懷揣1400億土地預(yù)算巨款的中國(guó)海外發(fā)展（00688.HK，下稱“中�！保�，在2020年前4個(gè)月只花掉了其中的18%，僅為去年同期出讓金的57%。
不過(guò)，進(jìn)入5月，中海顯然“嗨”了。據(jù)中國(guó)網(wǎng)地產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，中海（包含中海宏洋）于5月斬獲11宗地塊，總成交價(jià)格高達(dá)238.97億元，這一數(shù)字基本超過(guò)了去年4月中海的拿地金額，而該月也是2019年上半年中海土地拓展投入額度最高的一個(gè)月。
更令人意外的是，中海在5月拿下的所有地塊均有溢價(jià)，如此激進(jìn)的表現(xiàn)，與中海一貫穩(wěn)健的作風(fēng)甚是不搭。
高開(kāi)低走 3月暫停4月回歸
新年伊始，在上海與北京等地的土地市場(chǎng)第一拍華麗亮相的中海，于2月以底價(jià)拿下兩宗上海城中村改造項(xiàng)目之后，在一季度幾乎銷聲匿跡，直至4月才重返江湖。
2020年1-4月，中海共拿下7宗地塊，花費(fèi)土地權(quán)益金額約171.16億元，加上中海宏洋獲取10宗土地花費(fèi)的74億元，共投入245.16億元。
而去年同期，中海在1月沒(méi)有新增土地的情況下，在土地市場(chǎng)豪擲逾430億元，不過(guò)大半都集中在4月，該月中海土地權(quán)益金額約為237.89億元，占前4月的55%。
與之相比，今年前4月中海的投入約為去年同期的57%；另一方面，中海今年的新增土地權(quán)益投資預(yù)算約為1400億元，較去年的1134億元增長(zhǎng)了23%。但是，今年前4月中海僅花掉了預(yù)算的18%，去年同期則為37.9%。
除了疫情的影響迫使中海按下暫停鍵外，今年前兩個(gè)月下滑的銷售情況或許成為了中海拿地欲望銳減的原因之一。2020年1-2月，中海實(shí)現(xiàn)合約銷售額329.42億元，實(shí)現(xiàn)銷售面積180.96萬(wàn)方，分別同比下降22.7%及23.3%，而兩個(gè)單月的銷售額分別同比下降17.9%和29.2%。
同時(shí)，在假期與疫情雙重影響之下，中海減少了在2月份的投入，在3月份沒(méi)有新增土地。反觀中海宏洋，則在4個(gè)月都有土地入賬。
中海宏洋前4個(gè)月的土地權(quán)益金額約為74億元，且在3月份以41.82億元的代價(jià)逆市拿下4個(gè)項(xiàng)目。但從投入規(guī)模上看，中海宏洋無(wú)法與中海相比，布局也并非區(qū)域核心城市。
從具體地塊來(lái)看，2020年新年伊始，中海、中環(huán)聯(lián)合體就在上海土地市場(chǎng)掀起第一道波瀾，以底價(jià)62.71億元摘牌上海市普陀區(qū)真如副中心板塊商業(yè)用地。其中，中海占有項(xiàng)目70%的權(quán)益，由中海商業(yè)操盤(pán)打造商業(yè)綜合體。
而在北京新年第一拍的現(xiàn)場(chǎng)，中海的身影再次出現(xiàn)。經(jīng)過(guò)幾番激烈角逐，中海從10家入圍選手中突出重圍，以17.74%的溢價(jià)率、36.5億元的代價(jià)拿下石景山首鋼東南區(qū)宅地。
到了4月，中海先在月初和首開(kāi)聯(lián)合以底價(jià)在北京再下一“城”，后在月末以42.08%的溢價(jià)率，總價(jià)28.24億元的代價(jià)斬獲沈陽(yáng)領(lǐng)事館東-1地塊，不僅觸頂最高限價(jià)13000元/建筑平方米，還需要將地塊范圍內(nèi)12500平方米的產(chǎn)權(quán)無(wú)償移交政府租賃住房。
總體看來(lái)，2020年前4月，中海拿地歷經(jīng)高開(kāi)低走，在3月按下暫停鍵后，又在4月逐步回暖，隨著疫情影響減弱與銷售逐步回暖，中海在5月的土地市場(chǎng)迎來(lái)爆發(fā)。
5月迎拿地高峰 多地塊溢價(jià)成交
邁入5月，中海系列公司在土地市場(chǎng)頻頻出手，首入威海的同時(shí)，在10個(gè)不同城市落子，土地成交價(jià)格高達(dá)238.97億元，較去年同期的38.02億元有較大提升，對(duì)標(biāo)去年4月237.89億元的權(quán)益金額，成為今年上半年的成交高峰。
值得一提的是，11宗地塊均產(chǎn)生了溢價(jià)，溢價(jià)率在1%-73%之間。其中，最低為競(jìng)得汕頭A03-13地塊溢價(jià)率1.22%，最高為競(jìng)得太原SP-2019地塊溢價(jià)率72.27%。
中海的頻頻舉牌刷足了存在感——首進(jìn)威海便鏖戰(zhàn)56輪，以每平方米9262元的樓面價(jià)創(chuàng)下威海土拍新高，月底又在金華歷經(jīng)224輪競(jìng)價(jià)拿下一宗商住用地。但最為惹眼的，還數(shù)中海競(jìng)得太原SP-2019地塊。
5月13日，太原2宗地塊集中出讓，最終SP-2019地塊與SP-2018地塊分別由中海、保利兩家央企斬獲。前者樓面價(jià)約8333.9元/平米，溢價(jià)率高達(dá)72.27%；后者樓面價(jià)約8470.76元/平米，溢價(jià)率高達(dá)74.32%；兩宗地總價(jià)近74億元。
值得玩味的是，兩宗地為回爐地塊，曾于此前一個(gè)月進(jìn)行拍賣。雖然吸引到中海、招商蛇口(001979,股吧)、金茂、保利、萬(wàn)科、華發(fā)等六家房企參與競(jìng)拍，但因最高報(bào)價(jià)未能達(dá)到預(yù)先設(shè)定的出讓底價(jià)而最終流拍。
僅過(guò)了一個(gè)月，回爐地塊成為了香餑餑，除了央企不差錢(qián)之外，更為重要的是經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化催生出了拿地底氣。
自3-4月強(qiáng)調(diào)復(fù)工復(fù)產(chǎn)之后，中海的銷售情況由減轉(zhuǎn)增，3月實(shí)現(xiàn)銷售額約267.7億元，同比增加7.0%；4月實(shí)現(xiàn)銷售額279.5億元，同比增加8.9%。逐步提升的銷售額讓累計(jì)銷售額降幅由2月的22.7%減至11.7%，并再一步減至6.0%。
隨著銷售額降幅減至10%以內(nèi)，以及5月進(jìn)一步減弱的疫情影響，中海終于放開(kāi)手腳開(kāi)始狂飆�？此埔环闯B(tài)，但中海一方面需要追趕因疫情而滯后的投資進(jìn)度，另一方面本就擁有融資優(yōu)勢(shì)的中海需要讓熱錢(qián)流動(dòng)起來(lái)。
可以預(yù)計(jì)，中海還將抓住上半年的尾巴持續(xù)投入土地市場(chǎng)。就在6月1日，中海在蘇州以20.48億元的價(jià)格拿下高新區(qū)科技城地塊，并再次產(chǎn)生溢價(jià)，溢價(jià)率12.53%。
來(lái) 源：和訊
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