上海，2020年07月01日 — 享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司戴德梁行圍繞2020年上半年度的寫字樓市場(chǎng)、零售市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀進(jìn)行多維度的解讀，并對(duì)各市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行了展望和預(yù)測(cè)。
寫字樓市場(chǎng)先抑后揚(yáng)，需求逐漸復(fù)蘇
突如其來的疫情疊加新增供應(yīng)的影響使得一季度寫字樓空置率創(chuàng)下21.1%歷史新高，伴隨上海疫情及時(shí)有效的控制，盡管對(duì)市場(chǎng)的負(fù)面影響仍存在，但需求正在逐步復(fù)蘇，二季度甲級(jí)寫字樓錄得凈吸納量11.62萬平方米，空置率下降至20.9%（核心區(qū)14.2%，非核心區(qū)31.9%）。新增供應(yīng)方面，上半年共有4個(gè)項(xiàng)目竣工入市，辦公規(guī)模共計(jì)19.19萬平方米。租金方面，市場(chǎng)不確定性導(dǎo)致租金持續(xù)下行，二季度核心商圈錄得租金286.4元/平米/月，環(huán)比下降3.7%；新興商圈錄得租金197.9元/平米/月，環(huán)比下降2.1%。國(guó)企業(yè)主響應(yīng)政府號(hào)召對(duì)中小企業(yè)實(shí)行個(gè)別月份減租，而大部分非國(guó)企通過提高服務(wù)品質(zhì)及增加裝免期等方式吸引客戶。
2020年上半年，四大行業(yè)領(lǐng)跑市場(chǎng)，一季度，生物醫(yī)藥行業(yè)引領(lǐng)市場(chǎng)，位居行業(yè)成交比重榜首，生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)是上海戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)的重要支柱，政策推進(jìn)促進(jìn)行業(yè)規(guī)模穩(wěn)中有升，疫情下，人們對(duì)醫(yī)藥、醫(yī)療、健康的需求顯著提升，將加速推動(dòng)該行業(yè)發(fā)展。二季度，金融業(yè)厚積薄發(fā)，在加快推進(jìn)上海金融科技中心建設(shè)、加快推進(jìn)上海國(guó)際金融中心建設(shè)等推動(dòng)下，陸家嘴、洋涇板塊新盤迎來眾多內(nèi)資金融類企業(yè)入駐；疫情催生無人經(jīng)濟(jì)、在線經(jīng)濟(jì)發(fā)展，撬動(dòng)一批在線科技企業(yè)加速落地，電子商務(wù)、視頻、游戲等行租賃需求較為活躍；服務(wù)業(yè)是上海經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要支撐，也是城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)、創(chuàng)新發(fā)展和功能提升的重要引擎，作為企業(yè)服務(wù)不可或缺的法律咨詢、人力資源服務(wù)及戰(zhàn)略咨詢服務(wù)等業(yè)務(wù)也保持韌性發(fā)展。
對(duì)于后市展望，戴德梁行高級(jí)董事、中國(guó)區(qū)寫字樓部主管沈潔表示：疫情終將過去，市場(chǎng)逐步復(fù)蘇，短期來看擴(kuò)大內(nèi)資需求成為市場(chǎng)支撐點(diǎn)，上海正加快發(fā)展“五個(gè)經(jīng)濟(jì)”促消費(fèi)對(duì)沖疫情影響，同時(shí)伴隨產(chǎn)業(yè)新空間規(guī)劃出爐，聚焦硬核科技、數(shù)字賦能、健康時(shí)尚、綠色生態(tài)的產(chǎn)業(yè)集群，在線技術(shù)、人工智能、集成電路、生物醫(yī)藥，金融科技等新業(yè)態(tài)將重塑后疫情時(shí)代寫字樓新格局。
上海零售市場(chǎng)線上線下聯(lián)動(dòng)促進(jìn)消費(fèi)回暖
隨著國(guó)內(nèi)新冠肺炎疫情的全面好轉(zhuǎn)與控制，上海率先響應(yīng)政府振興經(jīng)濟(jì)的目標(biāo)，積極推進(jìn)上海“五五購(gòu)物節(jié)”等刺激消費(fèi)措施。2020年5月第一周，上海正式啟動(dòng)“五五購(gòu)物節(jié)”，面向全球進(jìn)行國(guó)際消費(fèi)城市推介，進(jìn)一步打響“上海購(gòu)物”品牌， 上海市各大電商平臺(tái)、商業(yè)企業(yè)、品牌企業(yè)、終端產(chǎn)品等均廣泛參與。 實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，購(gòu)物節(jié)當(dāng)天上海消費(fèi)支付額實(shí)現(xiàn)3分鐘超7000萬，6分鐘達(dá)到了1億元。
除了“五五購(gòu)物節(jié)”以外，618購(gòu)物節(jié)儼然已經(jīng)從最早期的單個(gè)電商平臺(tái)促銷，逐漸轉(zhuǎn)變成整個(gè)互聯(lián)網(wǎng)零售行業(yè)的大促，更進(jìn)一步拓展為整個(gè)零售行業(yè)的節(jié)日。對(duì)于線下的零售企業(yè)來說，618不僅是提升銷量、獲取用戶、彌補(bǔ)疫情期間損失的重要節(jié)點(diǎn)，更是和互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)充分融合，嘗試數(shù)字化創(chuàng)新模式的關(guān)鍵契機(jī)。隨著消費(fèi)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用越來越強(qiáng)，數(shù)字經(jīng)濟(jì)及其代表創(chuàng)新生產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)方式被寄予厚望。此次增加了現(xiàn)金消費(fèi)券，充分調(diào)動(dòng)消費(fèi)者的購(gòu)物熱情，為品牌創(chuàng)造生意增量。今年的618大促有效的對(duì)沖疫情影響，拉動(dòng)內(nèi)需增長(zhǎng)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)回暖。
