2023年12月28日－29日，中國(guó)寫(xiě)字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第二十屆年會(huì)在北京富力萬(wàn)麗酒店舉辦。年會(huì)由北京市投資促進(jìn)服務(wù)中心、北京商務(wù)中心區(qū)管理委員會(huì)、全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)指導(dǎo)，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫(xiě)字樓分會(huì)、首都會(huì)展（集團(tuán)）有限公司、房訊網(wǎng)FUNXUN聯(lián)合主辦。
CBRE世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗在發(fā)言中表示，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新引擎下，企業(yè)的決策和消費(fèi)行為發(fā)生了幾點(diǎn)變化，首先，高精尖企業(yè)未來(lái)會(huì)貢獻(xiàn)更多的需求；第二點(diǎn)是無(wú)論是高品質(zhì)的消費(fèi)空間還是高品質(zhì)的辦公空間，為吸引人才、留住人才和創(chuàng)造真正價(jià)值提供了越來(lái)越重要的比重；第三點(diǎn)是降本增效，涵蓋了空間使用率、設(shè)施完善和成本優(yōu)化；第四點(diǎn)是綠色發(fā)展，雙碳和ESG將成為未來(lái)的主要發(fā)展趨勢(shì)；第五點(diǎn)是消費(fèi)體驗(yàn)的需求發(fā)生變化。
以下為CBRE世邦魏理仕華北區(qū)董事總經(jīng)理劉煥麗發(fā)言實(shí)錄：
今天我給大家分享一下2024年商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的展望。
2023年大家可以看到經(jīng)濟(jì)整體是放緩的，但是國(guó)家更重視高質(zhì)量的發(fā)展，未來(lái)幾年也是高質(zhì)量發(fā)展的增長(zhǎng)期。什么是高質(zhì)量呢？我們是從三個(gè)角度來(lái)解讀。
第一，更重視經(jīng)濟(jì)發(fā)展的持續(xù)性。經(jīng)濟(jì)發(fā)展的持續(xù)性比如說(shuō)現(xiàn)在我們談得越來(lái)越多的綠色、雙碳、行業(yè)的監(jiān)管。
第二，更重視經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的升級(jí)。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)就是在未來(lái)我們會(huì)非常著重在高精尖企業(yè)的發(fā)展和提升。
第三，更重視未來(lái)人民生活水平的提升。
在我們經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新引擎下，企業(yè)的決策和消費(fèi)行為發(fā)生了什么樣的變化？我們這里總結(jié)了五點(diǎn)。
首先，高精尖企業(yè)未來(lái)會(huì)貢獻(xiàn)更多的需求；第二點(diǎn)是無(wú)論是高品質(zhì)的消費(fèi)空間還是高品質(zhì)的辦公空間，為吸引人才、留住人才和創(chuàng)造真正價(jià)值提供了越來(lái)越重要的比重；第三點(diǎn)是降本增效，涵蓋了空間使用率、設(shè)施完善和成本優(yōu)化；第四點(diǎn)是綠色發(fā)展，雙碳和ESG將成為未來(lái)的主要發(fā)展趨勢(shì)；第五點(diǎn)是消費(fèi)體驗(yàn)的需求發(fā)生變化。
接下來(lái)，我們來(lái)關(guān)注寫(xiě)字樓部分。
我們給大家分享了亞太區(qū)最新的數(shù)據(jù)，從中可以看到深綠色的柱狀圖，這是2023年我們的凈吸納量。上面淺綠色的這條線是我們過(guò)去十年平均的凈吸納量的值，所以從這個(gè)圖上來(lái)看，我們亞太區(qū)主要的市場(chǎng)里邊，除了印度、日本租賃市場(chǎng)是高速發(fā)展。粉色的區(qū)域是中國(guó)一線城市。所以我們可以看到2023年凈吸納量和過(guò)去的十年還是存在了相當(dāng)大的差距。明年其實(shí)在凈吸納量上邊，我們是覺(jué)得有望提升，但是很難達(dá)到過(guò)去十年的平均值，這是肯定的。
