房訊網(wǎng)訊 2019年12月13日-14日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會(huì)在北京富力萬麗酒店成功舉辦，主題為"融合與分化：新周期下房地產(chǎn)的新邏輯"。
來自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過1000位嘉賓出席論壇，聚焦新時(shí)代房地產(chǎn)新周期，探索房地產(chǎn)市場(chǎng)融合與分化的新趨勢(shì)，解讀房地產(chǎn)行業(yè)新邏輯。
論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)承辦；同時(shí)得到了藍(lán)光文商旅集團(tuán)、E_ZIKOO智慧谷、中糧·置地廣場(chǎng)、天安人壽不動(dòng)產(chǎn)、北辰實(shí)業(yè)寫字樓、首創(chuàng)高科、北京中糧廣場(chǎng)、金隅智造工場(chǎng)、金隅高新產(chǎn)業(yè)園、寶能、富力集團(tuán)、首匯健康科技園、北京經(jīng)開、天津中海廣場(chǎng)、金茂佑安國際大廈、金融街融悅中心、首特綠能港科技中心、首鋼國際、遠(yuǎn)洋銳中心、宏遠(yuǎn)智慧創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園、銘泰產(chǎn)業(yè)園、北京城建置業(yè)、中關(guān)村壹號(hào)、大族廣場(chǎng)等合作伙伴的支持。
中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會(huì)內(nèi)容豐富、環(huán)節(jié)創(chuàng)新，首次采用一場(chǎng)主論壇+三場(chǎng)平行分論壇的形式。其中"周期下城市更新的新邏輯"平行論壇，以"科技驅(qū)動(dòng)，煥新城市"為主題，與會(huì)嘉賓展開了激烈的思想碰撞和觀點(diǎn)交流。
以下為中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會(huì)實(shí)錄（五）
平行論壇一：新周期期下城市更新的新邏輯
主持人：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓、大家好。歡迎大家再次相聚北京富力萬麗酒店，出席"中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會(huì)"。我是本次論壇主持人，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)常務(wù)理事李濛。
本屆年會(huì)主題為"融合與分化：新周期下房地產(chǎn)的新邏輯"。隨著中國房地產(chǎn)改革的深入和存量時(shí)代的來臨，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新的周期，如何面對(duì)'新周期'，適應(yīng)'新邏輯'，在戰(zhàn)略、業(yè)態(tài)、產(chǎn)品、模式等方面突破創(chuàng)新，如何將大數(shù)據(jù)、AI系統(tǒng)、智能化等創(chuàng)新科技與房地產(chǎn)進(jìn)行融合，為房地產(chǎn)賦能，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，將是行業(yè)面臨的核心命題。今天上午我們已經(jīng)與行業(yè)專家、經(jīng)濟(jì)學(xué)者、商辦精英圍繞當(dāng)前熱點(diǎn)話題進(jìn)行了觀點(diǎn)碰撞與現(xiàn)場(chǎng)討論。
現(xiàn)在進(jìn)入下午平行論壇的環(huán)節(jié)：新周期下城市更新的新邏輯，論壇主題是：科技驅(qū)動(dòng)，煥新城市。我們知道，在房住不炒的定位下，房地產(chǎn)不再作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，原本以"增量開發(fā)"為代表的地產(chǎn)行業(yè)上半場(chǎng)，逐漸過渡到"存量運(yùn)管"為標(biāo)志的下半場(chǎng)，中國房地產(chǎn)行業(yè)步入存量時(shí)代。城市更新是個(gè)持續(xù)備受關(guān)注的話題，城市更新在中國已經(jīng)非常迅速的經(jīng)歷了幾個(gè)發(fā)展階段，從初期的"大拆大建"到經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展期的追求規(guī)模與數(shù)量，再到強(qiáng)調(diào)質(zhì)與量并行的理性更新，中國城市化進(jìn)程已從原來"粗放式發(fā)展"的時(shí)代已經(jīng)進(jìn)入"精細(xì)化運(yùn)營"的時(shí)代。城市更新不是朝陽產(chǎn)業(yè)，也不是夕陽產(chǎn)業(yè)，已然成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新勁增長(zhǎng)動(dòng)力，將成未來的新常態(tài)。
