2023年，作為中國領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)主流媒體和活動平臺，房訊網(wǎng)（FUNXUN）迎來了二十周年慶典，感恩二十載，攜手再出發(fā)！二十年，我們與時代共進，我們與行業(yè)同行。二十年，我們記錄時代也被時代記錄，我們見證時代也被時代見證，我們守護時代也被時代守護。
2023年12月，針對商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)的過去、現(xiàn)在和未來以及行業(yè)發(fā)展新模式一系列問題，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會聯(lián)合房訊網(wǎng)（FUNXUN）組織開展了“商業(yè)地產(chǎn)20年20人”專題采訪活動，通過采訪商會會長、常務(wù)理事、專家學(xué)者、研究機構(gòu)和代理機構(gòu)，以“誰為行業(yè)贏得未來”為主題，致敬行業(yè)創(chuàng)新者二十年發(fā)展歷程，并形成一系列報告成果在中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第二十屆年會上發(fā)布。
近日，北京中海地產(chǎn)商業(yè)管理公司總經(jīng)理李霖道接受了房訊網(wǎng)的專題采訪。
北京中海地產(chǎn)商業(yè)管理公司總經(jīng)理李霖道
房訊網(wǎng)：作為一名從業(yè)者，您認為過去20年商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)發(fā)生了哪些前所未有的發(fā)展格局和發(fā)展成就？
李霖道：過去的20年，伴隨著中國現(xiàn)代化、特別是城鎮(zhèn)化進程的快速發(fā)展，中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)也走過了從萌芽到成熟的崢嶸歷程。
我所在的中海商業(yè)地產(chǎn)，也在這20年中逐步組建了全域化商業(yè)開發(fā)運營平臺。在辦公領(lǐng)域，中海商業(yè)旗下商辦資產(chǎn)管理平臺COOC中海商務(wù)，已經(jīng)發(fā)展成為國際化的商辦資產(chǎn)綜合發(fā)展及運營商，屹立潮頭。
從我的從業(yè)經(jīng)歷看，主要發(fā)展成就可以歸結(jié)為以下三點：
第一，行業(yè)規(guī)模不斷擴大，板塊格局演化穩(wěn)定。
過去二十年，中國商辦地產(chǎn)伴隨中國城鎮(zhèn)化進程飛速發(fā)展，數(shù)量眾多的寫字樓如雨后春筍拔地而起，核心城市主次商圈先后成熟，商辦行業(yè)全國城市布局逐漸清晰，從業(yè)人員不斷增長，行業(yè)規(guī)范逐步完善。行業(yè)整體進入了成熟穩(wěn)定期。
第二，新型業(yè)態(tài)蓬勃發(fā)展，產(chǎn)品服務(wù)互促共進。
隨著增量市場轉(zhuǎn)為存量市場，除傳統(tǒng)辦公外，精裝辦公、共享辦公、定制辦公等多種辦公形態(tài)先后涌現(xiàn)；除空間提供外，運營服務(wù)、社群服務(wù)、全周期商務(wù)解決方案提供蓬勃發(fā)展，產(chǎn)品創(chuàng)新與服務(wù)創(chuàng)新互促互進，百花爭妍。
第三，資管模式輕重并舉，資本市場多元鏈接。
從開發(fā)+銷售，到開發(fā)+運營，到投資/持有+資管，輕中重商業(yè)模式完善。資產(chǎn)證券化嘗試，將行業(yè)資管邏輯真正打通，初步實現(xiàn)了“投、融、管、退”鏈條閉環(huán)、資產(chǎn)價值的資本兌現(xiàn)。
房訊網(wǎng)：作為一名從業(yè)者，您認為2023年以來商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)出現(xiàn)了哪些影響深遠的創(chuàng)新模式和創(chuàng)新案例？
李霖道：過去20年行業(yè)的成就與中國城鎮(zhèn)化的狂飆突進息息相關(guān)。最近幾年，在新型城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)型背景下，市場供需發(fā)生改變，中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)也從擴張式高增長進入到高質(zhì)量轉(zhuǎn)型發(fā)展階段，進入到比專業(yè)、拼能力的時代，以下幾點變化值得我們關(guān)注：
第一，核心資產(chǎn)價值回歸。
持有型資產(chǎn)是穿越經(jīng)濟周期的豐厚的余糧。后疫情時代，核心城市核心資產(chǎn)價值越發(fā)重要，它意味著穩(wěn)定的現(xiàn)金流與合理的資產(chǎn)負債，是逆勢中抵抗風(fēng)險、穿越周期的底氣。主要發(fā)展運營商更加注重優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、提高核心資產(chǎn)占比。
中海商業(yè)持續(xù)布局一線城市核心地段，打造核心標(biāo)桿。上海市真如副中心的上海中海中心，北京核心區(qū)的中海金融中心、中海商務(wù)中心等，都是核心資產(chǎn)價值回歸的戰(zhàn)略落子。
第二，強化資產(chǎn)運營能力。
在“雙循環(huán)”格局和國家城市更新戰(zhàn)略背景下，城市運營服務(wù)需求迅速擴大，通過強化資產(chǎn)運營能力，采用輕資產(chǎn)模式拓展賽道，以管理能力兌現(xiàn)外溢市場時空價值成為趨勢。
2023年11月，歷經(jīng)兩年打磨，北京阜成門四川大廈以中海商務(wù)中心complex聚合體面貌煥然新生，通過低碳、數(shù)智化空間和極致運營服務(wù)，塑造中海商業(yè)運營管理的新標(biāo)桿。
