2023年第四季度，北京商務園區(qū)一共迎來四個新項目交付共計體量38.5萬平方米，分別為兩個生命科學園區(qū)及兩個純辦公屬性物業(yè)，涉及大興，東升及北清路子市場，至此推升全年市場新增供應至歷史第二高水平，錄得總體量96.2萬平方米，僅次于2020年。全年六成新項目均為辦公屬性空間且全部交付在泛中關村集群，進一步加劇了區(qū)域同類產品之間的競爭，而集中在經開區(qū)和大興子市場新交付的帶有研發(fā)或生產功能的特色產業(yè)園項目，為產業(yè)客戶提供更多可選擇的空間，更容易受到中型規(guī)模企業(yè)的青睞，此類項目普遍預租表現(xiàn)相對樂觀。

　　得益于生命科學園區(qū)新項目的預租表現(xiàn)以及來自醫(yī)藥、TMT和金融類企業(yè)的新租需求，本季整體市場錄得凈吸納量12.2萬平方米，環(huán)比上漲49%，其中超過11萬平方米的吸納來自具備研發(fā)功能的產業(yè)園項目。在互聯(lián)網頭部企業(yè)大面積騰退來到尾聲，疊加業(yè)主下調租金刺激新租需求的大環(huán)境下，全年全市凈吸納量28.0萬平方米，同比上漲162%。TMT和醫(yī)藥蟬聯(lián)年度主力需求，以人工智能、軟件開發(fā)為主的TMT企業(yè)占比高達58%，醫(yī)藥及生命科學占比約21%，而能源及公共事業(yè)企業(yè)亦在年內釋放需求排名第三。

　　分重點子市場，本季中關村軟件園凈吸納量由負轉正，區(qū)域內可供企業(yè)整合的空間增加，吸引了有實力的租戶落位擴增搬遷需求；而緊鄰的上地子市場得益于臨近地鐵的便利性和租金下調的優(yōu)勢，連續(xù)第二個季度有明顯去化。隨著經開區(qū)產業(yè)落地的加速，信創(chuàng)和智能制造板塊季內表現(xiàn)活躍，陸續(xù)遷入的頭部企業(yè)及其上下游助推租賃性園區(qū)面積的去化，尤其表現(xiàn)在獨棟或能滿足部分生產功能的項目中。全年來看，以經開區(qū)、大興、北清路、順義為代表的有明確產業(yè)定位的子市場得益于產業(yè)集聚性以及頭部企業(yè)上下游輻射，需求表現(xiàn)穩(wěn)��；而辦公品類占比較重的子市場，在持續(xù)下調租金的刺激下，需求開始回暖。

　　本季全市商務園區(qū)平均租金報價同樣本比環(huán)比下降0.8%，全年降幅達到3.1%，至每月每平方米157.9元，其中泛中關村集群降幅領先。純辦公空間需求疲軟，以及近兩年純辦公和研發(fā)類新項目集中交付，給所在區(qū)域同類產品的租金都帶來不小的下行壓力，也為租戶企業(yè)的降本增效和提質升級策略創(chuàng)造了機會。

 來 源：CBRE世邦魏理仕  

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