首先請(qǐng)?jiān)试S我向大家介紹今天到場(chǎng)的主要領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓。他們是：
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì) 副秘書長(zhǎng) 夏子清女士
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副秘書長(zhǎng)、房訊控股董事長(zhǎng) 劉凱先生
北京米蘭之窗節(jié)能建材有限公司 董事長(zhǎng) 馬俊清先生
首匯企業(yè)發(fā)展有限公司項(xiàng)目發(fā)展事業(yè)部 總經(jīng)理 馮眾先生
戴德梁行中國資本市場(chǎng)副董事總經(jīng)理 劉兵 先生
中糧營養(yǎng)健康科學(xué)園 副總經(jīng)理 聶志毅先生
金隅文化科技發(fā)展公司副總經(jīng)理 肖 博女士
城市更新研究院院長(zhǎng) 陳方勇先生
此外，還有100多家房地產(chǎn)開發(fā)商、渠道代理公司、物業(yè)公司、投資公司、企業(yè)客戶的代表和媒體朋友，以及全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)的會(huì)員們，讓我們對(duì)各位領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓的到來表示熱烈的歡迎�，F(xiàn)在我宣布"新周期下城市更新的新邏輯"平行論壇 正式開幕！首先我們有請(qǐng)全聯(lián)商會(huì)城市更新分會(huì)領(lǐng)導(dǎo)：
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)城市更新和既有建筑改造分會(huì)秘書長(zhǎng)夏子清女士致辭。
夏子清：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓大家好，首先代表年會(huì)協(xié)辦單位，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)城市更新峰會(huì)對(duì)中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十六屆年會(huì)新周期下城市更新的新邏輯平行論壇的召開表示熱烈的祝賀。
改革開放四十年，中國的城市得到了迅速發(fā)展，隨著房地產(chǎn)改革的持續(xù)深入和存量時(shí)代的來臨，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了新周期，面臨著空間增量的約束、盈利的約束、政策的約束以及未來發(fā)展各種要求的約束，舊的模式很難持續(xù)，面對(duì)新周期的到來，如何在戰(zhàn)略、業(yè)態(tài)、產(chǎn)品模式等方面突破創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級(jí)是行業(yè)面臨的新課題和新挑戰(zhàn)。
自從十九大明確提出房住不炒的定位后，開發(fā)商的思維也發(fā)生了很大變化。城市更新成為新時(shí)代房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的重點(diǎn)領(lǐng)域，城市更新是運(yùn)營的邏輯、是現(xiàn)金流的邏輯、是服務(wù)的邏輯。
城市更新要求不僅能夠把建筑或者一片建筑用高科技和新的產(chǎn)業(yè)吸引人流、吸引人才、提升活力。更重要的是從過去的開發(fā)思維轉(zhuǎn)換到經(jīng)營思維，從賣房子賺錢到現(xiàn)金流獲取，這是房地產(chǎn)企業(yè)參與城市更新面臨的巨大挑戰(zhàn)和機(jī)遇。
城市更新需要利用科技的力量去推動(dòng)，因?yàn)槌鞘懈伦詈诵牡氖切�，要在產(chǎn)業(yè)及運(yùn)營模式方面創(chuàng)新，利用科技力量提升更新項(xiàng)目和區(qū)域的新品質(zhì)，鎖定精準(zhǔn)的營銷，瞄準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，運(yùn)用新的理念傳承，繼承和發(fā)揚(yáng)城市的文化和文脈，進(jìn)而吸引人才。