上海作為國(guó)際消費(fèi)城市，擁有數(shù)量眾多的國(guó)際零售品牌的首店和旗艦店。上海的國(guó)際零售商密集度在中國(guó)乃至全世界都名列前茅。雖然受到疫情影響，一季度新開業(yè)首店同比出現(xiàn)了下滑，上海共開設(shè)各類“首店”61家，不過各大品牌對(duì)上海及全國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)依然信心十足，以日本LoFt為代表的國(guó)際品牌首店就在疫情期間簽約入駐了上海。同時(shí)，去年進(jìn)駐上海的Costco開市客、奧樂齊等首店品牌則陸續(xù)簽下了新店租約。上海目前已圍擋及已簽約的新首店超過100家，包括上生新所的日本蔦屋書店中國(guó)首店、美羅城引入的日本國(guó)民文創(chuàng)生活雜貨店LoFt中國(guó)大陸首店。
5月15日，美國(guó)的“網(wǎng)紅”炸雞大師Popeyes在淮海中路上的中國(guó)大陸首店，開業(yè)當(dāng)天排隊(duì)入店的人群沿街綿延上百米。上海開業(yè)的當(dāng)周，也成為該品牌成立48年來銷量最高的一周。6月1日，歐萊雅旗下的圣羅蘭全球首家香水主題旗艦店也落地上海�！笆椎杲�(jīng)濟(jì)”正在持續(xù)促進(jìn)申城消費(fèi)復(fù)蘇回暖�！笆椎杲�(jīng)濟(jì)”也被看作是疫后提振消費(fèi)的重要舉措。
戴德梁行董事、華東區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部主管魏建歷總結(jié)，自第二季度以來，上海市整體的消費(fèi)正在逐漸恢復(fù)到正常水平。展望未來，鑒于上海刺激消費(fèi)的措施帶動(dòng)了消費(fèi)，上海主要購(gòu)物中心在內(nèi)的零售門店客流量正逐漸回暖。預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月，上海全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額將有所回升，零售市場(chǎng)的租金和出租率也有望維持穩(wěn)定。之前預(yù)測(cè)的“報(bào)復(fù)性消費(fèi)”理論，從事實(shí)和數(shù)據(jù)上來看，并沒有真實(shí)發(fā)生。反觀消費(fèi)者越來越理性，越來越清楚自己的實(shí)際需求，精準(zhǔn)消費(fèi)。
華東整體物流倉(cāng)庫(kù)租金看漲 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)投資利好
從工業(yè)地產(chǎn)的情況看，受疫情影響，回顧上半年，制造業(yè)廠房租賃與買賣基本都處于停滯狀態(tài)。隨著三月份開始長(zhǎng)三角地區(qū)逐漸復(fù)工，工業(yè)地產(chǎn)入住率開始逐步上升，但是也隨著疫情對(duì)業(yè)務(wù)的影響出現(xiàn)大量企業(yè)提出減租免租的需求，地方政府也大力度出臺(tái)了很多企業(yè)扶持政策來幫助企業(yè)渡過難關(guān)。因此，華東地區(qū)制造業(yè)廠房實(shí)際租金和售價(jià)在疫情后大約比疫情前有10%至20%的降幅。但隨著中國(guó)疫情的逐漸穩(wěn)定，租金和售價(jià)也處于逐漸恢復(fù)的過程中。隨著歐美疫情的爆發(fā)，外貿(mào)類需求未來可能會(huì)受到新的影響，這對(duì)于傳統(tǒng)的外貿(mào)代工類企業(yè)也許會(huì)產(chǎn)生新的挑戰(zhàn)。
從物流的角度來看，疫情沖擊導(dǎo)致上下游供應(yīng)鏈停擺，一季度高標(biāo)倉(cāng)庫(kù)租賃活躍度小幅波動(dòng)，整體空置率較上季度微漲0.2個(gè)百分點(diǎn)至9.7%，平均租金為38.1元/平方米/月，環(huán)比微跌0.5%。部分地區(qū)受電商自建庫(kù)增加和疫情雙重壓力影響，出現(xiàn)出租率和租金下滑。根據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)在今年華東還106萬平方米的增量入市，若后期無大體量租戶出現(xiàn)，業(yè)主將面臨更大的去化壓力；租金調(diào)整將通過更長(zhǎng)的免租期等方式來體現(xiàn)。
戴德梁行中國(guó)區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管、董事總經(jīng)理蘇智淵認(rèn)為，疫情催生出電商、快遞和生鮮類平臺(tái)業(yè)務(wù)的快速增長(zhǎng)，對(duì)城市倉(cāng)庫(kù)需求正在形成正向拉動(dòng)；而上海及周邊城市，由于對(duì)物流用地出讓日趨保守，土地供給從中長(zhǎng)期看仍然趨緊，因此，華東整體物流倉(cāng)庫(kù)的租金仍然是看漲的。而因?yàn)橐咔�，反而短期可能�?huì)出現(xiàn)政府放松物流一手用地拉動(dòng)投資的“小陽(yáng)春”，對(duì)市場(chǎng)投資人將是一個(gè)難得的利好窗口期。
來源：戴德梁行
編輯：wangdc