剛才看到的主要城市的市場(chǎng)情況，現(xiàn)在我們其實(shí)從需求的行業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)看，新一代信息技術(shù)、生物技術(shù)、高端裝備等戰(zhàn)略性新興企業(yè)加速的崛起。剛才說(shuō)的是高精尖，在2023年中國(guó)民營(yíng)500強(qiáng)的榜單中，戰(zhàn)略性新興企業(yè)營(yíng)收占比達(dá)到了52%，比2019年提高了10個(gè)百分點(diǎn)。戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)具備了兩個(gè)最主要的特點(diǎn)。第一，它主要吸引了很多高端人才。第二，它有很多技術(shù)密集型的場(chǎng)所的需求，對(duì)高端寫(xiě)字樓的需求是越來(lái)越旺盛。那么，高端寫(xiě)字樓的品質(zhì)怎么樣能滿足這些人才的健康和工作的生產(chǎn)力？?jī)?yōu)秀的品質(zhì)、好的配套和可以滿足它的研發(fā)技術(shù)要求。依據(jù)我們的數(shù)據(jù)顯示，此類(lèi)客戶在前面新租交易占比提升到了32%，在北京和上海商務(wù)園區(qū)的租賃占比應(yīng)該是超過(guò)了70%，而且在“十四五”規(guī)劃的重點(diǎn)就是提升研發(fā)經(jīng)費(fèi)和增加這些戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的占比，所以這類(lèi)企業(yè)和研發(fā)對(duì)于寫(xiě)字樓的需求和研發(fā)類(lèi)物業(yè)的需求的增長(zhǎng)以后是主要需求的引領(lǐng)。
剛才分析了我們的需求端，最主要的是員工對(duì)未來(lái)的寫(xiě)字樓的辦公場(chǎng)所期望值是什么。我們說(shuō)的是這些企業(yè)高素質(zhì)的這些員工，還有我們要面對(duì)的Z世代新興的95后的這些員工的主力群體，他們更關(guān)注的是什么？我們看到他們更傾向于我們核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，通過(guò)我們調(diào)研，體現(xiàn)在六個(gè)部分他們是最為關(guān)注的。第一，一定要有特別好的公共交通，無(wú)論是地鐵還是公共交通的通勤，這對(duì)他們來(lái)講是越來(lái)越重要。第二，周?chē)沫h(huán)境是不是滿足他們的工作時(shí)間比較長(zhǎng)，而且他的健康的生活，健身、配套這些是不是完善。第三，餐飲，餐飲是需要配合他不同結(jié)構(gòu)人員的需求。第四，他們一定要有自己專(zhuān)注工作的空間，其實(shí)這個(gè)訴求是越來(lái)越多，但是有自己專(zhuān)注的空間還不能夠去影響到他們可以找到合作伙伴，或者他們同事無(wú)限交流的空間，所以這兩個(gè)其實(shí)就是支持我們未來(lái)高品質(zhì)空間的靈動(dòng)性。最后，我們現(xiàn)在的科技更新迭代的特別快，這也是我們這些新新人類(lèi)最重要的訴求。
說(shuō)完我們員工的訴求，接下來(lái)我們就又回到亞太區(qū)市場(chǎng)的數(shù)據(jù)，未來(lái)租金的走勢(shì)。亞太區(qū)主要的租賃市場(chǎng)，我們看到左邊這些市場(chǎng)，他們?cè)谖磥?lái)2024年的租金不會(huì)降，反而穩(wěn)中有升，主要原因是因?yàn)樗麄儧](méi)有新增的供應(yīng)，雖然需求下降，但是他們的租金依然高于疫情之前的水平。我要解釋一下，深綠色的是過(guò)去幾年租金走勢(shì)的總結(jié)，淺綠色的是2023年的租金走勢(shì)，淺灰色的是2024年租金的預(yù)測(cè)。所以可以看到這些區(qū)域未來(lái)的租金都是下行的。但是日本市場(chǎng)、泰國(guó)、吉隆坡，是因?yàn)楣⿷?yīng)量非常大。中國(guó)一線城市的市場(chǎng)和香港市場(chǎng)，在2024年及以后依然面臨租金下行的壓力和挑戰(zhàn)。但是從積極的方面來(lái)說(shuō)，這也是我們國(guó)內(nèi)市場(chǎng)供求關(guān)系的現(xiàn)狀，其實(shí)也給企業(yè)提質(zhì)增效創(chuàng)造了很好的窗口期。
這就是我們提到的未來(lái)的趨勢(shì)，不得不說(shuō)到綠色。因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在很多企業(yè)把ESG、綠色的這些戰(zhàn)略融入到企業(yè)的戰(zhàn)略中去，在A股上市公司里面超過(guò)了2700家企業(yè)，其實(shí)在這兩年把ESG真正落地的這些行動(dòng)其實(shí)更加速了，而且也受到了很多管理層的高度重視。在這個(gè)趨勢(shì)里面我們依然可以看到注重員工健康依然是企業(yè)踐行ESG的使命當(dāng)中最重要的，所以這也直接影響到他們對(duì)優(yōu)質(zhì)空間、優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的訴求。
以上是寫(xiě)字樓的數(shù)據(jù)分享。接下來(lái)我跟大家分享一下零售物業(yè)。