本屆年會(huì)以融合與分化新周期下房地產(chǎn)新邏輯為主題，與會(huì)專家和企業(yè)將探討城市更新大背景下，不同城市，不同市場(chǎng)，不同業(yè)態(tài)間相互滲透補(bǔ)充。如何跨界融合，尤其是房地產(chǎn)和科技創(chuàng)新的滲透和融合共同發(fā)展，我們認(rèn)為是非常有意義和有必要的。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)城市更新既有建筑改造分會(huì)，多年來一直致力于城市更新和既有建筑改造。城市更新峰會(huì)一手側(cè)重于課題研究，積極組織編制行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)布行業(yè)發(fā)展的白皮書，對(duì)城市更新和既有建筑改造領(lǐng)域的業(yè)態(tài)開展提供政策支持和技術(shù)支撐。一手凝聚行業(yè)力量，搭建合作平臺(tái)，深入推進(jìn)行業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈深度合作，推動(dòng)試點(diǎn)項(xiàng)目落地實(shí)施。
中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇源于2004年12月，由房訊網(wǎng)發(fā)起，已連續(xù)成功舉辦15屆，發(fā)展成為中國房地產(chǎn)行業(yè)具有影響力的品牌論壇。作為全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)的兄弟單位，今后我們希望與寫字樓分會(huì)共同努力，為我國城市更新的事業(yè)貢獻(xiàn)微薄的力量。
今天參加本次年會(huì)的都是行業(yè)杰出的代表，對(duì)行業(yè)有著豐富的研究和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，期待接下來各位嘉賓的精彩演講，也希望通過本次年會(huì)加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)鏈各個(gè)環(huán)節(jié)的交流與合作，探索出更多更好的房地產(chǎn)行業(yè)升級(jí)發(fā)展的創(chuàng)新解決方案，共同推動(dòng)新周期下房地產(chǎn)行業(yè)的縱深發(fā)展。
再次預(yù)祝本次大會(huì)圓滿成功，
主持人：感謝夏秘書長(zhǎng)的精彩致辭。感謝全聯(lián)商會(huì)對(duì)論壇多年來的大力支持！下面有請(qǐng)主辦方領(lǐng)導(dǎo)，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)副秘書長(zhǎng)、房訊網(wǎng)董事長(zhǎng)劉凱先生致辭。掌聲有請(qǐng)！
劉凱：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位同事、各位朋友，首先代表全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)，代表房訊網(wǎng)對(duì)大家的蒞臨表示熱烈的歡迎和衷心的感謝。
大家知道，城市更新是個(gè)持續(xù)備受關(guān)注的話題，城市更新在中國已經(jīng)非常迅速的經(jīng)歷了幾個(gè)發(fā)展階段，從初期的“大拆大建”到經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展期的追求規(guī)模與數(shù)量，再到強(qiáng)調(diào)質(zhì)與量并行的理性更新，中國城市化進(jìn)程已從原來'粗放式發(fā)展'的時(shí)代已經(jīng)進(jìn)入'精細(xì)化運(yùn)營'的時(shí)代。
從城市更新參與主體類型來看，除了像佳兆業(yè)、富力、華潤(rùn)、大悅城、首創(chuàng)等對(duì)城市更新介入較早的房企，國內(nèi)外投資機(jī)構(gòu)和運(yùn)營機(jī)構(gòu)也紛紛加入這場(chǎng)爭(zhēng)奪戰(zhàn)中，希望能抓住行業(yè)未來風(fēng)口，提前布局。
2019年以來，作為結(jié)構(gòu)性投資機(jī)會(huì)的城市更新、聯(lián)合辦公和長(zhǎng)租公寓也面臨一些問題。聯(lián)合辦公行業(yè)波折不斷。WeWork折戟IPO，國內(nèi)品牌陷入關(guān)店潮，甚至許多中小品牌倒閉退出。而長(zhǎng)租公寓爆雷的趨勢(shì)大有愈演愈烈之勢(shì)。據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，今年全國已有25家長(zhǎng)租公寓公司爆雷。
在這樣的背景下，如何才能做好城市更新？有專家總結(jié)以下幾種路徑：科技驅(qū)動(dòng)能力、產(chǎn)業(yè)迭代能力、創(chuàng)意和設(shè)計(jì)能力、資產(chǎn)管理能力。我們可以發(fā)現(xiàn)這幾種能力都跟房地產(chǎn)企業(yè)的核心能力相去甚遠(yuǎn)。
