房訊網(wǎng)訊 2019年12月13日-14日，中國(guó)寫(xiě)字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會(huì)在北京富力萬(wàn)麗酒店成功舉辦，主題為"融合與分化：新周期下房地產(chǎn)的新邏輯"。

　　來(lái)自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專(zhuān)家和行業(yè)精英及新聞媒體超過(guò)1000位嘉賓出席論壇，聚焦新時(shí)代房地產(chǎn)新周期，探索房地產(chǎn)市場(chǎng)融合與分化的新趨勢(shì)，解讀房地產(chǎn)行業(yè)新邏輯。

　　論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫(xiě)字樓分會(huì)承辦；同時(shí)得到了藍(lán)光文商旅集團(tuán)、E_ZIKOO智慧谷、中糧·置地廣場(chǎng)、天安人壽不動(dòng)產(chǎn)、北辰實(shí)業(yè)寫(xiě)字樓、首創(chuàng)高科、北京中糧廣場(chǎng)、金隅智造工場(chǎng)、金隅高新產(chǎn)業(yè)園、寶能、富力集團(tuán)、首創(chuàng)·新大都、北京經(jīng)開(kāi)、天津中海廣場(chǎng)、金茂佑安國(guó)際大廈、金融街融悅中心、首特綠能港科技中心、首鋼國(guó)際、遠(yuǎn)洋銳中心、宏遠(yuǎn)智慧創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園、銘泰產(chǎn)業(yè)園、北京城建置業(yè)、中關(guān)村壹號(hào)、大族廣場(chǎng)等合作伙伴的支持。

　　中科產(chǎn)城（北京）建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)郭瑩輝出席論壇并演講，他認(rèn)為做產(chǎn)業(yè)園區(qū)的基本理念是產(chǎn)業(yè)為本，平臺(tái)為器，運(yùn)營(yíng)為王；通過(guò)運(yùn)營(yíng)、運(yùn)營(yíng)、再運(yùn)營(yíng)，這是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值唯一有效手段。

　　對(duì)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)，郭瑩輝表示應(yīng)該從全景運(yùn)營(yíng)的角度去思考，樹(shù)立全周期、全業(yè)態(tài)、全流程的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)思維。

　　以下為郭瑩輝演講實(shí)錄：

　　郭瑩輝：非常高興又是我們一年一度的房訊網(wǎng)組織的寫(xiě)字樓發(fā)展論壇，今天都是我們產(chǎn)業(yè)園和寫(xiě)字樓行業(yè)的同行，所以今天給大家分享的是一個(gè)非常有意義的話題，就是通過(guò)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)的思維，來(lái)解決地產(chǎn)存量問(wèn)題。所以我的題目大家看到，我用了一個(gè)"堰塞湖"的詞，我們講即將過(guò)去的2019年，從開(kāi)發(fā)到地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)，其實(shí)大家都處在一個(gè)寒冬期，寒冬期對(duì)于我們存量的資產(chǎn)來(lái)說(shuō)，可能是更為寒冷。因?yàn)槲覀冇龅搅速Y金成本，遇到了區(qū)劃的速度，招商的難度。所以存量越來(lái)越大。

　　劉凱總前兩天告訴我，北京市場(chǎng)是以銷(xiāo)售的土地，以開(kāi)發(fā)或待開(kāi)發(fā)的土地，商辦類(lèi)大概有兩到三千萬(wàn)平米，如果說(shuō)乘以未來(lái)預(yù)期的價(jià)值，估計(jì)將近一萬(wàn)億。所以一萬(wàn)億在北京，如果作為商辦，這么一個(gè)存量，那么會(huì)是一個(gè)多么可怕的市場(chǎng)。所以這個(gè)市場(chǎng)怎么去解決，今天中午我們有一個(gè)全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)大宗交易平臺(tái)，我們企圖通過(guò)資產(chǎn)的集合交易通過(guò)金融機(jī)構(gòu)的金融手段，從開(kāi)發(fā)商出報(bào)表，來(lái)把這些資產(chǎn)區(qū)劃。這是一個(gè)很好的創(chuàng)意和方法。但是我還要給大家再說(shuō)，無(wú)論資產(chǎn)的交易也形成不了價(jià)值，只能通過(guò)交易讓資產(chǎn)越來(lái)越貶值，從我的口袋是賣(mài)給你要打折，你再賣(mài)給散戶要打折，怎么讓資產(chǎn)增值，就是今天講的，通過(guò)運(yùn)營(yíng)、運(yùn)營(yíng)、再運(yùn)營(yíng)，這是提高資產(chǎn)增值唯一有效手段，我們?cè)趺催\(yùn)營(yíng)，看看資產(chǎn)的存在的一些問(wèn)題。

