房訊網(wǎng)訊 2019年12月13日-14日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"融合與分化：新周期下房地產(chǎn)的新邏輯"。

　　來自地產(chǎn)界、金融界、學術(shù)界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過1000位嘉賓出席論壇，聚焦新時代房地產(chǎn)新周期，探索房地產(chǎn)市場融合與分化的新趨勢，解讀房地產(chǎn)行業(yè)新邏輯。

　　論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會承辦；同時得到了藍光文商旅集團、E_ZIKOO智慧谷、中糧·置地廣場、天安人壽不動產(chǎn)、北辰實業(yè)寫字樓、首創(chuàng)高科、北京中糧廣場、金隅智造工場、金隅高新產(chǎn)業(yè)園、寶能、富力集團、首創(chuàng)·新大都、北京經(jīng)開、天津中海廣場、金茂佑安國際大廈、金融街融悅中心、首特綠能港科技中心、首鋼國際、遠洋銳中心、宏遠智慧創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園、銘泰產(chǎn)業(yè)園、北京城建置業(yè)、中關(guān)村壹號、大族廣場等合作伙伴的支持。

　　高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴區(qū)海出席論壇并演講，他表示中國寫字樓市場進入新時代，并重點解讀了北京寫字樓市場的表現(xiàn)，2019年北京寫字樓供應量創(chuàng)造了20年歷史新高，而空置率年底預計達到15.9%，平均租金繼續(xù)下降。

　　從長期來看，嚴區(qū)海認為北京寫字樓市場仍然向好。他表示，北京寫字樓供應量今年見頂，明年還有大量供應量，之后供應量減少，隨著供應量越來越少，空置率會下降，因此對北京寫字樓市場長期是看好的。

　　以下為嚴區(qū)海演講實錄：

　　今天這個話題主要是叫全球視角下的中國寫字樓市場，我會跟大家講一下我們的對市場的觀點。

　　第一個我覺得這是我們主要的觀點，我想在這里面先說全球的經(jīng)濟，整個全球經(jīng)濟看到IFM給我們一個數(shù)據(jù)，對整個全球經(jīng)濟未來幾年的增長都特別不看好。比如我們看中國預測是明年5.8%，2021年5.9%，看其他國家也都不是很樂觀，除了印度，印度是在增長的一個范圍之內(nèi)，大家看6.6、6.17、7.1，是持續(xù)增長的。

　　這個是我們對整個經(jīng)濟的宏觀大概的總結(jié)，第一我們覺得明年整個中國政府應該有穩(wěn)健的貨幣政策，但是我不知道昨天有沒有看到一個特別重要的，就是2020年中央經(jīng)濟工作會議的總結(jié)，把穩(wěn)健做了一些調(diào)整，因為這個穩(wěn)健在之前提了，但是在昨天新聞里面，把穩(wěn)健應該變成一個用靈活，說明應該是用一個更樂觀積極的貨幣政策。我們再看一下財政方面，一個特別明確的就是積極的財政政策，所以整體而言，對基礎建設投資應該是有更大的基礎性的投資。下一個政府的新的方法是進一步深化改革，擴大改革開放，對我們業(yè)主而言，您可能看到的一個新的變化是有更多的外資企業(yè)在北京擴充面積，這已經(jīng)開始有一個跡象，我不知道大家有沒有感覺到，至少我本人能感覺到更多的，比如說我們保險行業(yè)是全面開放，我知道歐美一些企業(yè)，已經(jīng)拿到更多的全國拍照，保險行業(yè)、證券行業(yè)、銀行全部都是這樣的。所以明年你應該可以接到更多的外資企業(yè)的需求。

　　我們再看同樣來講，今年我們看到CPI在2019年10月的數(shù)據(jù)大概是3.9，實際上這個3.9增長主要來自豬肉的上漲，剔除所有因素，基本上CPI是一個很平的值。這是經(jīng)濟的整體的數(shù)據(jù)。

　　這個圖特別有意思，想問一下，如果說北京甲級寫字樓市場，1000萬也好，2000萬也好，放在全球，北京是不是一個非常大的寫字樓市場，答案不是，大家看到北京排到哪，排到非常后的位置。在這邊，北京在非常后面，很低的柱子，看到最高是曼哈頓，4700萬平方米，北京是900萬平方米，所以是非常大的倍數(shù)差，是5倍到6倍左右，這是一個很大的區(qū)別。我們看到其他城市，比如說上海、深圳都是排的比較后的，所以我覺得這句話的意思是什么？應該是說北京也好，中國也好，還有很長的路要走。