另一方面，城市更新要求“長(zhǎng)周期”，流程更復(fù)雜，操作難度更大；同時(shí)面臨金融工具的退出的問題。我們可以看到這些邏輯完全不是房地產(chǎn)“高周轉(zhuǎn)沖規(guī)模”的邏輯。
最后，我們從北京大家熟知的幾個(gè)成功案例可以觀察，比如朗園，中糧廣場(chǎng)C座，華潤(rùn)昆侖中心，雖然都是開發(fā)商操盤，但是無一例外都是“去地產(chǎn)化思維”制勝的結(jié)果。
因此，我們認(rèn)為，城市更新需要“去地產(chǎn)化思維”，才能做好城市更新，這就是我們對(duì)城市更新的新邏輯的思考。
主持人：感謝劉總的精彩致辭。下面我們進(jìn)入主題演講環(huán)節(jié)第一位演講嘉賓，17年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，曾在復(fù)地、華潤(rùn)、和記黃埔等大型房地產(chǎn)公司任職，并曾擔(dān)任樂視集團(tuán)PMO總監(jiān)，負(fù)責(zé)集團(tuán)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)，成功投資改造北京城市更新標(biāo)桿項(xiàng)目：北京首匯健康科技產(chǎn)業(yè)園和首創(chuàng)·新大都金融科技與創(chuàng)新服務(wù)示范園區(qū)。熱烈掌聲有請(qǐng)，首匯企業(yè)發(fā)展有限公司項(xiàng)目發(fā)展事業(yè)部總經(jīng)理馮眾先生。
馮眾：各位下午好，非常高興有機(jī)會(huì)跟大家分享我們城市更新領(lǐng)域的思考和實(shí)踐，首先介紹一下公司，首匯企業(yè)發(fā)展有限公司主要做個(gè)人財(cái)務(wù)管理、城市更新和項(xiàng)目持續(xù)運(yùn)營。第一個(gè)階段，城市更新1.0，那個(gè)階段的特點(diǎn)是大拆大建，不太注意保護(hù)，主要的目的是在整理土地上市，開發(fā)商賺取利潤(rùn)，政府靠賣地獲取財(cái)政收入。2.0開始注重有特色的建筑和城市特點(diǎn)的保護(hù)以及新建城市規(guī)模的開發(fā)，這也是政府主導(dǎo)的，但是有民營企業(yè)的參與。3.0，民營企業(yè)做主導(dǎo)，尤其是民營企業(yè)的發(fā)展對(duì)新建住宅，新建樓宇以及高品質(zhì)樓宇的需求增加，并且物業(yè)的持有方也注意到，只有高品質(zhì)的樓宇才能適應(yīng)更多更好的需求。現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入了4.0，特點(diǎn)是我們對(duì)未來要有前瞻性，跟國際接軌，更持續(xù)的發(fā)展，綠色建筑、環(huán)保認(rèn)證，這些才能引進(jìn)國際化的總部企業(yè)。
城市更新里面，真正的驅(qū)動(dòng)因素有幾點(diǎn)，一個(gè)是城市的可持續(xù)發(fā)展，環(huán)境也有可持續(xù)性，讓城市和物業(yè)都更加好用，更加高效，保持競(jìng)爭(zhēng)力。這些方面實(shí)際上是從企業(yè)和城市居民的角度出發(fā)的。從政府的角度，需要擴(kuò)大就業(yè)，提高稅收，高效利用土地，并且增加美譽(yù)度。既有的建筑從這幾點(diǎn)出發(fā)，才能實(shí)現(xiàn)政府的需求。比如說政府要引進(jìn)一家企業(yè)招商引資，但是沒有合適這個(gè)企業(yè)需求的物業(yè)，必須要騰籠換鳥，實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)的物業(yè)升級(jí)，才有可能提高稅收以及產(chǎn)業(yè)升級(jí)。
現(xiàn)在城市更新面臨的發(fā)展和挑戰(zhàn)，一方面是政策，真正從事這個(gè)行業(yè)的人都有一個(gè)感受，尤其是北京，北京的城市更新方面政策是收緊的，沒有明確的規(guī)范出臺(tái)，很多的土地性質(zhì)不能混用，規(guī)劃的限制條件很多，我們都不知道怎么走，不知道怎么批，不知道誰管，政策上是亟待完善的。
在18年發(fā)布的規(guī)劃正面和負(fù)面清單，正面清單鼓勵(lì)的是公益性的項(xiàng)目，有新建住宅、新建寫字樓、新建商場(chǎng)四環(huán)內(nèi)都是禁止的，這個(gè)也明確的提出了北京市未來的發(fā)展方向肯定是存量物業(yè)。這是北京相關(guān)政策的明顯的信號(hào)。
另外的政策也在陸續(xù)的頒布過程中，比如說上個(gè)月底正式批復(fù)的13區(qū)14項(xiàng)規(guī)劃，沒有東城和西城，這個(gè)信號(hào)很明顯，東西城的規(guī)劃和中央政府區(qū)的規(guī)劃會(huì)同時(shí)出現(xiàn)，還出現(xiàn)了一些保護(hù)性廠房、工廠和倉庫以及城市更新分類的標(biāo)準(zhǔn)，一步步的政策出臺(tái)會(huì)完善城市更新各位同行和企業(yè)在這個(gè)領(lǐng)域中越來越發(fā)揮更多的作用，需要我們共同的推進(jìn)。
