎn)業(yè)還有運(yùn)營(yíng)，這也是我們一直強(qiáng)調(diào)的，也是內(nèi)部的團(tuán)隊(duì)怎么利用創(chuàng)新的手法完成項(xiàng)目的改造，不管是設(shè)計(jì)上，創(chuàng)新的理念，創(chuàng)新的思維，都是我們一直強(qiáng)調(diào)的。我們要運(yùn)用創(chuàng)新的手法使我們的產(chǎn)品更加驚艷，更加有競(jìng)爭(zhēng)力。
從寫字樓到產(chǎn)業(yè)園，更多的要從政府的層面說，不僅僅關(guān)注的樓宇空間的變化，更多的是產(chǎn)業(yè)迭代的升級(jí)，可能有商業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力，還有不同的產(chǎn)業(yè)鏈條的能力，現(xiàn)在我們也在推動(dòng)的項(xiàng)目，在深圳做的健康的產(chǎn)業(yè)園，圍繞中糧的產(chǎn)業(yè)鏈條做食品健康，檢測(cè)、大數(shù)據(jù)，我們把原來的廠搬走了，重新建廠，都是產(chǎn)業(yè)升級(jí)。北京的一些原來的百貨升級(jí)為產(chǎn)業(yè)，引入了摩根史丹利，CBA，都是產(chǎn)業(yè)升級(jí)的問題。
我們一直說是重運(yùn)營(yíng)的時(shí)代，樓宇里面更多的關(guān)注運(yùn)營(yíng)的手法，我們用商業(yè)的手法運(yùn)營(yíng)寫字樓，像科技我們自己開發(fā)的智能化的運(yùn)用，社群社區(qū)的運(yùn)用，甚至更多的在探索的產(chǎn)業(yè)升級(jí)的服務(wù)，怎么在產(chǎn)業(yè)鏈當(dāng)中幫助客戶在產(chǎn)業(yè)園里面孵化他們，幫助他們共同的成長(zhǎng)。整體把整個(gè)片區(qū)從一個(gè)項(xiàng)目帶到區(qū)域的重構(gòu)和區(qū)域的升級(jí)，我們也希望和政府一塊推動(dòng)整個(gè)區(qū)域的重構(gòu)，進(jìn)一步加強(qiáng)資產(chǎn)的價(jià)值。
夏子清：謝謝聶總，城市更新總體上來講，開發(fā)企業(yè)介入城市更新算比較早的，我的印象里面我們最早介入城市更新應(yīng)該是金地，之后的佳兆業(yè)、富力這些企業(yè)，包括萬科，剛才的主持人說了，半數(shù)企業(yè)以上都在做城市更新，TOP100強(qiáng)企業(yè)都有布局了，現(xiàn)在國(guó)外的機(jī)構(gòu)和運(yùn)營(yíng)企業(yè)也在進(jìn)入這個(gè)行業(yè)。
因?yàn)槲覀兇_實(shí)從新增土地建設(shè)量來講已經(jīng)到了天花板了，真的進(jìn)入城市更新，也有人說新建是一個(gè)老事物，但是城市更新對(duì)我們也是一個(gè)新事物，我們也面臨政策，金融退出模式，都存在很多的困難。今年的WE WORK的IPO失敗對(duì)行業(yè)的影響也很大，雖然我們也說有一些退出的機(jī)制在解決，但是在中國(guó)還是也很長(zhǎng)的路要走，尤其是商業(yè)這塊，我們的國(guó)情也不一樣，在國(guó)外REITs已經(jīng)發(fā)展的很好了，但是在中國(guó)只能說是類REITs，離真正的REITs階段很遠(yuǎn)，城市更新面臨著一些挑戰(zhàn)，但是也一定是企業(yè)的機(jī)遇。下面有請(qǐng)首匯企業(yè)的馮總講講，您從投資機(jī)構(gòu)和運(yùn)營(yíng)商的角度，結(jié)合案例講講企業(yè)在城市更新里面的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。
