2020年7月2日，成都——成都辦公樓市場在經(jīng)歷一季度停滯后，于二季度呈現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢，凈吸納量由負(fù)轉(zhuǎn)正，實現(xiàn)2.4萬平方米。上半年，市場平均空置率小幅上升0.9個百分點(diǎn)，金融、房地產(chǎn)建筑需求保持動能，新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)持續(xù)賦能辦公樓需求端。相反，新興金融、消費(fèi)服務(wù)、文體娛樂行業(yè)退租率位居前三。租金方面，業(yè)主于二季度開始下調(diào)有效租金，市場均值較2019年末下跌1.1%。

　　仲量聯(lián)行成都董事總經(jīng)理謝凌表示：“盡管新冠疫情對成都辦公樓市場產(chǎn)生一定沖擊，但從二季度開始，伴隨疫情受控，市場數(shù)據(jù)已呈現(xiàn)積極信號，我們對未來城市走勢仍充滿信心。同時，成都正在經(jīng)歷城市中優(yōu)和新區(qū)開發(fā)并舉的時期，東部新區(qū)的成立將帶給企業(yè)發(fā)展投資的新機(jī)遇，仲量聯(lián)行也將致力于為地方政府、為市場主體服務(wù)，助力東部新區(qū)招商引資，發(fā)展大成都�！�

　　市場研讀

　　疫情下新增供應(yīng)放緩，市場交易于二季度開始復(fù)蘇

　　上半年受疫情影響，部分辦公樓項目入市出現(xiàn)短期推延。甲級辦公樓市場新增供應(yīng)僅錄得天府國際金融中心，新增面積逾6萬平方米，且該項目于疫情前交付。全年新增供應(yīng)預(yù)計將達(dá)到30.7萬平方米，與2019年底的預(yù)測比較約1/3的項目或出現(xiàn)延期。

　　市場需求是行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)，而二季度“復(fù)蘇”成為市場關(guān)鍵詞。進(jìn)入4月后，積壓的租賃需求開始逐步釋放，交易活動逐步恢復(fù)，但與往年相比活躍度仍處低位。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，第二季度成都甲級辦公樓凈吸納量約2.4萬平方米，而一季度該數(shù)值為負(fù)1.0萬平方米，回升趨勢明顯。上半年，天府國際金融中心的入市再加上租賃需求的放緩，導(dǎo)致市場空置率上揚(yáng)，平均值較2019年末上升0.9個百分點(diǎn)，至季末報23.2%。

　　盡管全球疫情以及宏觀不確定性導(dǎo)致需求較往年同期有所下滑，但成都一季度GDP增速仍在經(jīng)濟(jì)總量前十城市中位居第二，經(jīng)濟(jì)韌性為辦公樓市場發(fā)展奠定基礎(chǔ)。辦公樓數(shù)據(jù)同樣印證這一觀點(diǎn)：上半年全國主要城市甲級凈吸納量數(shù)據(jù)對比發(fā)現(xiàn)，成都仍在全國主要城市中處于領(lǐng)先地位。

　　金融、房地產(chǎn)建筑需求持續(xù)穩(wěn)健，新經(jīng)濟(jì)激發(fā)辦公需求動能

　　· 金融業(yè)需求仍居首位，其中保險業(yè)尤為突出。金融業(yè)疫后表現(xiàn)相對穩(wěn)健，數(shù)據(jù)顯示，上半年金融業(yè)新租面積近7萬平方米，與2019年下半年基本持平。

　　· 房地產(chǎn)建筑業(yè)辦公需求回暖。隨著東部新區(qū)設(shè)立，成都城市版圖擴(kuò)容，新區(qū)開發(fā)帶動城市化提速，基建與房地產(chǎn)投資必將隨之而來。房地產(chǎn)建筑業(yè)的辦公需求上半年上升明顯，新租占比達(dá)18.8%，較2019年高出5.1個百分點(diǎn)。