�。▓D）這個(gè)圖表說是挑戰(zhàn)，也是機(jī)遇，新建的住宅供地和商業(yè)供地持續(xù)下降，深圳18年開始就是很低的水平，上海和北京也是直線下降，同時(shí)樓面價(jià)直線上升，大家在一線城市感覺到新建住宅和其他的物業(yè)沒有太多的空間了，大家都會(huì)進(jìn)入到城市更新的領(lǐng)域，這是對(duì)行業(yè)的挑戰(zhàn)。
同時(shí)政府要調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，北京的金融業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)還比較低，13年到現(xiàn)在政府的騰籠換鳥的產(chǎn)業(yè)政策下，還有很大的改善空間，并且人口在疏解，人口要走，但是經(jīng)濟(jì)還要發(fā)展，這是政府面臨的挑戰(zhàn)，北京市政府現(xiàn)在四個(gè)職能，政治、文化、科技、國際交往，所以我們要抓住北京政府主要功能的增長(zhǎng)點(diǎn)，科技、醫(yī)療、健康都是我們首選的領(lǐng)域和企業(yè)。
在實(shí)操過程中會(huì)遇到幾類的項(xiàng)目，一類是國有的建設(shè)用地和國有的物業(yè)，有各種原因，經(jīng)營不善或者虧損，也是我們的首選標(biāo)的之一。第二個(gè)分類是村集體的用地。第三類是企業(yè)手里的酒店或者辦公樓，也要進(jìn)行升級(jí)改造。
這三類會(huì)闡述一下處理方式，國有企業(yè)用地我們建議要做服務(wù)業(yè)、科研、高新技術(shù)企業(yè)以及長(zhǎng)租公寓，但是這些項(xiàng)目的特點(diǎn)，因?yàn)槭菄�，可能有背后的盤根錯(cuò)節(jié)的關(guān)系和歷史的遺留問題，并且解決起來比較慢，這種東西也不會(huì)市場(chǎng)化運(yùn)作，一般的市場(chǎng)化企業(yè)也很難拿到，很難處理。這種項(xiàng)目我們建議不要太大，并且慎重。
第二個(gè)是鄉(xiāng)產(chǎn)，今年出臺(tái)的《土地管理法》里邊把鄉(xiāng)產(chǎn)進(jìn)行了調(diào)整，以前的鄉(xiāng)產(chǎn)不能像國有土地一樣享有同樣的待遇，現(xiàn)在村民大會(huì)2/3表決這個(gè)土地可以轉(zhuǎn)讓，就可以上市交易，轉(zhuǎn)讓，可以轉(zhuǎn)給企業(yè)或者個(gè)人，確權(quán)以后等同于國有建設(shè)用地。
下個(gè)月1號(hào)開始實(shí)施，但是細(xì)則還再出臺(tái)，鄉(xiāng)產(chǎn)就不再是企業(yè)不敢碰的東西了，這個(gè)未來也是一個(gè)方向和機(jī)會(huì)。
現(xiàn)在大部分的企業(yè)在做的是跟企業(yè)的交易、租賃、轉(zhuǎn)讓，兩個(gè)部分，一個(gè)是酒店，從奧運(yùn)會(huì)到現(xiàn)在，其實(shí)酒店的數(shù)量在逐年的下降，很多的酒店都是虧損的，很多酒店也改成了寫字樓，酒店也是我們改造的主要的分類。
比如說我們都熟知的翠宮，還有首創(chuàng)新大都，這個(gè)是我們做的項(xiàng)目，都是已經(jīng)成功的案例。
商業(yè)改寫字樓，一個(gè)是電商的沖擊，原來存量很多，一定會(huì)面對(duì)經(jīng)營不善的轉(zhuǎn)型，原來的大賣場(chǎng)，百貨商場(chǎng)都會(huì)面臨體驗(yàn)的業(yè)態(tài)更多一些。
商業(yè)除了改辦公樓之外，還可以改租賃性住宅，這也是一個(gè)方向。
這個(gè)地圖是北京市酒改寫和商改辦的地圖，最早的盈科、中糧到現(xiàn)在的北京有幾十個(gè)，都已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了。
城市更新的資金層面的融資方式其實(shí)和住宅開發(fā)和新建商業(yè)開發(fā)邏輯一樣，銀行、信托，還有REITs融資途徑，還有政府引導(dǎo)基金。城市更新的業(yè)務(wù)因?yàn)樵谒F(xiàn)在規(guī)范不明確的情況下，一定要和政府綁定或者跟政府有一個(gè)很好的合作關(guān)系，這樣產(chǎn)業(yè)的引入、政策的引入和企業(yè)的推薦以及一些規(guī)劃，交房具體事項(xiàng)才能順利的實(shí)現(xiàn)。
我們?cè)诔鞘懈碌膶?shí)操過程中也總結(jié)了路徑，明確開發(fā)目標(biāo)，根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)、周邊的環(huán)境、所處的位置以及產(chǎn)業(yè)定位相關(guān)。第二是明確開發(fā)的方案以及與區(qū)域的規(guī)劃、城市的規(guī)劃達(dá)成一致，協(xié)調(diào)統(tǒng)一。并且從發(fā)展眼光、長(zhǎng)遠(yuǎn)看待問題。
