2022年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)仍處于深度調(diào)整期，回暖未及預(yù)期。且全國(guó)多地受疫情反復(fù)等因素影響，挑戰(zhàn)仍在繼續(xù)。
但上半年中央層面頻頻釋放積極信號(hào)，各地全面落實(shí)因城施策，地方優(yōu)化政策近500次，創(chuàng)歷史同期新高。尤其是進(jìn)入4月，房地產(chǎn)相關(guān)寬松政策密集出臺(tái)，行業(yè)進(jìn)入較為寬松周期。展望下半年，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)有利于行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策將持續(xù)出臺(tái)，市場(chǎng)將逐步企穩(wěn)恢復(fù)。
政策
暖風(fēng)頻吹 調(diào)控政策密集出臺(tái)
2022年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策端暖風(fēng)頻吹。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國(guó)各地出臺(tái)樓市松綁政策已超460次，覆蓋城市超200個(gè)，次數(shù)刷新歷史記錄。
1月19日，央行下調(diào)貸款基礎(chǔ)利率（LPR），將1年期LPR下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，5年期以上LPR下調(diào)五個(gè)基點(diǎn)，值得一提的是，這是5年期以上LPR自2020年4月以來的首次下調(diào)；4月25日，央行再次將金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，本次下調(diào)后，金融機(jī)構(gòu)加權(quán)平均存款準(zhǔn)備金率為8.1%。
而近兩個(gè)月來，因城施策動(dòng)作加快，政策內(nèi)容也逐漸向限購(gòu)、限貸等方面延伸，城市明顯向二線城市擴(kuò)圍。同時(shí)，住房政策與人口、租賃政策等方面的結(jié)合，在一定程度上激發(fā)了市場(chǎng)端的需求釋放。
此外，梳理全國(guó)各地的調(diào)控松綁政策不難發(fā)現(xiàn)，除合理調(diào)整限購(gòu)范圍、提升公積金貸款額度等常規(guī)舉措外，不少城市也創(chuàng)新性地聚焦多孩家庭購(gòu)房等方面，以促進(jìn)剛需及改善需求的釋放，以激活樓市。
總體來看，今年上半年監(jiān)管層多次釋放的利好信號(hào)和優(yōu)化樓市調(diào)控政策的密集出臺(tái)，讓行業(yè)整體熱度呈邊際回升態(tài)勢(shì)。
住宅
價(jià)格較同期收窄 市場(chǎng)處邊際修復(fù)狀態(tài)
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年上半年，重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積降幅超四成，購(gòu)房者置業(yè)信心不足，成交規(guī)模為近幾年同期最低水平，市場(chǎng)延續(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì)。
中指百城價(jià)格指數(shù)顯示，上半年百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲0.15%，漲幅較去年同期收窄1.55個(gè)百分點(diǎn)。其中，一線城市新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲0.21%，處近五年同期較低水平；二線城市價(jià)格有所恢復(fù)；三四線代表城市新房?jī)r(jià)格持續(xù)低迷。4月以來，在多重政策助力下，百城新建住宅價(jià)格穩(wěn)中微升；5月-6月，隨著政策優(yōu)化疊加疫情影響逐漸弱化，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)略有恢復(fù)，重點(diǎn)百城成交面積同比降幅持續(xù)收窄，5月環(huán)比轉(zhuǎn)增，6月環(huán)比繼續(xù)增長(zhǎng)。
上半年，百城二手住宅價(jià)格累計(jì)上漲0.17%，較去年同期收窄2.39個(gè)百分點(diǎn)。受多地疫情反復(fù)影響，市場(chǎng)信心不足，5月-6月價(jià)格環(huán)比再次下跌。
信達(dá)證券認(rèn)為，當(dāng)前行業(yè)正處于邊際修復(fù)的狀態(tài)，下半年仍需要更大力度的政策來穩(wěn)定市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，能夠持續(xù)在土地市場(chǎng)補(bǔ)貨的國(guó)企央企，有望在市場(chǎng)復(fù)蘇的階段加速去化，提高市場(chǎng)占有率。
土地
土地供求縮量明顯 百?gòu)?qiáng)房企拿地規(guī)模下降六成
上半年，受市場(chǎng)活躍度不高、房企資金壓力大等因素影響，全國(guó)300城住宅用地供求規(guī)模均縮量明顯，其中成交面積處于2009年以來同期最低水平。
據(jù)了解，今年1-6月全國(guó)各線城市住宅用地供求規(guī)模有所下降，成交規(guī)模降幅在四成以上。其中，一線城市推出面積同比降幅超兩成，二、三、四線城市土地市場(chǎng)整體表現(xiàn)仍較低迷，推出面積同比降幅超四成，成交面積降幅在50%以上。
從成交價(jià)來看，今年1-6月，全國(guó)300城住宅用地成交樓面均價(jià)為6133元/平方米，同比上漲1.4%，平均溢價(jià)率為4.3%，保持在低位。其中三四線城市受市場(chǎng)下行影響較大，成交樓面價(jià)同比下跌超兩成。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年1-6月全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企拿地總額6594.7億元，拿地規(guī)模同比下降60.0%。其中二線城市房企拿地占比最高，長(zhǎng)三角區(qū)域位居首位。
此外，房企招拍掛權(quán)益拿地總額占全國(guó)300城土地出讓金的比例為44.3%，與去年同期相比，TOP10陣營(yíng)的房企拿地權(quán)益金額下降3.4個(gè)百分點(diǎn)，降幅最大。
業(yè)績(jī)
百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)同比降五成 千億梯隊(duì)再縮減
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額30564.7億元，同比下降50.3%；在銷售額整體下降的同時(shí)，上半年僅有碧桂園、萬(wàn)科等在內(nèi)的9家房企躋身千億梯隊(duì)，較去年同期減少10家，其中碧桂園以2469.9億元的銷售額位列行業(yè)第一。
而從企業(yè)表現(xiàn)來看，上半年30家重點(diǎn)房企中僅有一家業(yè)績(jī)出現(xiàn)同比增長(zhǎng)，銷售額同比腰斬的房企達(dá)12家，包括融信中國(guó)、旭輝、綠地等。
值得關(guān)注的是，即使部分房企主動(dòng)調(diào)降了今年全年目標(biāo)，但截至上半年末，房企實(shí)際的業(yè)績(jī)完成情況仍不及預(yù)期。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，在公開披露年度目標(biāo)的規(guī)模上市房企中，截至6月末，有近半數(shù)房企完成率不足30%，多數(shù)房企上半年目標(biāo)完成度大幅低于去年同期，部分企業(yè)目標(biāo)完成度同比下降超20個(gè)百分點(diǎn)。
此外，從企業(yè)融資層面來看，目前行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)尚未出清，企業(yè)整體融資未有明顯回暖，多數(shù)企業(yè)流動(dòng)性壓力持續(xù)。信達(dá)證券地產(chǎn)行業(yè)分析師江宇輝分析認(rèn)為，今年上半年房企境外債發(fā)行環(huán)比微增，境內(nèi)債發(fā)行微降。據(jù)悉，今年6月房企境內(nèi)外融資548億元，同比下降57.7%，環(huán)比下降2.5%，同比降幅擴(kuò)大，環(huán)比與上月持平。
租賃
百城成交同比基本持平 租金環(huán)比下跌5.0%
據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年全國(guó)百城租賃成交環(huán)比下降8.4%，同比基本持平；其中5月全國(guó)百城租賃成交環(huán)比增加近20%，6月環(huán)比增加30%。
貝殼研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，上半年全國(guó)多地受短期疫情影響，傳統(tǒng)的住房租賃季節(jié)性周期被打破，住房租賃需求有所減弱，但整體市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)溫和�！盎谧》孔赓U需求的剛性屬性，受疫情抑制的租賃需求或?qū)⒓嗅尫�，使租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)出更強(qiáng)韌性，預(yù)計(jì)下半年一線城市及熱門二線城市的租賃市場(chǎng)將領(lǐng)先修復(fù)。”上述負(fù)責(zé)人如是說。
租金方面，據(jù)貝殼研究院相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國(guó)百城租金水平為34.6元/平方米，環(huán)比下跌 5.0%，同比下跌4.8%；3-5月全國(guó)百城租金指數(shù)連續(xù)環(huán)比微跌，6月環(huán)比止跌微漲0.5%。其中，上半年租金同比下跌的65個(gè)城市，多數(shù)分布于中西部及東南沿海地區(qū)。
除此之外，今年上半年，保障性租賃住房政策覆蓋的城市范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，保障性租賃住房的配套政策也繼續(xù)落地。其中值得一提的是，5月底《北京市住房租賃條例》通過審議并將于9月1日實(shí)施，住房租賃領(lǐng)域由此將迎來首部地方專門立法，租賃市場(chǎng)監(jiān)管體系進(jìn)一步完善。
展望
下半年將企穩(wěn) 恢復(fù)速度依賴多方面因素
“隨著地方樓市扶持政策持續(xù)升級(jí)，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐漸回穩(wěn)，成交預(yù)計(jì)整體好于上半年�！睋�(jù)克而瑞相關(guān)分析師預(yù)計(jì)，由于各區(qū)域、各城市的復(fù)蘇進(jìn)度不一，因此市場(chǎng)真正企穩(wěn)仍需要一段時(shí)間。
相關(guān)業(yè)內(nèi)分析人士表示，下半年隨著購(gòu)房需求逐步復(fù)蘇，房企預(yù)計(jì)將加快推盤節(jié)奏，加大營(yíng)銷力度。
“一方面是現(xiàn)在各地都在因城施策，促進(jìn)需求釋放；其次是貨幣政策也有所放松，雖然沒有直接針對(duì)房地產(chǎn)，但最終還是會(huì)有間接的刺激作用�！币晃徊辉妇呙姆科蟾邔尤缡钦f。
“展望下半年，無論是從銷售下行的程度，還是開發(fā)投資、土地端的壓力來看，我們認(rèn)為調(diào)控政策仍有繼續(xù)發(fā)力的空間�！比A泰證券分析師稱，具體包括放松政策進(jìn)一步向一線城市的非核心區(qū)域蔓延、因城施策與租賃等國(guó)家政策相結(jié)合。
但也有部分業(yè)內(nèi)人士表示，下半年市場(chǎng)雖將逐步恢復(fù)，全國(guó)市場(chǎng)也將逐步進(jìn)入企穩(wěn)通道，但市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏仍依賴于宏觀經(jīng)濟(jì)的修復(fù)節(jié)奏、疫情防控效果及政策優(yōu)化力度等方面。
來源：北京晚報(bào)
編輯：wangdc