零售物業(yè)就是我們以2023年來(lái)看，中秋國(guó)慶雙假期，前七天全國(guó)36個(gè)主要的大中型城市重點(diǎn)商圈的客流量同比增加了164%，其實(shí)有一個(gè)很有趣的反映就是充分證明了線下消費(fèi)客流的快速反彈，就是充分印證了實(shí)體店的不可代替性。但是對(duì)實(shí)體店其實(shí)消費(fèi)者有了更多的要求，比如他不是簡(jiǎn)單消費(fèi)，而是要融合消費(fèi)、服務(wù)、體驗(yàn)、社交的綜合屬性。所以這一趨勢(shì)尤其是在中高收入人群是尤為凸顯，將是未來(lái)一二線城市、主要城市引領(lǐng)商業(yè)的重要趨勢(shì)。
另外，我們是以近年來(lái)迅速擴(kuò)張的某專(zhuān)業(yè)運(yùn)動(dòng)服飾品牌為例，它針對(duì)的不同的區(qū)域，消費(fèi)群體的不同，會(huì)布局不同的門(mén)店。比如在城市中心的核心區(qū)，他們基本上布局的是旗艦店。在區(qū)一級(jí)的商圈，很重視它的社群體驗(yàn)店。但是像奧萊、機(jī)場(chǎng)這種特殊的區(qū)域，又會(huì)針對(duì)這個(gè)區(qū)域的不同性設(shè)立特色店。其實(shí)我們能看到的是在未來(lái)對(duì)于質(zhì)量的重視遠(yuǎn)遠(yuǎn)大過(guò)數(shù)量的追求，所以體驗(yàn)驅(qū)動(dòng)銷(xiāo)售和社群營(yíng)造絕對(duì)是未來(lái)的一個(gè)商業(yè)的趨勢(shì)，也是未來(lái)實(shí)體店最重要的一個(gè)方向。
接下來(lái)第三部分我跟大家分享一下我們的物流倉(cāng)儲(chǔ)板塊。
從數(shù)據(jù)來(lái)看，左邊的深綠色的45%和76%分別是亞太區(qū)和中國(guó)區(qū)的數(shù)據(jù)，反映的是我們未來(lái)的租戶的配比，尤其是看我們中國(guó)大陸市場(chǎng)更為突出的就是76%的租戶在未來(lái)三年會(huì)增加在市區(qū)的高標(biāo)倉(cāng)。為什么呢？因?yàn)楦邩?biāo)倉(cāng)的智能性和自動(dòng)化滿足了租戶對(duì)供應(yīng)鏈安全和效率提升的高要求，這是達(dá)到了他們的要求點(diǎn)，同時(shí)高標(biāo)倉(cāng)也代表了更強(qiáng)的綠色屬性。比如高標(biāo)倉(cāng)的屋頂平面很大，對(duì)于安裝分布式光伏有優(yōu)勢(shì)，可以抵消其他的業(yè)務(wù)鏈它的碳排放，助力實(shí)現(xiàn)碳中和的目標(biāo)。
另外一個(gè)就是物流，這些租戶計(jì)劃在一線城市都市圈擴(kuò)張，大家有沒(méi)有關(guān)注到這個(gè)數(shù)字，9%-10%，就是對(duì)于這些物流企業(yè)租賃成本占整個(gè)運(yùn)營(yíng)成本的比例。真正運(yùn)營(yíng)的成本研究是來(lái)自于運(yùn)輸成本，而不是租賃成本。這也是這些企業(yè)會(huì)最終選擇交通便利、離終端用戶近，而且離它上下游企業(yè)比較近的這些物業(yè)，更多的受到它的青睞。
以上是我對(duì)寫(xiě)字樓商業(yè)和物流的數(shù)據(jù)的分享，還有我們對(duì)于未來(lái)的判斷。接下來(lái)我很快地是分別對(duì)租戶端和對(duì)業(yè)主端在這三個(gè)領(lǐng)域的一些建議。
寫(xiě)字樓升級(jí)辦公空間是尤為重要的，因?yàn)闀?huì)響應(yīng)員工對(duì)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的追求，要滿足他的追求，才能把他真正吸引過(guò)來(lái)。
在2024年，在租賃市場(chǎng)上絕對(duì)是一個(gè)絕佳的窗口期。倉(cāng)儲(chǔ)物流，就是通過(guò)物流的布點(diǎn)、自動(dòng)化的投入，可以真正做到降本增效。綠色是永遠(yuǎn)的話題。零售是關(guān)注中高收入群體，這確實(shí)是我們未來(lái)幾年要關(guān)注的群體，而且是增加一線及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線城市的門(mén)店的投入。緊隨消費(fèi)者的新訴求，多元化、多層次的門(mén)店網(wǎng)絡(luò)是至關(guān)重要的。
對(duì)于我們業(yè)主方我們的建議是，關(guān)注快速增長(zhǎng)的新興行業(yè)去打造面向未來(lái)的樓宇，不論是新興樓宇還是升級(jí)改造的項(xiàng)目。倉(cāng)儲(chǔ)物流在核心區(qū)進(jìn)一步商圈的布局，其實(shí)是未來(lái)的一個(gè)戰(zhàn)略考量。還有就是加大綠色的投入，它其實(shí)可以很有效地幫助租戶提質(zhì)增效。零售物業(yè)是構(gòu)建品質(zhì)消費(fèi)為核心的租戶組成，優(yōu)化項(xiàng)目場(chǎng)景布局，突出主題化定位和差異化運(yùn)營(yíng)。
來(lái) 源：房訊網(wǎng)