對(duì)投資方案、建設(shè)方案以及產(chǎn)業(yè)定位做慎重和深入的分析研討，確定園區(qū)或者項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力以及差異化，而且與各利益相關(guān)方，不僅是產(chǎn)權(quán)、政府方和合作伙伴以及租賃，一定要了解產(chǎn)業(yè)租戶的需求，針對(duì)他們的需求定制化制造產(chǎn)品。
分散調(diào)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)，比如說我們引入合作伙伴 和各種機(jī)構(gòu)一起操盤，一起實(shí)現(xiàn)。
運(yùn)用靈活的融資方式打造最優(yōu)的產(chǎn)品組合，并且注重項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展，打造產(chǎn)品的空間的同時(shí)要給企業(yè)做創(chuàng)新服務(wù)，對(duì)接各類的資源，不僅給企業(yè)體規(guī)資金，還要提供市場(chǎng)，這個(gè)過程中可以更多的了解企業(yè)，可以賺取企業(yè)成長(zhǎng)過程中的收益。
我的演講就到這里，謝謝大家！
主持人：感謝馮總的精彩演講！接下來有請(qǐng)戴德梁行中國資本市場(chǎng)副董事總經(jīng)理 劉兵先生。劉兵先生擁有經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)和房地產(chǎn)領(lǐng)域的知識(shí)背景和國際化的工作經(jīng)驗(yàn)，為開發(fā)商、保險(xiǎn)公司客戶、海外基金客戶和私人投資者提供專業(yè)的投資顧問服務(wù)。成功完成過包括房地產(chǎn)資產(chǎn)處置、收購顧問服務(wù)、國內(nèi)外機(jī)構(gòu)合資及合作開發(fā)等多種類型的項(xiàng)目。2015年劉兵先生及北京投資部完成了港中旅對(duì)英國KewGreen酒店資產(chǎn)包的高達(dá)40億人民幣的收購交易，是目前國有企業(yè)完成的交易額最大的海外房地產(chǎn)投資交易項(xiàng)目之一。在劉兵先生的領(lǐng)導(dǎo)下，戴德梁行北京資本市場(chǎng)團(tuán)隊(duì)深耕通州城市副中心房地產(chǎn)市場(chǎng)，并已成功在2019年為中國銀行分行選址運(yùn)河商務(wù)區(qū)，項(xiàng)目交易額超過30億。
演講題目是：城市更新將成"新常態(tài)"。
劉兵：感謝主持人，感謝主辦方邀請(qǐng)我們來參加今天城市更新的活動(dòng)，主持人介紹的比較全面了，不講我個(gè)人了，講一下公司，戴德梁行大家知道我們是在做房地產(chǎn)的顧問公司，93年開始我們深耕中國大陸市場(chǎng)，在寫字樓租賃、物業(yè)管理、大宗交易和城市更新都有一些心得。昨天有一個(gè)行業(yè)新聞，萬科和我們成立了中國的比較大一個(gè)房地產(chǎn)合資公司，在物業(yè)管理行業(yè)也是比較大型的。
戴德梁行2019年是把城市更新當(dāng)做我們?nèi)珖脑掝}，我們打造一個(gè)行業(yè)的IP，CKIN（音），今年舉辦了六七十場(chǎng)的專業(yè)的話題討論，我們也邀請(qǐng)行業(yè)同仁和上下游的建筑方、政府部門一起討論，全國各個(gè)城市都有這些信息獲取，今年我們也做了一本中國城市更新白皮書，在我們公司的官方網(wǎng)站和微信公眾號(hào)都可以下載，如果大家有需要的話可以聯(lián)系我，或者在我們公司直接尋找。
因?yàn)槲沂秦?fù)責(zé)房地產(chǎn)大宗交易的，日常我們跟馮總這樣的業(yè)主方，工程監(jiān)管改造方面提供一些建議，并購環(huán)節(jié)也提供一些交易投行的業(yè)務(wù)，我們?cè)谑袌?chǎng)上是比較先一步的，無論是買房人的背景或是投資的邏輯。
我不是業(yè)主，我沒有資產(chǎn)，我從市場(chǎng)的角度分析一下城市更新，大宗交易在北京市場(chǎng)的投資邏輯和情況。
我們最近會(huì)用的幾個(gè)圖，2019年的市場(chǎng)第一天開始就充滿了不確定性，經(jīng)常是有意想不到的情況發(fā)生，中美貿(mào)易戰(zhàn)還沒有結(jié)束，這一年股市也是起起伏伏，也代表著談判的起起伏伏，上個(gè)星期在我們自己的內(nèi)部策略會(huì)上講，明年特朗普當(dāng)選了不知道經(jīng)濟(jì)又是什么情況。
大中華地區(qū)、香港非常亂，2019年一季度完成了我們大中華區(qū)域的90%的業(yè)務(wù)量，后面的七八個(gè)月是沒有交易的，香港是恢復(fù)很快的城市，但是資本還在觀望，明年我們都擔(dān)心香港的市場(chǎng)會(huì)有一個(gè)調(diào)整的過程。
