近日，仲量聯行發(fā)布《2022年上半年重慶商業(yè)及物流地產市場報告，上半年，重慶加速推動成渝地區(qū)雙城經濟圈互聯互通、重大項目的集中開工，有效拉動投資增長，夯實其穩(wěn)經濟的壓艙石作用。

　　甲級辦公樓市場，經濟波動導致市場租賃活動放緩，政府穩(wěn)增長政策集中出臺利好辦公需求于下半年釋放。零售物業(yè)市場，上半年城北板塊優(yōu)質商業(yè)開發(fā)繼續(xù)擴容，疫情導致商業(yè)運營承壓，但首店經濟仍具韌性；疫后，暑期旅行將助推重慶消費市場反彈。物流地產市場，居民剛性消費持續(xù)穩(wěn)健，食品及本地餐飲類企業(yè)倉庫搬遷和升級活動活躍。汽車產業(yè)進入換擋期，市場需求短期迎結構性調整。

　　仲量聯行重慶總經理劉洋表示：“上半年，疫情反復令經濟承壓，產業(yè)辦公增量需求回落。但重慶宏觀經濟仍具韌性，汽車及其配套產業(yè)、航運物流等產業(yè)仍釋放積極信號。隨著近期一攬子穩(wěn)增長紓困政策效果逐步顯現，下半年產業(yè)招引、旅游消費將有望迎來復蘇，為下游商業(yè)及工業(yè)物流地產需求注入新動能。”

　　甲級辦公樓市場

　　上半年甲級辦公樓供應暫停，平均空置率企穩(wěn)，韌性凸顯

　　2020年疫情開始，重慶辦公樓新開工項目回落，加之部分已竣工項目為尋求大宗交易契機延遲入市，兩方面因素導致上半年新增供應暫停。經歷數年去庫存期，市場短期供應過剩的問題已大幅緩解。截至季末，甲級辦公樓存量維持在343.1萬平方米，位列全國第六。

　　二季度，疫情導致經濟出現波動，削弱市場主體的未來預期，企業(yè)主營業(yè)務的不確定性增加，進而導致其房地產策略更趨于保守。市場層面，企業(yè)新租活躍度較往年同期明顯下滑。上半年，甲級辦公樓市場僅錄得0.2萬平方米凈吸納量，其中二季度甚至出現負值。行業(yè)方面，律所及會計師事務所、小額貸款、基建工程以及先進制造業(yè)的辦公需求相對活躍。上半年，甲寫增量需求前三的行業(yè)分別為專業(yè)服務業(yè)（22.2%）、科技互聯網（18.1%）以及地產建筑業(yè)（15.1%）。盡管需求回落，但同期低供應仍讓平均空置率走勢平穩(wěn)。上半年，甲寫平均空置率較上年末下降0.1個百分點，報24.1%，市場展現較強韌性。

　　經濟波動引致重慶辦公樓結構出現調改浪潮

　　· 渝住宅市場銷售放緩，地產開發(fā)商及上下游企業(yè)辦公需求下滑。在公開披露年度目標的規(guī)模上市房企中，上半年目標完成率普遍不足40%，業(yè)績下滑引發(fā)部分房地產開發(fā)商及相關的建筑設計、中介營銷、裝飾裝修等公司在渝縮減辦公面積，撤銷項目公司。

　　· 居民儲蓄意愿增強及可選消費品增速放緩，部分聚焦消費類的企業(yè)受沖擊。聚焦個人消費業(yè)務的消費服務類企業(yè)、互聯網新媒體以及生活服務平臺類企業(yè)仍然面臨較大挑戰(zhàn)，重慶甲級辦公樓市場出現較多此類企業(yè)租賃調整、搬遷至低成本樓宇的案例。

　　· 受保險行業(yè)渠道端代理人制度改革以及近期利潤率下滑影響，保險及關聯保險代理企業(yè)縮減相關辦公需求。疫情以來，保險代理人展業(yè)承壓，疊加上市險企近期利潤率下滑影響，為有效進行降本增效，保險公司分支機構上半年在全國范圍內均出現“撤退”現象，重慶部分甲級辦公樓受大環(huán)境影響，空置率有所升高。

　　租戶市場價格競爭仍在持續(xù)，下半年實體經濟或迎來復蘇

　　租金方面，需求放緩加之部分樓宇面臨租賃調整影響帶來的招商壓力，部分去化壓力較高的業(yè)主繼續(xù)采取價格策略，換取市場空間。上半年，重慶甲級辦公樓平均租金累計降幅達0.4%，至6月末報83.4元/平方米/月，其中二季度降幅環(huán)比略微擴大。據仲量聯行測算，現階段重慶辦公樓市場的價格需求彈性明顯下降。業(yè)主通過降租拉動的需求增量遠不及三四年前的水平，“以價換量”產生的邊際收益顯著收窄，價格策略的有效性大不如前。