　　· 新經(jīng)濟(jì)催生的辦公需求成為未來產(chǎn)業(yè)端新動能。其中科技互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)在過去幾年已成為成都辦公需求的新支柱，未來這一趨勢仍將深化。科技互聯(lián)網(wǎng)更是在本次疫情中獲益，以游戲開發(fā)、在線教育、視頻直播為代表的產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)收益增長。業(yè)務(wù)擴(kuò)張帶動辦公需求成長，相關(guān)產(chǎn)業(yè)租賃面積快速增長。上半年，成都在線教育新租面積近3萬平方米，但由于乙級辦公樓可租賃面積較大，市場中絕大部分需求被其去化。而成都甲級辦公樓新增需求中科技互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)占比仍高達(dá)16.4%。

　　自2019年雙十一后，借助互聯(lián)網(wǎng)直播手段，越來越多的企業(yè)將部分營銷渠道轉(zhuǎn)至線上，資本市場現(xiàn)金大幅涌入，互聯(lián)網(wǎng)直播產(chǎn)業(yè)容量激增。而疫情后，該行業(yè)辦公需求上升明顯，僅上半年直播短視頻及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)在優(yōu)質(zhì)辦公樓的新租面積即已超過1萬平方米。典型成交包括無憂傳媒選址嘉煜國際約4,000平方米。而當(dāng)前市場仍以終端客戶為主，預(yù)計隨著企業(yè)端市場的打開，該行業(yè)的辦公需求仍將持續(xù)上升。

　　上半年退租面積高企，成都甲級辦公樓凈吸納量疲軟

　　疫情下P2P等網(wǎng)貸公司行業(yè)優(yōu)勝劣汰加速，非傳統(tǒng)金融類租戶退租面積高企，其上半年退租率達(dá)24.4%，居各行業(yè)首位。而受疫情影響嚴(yán)重且長遠(yuǎn)行業(yè)，如消費(fèi)服務(wù)和文體娛樂等行業(yè)退租率也分別高達(dá)19.5%和18.4%，退租面積均大幅超過新租面積，導(dǎo)致凈吸納量負(fù)增長。同時，由于此類產(chǎn)業(yè)主要聚集于成都傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，市中心板塊上半年錄得凈吸納量數(shù)據(jù)負(fù)2.4萬平方米。截至季末，成都仍有多數(shù)旅行社、文體娛樂等行業(yè)的企業(yè)尚未恢復(fù)正常工作。相關(guān)行業(yè)的退租情況或?qū)⒀永m(xù)至下半年，預(yù)計將導(dǎo)致市場空置率水平于年底進(jìn)一步攀升至25%左右。空置率的潛在攀升促使業(yè)主須在下半年積極調(diào)整租戶結(jié)構(gòu)，緊抓優(yōu)質(zhì)租戶企業(yè)情況，拓展招商渠道等應(yīng)對策略。

　　小面積辦公成交仍然主導(dǎo)市場

　　盡管進(jìn)入二季度后，整層以上需求開始逐步展現(xiàn)，但200平方米以下成交數(shù)量仍占據(jù)全市一半以上的份額。因此，部分具有較高招商運(yùn)營能力的第三方辦公運(yùn)營商于二季度后租賃情況明顯好轉(zhuǎn)，全市二級租賃市場轉(zhuǎn)租率恢復(fù)至7成以上。

　　策略解析

　　租戶承租能力下滑，市場去化壓力仍存，業(yè)主降價策略于二季度開始實施

　　受疫情影響，多數(shù)企業(yè)調(diào)低全年預(yù)算，對租賃成本更加敏感。對業(yè)主而言，辦公樓市場需求不僅于在總量上有所減少，租戶承租能力亦同步下滑。二季度，大多仍在今年有去化壓力的項目均在不同程度讓利，通過提高免租期等方式吸引客戶。上半年，成都甲級辦公樓平均租金報98.6元/平方米/月，當(dāng)年累計跌幅達(dá)1.1%，為自2016年以來同期最大跌幅。