為什么說有驚喜，也有意外，每年都會(huì)在年底或者新聞發(fā)布會(huì)上給各個(gè)行業(yè)的朋友去展示的數(shù)字，非常的清晰和明顯的是歷年的交易量。上海是非常好的城市，2019年上半年上海就已經(jīng)了七八百億的規(guī)模，年初的時(shí)候預(yù)計(jì)上海今年會(huì)達(dá)到兩千億，實(shí)際上上海今年也就一千億出頭。
北京的市場(chǎng)作為歷史上國企和央企很多，大宗地產(chǎn)交易流動(dòng)性差的城市今年有了一個(gè)性質(zhì)上的變化，明年開始我們判斷市場(chǎng)的時(shí)候，外資不斷的進(jìn)入市場(chǎng)，市場(chǎng)又有一大批體量很大，50億以上的大宗產(chǎn)品交易，明年應(yīng)該是飛躍的一年。這里面有城市更新，有外資進(jìn)入中國市場(chǎng)買核心項(xiàng)目的并購，所以等一下會(huì)給大家分析一下。
從剛才講的北京700億的規(guī)模里面，寫字樓還是最受市場(chǎng)環(huán)境的，但是今年的比例已經(jīng)比前幾年小了，商改寫占了22%，其實(shí)嚴(yán)格意義上也是為了滿足寫字樓的租賃。剛才我也提到了外資在北京的活躍度越來越高，2018年我們持續(xù)的講外資進(jìn)入國內(nèi)市場(chǎng)，真正的從關(guān)注到交易，可能持續(xù)了半年到一年的時(shí)間，中美貿(mào)易戰(zhàn)影響了2019年一些外資真的交易的執(zhí)行，我們預(yù)期全世界，包括德國、新加坡、日本，其他的歐美國家的資本在中國大陸，尤其是北京的資產(chǎn)配置會(huì)逐年上升。
安聯(lián)保險(xiǎn)也是市場(chǎng)比較活躍的歐洲的保險(xiǎn)公司的買家 ，他們或是用歐洲的錢投中國的地產(chǎn)，他們是第一家上個(gè)月已經(jīng)拿到了中國第一張純外資的保險(xiǎn)公司牌照，未來會(huì)做很多人民幣的保費(fèi)收入業(yè)務(wù)，如果不是因?yàn)橹忻蕾Q(mào)易戰(zhàn)的問題，相信會(huì)比21%這個(gè)比例還高。
從外資占比，剛才說了21%，寫字樓占比40%多。區(qū)域匯報(bào)一下，北京寫字樓最好的地方就是CBD、金融街，但是這兩個(gè)地方現(xiàn)在是沒有交易的，大家都舍不得賣，每個(gè)交易的樓要么體量很小，要么交易時(shí)間比較長(zhǎng)。
中關(guān)村的區(qū)域非常明顯，今年中關(guān)村成交了北京32%的交易額，包括望京來廣營那邊，安聯(lián)保險(xiǎn)收購了一個(gè)項(xiàng)目。所以看北京的核心區(qū)供交易的項(xiàng)目非常少，我們?cè)谀莻�(gè)區(qū)域也是有一個(gè)十幾億的項(xiàng)目，也是外資給外資的交易。
通州和麗澤今年占了很大的篇幅，通州很多的銀行類的企業(yè)買總部，麗澤也有很多的金融企業(yè)加大籌碼。
城市更新22%，我們說真正的市場(chǎng)化是2014年的，幫助盈科中心退出賣掉，那個(gè)項(xiàng)目也是行業(yè)的標(biāo)桿，之后我們陸續(xù)的有了中糧、首創(chuàng)，以點(diǎn)帶面，用自己的項(xiàng)目先做，然后復(fù)制更多的存量的項(xiàng)目帶動(dòng)政府做。今年我們也錄入了幾個(gè)交易，今日頭條，通過政府的相關(guān)支持收購了一些歷史上的產(chǎn)權(quán)、債權(quán)糾紛的項(xiàng)目，這個(gè)是非市場(chǎng)化能夠參與的。所以不管是中資、險(xiǎn)資、開發(fā)商，自用企業(yè)，都在北京嘗試著參與城市更新改造的項(xiàng)目。
為什么說了這么多，說北京市場(chǎng)還是挺好的市場(chǎng)呢，這么多人參與進(jìn)來，大家都說北京的住宅租賃確實(shí)很冷，商業(yè)資產(chǎn)價(jià)值有調(diào)整，市場(chǎng)租賃有風(fēng)險(xiǎn)，但是實(shí)際上我們看2005年我們介入核心物業(yè)的商業(yè)交易價(jià)格，最新還有一個(gè)7.5萬的樓盤放進(jìn)去，除了中國樽十萬塊錢一平米以外，其他的都是股權(quán)交易的，價(jià)格的折線一直往上走，最新的PAG買的招商局的九層，我們幫助英國的一個(gè)開發(fā)基金賣給了一個(gè)本地的私人投資者，16年交易的5.8萬的價(jià)格，今年再次交易是7.5萬的代價(jià)，里面50%的貸款，50%的本金，三年左右的時(shí)間增值資產(chǎn)一半，自己的股權(quán)投資翻一倍以上，這是風(fēng)險(xiǎn)很低，很高的匯報(bào)，配合大筆資金很好的投資的項(xiàng)目，這種機(jī)會(huì)在北京還是一直會(huì)持續(xù)下去的