第三，綠色建筑潮流凸顯。
后疫情時代，租戶比以往更加關(guān)注健康，綠色開始成為辦公空間溢價的重要元素。
中海商業(yè)一直爭做“碳”路先鋒，我們在深圳后海的中海集團新總部大廈，面向建筑全生命周期，通過綠電和碳交易中和碳排放實現(xiàn)零碳，打造國內(nèi)首個5A級近零能耗高層寫字樓。
在北京，這一模式也將在中海金融中心零碳示范項目中得到落實，而前面提到的中海商務(wù)中心，通過行業(yè)首創(chuàng)的碳足跡實驗室等系列措施，完成了既有商業(yè)建筑綠色低碳運維與改造的創(chuàng)新實踐，增量存量同步，共同塑造低碳新發(fā)展格局。
房訊網(wǎng)：作為一名從業(yè)者，您認為未來20年商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、產(chǎn)業(yè)園）行業(yè)將呈現(xiàn)哪些翻天覆地的演化趨勢和演化形態(tài)？
李霖道：未來20年，在中國式現(xiàn)代化和新型城鎮(zhèn)化宏觀背景下，中國商業(yè)地產(chǎn)將與中國式現(xiàn)代化高質(zhì)量發(fā)展同頻共振，開創(chuàng)高質(zhì)量的城市化新局面。
習(xí)近平總書記12月1日上�？疾鞎r指出：“要全面踐行人民城市理念，充分發(fā)揮黨的領(lǐng)導(dǎo)和社會主義制度的顯著優(yōu)勢，充分調(diào)動人民群眾積極性主動性創(chuàng)造性”、“加快城市數(shù)字化轉(zhuǎn)型，積極推動經(jīng)濟社會發(fā)展全面綠色轉(zhuǎn)型，全面推進韌性安全城市建設(shè)”。在總書記重要講話精神指引下，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展趨勢也更加清晰。
格局形態(tài)上，多元創(chuàng)新業(yè)態(tài)協(xié)調(diào)發(fā)展。
在未來，空間和人的關(guān)系將發(fā)生革命性變化，空間的邊界將不再嚴格，辦公形態(tài)將更加靈活多元，場景配套將更加豐富完善，工作、生活與社交場域趨向融合。因此，融合商務(wù)辦公、精裝辦公、靈活辦公、創(chuàng)新商業(yè)、國際會議中心等多元創(chuàng)新業(yè)態(tài)的商辦產(chǎn)品將成為潮流，新的商辦業(yè)態(tài)也將不斷分化產(chǎn)生。
創(chuàng)新要求上，低碳化、數(shù)字化更加突出。
新發(fā)展理念下，供給方或需求方，建筑本體或軟性服務(wù)，市場評價或資產(chǎn)價值兌現(xiàn)，對于健康低碳、數(shù)字科技的關(guān)注都將不斷提升。作為產(chǎn)能發(fā)展的承載空間，商業(yè)地產(chǎn)將以綠色低碳作為持續(xù)發(fā)展的主題；而科技的進步和智能化在產(chǎn)品服務(wù)中的全方位應(yīng)用，勢必對行業(yè)帶來持久而革命性的變革。
文化根基上，更加重視統(tǒng)籌歷史文化保護、傳承。
建筑是城市歷史的延伸，商務(wù)樓宇是城市記憶的承續(xù)，人民城市理念和新型城鎮(zhèn)化所期待的城市更新，是保護情感與記憶、傳承歷史與文化的城市更新。我們即將入市的宣南大吉北京中海金融中心綜合體，以文保活化賡續(xù)歷史文脈，以合院商街傳承京華底蘊，以國際超甲總部寫字樓續(xù)寫時代金融標(biāo)桿，正是對文化根基的頂禮與傳續(xù)。
治理模式上，推動實現(xiàn)寫字樓管理能力現(xiàn)代化。
商務(wù)樓宇是企業(yè)充電器、行業(yè)會客廳、產(chǎn)業(yè)發(fā)動機，中國式現(xiàn)代化高質(zhì)量發(fā)展，需要商務(wù)樓宇管理理念、手段、能力的創(chuàng)新，管理服務(wù)體系化、精細化、現(xiàn)代化水平的提升。惟其如此，企業(yè)才能心無旁騖投入到經(jīng)營發(fā)展，市場主體的活力才能充分激發(fā)，二三產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造財富的源泉才能充分涌流。未來20年，治理能力現(xiàn)代化將是商務(wù)樓宇發(fā)展演化的重要特征。
回顧20載，展望新時代，中海商業(yè)將始終貫徹我們「好產(chǎn)品、好服務(wù)、好效益、好公民」的可持續(xù)發(fā)展理念，始終以前瞻性的目光預(yù)測需求，始終為城市鋪展美好生活發(fā)展的藍圖，帶來經(jīng)濟活力與生活方式的增量。我們也希望與全行業(yè)一道，直面行業(yè)變革與挑戰(zhàn)，與城市發(fā)展共享商業(yè)澎湃，攜手共創(chuàng)商業(yè)地產(chǎn)下一個二十年的嶄新篇章。
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2023年12月28-29日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第二十屆年會將在北京富力萬麗酒店盛大舉行，主題為"光榮與夢想：數(shù)字經(jīng)濟下的樓宇經(jīng)濟"。
作為中國國際服務(wù)貿(mào)易交易會（CIFTIS）常態(tài)化活動之一，第二十屆年會將聚焦數(shù)字經(jīng)濟、樓宇經(jīng)濟、運營管理、城市更新、產(chǎn)業(yè)園區(qū)五大核心主題，深入探討行業(yè)發(fā)展趨勢及創(chuàng)新的戰(zhàn)略路徑和解決方案；年會期間將發(fā)布2023年中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園品牌影響力報告，并將隆重舉辦全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會第二次會員代表大會，以及第20屆金廈獎頒獎典禮，預(yù)計將有800位社會各界嘉賓出席。