　　我們中國改革開放有寫字樓也只有20多年，不到30年的時間，西方發(fā)達國家有100年的時間，這個歷史也不太長，也不一樣，這是我們新的供應量，所以你看到第二個，新的供應量集中在發(fā)展中國家，看到最多還是在深圳、印度、北京、莫斯科，還是發(fā)展中國家。這是我們整個租金在全球市場的排位，大家看到最高的是香港、東京、倫敦、新加坡、之后是北京、上海。整體而言，算一個平均值，大家知道全球一線城市，商業(yè)城市平均租金應該是多少錢呢？是200-250人民幣每月每平方米，這是平均值，北京是遠遠高于這個平均值的。當然有更多城市比它也要高，比如東京都比它要高。

　　這個圖特別有意思，大家看一下右邊是我們租金，最高可以到600塊錢，左邊是空置率，我們可以看到最健康是哪幾個城市，非常高的租金，非常低的空置率，倫敦、新加坡、東京、香港，這是非常健康的四個城市，空置率非常低，租金非常高。我們再看一下中國的主要城市，有兩個城市是高租金，上海、北京，但是空置率現(xiàn)在是在10%以上。其他一些二線城市，當然中間有一個是廣州，空置率非常低，只有5%，廣州這個市場在四個一線城市里面是比較好的。

　　我們再看一下亞太區(qū)整個城市的發(fā)展，大概看到是中國所有城市都是處于一種供需不平衡，供大于需，整個都是這樣的，租金是下行狀態(tài)，這是在亞太區(qū)狀況，比較樂觀的城市，比如東京、新加坡都是在租金慢慢上漲的階段。

　　所以你看左邊，我們看到東京、新加坡、臺北幾乎都是有利于業(yè)主的，右邊所有中國城市都是有利于租戶的。在整個不利于業(yè)主市場里面，稍微比較溫和一點還是北京和廣州，這兩個城市對業(yè)主而言還是不錯的城市。這個是我們看一下整個國內(nèi)主要城市的存量、供應量和空置率，首先有個問題，中國最大寫字樓市場到底在哪？我說甲級。我明確告訴大家，每個公司有不同的計算方式，但是我們最近整合了一下，我們發(fā)現(xiàn)中國最大寫字樓市場還是在上海，因為以前上海是分核心區(qū)和非核心區(qū)，但是我們把四個城市核心區(qū)和非核心區(qū)都放在一起，第一大是上海。第二個問題，未來大家知道深圳有多少供應量，未來深圳全部建好之后，中國最大寫字樓市場是哪個城市？答案還是上海，上海第一，第二大城市是北京嗎？再過四年左右，第二大的供應市場不是北京，是深圳。所以后面會有一個PPT專門講一下，可以看這個數(shù)值也是空置率和租金的比例，大家可以看到北京和上海還是一個高租金，空置率是高于10%，但還是不錯的。我們看到廣州比較不錯只有5%不到的空置率，最嚴重的城市、沈陽、天津，40%、35%的空置率，非常恐怖。

　　我們很快過一下深圳的寫字樓市場，深圳、上海、北京，結(jié)束我們今天的演講。首先來講，我再繼續(xù)剛才講的北京在未來幾年之內(nèi)會變成中國第三大寫字樓市場，不是第二大，也不是第一大，是第三大。深圳是這樣的，我們大家看到深圳有傳統(tǒng)上午區(qū)是羅湖、福田，新興開發(fā)區(qū)是南山和前海，大家知道深圳有前海，未來供應商都在前海，總結(jié)一句，我們深圳空置率，前海是非常高的，66%的空置率，我們再看一下南山，16.7%，所以整個深圳來講高空置率租金在不斷下降，這是整個趨勢。所以我們看前海的增量，在2021年我們看到新增供應量是增長413%，這是個驚人的天量。整個深圳在過去一年，或者現(xiàn)在正在經(jīng)歷是整個核心區(qū)西移，從我們傳統(tǒng)的福田區(qū)遷移到南山區(qū)和前海地區(qū)，這是整個深圳城市的變化。

　　我覺得多的不講了，我們把深圳繼續(xù)過下去，整個來講深圳對業(yè)主而言是一個比較不好的市場，在未來幾年之內(nèi)是租金在下降，高空置率經(jīng)歷最激烈的，在四個城市里，因為大家知道未來供應量深圳會達到900萬平方米。

　　這是上海，分核心區(qū)和非核心區(qū)，核心區(qū)空置率12.5%，聽起來不是那么嚴重，看一下租金10.2塊，等于300左右，是北京的七折左右。存量現(xiàn)在有760萬，未來供應量加起來有920萬平方米。注意一下左下角這個數(shù)據(jù)，上海的特點是租金差比較明顯，一個不遠的距離租金差很多，從10塊錢，到6.6到4塊，這個租金差比較大，這是大于北京租金差的，因為在北京來講，CBD望京的租金差也沒有那么大，跟上海比差很多，上海超過一半，但在北京遠遠沒有到一半。這是我們覺得整個空置率，第三季度整個吸納量回暖狀態(tài)，空置率也在比較緩慢的下降。