交易價(jià)格的提升，背后的邏輯是什么，我經(jīng)常在自己的內(nèi)部會(huì)講，包括全世界的客戶來北京的時(shí)候我們比較喜歡用這張圖。北京的租金這個(gè)圖里面沒有體現(xiàn)出來，北京的甲級(jí)寫字樓租金是400塊一平米一個(gè)月，上海是300塊一平米一個(gè)月，相當(dāng)北京乙級(jí)寫字樓的統(tǒng)計(jì)，我們統(tǒng)計(jì)都有一個(gè)盤子里的標(biāo)準(zhǔn)。
所以導(dǎo)致了北京的租金一直高，2019年之前實(shí)際發(fā)生的，我們看上海每年的寫字樓的量都超過北京，2010年之后都超過北京，往前數(shù)十年，上海的平均供應(yīng)量年化83萬平米，北京是63萬平米，往后看我們2022年北京的寫字樓供應(yīng)量每年90萬平米，包括通州、包括麗澤，包括了各個(gè)區(qū)域單體的項(xiàng)目，上海150萬多平米，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的投資邏輯角度講，北京的市場(chǎng)是有支撐，有租賃需求，供應(yīng)量比較健康的地方。
馮總放了一個(gè)北京商業(yè)用地的供應(yīng)量的圖，那個(gè)圖發(fā)給了我們的博士，我說再研究一下，各種數(shù)據(jù)表示北京的寫字樓稀缺也是間接導(dǎo)致了這么多的改造項(xiàng)目的需求。
因?yàn)槲覀儽容^關(guān)心商業(yè)地產(chǎn)，一般不會(huì)花太多的精力看舊樓改造項(xiàng)目，商業(yè)酒店改寫字樓的趨勢(shì)，現(xiàn)在我們統(tǒng)計(jì)大的項(xiàng)目有30多個(gè)，安貞華聯(lián)、中坤廣場(chǎng)，愛琴海是2019年比較典型的案例，原本都是商業(yè)改寫字樓的，剛才幾位嘉賓討論政策法規(guī)的走向，我們覺得北京是全國的一線城市，包括香港主要城市里面，城市更新立法上走的比較慢，北京今年是70年大慶，去年開始很多的改造審批特別難批，那個(gè)就點(diǎn)很多的長(zhǎng)安街邊上的項(xiàng)目可以做一些外立面的改造和調(diào)整，也是推動(dòng)北京城市更新的市場(chǎng)的政策的助力。
安貞西里，原來一個(gè)老的華聯(lián)超市，之前一直是新加坡的REITs運(yùn)營，從REITs里面摘出來是想進(jìn)行城市改造，后來因?yàn)轫?xiàng)目很好，展示性也很好，但是改造難度很大，地下有一兩層的超市，只能做商超的運(yùn)營，他們最近聯(lián)合的遠(yuǎn)洋資本一起做城市更新的改造計(jì)劃，這個(gè)項(xiàng)目也是遠(yuǎn)洋在北京的大本營做的項(xiàng)目之一。
剛才提到了菜市口的開元名都酒店項(xiàng)目，我們收購了之后進(jìn)行很快速的工程改造，寫投資備忘錄的時(shí)候我們沒有想到菜市口的租金可以超過十塊錢，大家三年前都問這個(gè)地方會(huì)有人去辦公么，改造了之后有兩個(gè)主要的出口，兩家銀行，13.5元一平米一天，基本上達(dá)到了金融街附近的價(jià)格，戴德梁行也在里面提供了幫助業(yè)主把廣發(fā)銀行搬進(jìn)去，也是非常成功的改造的案例。
原來酒店里的大堂就改成了這個(gè)樣子，是非常時(shí)尚的設(shè)計(jì)，當(dāng)時(shí)我們跟他們的團(tuán)隊(duì)溝通比較多，2017年的時(shí)候?qū)て诘目刂品浅?yán)格，所以工程改造和設(shè)計(jì)方面都要有很好的磨合，政府審批真的是都會(huì)遇到這些問題，鄰里協(xié)調(diào)很考驗(yàn)物業(yè)管理的能力，因?yàn)榕赃呌兄袊筇频难肫髽I(yè)主，改造的過程中怎么樣不去影響人家的環(huán)境，其實(shí)都是很考驗(yàn)實(shí)操團(tuán)隊(duì)的能力。
太陽宮百盛，馬來西亞的百貨公司，今年的年初德國大眾已經(jīng)作為全中國的總部，整體搬進(jìn)去，租金也做到了11塊錢一平米一天，對(duì)改造項(xiàng)目原本的經(jīng)營型租金就三四塊錢，租金翻了兩倍，價(jià)值差不多夠翻了兩倍。
盈科中心，在我們的眼里是資本關(guān)注北京城市更新的旗幟項(xiàng)目，原本的太平洋百貨改造成寫字樓。
其實(shí)在城市更新里面很多人關(guān)注，很多的同行討論這個(gè)事情，但是整個(gè)的市場(chǎng)現(xiàn)在有兩個(gè)很大的調(diào)整，第一個(gè)是現(xiàn)在的寫字樓租賃或者城市更新不像前幾年的改造租賃需求那么大，我裝進(jìn)什么樣的內(nèi)容，什么樣的租客進(jìn)來形成小的環(huán)境。第二個(gè)，改造資產(chǎn)的退出，資產(chǎn)證券化還沒有做好，改造的過程中還有一些手續(xù)的問題，所以退出的過程是很重要的手段，明年上半年會(huì)達(dá)成一個(gè)投融管退呈現(xiàn)的時(shí)間。
戴德梁行在前后中期，不管是收購、轉(zhuǎn)讓、運(yùn)營的過程中都會(huì)給大家提供一些支持和幫助，感謝大家。
來源：房訊網(wǎng)