馮眾：謝謝主持人，想分享的還是從案例出發(fā)，一個(gè)案例是我們?cè)诤臀魉沫h(huán)的金融科技園項(xiàng)目，原來是華潤(rùn)萬家和家得寶的倉(cāng)儲(chǔ)超市，2016年關(guān)停并轉(zhuǎn)了，我們收購(gòu)了之后想怎么適應(yīng)新的產(chǎn)業(yè)需求調(diào)整，調(diào)研了很多方案和項(xiàng)目，最后把單體的樓切割成幾個(gè)辦公獨(dú)棟，非常適合健康科技企業(yè)的使用需求，這個(gè)項(xiàng)目的特點(diǎn)產(chǎn)權(quán)清晰，空間足夠，排污、環(huán)評(píng)都符合要求，這個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)在已經(jīng)滿租了，進(jìn)入了運(yùn)營(yíng)期，從這個(gè)項(xiàng)目我們總結(jié)市場(chǎng)的機(jī)遇是有的，項(xiàng)目不斷的出來，而且大家也都進(jìn)入了這個(gè)領(lǐng)域，尤其我們?cè)诒本└惺苁袌?chǎng)非常明顯，新建已經(jīng)沒有了，打了進(jìn)入了存量開發(fā)和存量改造，以前存量項(xiàng)目不賺錢做的少，現(xiàn)在新建的項(xiàng)目沒有了，所以進(jìn)來了。
順應(yīng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的需求，研判租戶和客戶對(duì)空間的需求以及對(duì)行業(yè)發(fā)展的情況，是對(duì)我們市場(chǎng)化運(yùn)作的機(jī)遇，我對(duì)未來的市場(chǎng)比較有信心，雖然形勢(shì)不如之前那么蓬勃發(fā)展，但是會(huì)在政府的引導(dǎo)下，產(chǎn)業(yè)升級(jí)的背景下找到自己的一席之地，而且明年應(yīng)該是向好發(fā)展的態(tài)勢(shì)。
兩個(gè)項(xiàng)目基本上已經(jīng)招租完成一個(gè)，另一個(gè)也差不多，所以我們也在拓展新項(xiàng)目，如果有資源和合適的信息，歡迎推薦。
夏子清：謝謝馮總，今年11月20日我們舉辦了長(zhǎng)三角城市更新峰會(huì)，我們和戴德梁行一塊發(fā)布了中國(guó)城市更新白皮書。說起來大家都在這個(gè)圈子里，戴德梁行作為五大行，也請(qǐng)您談城市更新面臨的市場(chǎng)和挑戰(zhàn)。
林申：我非常贊同剛才聶總和馮總說的，城市更新項(xiàng)目和新建的項(xiàng)目最大的區(qū)別就在于不是一張空白的畫布，而是有一個(gè)輪廓的畫布，怎么畫出完美的畫作，所以面臨一個(gè)困難，我們花很多的精力思考如何創(chuàng)新，在原有的框架下怎么變得更有效并且產(chǎn)生收益。
這些成功的城市更新的項(xiàng)目在市場(chǎng)上得到很好的認(rèn)可，這就是非常好的機(jī)遇所在，這些項(xiàng)目大多有非常好的獨(dú)特的地理位置，這是一個(gè)非常好的基礎(chǔ)。我們說房地產(chǎn)就是位置位置位置，它已經(jīng)把最重要的一點(diǎn)解決了，我們就看什么定位適合它，我們?nèi)绾螌?shí)現(xiàn)這個(gè)定位。
這是項(xiàng)目層面的困難和機(jī)遇。
從交易和市場(chǎng)的角度看困難和機(jī)遇是什么呢，就是REITs這樣的退出機(jī)制還沒有完全成熟，劉總演講的時(shí)候提到基金接手改造完成并且租賃完成的成熟項(xiàng)目的時(shí)候，對(duì)之前改造過程中的手續(xù)問題，或者未來潛在的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的問題存在比較多的顧慮，導(dǎo)致現(xiàn)在還沒有大規(guī)模的基金接這些已經(jīng)改造完成，已經(jīng)運(yùn)營(yíng)成熟的項(xiàng)目，這是我們現(xiàn)在看到市場(chǎng)交易層面上的困境。