　　重慶市政府于6月推出穩(wěn)經濟系列政策，涉及地產、工業(yè)、科創(chuàng)等主要行業(yè)十大類、共計128條政策助力企業(yè)紓困。疫情后，實體經濟有望在下半年加速復蘇，為辦公需求的恢復注入動能。

　　零售物業(yè)市場

　　節(jié)假日經濟助推商業(yè)項目高開業(yè)率入市，商業(yè)版圖持續(xù)北擴

　　3月以來，重慶零售物業(yè)市場新項目入市的熱情在節(jié)假日經濟的加持下并未受疫情太大影響而減退。二季度共有兩個項目入市，分別為龍湖全國首個輕資產星悅薈項目——龍湖愛加兩江星悅薈，和以社區(qū)自治聞名的深圳桃源居打造的全國首個商業(yè)項目——空港桃園天地T City。值得一提的是，兩個項目以精準的定位和良好的招商均在入市時錄得超過90%的開業(yè)率，加上一季度開業(yè)的空港澤科星澤匯，上半年重慶零售物業(yè)市場新增供應近28萬平方米，城北板塊的優(yōu)質零售體量再次擴容。

　　疫情導致零售物業(yè)招商難度增加，購物中心表現兩極化

　　零售消費市場受經濟與疫情影響略顯疲態(tài)，市場情緒謹慎，租賃需求放緩。全市平均空置率較去年末上升1.1個百分點，報14.8%。市場下行，品牌開始開源節(jié)流，優(yōu)化網絡布局，資源聚焦頭部賣場，導致重慶購物中心表現兩極化。隨著需求減弱，非核心商圈租金議價彈性增加，帶動整體市場租金下行。購物中心首層平均租金報377.2元/平方米/月，上半年累計下跌0.8%。

　　首店提升市場活躍度，折扣超市、新能源品牌持續(xù)擴張

　　重慶加速推進國際消費中心城市建設，優(yōu)質商圈持續(xù)吸引品牌首店入駐。餐飲首店在上半年展現一定擴張勢頭，茶顏悅色在重慶連開四店，引領一波茶飲熱潮；M Stand、No Nay等精品咖啡品牌的重慶首店相繼亮相，小大董創(chuàng)意菜西南首店亦入駐重慶來福士。除此之外，幾何書店、Smart汽車等不同業(yè)態(tài)的首店也在持續(xù)擴張，首店經濟成為推動重慶上半年品牌活躍的重要因素。

　　另一方面，疫情反復，基本品等剛性需求更加穩(wěn)健。奧特樂、嗨特購等折扣超市在資本推動下加速布局。但長期來看，消費市場仍將回穩(wěn)，居民消費仍具有升級和增長的空間。新能源汽車繼續(xù)擴軍，成為疫情下拉動消費的中堅力量，特別是在全球油價上漲以及各類汽車消費優(yōu)惠政策扶持下，更多品牌尤其是傳統燃油車品牌加快推出純電產品，并在優(yōu)質購物中心積極布局，例如大眾、凱迪拉克等燃油車品牌在上半年均錄得純電系列的擴店。

　　消費券、節(jié)假日經濟多措并舉，共振重慶消費市場

　　為提振疫情下受創(chuàng)的消費市場，重慶開啟消費券發(fā)放熱潮，拉動衣食住行游購娛各品類消費。利用消費券覆蓋領域廣及政企聯動的特點，精準補貼中小微企業(yè)，帶動受疫情沖擊行業(yè)復蘇。商業(yè)營銷展演活動持續(xù)加碼：一季度，Louise Vuitton 2022開年首場硬箱家居展落地重慶；二季度，連續(xù)舉辦的觀音橋國際消費節(jié)、重慶國際汽車展覽會等活動，為消費市場反彈注入信心。隨著重慶持續(xù)推進國際消費中心城市建設，資源聚集核心商圈、優(yōu)質物業(yè)，國際品牌的商業(yè)推廣活動和大型展演更加青睞重慶。

　　后市展望，消費市場下半年或迎消費反彈

　　下半年，重慶優(yōu)質零售物業(yè)供應依舊高企，預計還將有重慶100 Mall、時代廣場E館等多個優(yōu)質商業(yè)將陸續(xù)開業(yè)，新增供應有望超70萬平方米。重慶100 Mall招商進展順利，已官宣引入巴黎百貨巨頭—老佛爺百貨。地標項目將帶動重慶商業(yè)地產市場產品加速迭代，提升市場的整體品質。