　　租戶出于未來不確定性的考慮，“靈活”成為優(yōu)選的不動產(chǎn)策略

　　現(xiàn)金流儲備成為當(dāng)下中小微企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要策略之一。因此，多數(shù)租戶于新租裝修成本上表現(xiàn)謹(jǐn)慎。精裝、帶家具的辦公空間受到市場青睞。同時，出于對明后年公司業(yè)務(wù)發(fā)展波動的預(yù)判，較多租戶在今年談判過程中更傾向于租期較短或租賃條款靈活的辦公樓產(chǎn)品。

　　未來展望

　　后疫情時代，成都辦公樓發(fā)展進(jìn)入“下一個新常態(tài)”

　　成都辦公樓版圖正在經(jīng)歷“擴(kuò)容”與“重塑”

　　一方面，隨著天府新區(qū)建設(shè)推進(jìn)，預(yù)計未來5年該板塊優(yōu)質(zhì)辦公樓體量將超過200萬平方米，成為繼市中心，高新南區(qū)后成都第三大商務(wù)區(qū)。今年，成都宣布設(shè)立東部新區(qū)，成都中心城區(qū)版圖正逐年擴(kuò)大，勢必將引領(lǐng)樓宇經(jīng)濟(jì)同步發(fā)展。另一方面，近年來，成都正在重塑產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)地理格局。14個產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，66個產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，共計1,000萬平方米的高品質(zhì)科創(chuàng)空間的打造預(yù)計將再造城市辦公樓產(chǎn)業(yè)格局。

　　“以未來為導(dǎo)向”的企業(yè)戰(zhàn)略正在逐步實施

　　類似于2003年非典事件后出現(xiàn)的網(wǎng)購元年，此次新冠肺炎疫情亦重塑行業(yè)變革和企業(yè)與人的需求。例如，民眾保險意識的提升以及企業(yè)的直播營銷方式的轉(zhuǎn)變。對企業(yè)而言，疫情讓市場重新洗牌，只有及時調(diào)整資產(chǎn)組合、轉(zhuǎn)變運(yùn)營模式的企業(yè)，才能以更強(qiáng)的韌性適應(yīng)下一個周期的“新常態(tài)”。雖然短期房地產(chǎn)策略趨緊，但長期來看，戰(zhàn)略性調(diào)整要求不動產(chǎn)組合更具靈活性，而辦公場所則更需承載如數(shù)字化、健康、高效等多元復(fù)合的功能，以滿足企業(yè)發(fā)展和以人為本的更高層次需求。

　　辦公樓項目的應(yīng)對之策成為當(dāng)下關(guān)鍵

　　2020年企業(yè)辦公需求下滑已大勢所趨，預(yù)計全年甲級辦公樓凈吸納量不到14萬平方米。對業(yè)主而言，租金讓利不足以扭轉(zhuǎn)當(dāng)前困境，應(yīng)同時提升租約管理，樓宇綜合品質(zhì)和服務(wù)水平以求逆境新生。面對快速變革的市場格局，市場主體須更加關(guān)注城市發(fā)展的前沿規(guī)劃，熟知產(chǎn)業(yè)定位以及緊跟企業(yè)辦公空間產(chǎn)品迭代趨勢，以更具前瞻性的決策迎接成都辦公樓市場“下一個新常態(tài)”。

　　仲量聯(lián)行華西區(qū)董事總經(jīng)理喬裕生表示：“成都的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更新速度優(yōu)于多數(shù)國內(nèi)城市，因此辦公樓市場雖然經(jīng)歷疫情黑天鵝事件，但未來仍具有較強(qiáng)的韌性。下半年，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)、保險業(yè)、地產(chǎn)業(yè)仍將是市場需求的核心，是樓宇經(jīng)濟(jì)招商引資的重要突破口。租金受疫情影響短期下滑不可避免，但價格競爭亦非長久之策。仲量聯(lián)行在一年前發(fā)布的《樓宇經(jīng)濟(jì)3.0》報告對未來走勢的四大預(yù)判，在今年看來正好印證后疫情時代辦公樓發(fā)展的四大趨勢，即智慧科技樓宇、綠色健康樓宇、靈活共享空間、多元融合空間�！�

　　來源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc