受疫情影響，北京今年上半年大宗交易總額310億元，同比下降24%，但二季度市場明顯開始活躍，傳出回暖信號，其中通州的表現(xiàn)頗為出色。
大宗交易市場重啟
自2012年確立在通州建設(shè)北京城市副中心以來，通州的房地產(chǎn)市場走上了快車道。2019年北京市級行政中心正式遷入副中心后，大批企業(yè)、機構(gòu)將選址與投資的視線投向通州。
來源：北京市規(guī)劃和自然資源委員會
今年上半年，通州副中心新設(shè)市場主體8113戶，注冊資本同比增長156%，注冊額和增速居全市第一。北建院、洛可可等80多家設(shè)計類和城市科技類企業(yè)注冊落戶張家灣設(shè)計小鎮(zhèn)，中美綠色基金等50家企業(yè)進駐運河商務(wù)區(qū)，再加上網(wǎng)絡(luò)安全產(chǎn)業(yè)園的11家新增企業(yè)注冊和人力資源產(chǎn)業(yè)園的新增簽約47家企業(yè)，給通州副中心帶來強勁的寫字樓新增需求。
萊坊董事、上海及北京研究及咨詢部主管楊悅晨表示，通州的商辦市場成交以寫字樓為主，位于通州核心區(qū)的富力中心、萬科大都會濱江以及通州商務(wù)園內(nèi)的金融街園中園等項目表現(xiàn)活躍。第二季度，通州還錄得一宗零售物業(yè)大宗成交——北投集團旗下的北京城市副中心投資基金牽頭，聯(lián)合愛琴海集團和綠城中國成功收購?fù)ㄖ菥┖紡V場商業(yè)資產(chǎn)。它與占二季度北京大宗交易量近半的中國三峽集團47億元收購?fù)ㄖ莩纱髲V場這宗寫字樓交易一起，預(yù)示著北京大宗交易市場再度重啟。
獨棟自用物業(yè)受歡迎
據(jù)《證券日報》報道，2016年以來，運河商務(wù)區(qū)獨棟辦公物業(yè)成交額已超過200億元�？v觀通州副中心的規(guī)劃，運河商務(wù)區(qū)無疑是最為核心的片區(qū)。該商務(wù)區(qū)立足“金融+總部”產(chǎn)業(yè)功能定位，目前已有55家符合產(chǎn)業(yè)定位的高精尖企業(yè)入駐，包括以三峽集團為代表的總部企業(yè)，以郵儲銀行、北京銀行為代表的傳統(tǒng)金融機構(gòu)。這些實力雄厚的企業(yè)入駐，推動自用型交易不斷出現(xiàn)，其中獨棟辦公物業(yè)更受青睞。
楊悅晨認(rèn)為，根據(jù)2019年通州大宗交易投資數(shù)據(jù)顯示看，整售交易的買家主要以大型金融機構(gòu)投資者為主，例如通州富力中心C01座被中銀國際以人民幣30億元收購。其原因在于通州副中心的寫字樓價格相對較低，獨棟辦公物業(yè)的資產(chǎn)處置方式較為靈活。
從當(dāng)前入駐企業(yè)陣營來看，通州副中心運河商務(wù)區(qū)已經(jīng)成為獨棟辦公物業(yè)聚集地。以富華、世茂聯(lián)合開發(fā)的財富港為例，該項目由13棟定制商務(wù)獨棟，1座購物中心組成，單棟貨值在人民幣2億-5億元之間，對投資機構(gòu)來說不構(gòu)成資金壓力。通州運河商務(wù)區(qū)是中心城區(qū)商務(wù)功能疏解的重要載體，未來將建成以金融創(chuàng)新、高端商務(wù)為重點的綜合功能區(qū)，集中承載京津冀協(xié)同發(fā)展的金融功能。因此，目前加碼該區(qū)域物業(yè)也是對通州未來發(fā)展保有信心。
八百三十億元投資帶來新動能
由于《北京市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄（2018年版）》禁止主要城區(qū)新建酒店、寫字樓等大型公建項目，通州副中心與豐臺、大興區(qū)等非核心區(qū)一樣已成為甲級寫字樓的主要供應(yīng)者。
來源：北京市規(guī)劃和自然資源委員會
目前，北京市屬行政事業(yè)單位、在京國企總部、重點醫(yī)療及教育單位陸續(xù)向通州遷移，帶動國有銀行、城市商業(yè)銀行和保險公司等金融企業(yè)在運河商務(wù)區(qū)購買寫字樓項目，使得通州寫字樓市場成為北京寫字樓市場的重要組成部分。
根據(jù)規(guī)劃，通州副中心將建成約一千萬平方米的產(chǎn)業(yè)承載空間，其中運河商務(wù)區(qū)的先行啟動區(qū)已開工建設(shè)，有9個項目已經(jīng)全部或者部分竣工，包括京杭廣場、綠地項目、運河國際商務(wù)中心等，均為甲級物業(yè)。今年上半年，通州運河商務(wù)區(qū)的保利大都會、華夏保險創(chuàng)新中心也已集中入市。
公開信息顯示，運河商務(wù)區(qū)一期3平方公里，總建筑面積674萬平方米、總投資已超過830億。這些投資將有相當(dāng)大部分轉(zhuǎn)化為寫字樓市場的購買需求，或?qū)楸本┐笞谖飿I(yè)交易市場帶來新動能。
萊坊北京分公司董事總經(jīng)理盧焜表示，近幾年，受政策導(dǎo)向、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、企業(yè)成本控制等多方面影響,北京商務(wù)區(qū)出現(xiàn)多中心并起的格局，新興商務(wù)區(qū)的區(qū)化速度正在加快。通州憑借著市政府遷入的東風(fēng)，產(chǎn)業(yè)聚集與商務(wù)氛圍日趨濃厚，備受企業(yè)青睞。由于北京城市副中心實施嚴(yán)格的項目準(zhǔn)入制度，入駐運河商務(wù)區(qū)的多為符合區(qū)域產(chǎn)業(yè)定位的企業(yè)，這些符合條件的企業(yè)從長期發(fā)展的角度出發(fā)選擇購買中等規(guī)模的獨棟物業(yè)，而不選擇租賃的方式。
除了上述自用型買家外，在交易中也會有不同的考慮和策略，因此不乏有其它國內(nèi)投資者積極參與。外資企業(yè)通常比較直接關(guān)注投資制造業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。物流及數(shù)據(jù)中心這些具備穩(wěn)定現(xiàn)金流、可控性高、受疫情影響相對較小的物業(yè)類型也會被投資者看好。
來源：萊坊
編輯：wangdc
