2022年，深圳甲級(jí)寫字樓曾走出一輪強(qiáng)勢(shì)反彈的行情，空置率有所收窄。而在今年上半年，受季節(jié)性因素及疫情防控的影響，深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)活躍度出現(xiàn)一定程度回落。

　　需求有所放緩

　　“附近好幾個(gè)新的寫字樓項(xiàng)目都陸續(xù)入市，競(jìng)爭(zhēng)很大。”羅湖筍崗是近年來深圳新興的甲級(jí)寫字樓片區(qū)，經(jīng)過近幾年的城市更新，筍崗片區(qū)正從過去的“倉(cāng)庫(kù)區(qū)”變化為新興商務(wù)區(qū)，大量寫字樓拔地而起并投入使用，寫字樓之間的競(jìng)爭(zhēng)也異常激烈�！艾F(xiàn)在每平方米每月110元到120元，就能租到不錯(cuò)的甲級(jí)寫字樓。”當(dāng)?shù)貜氖聦懽謽亲赓U的陳經(jīng)理告訴記者，“而且業(yè)主方都希望簽3年或更長(zhǎng)的租約，這樣的話租金還有空間�！�

　　記者在南山科技園和后海片區(qū)采訪時(shí)，有幾家科技企業(yè)的行政部工作人員告訴記者，公司出于成本考量及對(duì)后續(xù)業(yè)務(wù)的不確定預(yù)期，正在考慮選擇縮減租賃面積。戴德梁行發(fā)布的最新報(bào)告指出，TMT行業(yè)由于進(jìn)入深度調(diào)整期，租賃需求出現(xiàn)明顯放緩，上半年TMT行業(yè)成交面積占比僅為18.9%，較去年同期下降約18個(gè)百分點(diǎn)，平均租賃成交面積也下降了44.8%。不過，在TMT各細(xì)分領(lǐng)域中，深圳的半導(dǎo)體行業(yè)逆勢(shì)維持了較高的活躍度。

　　深圳各區(qū)甲級(jí)寫字樓空置率

　　數(shù)據(jù)來源：第一太平戴維斯

　　近期，多家機(jī)構(gòu)都公布了關(guān)于深圳寫字樓市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，仲量聯(lián)行發(fā)布的最新報(bào)告顯示，今年上半年深圳甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)需求持續(xù)放緩，整體空置率上升至21.3%。與此同時(shí)，上半年甲級(jí)辦公樓凈吸納量約為35萬平方米，比去年同期下降約20%。第一太平戴維斯發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至二季度末，深圳甲級(jí)寫字樓平均租金降至每平方米每月178.9元，租金指數(shù)環(huán)比下降2%。截至二季度末深圳甲級(jí)寫字樓總存量升至951.5萬平方米，環(huán)比擴(kuò)張1.3%。

　　未來供應(yīng)高峰或延后

　　對(duì)于深圳的甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)，大量的新增供應(yīng)已在路上。第一太平戴維斯預(yù)計(jì)，僅在今年第三季度深圳預(yù)計(jì)有5個(gè)新項(xiàng)目入市，共為市場(chǎng)帶來53.2萬平方米新增供應(yīng)。

　　戴德梁行研究院副院長(zhǎng)、華南區(qū)研究部董事張曉端認(rèn)為，持續(xù)高供應(yīng)仍是深圳寫字樓市場(chǎng)的最大挑戰(zhàn)之一。未來5年深圳將迎來約602.8萬平方米的甲級(jí)寫字樓新供應(yīng)。與此同時(shí)，今年一季度大規(guī)模管控和常態(tài)化防疫措施對(duì)施工造成影響，大環(huán)境的變化也給開發(fā)商資金鏈帶來挑戰(zhàn)，在建項(xiàng)目的竣工時(shí)間普遍需要推遲，未來供應(yīng)的高峰預(yù)計(jì)從去年末估計(jì)的2022~2024年延后到2025年。

　　不過，張曉端指出，伴隨疫后市場(chǎng)需求的重啟，寫字樓的到訪量在二季度有較明顯恢復(fù)�！吧习肽陣�(guó)內(nèi)幾大主要城市輪番出現(xiàn)大規(guī)模封控，或促使大型企業(yè)出于規(guī)避集中度風(fēng)險(xiǎn)的考慮加速在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行去中心化布局，深圳有望吸引此類企業(yè)來深新設(shè)辦公室，但總體而言，需求活躍度的改善還有賴于經(jīng)濟(jì)面積極信號(hào)的刺激。”

　　對(duì)于房企而言，寫字樓已經(jīng)成為回籠資金的首選方式之一。記者發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在許多大型開發(fā)商的寫字樓紛紛分割散售。有房企營(yíng)銷部人士告訴記者，現(xiàn)在許多房企手上并不缺寫字樓，積極對(duì)外出售也能緩解當(dāng)下的資金壓力。不僅如此，一些開發(fā)商也開始整體推售獨(dú)棟寫字樓，特別是在一些城市更新類項(xiàng)目當(dāng)中，不乏一些建面不大的獨(dú)棟寫字樓身影。張曉端認(rèn)為，許多企業(yè)對(duì)獨(dú)棟寫字樓的需求正在上升，而深圳寫字樓市場(chǎng)上的“低容積率”產(chǎn)品數(shù)量不會(huì)特別多，尤其是在傳統(tǒng)的商務(wù)中心區(qū)域，獨(dú)棟寫字樓的來源主要還是來自城市更新，所以獨(dú)棟寫字樓也存在一定“稀缺性”，這個(gè)細(xì)分市場(chǎng)值得關(guān)注。

　　今年以來，深圳接連出臺(tái)一連串有針對(duì)性的穩(wěn)增長(zhǎng)政策，經(jīng)濟(jì)延續(xù)快速恢復(fù)態(tài)勢(shì)。7月6日，深圳市人民政府印發(fā)《關(guān)于扎實(shí)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的若干措施》，再發(fā)“30條”措施促經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)。其中，《若干措施》提出鼓勵(lì)各類物業(yè)業(yè)主減免租金，加快落實(shí)制造業(yè)小微企業(yè)、服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個(gè)體工商戶承租國(guó)有房屋租金“三免三減半”政策；出租人減免租金的可按規(guī)定減免相應(yīng)房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅；鼓勵(lì)國(guó)有銀行對(duì)減免租金的出租人，根據(jù)其資質(zhì)情況和風(fēng)險(xiǎn)水平，簡(jiǎn)化業(yè)務(wù)流程，給予優(yōu)惠利率質(zhì)押貸款等支持。而且，非國(guó)有房屋減免租金的可同等享受上述政策優(yōu)惠。仲量聯(lián)行深圳商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)李文杰表示：“預(yù)計(jì)在政策、金融、科技的多重賦能下，深圳實(shí)體經(jīng)濟(jì)不斷升級(jí)擴(kuò)張，加速?gòu)?fù)蘇，為辦公樓市場(chǎng)的恢復(fù)注入動(dòng)能�！�

 來 源： 證券時(shí)報(bào)   

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