　　第一個(gè)觀點(diǎn)是對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)而言，政策走勢(shì)決定了我們的出路。我們都是在北京，我們看到了2019年在工業(yè)用地上，我們出來(lái)了很強(qiáng)的限制政策，從過(guò)去的工業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售模式，轉(zhuǎn)到了持有模式，這個(gè)結(jié)果會(huì)對(duì)我們的北京的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)一個(gè)極其嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。同時(shí)在商辦地產(chǎn)領(lǐng)域，我們前兩年也出來(lái)了商改居的限制性政策，商改居意味著我們通過(guò)C端居住形態(tài)的需求，來(lái)區(qū)劃比較高價(jià)格的商辦物業(yè)，這條路也堵死了。如果說(shuō)從工業(yè)地產(chǎn)到商業(yè)地產(chǎn)，都通過(guò)政策的調(diào)整，使我們存量越來(lái)越大的話，那么試問(wèn)大家怎么辦？所以這只是講了工業(yè)和商業(yè)，同時(shí)我們還有一項(xiàng)帶來(lái)地產(chǎn)增量的地方，就是城市更新。無(wú)論是首鋼，還是文化產(chǎn)業(yè)園等等，還有在京大量央企、國(guó)企的工業(yè)土地，工業(yè)物業(yè)要進(jìn)行城市更新。這些更新又會(huì)增加持有性物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，因此我說(shuō)我們?cè)诒本┻@個(gè)市場(chǎng)而言，有三股力量導(dǎo)致了我們?cè)隽康膭≡�，而這種劇增的結(jié)果是大家都以資產(chǎn)交易快速出報(bào)表為目的，其實(shí)我覺(jué)得這樣買(mǎi)賣(mài)的思維應(yīng)該改一改了。

　　剛才我們講到通過(guò)資產(chǎn)的金融化手段來(lái)解決，但其中核心問(wèn)題是讓資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)起來(lái)，增加流量，增加現(xiàn)金流，這樣的話才有真正的金融工具可以使用。

　　二、所以今天著重給大家講的是怎么用產(chǎn)業(yè)園，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)的思維來(lái)解決這些需要接待運(yùn)營(yíng)起來(lái)的物業(yè)和資產(chǎn)。我長(zhǎng)期做園區(qū)，所以我就用了一個(gè)回歸的概念，來(lái)給大家提出解決問(wèn)題的方案。

　　剛才講到這么多的物業(yè)，之所以貶值或者變成困難資產(chǎn)，就是因?yàn)橹挥蟹孔�，房子里沒(méi)有內(nèi)容，沒(méi)有生活，沒(méi)有要素，所以交易是鋼筋混凝土，自然增不了值，要產(chǎn)業(yè)園思維來(lái)說(shuō)，我們必須把這個(gè)物業(yè)變成一個(gè)企業(yè)和員工共同創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的一個(gè)平臺(tái)，通過(guò)地方政府和市場(chǎng)共同的作用，還有金融機(jī)構(gòu)未來(lái)的預(yù)期，通過(guò)三方的力量來(lái)解決存量資產(chǎn)的出路問(wèn)題。所以我們就得把這個(gè)資產(chǎn)當(dāng)做一個(gè)有效的經(jīng)營(yíng)的平臺(tái)來(lái)考慮。做園區(qū)我們有基本的一些理念，我這就提出了三句話，產(chǎn)業(yè)為本，平臺(tái)為器，運(yùn)營(yíng)為王。

　　怎么運(yùn)營(yíng)？這是我十年以來(lái)在過(guò)去的企業(yè)，在國(guó)內(nèi)提出的科技地產(chǎn)的靈魂，就是這個(gè)圖，作為我們地產(chǎn)而言，無(wú)論有多少錢(qián)，打造資產(chǎn)多么金碧輝煌，對(duì)于產(chǎn)業(yè)而言就是一個(gè)容器，這個(gè)容器與平臺(tái)最終的目的要通過(guò)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，為地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供一個(gè)物業(yè)，一個(gè)開(kāi)發(fā)商應(yīng)有的價(jià)值和貢獻(xiàn)，在這個(gè)過(guò)程中，作為園區(qū)運(yùn)營(yíng)商，其實(shí)打造的是兩個(gè)環(huán)境建設(shè)，第一個(gè)是硬的環(huán)境，就是我們把物業(yè)空間更加適合于我們?nèi)撕推髽I(yè)的需求。第二個(gè)是把要素，人、財(cái)、物、政策、技術(shù)與資源導(dǎo)入進(jìn)來(lái)，形成和人生存發(fā)展的軟環(huán)境，通過(guò)兩翼，硬環(huán)境和軟環(huán)境建設(shè)，和這么多資本的助力，使這個(gè)物業(yè)成為區(qū)域發(fā)展的產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺(tái)，我想這個(gè)邏輯只要講明白了才能改變我們開(kāi)發(fā)商的思維。