從租客最開始不愿意城市更新項(xiàng)目，到現(xiàn)在德國(guó)大眾這樣的世界500強(qiáng)企業(yè)在城市更新項(xiàng)目簽了20年的租約，我們相信投資市場(chǎng)也是這樣的趨勢(shì)，大家慢慢會(huì)接受城市更新的項(xiàng)目，并帶來市場(chǎng)的盤活。
主持人：謝謝，陳院長(zhǎng)應(yīng)該是城市更新的先行者，城市更新研究院也是民間智庫(kù)，非常有力量的團(tuán)隊(duì)，也想請(qǐng)您從研究者或者專家的角度講講城市更新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。
陳方勇：城市更新和開發(fā)是兩回事，城市更新是長(zhǎng)期的行業(yè)，劉兵說的案例，如果按照機(jī)構(gòu)的投資者來說能進(jìn)入的只有兩個(gè)城市，就是北京和上海，因?yàn)槟軌蛲顺�，天津很多很便宜的資產(chǎn)，但是沒有人愿意進(jìn)，因?yàn)闆]有退出的路徑。
最近招商蛇口作香港收了一個(gè)位置，做了很大的犧牲，投資回報(bào)率7.5%，是很高的回報(bào)率了，應(yīng)該是拿的最好的物業(yè)，即使這樣的物業(yè)在香港上市也不認(rèn)可，當(dāng)日破發(fā)8%，這是資本市場(chǎng)對(duì)更新市場(chǎng)，對(duì)辦公市場(chǎng)的反應(yīng)。
我稍微潑一點(diǎn)冷水，大家都在講各種改辦，大家知道今年最慘的市場(chǎng)，我跟一個(gè)老總聊，他說今年再便宜也不接了，把手里的能做好就不錯(cuò)了，這個(gè)是要提醒大家的，城市更新是有很多的特殊性，要考慮市場(chǎng)的反應(yīng)，比如說中糧和首創(chuàng)他們有很多的特殊的資源，特殊的地段，特殊的位置可以考慮，但是并不是任何人進(jìn)出這個(gè)市場(chǎng)都可以賺錢的，大多數(shù)人都是不賺錢的，可能是賠錢的。包括剛才說的聯(lián)合辦公今年出了很多的問題，長(zhǎng)租公寓出了很多問題，包括今年說文創(chuàng)，最慘的是東邊的文創(chuàng)，文化傳媒行業(yè)很慘，很多的大牌演員都接不到活了，產(chǎn)業(yè)不行，市場(chǎng)很難接受，大家不要看有人吃肉，不是那么好做的。
但是城市更新肯定是未來，這兩年的工作會(huì)議只提房住不炒了，已經(jīng)不說房地產(chǎn)了，你要不做城市更新就沒有飯吃，要不然就退出行業(yè)，做這個(gè)行業(yè)就要想錢怎么進(jìn)，怎么出。如果要做這個(gè)行業(yè)，要摒棄原來開發(fā)行業(yè)簡(jiǎn)單的打法，不是說我就是一個(gè)炒菜的，我買了地蓋了樓就能賣出去，城市更新你要進(jìn)的時(shí)候想好為誰做，結(jié)果是什么，什么產(chǎn)業(yè)愿意進(jìn)來，剛才聶總說的案例，他們?cè)谏钲诟杏|更深，深圳現(xiàn)在的前海那邊50%的空置率，最近的租金兩三塊錢，太慘了。就在深圳這個(gè)地方，我看了一個(gè)城市更新的案例還挺振奮的，原來萬科的劉愛明在深圳做了一個(gè)智能硬件的園，那個(gè)樓按建筑沒有辦法說，但是很賺錢，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的租金到產(chǎn)業(yè)的邏輯，大家已經(jīng)看科技，不看產(chǎn)業(yè)了，你可以跟一個(gè)產(chǎn)業(yè)深度連接，這個(gè)產(chǎn)業(yè)是城市需要的，能夠捆綁住再談租金才好，如果還是以樓的品質(zhì)，租金來論不行了，現(xiàn)在是搶肉的生意，最近中糧有一個(gè)案例，500強(qiáng)就這么多，誰搶了就證明另外一家少了，所以大家拼的是關(guān)聯(lián)度，拼服務(wù)，拼對(duì)這個(gè)行業(yè)的理解，而不是原來拼硬件這些。