　　整個租金還是在繼續(xù)下條，這是整個上海的市場情況，細的不講了，這是上海供應量，未來上海還有很多供應量，這是核心區(qū)的178萬只是核心區(qū)，非核心區(qū)還有更多供應量，所以上海成為一個最大的寫字樓市場。

　　我們今天回到最重要的就是主戰(zhàn)場北京的市場，我給大家做一個總結(jié)，很快的總結(jié)。第一點我們看一下需求，我是第三季度的數(shù)據(jù)，第四季度在下周周末會看到一個又一個新聞稿推向市場，大家可以看到所有數(shù)據(jù)，第三季度數(shù)據(jù)，第一個看整個吸納量26萬平方米，看上去不錯，但是一半都是來自于預租，來自兩年前簽的合同的客戶，所以其實第三季度整個吸納量還是表現(xiàn)不太好。

　　我們看一下右邊這個供應量，54萬平方米，我跟大家提前講一下，第四季度會有繼續(xù)新的供應量供應到市場上，比如亞洲金融大廈，中國尊，我們都算第四季度，整體來講，我們覺得有可能會突破北京歷史記錄，整個供應量，就是2019年。過去北京從來沒有一年單年有這么多供應量，這是2019年創(chuàng)造了20年的歷史記錄。

　　同樣來講，從空置來講13.8%，我們預測在五大行里面，只有我們高力國際對空置率做預測，我們預測到今年年底空置率達到15.9%，接近16%，這是過去十年最高的高峰，這個準不準，下周末看一下新聞稿就可以知道是不是準確，租金繼續(xù)下降，385這是我們的預測，整個來講北京租金是下行狀況，一個季度2-3%左右。

　　紅色是我們空置率，空置率不斷在攀升，新增供應量非常高的柱狀圖，2019年。平均租金繼續(xù)下降，空置率繼續(xù)上升，這是整個的情況。

　　我們再看一下整個市場情況，北京市場有好的嗎？大家覺得是不是都哀鴻遍野，也不是，有一個區(qū)域是表現(xiàn)非常震驚，就是金融街地區(qū)，金融街地區(qū)大家看租金平均租金698.8，如果把它單獨算出來，應該是整個大陸，應該跟香港非常接近�？罩寐适嵌嗌�，是不是空置率很高？沒有，空置率只有5.1%，這個5.1還是因為有一個新樓沒有入駐的原因，之前都是1%-2%的空置率。

　　我們再看一個極端市場，就是麗澤，麗澤現(xiàn)在空置率89%，第四季度因為麗澤soho建成，所以在繼續(xù)推高空置率，明年是更嚴重情況，明年一季度、二季度遠洋持續(xù)有一些樓出來，所以明年麗澤空置率可能非常令人發(fā)指，包括租金方面，北京麗澤現(xiàn)在租金是193是只有金融街30%到20%左右，金融街租金打三折，跟CBD比五折不到。所以有喜有憂，非常表現(xiàn)就是金融街方面。第二表現(xiàn)好是中關(guān)村，最不好就是麗澤區(qū)域，麗澤我們認為需要改進就是繼續(xù)來盡快完成基礎建設投資，就是路、地鐵應該盡快修好。

　　這是租戶就不多說了，北京最大兩個租戶，一個是金融企業(yè)，一個是高科技企業(yè)。這是特別重要的一個PPT，大家可以拍一下，可能有個問題，北京現(xiàn)在租金在下降，這個下降是持續(xù)下降幾年呢？是一直在下降，還是怎么樣？是這樣的，我們我們計算的這個東西只是以三環(huán)內(nèi)，四環(huán)內(nèi)為主的核心區(qū)，我們通州是不計算在里面的，因為通州這個市場算進去，整個市場數(shù)據(jù)全都變的不太一樣。

　　所以我們預測，可以看到，我們沒有把通州計算進去的情況下，北京的城區(qū)的供應量是從2021年、2022年非常低的值，但是后面2023年大家不要誤會，是不是2023年有一個特別高的值，目前來講2023年是一個預測，不是都在2023連竣工。所以我們預測是這樣的，我認為在供應量今年見頂，明年還有大量供應量，之后供應量非常少了，再之后供應量就來自剩下一批地，但是那批地寫字樓什么時候能完工，還不是一個很確定的時間表。所以我們認為整個租金也好，空置率是這樣的走勢。我們認為供應量越來越少，理論上講，我們認為空置率會下降，所以我們對北京寫字樓市場長期是看好的�？赡芙衲昝髂晡覀儚臉I(yè)主方來講，建議大家用一些比較有彈性的方式來去接待客戶，留住客戶之后，我覺得后面的日子就會越來越好，因為經(jīng)濟總是有一個循環(huán)。當然這個反彈的力度可能不一定會那么大，從經(jīng)濟來講。

　　所以這是我們整個的判斷，你可以看到增長率我們還是覺得不會很高。

　　這是我整個的報告觀點，謝謝大家。

　　來源：房訊網(wǎng)