　　這塊大家在座可能都知道，我們北京剛才講到存量里面多數(shù)的資產(chǎn)來(lái)自于開(kāi)發(fā)商存續(xù)的一些體商、商辦，或者商改居的資產(chǎn)，但是用我剛才這個(gè)邏輯和思維給他們講的時(shí)候很困難，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商思維高周轉(zhuǎn)低成本，賺快錢(qián)，我們園區(qū)是要通過(guò)這么多環(huán)境要素，久久圍攻，涓涓溪水形成一個(gè)利潤(rùn)源泉，我們賺的是慢錢(qián)，所以快與慢之間形成巨大理念、模式、思維的沖突，因此我們想改變這些資產(chǎn)的價(jià)值屬性，首先就要改變我們資產(chǎn)持有人的觀念。

　　這些觀念我們就通過(guò)從園區(qū)到物業(yè)，我們的盈利模式，到我們的園區(qū)運(yùn)營(yíng)的規(guī)律來(lái)讓開(kāi)發(fā)商怎么理解我們運(yùn)營(yíng)商，尤其是產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商的思維邏輯，思維導(dǎo)圖。沒(méi)有這個(gè)思維導(dǎo)圖的碰撞，簡(jiǎn)單來(lái)講，老郭我這有物業(yè)賣(mài)不動(dòng)，你來(lái)幫我招租吧，對(duì)不起，你這活接不了，你把我當(dāng)做一個(gè)渠道商，你在前期策劃物業(yè)功能的時(shí)候就以賣(mài)為核心，就沒(méi)想到未來(lái)運(yùn)營(yíng)，所以你的成本投的都是表面的東西，需要的設(shè)施設(shè)備，服務(wù)功能，里面的各種配套，都不具備，所以在中間環(huán)境，一旦變成死資產(chǎn)，還得往前導(dǎo)，怎么改變資產(chǎn)本身對(duì)產(chǎn)業(yè)服務(wù)的功能，這個(gè)過(guò)程就要進(jìn)行增量的投入，這樣對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，已經(jīng)變成了一個(gè)無(wú)效資產(chǎn)，再增加投入對(duì)他來(lái)說(shuō)是難上加難。所以我們要跟開(kāi)發(fā)商談，他手里資產(chǎn)激活變現(xiàn)，用產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)，產(chǎn)業(yè)園的思維解決問(wèn)題，其實(shí)我講的容易，因?yàn)槲腋蛇^(guò)，我干了十幾年，但是理解確實(shí)是很難，難在哪里？剛才我講了，那么多產(chǎn)業(yè)規(guī)律，園區(qū)本身的規(guī)律，同時(shí)還有開(kāi)發(fā)商自身對(duì)自己的否定，和對(duì)自己的一些內(nèi)部團(tuán)隊(duì)的配置和組合。所以做園區(qū)，我認(rèn)為對(duì)我們來(lái)說(shuō)，是能解決這么多存量資產(chǎn)的問(wèn)題，但同時(shí)還有兩項(xiàng)絕對(duì)的條件，一個(gè)是開(kāi)發(fā)商物業(yè)業(yè)主，他得信任你，他得改變思維，認(rèn)為你講的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)邏輯解決存量資產(chǎn)的路徑方法是可行的。

　　同時(shí)第二個(gè)有效條件是什么？這個(gè)市場(chǎng)上誰(shuí)來(lái)幫我運(yùn)營(yíng)，可不可靠，有沒(méi)有敢攬瓷器活的運(yùn)營(yíng)商。這個(gè)運(yùn)營(yíng)商我想也不是那么好找的，不像我們住宅的一手房二手房的代理，它很標(biāo)準(zhǔn)很成熟，所以好找。但是專(zhuān)門(mén)做產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)的企業(yè)，我估計(jì)這個(gè)行業(yè)里還很少。但是我想即使有，它也過(guò)著很悲慘的日子，也有三重生存的境界，第一運(yùn)營(yíng)商，用了一個(gè)生動(dòng)的比喻，叫做奴隸、雇傭軍和將軍，奴隸就是剛才講的中途接資產(chǎn)，幫他做代銷(xiāo)代租，掙的是體力錢(qián)。還有一些自己的才華，在建設(shè)之初，拿地之初幫他去琢磨，而且前面投資顧問(wèn)，中間項(xiàng)目建設(shè)，還有產(chǎn)業(yè)招商、園區(qū)運(yùn)營(yíng)，這里是才華才力跟運(yùn)營(yíng)商、物業(yè)開(kāi)發(fā)商合作，這里掙的是財(cái)力的錢(qián)。最后一種運(yùn)營(yíng)商最高級(jí)的，如果我自己能夠找著產(chǎn)業(yè)IP，也能夠和金融機(jī)構(gòu)對(duì)我的能力和產(chǎn)業(yè)IP信任，我們完全可以和政府獨(dú)立來(lái)商談做園區(qū)的條件，實(shí)際上就做了一個(gè)地產(chǎn)同行，我們組軍，就像將軍統(tǒng)籌這些資源，這是運(yùn)營(yíng)商最高境界。

