2022年，廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)新的格局。之前，珠江新城和琶洲是寫(xiě)字樓最主要的供應(yīng)方和租賃企業(yè)的重點(diǎn)，但從下半年開(kāi)始，金融城的新貨絕對(duì)是不可忽視的重要一環(huán)。與此同時(shí)，整棟物業(yè)大宗成交頻現(xiàn)，亦是近期市場(chǎng)出現(xiàn)的新趨勢(shì)。下半年，廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍處于供應(yīng)高峰期。從租賃需求來(lái)看，源自貿(mào)易、互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)的上下游企業(yè)租賃需求或有縮減。相較之下，金融、專(zhuān)業(yè)服務(wù)等行業(yè)的租賃需求或有望于下半年維持穩(wěn)定。

　　金融城：未來(lái)供應(yīng)大戶 珠城、琶洲：整棟成交頻現(xiàn)

　　日前，第一太平戴維斯最新研究數(shù)據(jù)顯示，下半年，廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍處于供應(yīng)高峰期。三季度，全市預(yù)計(jì)有七個(gè)新項(xiàng)目入市，合計(jì)將為市場(chǎng)帶來(lái)約40.0萬(wàn)平方米新增供應(yīng)。

　　從戴德梁行提供的數(shù)據(jù)來(lái)看，一線城市甲級(jí)寫(xiě)字樓租金及空置率普遍放緩。2022年上半年，廣州市甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)錄得33.2萬(wàn)平方米新增供應(yīng)，超過(guò)去年全年供應(yīng)量的七成。盡管新增供應(yīng)持續(xù)放量，但企業(yè)的租賃決策周期有所延長(zhǎng)，新增供應(yīng)對(duì)市場(chǎng)需求的刺激作用有限。一線城市寫(xiě)字樓租賃需求節(jié)奏普遍放緩，上半年廣州市甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)錄得18.7萬(wàn)平方米凈吸納量，是去年全年的44.0%。全市空置率延續(xù)上升趨勢(shì)至9.6%。

　　對(duì)此，戴德梁行研究院副院長(zhǎng)、華南區(qū)研究部董事張曉端表示，盡管市場(chǎng)吸納水平不及預(yù)期，但對(duì)于廣州而言，在長(zhǎng)期維持低空置率的市場(chǎng)環(huán)境下，新興商務(wù)區(qū)持續(xù)放量帶來(lái)可租賃面積的增加，將為租戶提供更多可租賃面積的選擇，也為未來(lái)市場(chǎng)活躍度的復(fù)蘇提供良好載體。

　　值得留意的是，在之前的格局中，珠江新城和琶洲是寫(xiě)字樓最主要的供應(yīng)方和租賃企業(yè)的重點(diǎn)，但現(xiàn)在，金融城的新產(chǎn)品入市在即，將有望推動(dòng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的新格局形成。從供應(yīng)量看，金融城將成為未來(lái)幾年，繼琶洲之后的新興供應(yīng)大戶。同時(shí)，近期整棟物業(yè)大宗成交頻現(xiàn)，其中，珠江新城與琶洲區(qū)域?yàn)檎麠澇山坏臒狳c(diǎn)區(qū)域。包括粵海金融中心－T1棟以及小米大廈－副塔樓等。

　　金融業(yè)及專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)引領(lǐng)市場(chǎng)成交

　　從行業(yè)來(lái)看，今年上半年行業(yè)需求表現(xiàn)出現(xiàn)分化，TMT、房地產(chǎn)及建筑業(yè)受到行業(yè)調(diào)整的影響，需求表現(xiàn)謹(jǐn)慎。另一方面，金融業(yè)及專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)需求活躍并成為租賃成交的主力，與2021年末相比，其成交面積分別擴(kuò)大超過(guò)六成和九成，占到全市總租賃成交面積的23.6%和22.3%。

　　從區(qū)域的選擇上來(lái)看，除了珠江新城之外，琶洲也是這類(lèi)行業(yè)選址的重要考慮，隨著新興區(qū)域產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)的擴(kuò)大，企業(yè)對(duì)于財(cái)稅金融、人力資源、廣告咨詢、法律等各類(lèi)專(zhuān)業(yè)服務(wù)的需求也將不斷上升。

　　2022年下半年，廣州預(yù)計(jì)還將有45.2萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)投入市場(chǎng)，預(yù)計(jì)至2026年，廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)存量或?qū)⑦_(dá)到908.6萬(wàn)平方米。

　　短期來(lái)看，市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大將促使競(jìng)爭(zhēng)不斷升級(jí)，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境中，如何避免可能出現(xiàn)的入市計(jì)劃延期與去化周期延長(zhǎng)將成為業(yè)主方面臨的兩大挑戰(zhàn)。

　　而長(zhǎng)期來(lái)看，一些跨國(guó)機(jī)構(gòu)重新思考產(chǎn)業(yè)鏈的布局，而粵港澳大灣區(qū)憑借交通、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、人才儲(chǔ)備、政策支持等多項(xiàng)優(yōu)勢(shì)將成為企業(yè)布局的重要選擇。區(qū)域建設(shè)進(jìn)度的加快也將推動(dòng)企業(yè)加速釋放對(duì)研發(fā)、產(chǎn)業(yè)、辦公等物業(yè)的需求。

　　【專(zhuān)家觀點(diǎn)】

　　新興開(kāi)發(fā)模式成未來(lái)商務(wù)區(qū)招商主流

　　從區(qū)域來(lái)看，盡管需求放緩，廣州核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)甲級(jí)辦公物業(yè)，仍然受到熱捧，珠江新城與琶洲更是寫(xiě)字樓大宗交易的熱點(diǎn)區(qū)域。其中，琶洲作為近年樓宇交付最密集區(qū)域，空置率雖呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上升，租金水平仍于波動(dòng)中持續(xù)上漲，體現(xiàn)出良好的發(fā)展基礎(chǔ)。

　　戴德梁行項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部董事汪子浩表示：“相較于由房地產(chǎn)商主導(dǎo)的傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式，琶洲直接引入產(chǎn)業(yè)主體進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，通過(guò)讓利吸引了眾多產(chǎn)業(yè)龍頭拍地建設(shè)總部型物業(yè)，為區(qū)域未來(lái)的發(fā)展奠定了產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。”

　　事實(shí)上，直接引入產(chǎn)業(yè)主體進(jìn)行開(kāi)發(fā)的模式，已逐漸成為各商務(wù)區(qū)招商主流。如金融城起步區(qū)開(kāi)發(fā)之初仍主要引入房地產(chǎn)企業(yè)拍地，以至于起步區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展不純粹。目前金融城東區(qū)開(kāi)發(fā)模式已直接引入尚品宅配、酷狗音樂(lè)等龍頭企業(yè)拍地，確保區(qū)域未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展高度。

　　招商模式的轉(zhuǎn)變，對(duì)于全流程關(guān)聯(lián)方，即政府、企業(yè)及傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商均提出全新要求。汪子浩補(bǔ)充：“企業(yè)要充分利用招商優(yōu)惠條款，爭(zhēng)取成本相對(duì)較低的土地，并將其成功轉(zhuǎn)化成樓宇資產(chǎn)，以達(dá)成‘流量變現(xiàn)’，增加效能。傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需具備核心競(jìng)爭(zhēng)力，做好大片區(qū)規(guī)劃，重點(diǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、城市綜合體內(nèi)部業(yè)態(tài)合理規(guī)劃�！�

　　來(lái)源：廣州日?qǐng)?bào)

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