　　從宏觀數據來看，1-5月重慶社會消費品零售總額同比保持增長，成為全國為數不多同比實現增長的城市，且總量首超北京，位居全國第二。重慶消費及零售物業(yè)市場展現強大韌性。隨著全國行程碼摘星等舉措出臺，預計消費信心與整體租賃需求將得到恢復。同時暑期旅游旺季來臨，疊加優(yōu)質項目在下半年逐步入市，重慶或將迎來一波消費反彈，重新回到整體上行的趨勢。

　　物流地產市場

　　上半年，普洛斯北碚蔡家物流園一期、寶灣空港物流園一期投入使用。需求端，本地搬遷升級需求主導市場，高標庫凈吸納量共計8.4萬平方米，全市平均空置率較上年末下降1.0個百分點至24.6%。短期集中供應加劇倉庫招商競爭，平均凈有效租金較上年末下降0.8%，報20.9元/平方米/月。

　　生活剛需品支出對消費托底作用凸顯，食品及本地餐飲類企業(yè)倉庫表現活躍

　　上半年全國多地疫情反復，防疫管控升級大幅限制居民出行。數據顯示，2022年第一季度全國居民人均可支配收入同比增長5.1%，增速較2021年同期下降8.6個百分點，較疫情前的2019年亦下降1.7個百分點。在此背景下，居民的消費傾向隨之轉變，全國范圍食品、糧油、飲料等生活剛需品成為除藥品、石油制品外為數不多錄得銷售正增長的品類。居民賴以生存的生活基本品支出對整體消費托底作用凸顯。

　　聚焦重慶倉儲市場，上述全國趨勢亦得到較充分體現。前五月，重慶食品、生活日用品、飲料、煙酒類商品消費均錄得明顯的正增長。餐飲消費額也逆勢微漲，農副食品加工業(yè)更是重慶主要工業(yè)門類中唯一增速較2021年進一步加快的行業(yè)。上半年，食品零售及本地餐飲類企業(yè)的倉儲租賃活動也較為活躍，換租和新租活動顯著高于其他行業(yè)企業(yè)。

　　西部物流園成為食品餐飲、零售商貿企業(yè)倉庫首選區(qū)位

　　土主中梁山隧道開通后，沙坪壩西部物流園至渝中區(qū)的車程縮短至35分鐘左右，至江北區(qū)車程壓縮至30分鐘，至禮嘉車程僅15分鐘，是當之無愧的最優(yōu)城配區(qū)位。此外，西部物流園目前已有亞冷和普冷兩大國際高標準冷鏈服務商入駐，成為需求橫跨干冷倉庫的食品、餐飲、生鮮零售企業(yè)選址考量中的又一優(yōu)勢條件。因此，即使上半年全市倉庫去化面積顯著下降，租金持續(xù)承壓，西部物流園依然仍是所有子市場中租金表現最文件的區(qū)域。預計至2023年，西部物流園將迎來一批新項目入市，屆時這一城配物流核心地區(qū)有望形成供需兩旺的市場格局。

　　汽車產業(yè)進入換擋升級期，倉儲需求迎來短期結構性調整

　　重慶汽車產業(yè)正在經歷新舊動能交替期，傳統汽車產量和需求即將觸及天花板；而另一方面，新能源汽車產能尚未完全釋放。本地傳統車企紛紛轉型新能源賽道，如金康賽力斯、長安阿維塔等品牌，產能相對較小且產量尚未達到飽和，而新引入的新能源汽車項目如理想汽車的全國第三工廠完全投產仍需數年時間，造成以兩江新區(qū)龍興板塊及北碚蔡家板塊為代表的傳統汽車制造集聚區(qū)汽配件倉儲需求呈現結構性調整。仲量聯行華西區(qū)產業(yè)與物流服務部總監(jiān)尤鵬偉表示：“雖然部分傳統車企進入產能瓶頸影響上下游配件商的倉儲需求，但短期結構性需求調整難以撼動新能源汽車未來長期產能增長紅利。此外，疫情影響下預制菜的消費市場將更加廣闊，從而推動食品加工、餐飲企業(yè)的高標庫、中央廚房需求逐步增長。”

　　回顧上半年重慶商業(yè)及工業(yè)物流地產市場，仲量聯行華西區(qū)研究部總監(jiān)朱建輝總結道：“隨著重慶社會消費品零售總額首超北京、攀升至全國第二；物流巨頭馬士基、法國零售巨頭老佛爺選址渝中；鄭渝鐵路開通后重慶東進接入全國高鐵網絡、全市軌道交通加密并延伸至江津都市區(qū)等多重利好加持，重慶的經濟發(fā)展傳遞出不少積極的訊號。下半年，重慶商業(yè)地產市場或迎來結構性機遇，產業(yè)招引與消費引流是撬動經濟的關鍵。”

　　來源：仲量聯行

編輯：wangdc