　　剛才講了這么多運(yùn)營(yíng)商的身份和我們解決存量資產(chǎn)的問(wèn)題，我同樣給大家再提出一個(gè)觀點(diǎn)，就是無(wú)論資產(chǎn)是誰(shuí)，運(yùn)營(yíng)商是誰(shuí)，但最終我希望或者說(shuō)我可以預(yù)見(jiàn)的是這個(gè)行業(yè)真正能解決產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)的問(wèn)題，或者存量資產(chǎn)的問(wèn)題，應(yīng)該從全景運(yùn)營(yíng)的角度去思考，這是我在行業(yè)里首次提出的一個(gè)新觀點(diǎn)。就像我們自己開(kāi)發(fā)自己的物業(yè)一樣，去和業(yè)主方合作，也就是說(shuō)，我們可能是輕資產(chǎn)身份，但我們做的是開(kāi)發(fā)商的行為模式，我們要替開(kāi)發(fā)商，替投資人能夠化解投資與運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，我們應(yīng)該用三個(gè)一來(lái)解決投資人的困惑。

　　第一全周期，指一條龍的服務(wù)，從全周期角度，前期、中期、后期能夠預(yù)測(cè)和安排項(xiàng)目在全周期中可能發(fā)生的各種投資經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，全周期參與。

　　第二全業(yè)態(tài)，因?yàn)楝F(xiàn)在的園區(qū)，無(wú)論存量還是增量，都可能有產(chǎn)住商三大業(yè)態(tài)，若干個(gè)產(chǎn)品線，有十個(gè)八個(gè)產(chǎn)品線，所以這些運(yùn)營(yíng)不可能讓開(kāi)發(fā)商或者投資人找不同的伙伴來(lái)分段運(yùn)營(yíng)，最好是一個(gè)團(tuán)隊(duì)能夠把住宅產(chǎn)業(yè)商業(yè)全面操盤(pán)，這是全業(yè)態(tài)。這是一站式服務(wù)。

　　第三全流程，這個(gè)全流程大家很難理解，因?yàn)檩p資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商是一個(gè)和甲方站在利益共享的機(jī)制上，但同時(shí)也是資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)權(quán)利的分配，能不能通過(guò)一枚章，投資人向GP與LP一樣，給你一個(gè)特大資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)權(quán)利，你來(lái)全周期全業(yè)態(tài)的運(yùn)作，這個(gè)全部分操作流程授權(quán)給你，其實(shí)很多的業(yè)主方和運(yùn)營(yíng)商的合作，崩潰在了權(quán)利截面和流程的設(shè)定上，導(dǎo)致大家的信任程度，信任成本比較高。所以一枚章的合作模式，其實(shí)也是項(xiàng)目管理公司與投資方的合作關(guān)系的處理。

　　我講了這么多，其實(shí)大家應(yīng)該也看到了，就是存量資產(chǎn)的堰塞湖，無(wú)論來(lái)自于什么樣的形成過(guò)程，但最終要解決要通過(guò)運(yùn)營(yíng)，而運(yùn)營(yíng)我希望用的是產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)的思維，當(dāng)然有商業(yè)也是一種業(yè)態(tài)。但產(chǎn)業(yè)園因?yàn)樗�比商業(yè)形態(tài)更復(fù)雜，反過(guò)來(lái)對(duì)客戶的黏性也最大。也就意味著一個(gè)園區(qū)如果說(shuō)你能把服務(wù)做的好，可能客戶給你的不僅僅是租金回報(bào)，可能還分享出股權(quán)讓你來(lái)投資。同時(shí)地方政府因?yàn)槟阕隽藞@區(qū)，可能還有政策上的若干的獎(jiǎng)勵(lì)的回饋，所以我們解決存量資產(chǎn)堰塞湖，還是三個(gè)維度：一向市場(chǎng)招商銷(xiāo)售，二向客戶除了資金還有股權(quán)投資，三向政府，我們應(yīng)該拿回來(lái)政策的紅利，用三個(gè)解決問(wèn)題的渠道，用園區(qū)的思維解決剛才我講的這么多存量問(wèn)題。我想今天時(shí)間關(guān)系，給大家一個(gè)啟發(fā)。

　　今后如果說(shuō)有需要，我們回頭公司都會(huì)給大家有專(zhuān)業(yè)的解答，時(shí)間關(guān)系，謝謝大家。

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