夏子清：接下來有請(qǐng)米蘭之窗的馬總講講，房地產(chǎn)愿意說一句話，上下游產(chǎn)業(yè)，最近從商業(yè)的角度我們也一直聊，城市更新的領(lǐng)域里面是不是也會(huì)這樣分，從社團(tuán)組織上，我們其實(shí)是想給大家提供一種想法，其實(shí)也不是上下游，大家還是一個(gè)合作的產(chǎn)業(yè)鏈上的生態(tài)，這個(gè)生態(tài)作為我們服務(wù)的供應(yīng)商也是不可或缺的鏈條。
這里面我們鏈接新舊動(dòng)能的轉(zhuǎn)換，我們也在做一些老舊廠房和老舊小區(qū)的試點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)很多的問題，包括如何高品質(zhì)發(fā)展的問題，節(jié)能也好、綠色也好，未來要求服務(wù)供應(yīng)商的水平和質(zhì)量達(dá)到一個(gè)更高的層面上。
您從供應(yīng)商的角度講，您覺得這個(gè)對(duì)于我們是不是一個(gè)新的風(fēng)口，如何保持高品質(zhì)的發(fā)展，迎合時(shí)代的發(fā)展？
馬俊清：大家好，這個(gè)話題，因?yàn)楦魑欢际情_發(fā)商領(lǐng)域的，剛才聽?zhēng)孜恢v了以后，你們是做項(xiàng)目，我們是做產(chǎn)品，上下游我們是分不開的，而且也是很緊密的。
既然說更新，一致是在原有的基礎(chǔ)上有所提高，這個(gè)提高從建筑的外維護(hù)講，無論是美觀度，新的功能和新的性能的提升過程中，門窗和幕墻都是非常重要的一塊。
剛才主持人說了，節(jié)能角度我覺得未來的城市更新，未來的既有建筑改造也好，節(jié)能都應(yīng)該是非常長(zhǎng)遠(yuǎn)的主話題，而且也是非常緊迫的事情。
中國(guó)現(xiàn)在在推綠色建筑，推了幾年，近兩年又在推超低能耗，被動(dòng)式建筑，這種步伐非常緊。河北省為了給北京市交代，因?yàn)楸本┮贿M(jìn)入采暖季，11月15日以后，到今天將近一個(gè)月時(shí)間，霧霾的天氣數(shù)量陡增。由于采暖季的能耗非常大，跟建筑的能耗有直接的關(guān)系，河北省提出了一個(gè)口號(hào)"保衛(wèi)首都藍(lán)天"，河北省率先在中國(guó)推出了超低能耗建筑，河北省幾個(gè)辦公廳聯(lián)合推出發(fā)文推被動(dòng)式建筑。
而且在被動(dòng)式建筑的推廣過程中給了很多優(yōu)惠政策，比如說資金支持，原來是一千塊錢的現(xiàn)金支持，這樣做的目的是為了降低建筑能耗，降低冬季采暖的能耗，減少霧霾天氣，為首都做貢獻(xiàn)。
這里面需要一個(gè)概念，門窗節(jié)能，門窗節(jié)能在普通建筑里面能耗占50%以上，被動(dòng)式建筑的占比更大，國(guó)家也看到了這個(gè)問題，所以我們北京市和河北周邊地區(qū)率先提出了新的節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，80%以上節(jié)能，對(duì)于門窗歐明確的要求，提出了門窗K值達(dá)到1.1的傳熱系數(shù)，不知道各位專家老總知道不知道，這是全世界第一高的標(biāo)準(zhǔn)。
我們?cè)瓉硪恢笔亲分鴼W洲人走，向他們學(xué)習(xí)。今天我們突然間超越了他們，我們?cè)瓉硪恢闭f落后德國(guó)，落后德國(guó)三十年，二十年，后來說落后十年，現(xiàn)在短短的兩三年時(shí)間超越了，原因就是門窗在建筑節(jié)能里面的重要性，所以這是一個(gè)很明確的概念。
今天講的城市改造，講的既有建筑的節(jié)能，城市更新，就是門窗幕墻板塊，節(jié)能的貢獻(xiàn)率是第一位的，所以未來的發(fā)展過程中應(yīng)該說門窗幕墻的市場(chǎng)有非常好的發(fā)展空間。
現(xiàn)在為止，城市更新既有建筑改造的門窗使用量要超過新建筑門窗的使用量，我們統(tǒng)計(jì)過，一年有6000到8000億的市場(chǎng)。
未來的發(fā)展過程中，您提到的品質(zhì)提升非常重要，這塊從普通的老百姓，大眾的角度講已經(jīng)有很明確的說法了，或者說很明確的意愿，比如說重新裝修的時(shí)候，重新?lián)Q房子的時(shí)候，第一個(gè)事情是講到重新裝修，要換門窗，而且門窗的投資一般的大眾平均在5萬塊錢，高端人群是17到20萬之間，這也是很實(shí)在的數(shù)據(jù)。
這個(gè)數(shù)據(jù)說明了城市更新二次改造換的門窗所花費(fèi)的遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過新建筑一次投資的門窗數(shù)量，他在自己家買東西的時(shí)候一定是追求品質(zhì)的，買最好的，這樣就給我們的行業(yè)已經(jīng)帶來了新的風(fēng)口，我們?cè)诔鞘懈潞图扔薪ㄖ脑爝^程中，近兩年的實(shí)踐中已經(jīng)嘗到了甜頭，今天坐在這里，我們作為部品，特別是外圍護(hù)結(jié)構(gòu)中非常重要的門窗幕墻的部品企業(yè)，應(yīng)該是帶來了非常好的機(jī)遇。謝謝！
夏子清：1.1這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是全國(guó)前列了，我在住建部院里面辦公，我們剛改完的2.8K值。
馬俊清：北京2.8也是不對(duì)的，這個(gè)是2014年之前的標(biāo)準(zhǔn)，2014年之后業(yè)應(yīng)該是2.0。
夏子清：我覺得這些相應(yīng)的頭部企業(yè)也是好事情，應(yīng)該也是差距拉開，發(fā)展企業(yè)的好機(jī)遇。
馬俊清：對(duì)，在這個(gè)行業(yè)原來一直做的都是大眾產(chǎn)品，工程配套里面我說十年前是以2.8的K值為主，這十年是1.8，現(xiàn)在的1.1中國(guó)的大部分企業(yè)還是很難做到的。
夏子清：今天的會(huì)議開的時(shí)機(jī)特別好，中央工作會(huì)議10到12號(hào)，我們今天13號(hào)就在這里討論城市更新的新邏輯。而且這次的工作會(huì)議上我看城市更新老舊小區(qū)又是重點(diǎn)的詞語，很熱�，F(xiàn)在又到了年末的節(jié)點(diǎn)上，我想最后的一個(gè)問題，有請(qǐng)?jiān)谧母魑涣艘黄鸹卮穑绻脙蓚�(gè)字預(yù)判2020年的趨勢(shì)是什么？
馮眾：其實(shí)我對(duì)明年的預(yù)期，就是向好。幾個(gè)方面：可選擇的機(jī)會(huì)多、產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶來的機(jī)遇多、政策越來越規(guī)范、行業(yè)發(fā)展進(jìn)一步的市場(chǎng)化。對(duì)機(jī)遇選擇和城市更新領(lǐng)域的企業(yè)來說應(yīng)該有信心，雖然環(huán)境不是那么理想，但是我們還是想盡微薄之力為這個(gè)行業(yè)發(fā)展做貢獻(xiàn)。
馬俊清：我覺得應(yīng)該是藍(lán)海，對(duì)城市更新的未來部品行業(yè)將迎來新的藍(lán)海，在新的藍(lán)海里面我們強(qiáng)調(diào)的是品質(zhì)，產(chǎn)品一旦落實(shí)到最終老百姓買單的時(shí)候是肯花錢的，他認(rèn)的是品質(zhì)。但是一旦落到集體改造，我們給政府補(bǔ)貼的村落改造和企業(yè)在小區(qū)改造的時(shí)候，新?lián)Q的門窗我看了以后還不如我們十年前裝的窗，就看誰買單。品質(zhì)的提升真真正正是最終的業(yè)主的要求。
林申：歸真。在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，不管是投資人還是出售方都會(huì)愈發(fā)趨于理性，選擇項(xiàng)目和項(xiàng)目退出的時(shí)候會(huì)回歸到對(duì)市場(chǎng)判斷和對(duì)收益判斷的原始的原點(diǎn)上。
聶志毅：我覺得更加有信心，國(guó)家的政策和各個(gè)城市都在推動(dòng)這個(gè)事情，政府在做出很多的改變，我們也希望行業(yè)內(nèi)大家可以建言獻(xiàn)策，真正的幫助到城市更新走向正規(guī)。對(duì)于企業(yè)來說要更有信心，同時(shí)我們也在想到底有沒有這樣的能力，有沒有做好的心態(tài)接受城市更新非常漫長(zhǎng)，非常煎熬的事兒，不像以前就買過來蓋就能賺錢，我們?cè)趺窗阎屑Z廣場(chǎng)干到400多，在東長(zhǎng)安街沿線第一高，比肩國(guó)貿(mào)的水平，我們?cè)趺窗汛竽慕鹑诮忠轿覀冞@里，我們要做好更多的服務(wù)，更多的是產(chǎn)業(yè)怎么嫁接。
還有做城市更新，內(nèi)部的手續(xù)有沒有變革，有沒有還按以前的流程報(bào)批審批，因?yàn)闀r(shí)間就是價(jià)值，大家一定要重新審視流程，重新審視我們的團(tuán)隊(duì)和市場(chǎng)，做更多的判斷。
短期看，明年很多的開發(fā)商是謹(jǐn)慎的，但是長(zhǎng)期來看還是要有信心的，國(guó)家也在關(guān)注這塊，我們需要共同努力推動(dòng)這個(gè)行業(yè)的發(fā)展。
陳方勇：夯實(shí)。經(jīng)過今年一天的波瀾壯闊，跌宕起伏，也有一個(gè)好處。原來很多的創(chuàng)新企業(yè)我們分不清楚，今年終于可以分清楚了，死了一批以后終于知道誰是誰，誰適合干嗎都清楚了。
我們不管大環(huán)境如何，也不談什么藍(lán)海、風(fēng)口，也不說市場(chǎng)多大，我們要說給客戶傳遞多少的價(jià)值，所以預(yù)期去追逐風(fēng)口，說這個(gè)市場(chǎng)多大，你自己能做多好，提供的跟別人什么不一樣的服務(wù)，這是實(shí)打?qū)嵉摹?/P>
現(xiàn)在的市場(chǎng)要返璞歸真，大家不再看虛頭八腦的東西了。
夏子清：向好、藍(lán)海、歸真、信心和夯實(shí)，從這幾個(gè)詞語里面可以看到更多的還是對(duì)未來城市更新領(lǐng)域抱著很大的信念。但是在這個(gè)信念里面要求我們確實(shí)要腳踏實(shí)地，真正的做一些落地的事情，包括產(chǎn)業(yè)，包括內(nèi)容，大家共同的在行業(yè)里面推動(dòng)頂層設(shè)計(jì)的法律法規(guī)更好的完善和出臺(tái)，對(duì)我們的行業(yè)保駕護(hù)航。
今天因?yàn)闀r(shí)間的關(guān)系對(duì)話就到這里，我們也期待著下次大家再聚，同時(shí)我們也希望在這個(gè)領(lǐng)域大家共同發(fā)力，為這個(gè)行業(yè)做更多的摸索，謝謝大家！
來源：房訊網(wǎng)