商圈作為城市最具活力的核心區(qū)域之一，其功能與內(nèi)涵在近年來得到廣泛延伸。伴隨中國城市從新區(qū)開發(fā)的增量發(fā)展轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘兄行闹貥?gòu)的存量挖潛，城市更新趨勢也從點狀向片區(qū)發(fā)展。而商圈作為城市區(qū)域功能板塊中的重要組成部分，它的升級改造無疑將成為推動城市整體有機更新的關(guān)鍵突破點。
綜觀當(dāng)下中國城市商圈現(xiàn)狀，主要問題集中于：商圈內(nèi)項目類型單一、功能區(qū)域不全，尤其是零售物業(yè)與公共空間、街道等不同功能元素之間欠缺物理上的連接和情感上的互動。換言之，由于部分零售物業(yè)較為分散，消費者或周邊社區(qū)居民很難將商圈視為一個完整的有機體，無法一次性便捷體驗商業(yè)社區(qū)各功能要素的特性。因此，如何連接城市人與商業(yè)空間、如何有機融合消費與生活，一躍晉升為商圈煥新路上的有力抓手。
煥新商圈活力，激活城市公共空間
以上海古北虹橋商務(wù)區(qū)為例，作為一個以集聚發(fā)展功能為核心的區(qū)域。這里是中國第一個以涉外商貿(mào)為主導(dǎo)的開發(fā)區(qū)，是上海輻射長三角的重要功能區(qū)，而如何使虹橋商圈內(nèi)優(yōu)質(zhì)、多元化的人口基礎(chǔ)，與商業(yè)及公共設(shè)施間產(chǎn)生聯(lián)動發(fā)展，對于上海塑造兼具體驗性、互動性、創(chuàng)造性的區(qū)域發(fā)展案例具有重要意義。
自2007年參與虹橋綜合交通樞紐區(qū)的市場研究規(guī)劃至今，仲量聯(lián)行一直對于大虹橋區(qū)域的發(fā)展?fàn)顩r保持密切關(guān)注，幫助城市管理者以宏觀探討商圈更新迭代的可能路徑，仲量聯(lián)行認(rèn)為，基于商圈與城市公共空間的互生關(guān)系，以及城市開放空間形式與其對區(qū)域經(jīng)濟帶來的價值，在進(jìn)行更新改造時應(yīng)當(dāng)緊密結(jié)合城市整體規(guī)劃布局，以區(qū)域融合發(fā)展為思考前提，致力于打造活力商圈，進(jìn)而激活城市公共空間。
打造多元包容的商業(yè)社區(qū)，提高公共空間的使用頻率
簡單來說，如果商圈內(nèi)各個功能元素齊全完備，不僅有一站式的綜合商業(yè)體，還有配套的公共空間如供休憩的綠地、高效暢通的步道，便更易滿足不同客群需求，使其在商圈內(nèi)停留時間更長并衍生出更多的消費機會。
以上海古北虹橋商務(wù)區(qū)的咨詢建議為例，仲量聯(lián)行創(chuàng)新性地提出建議：從區(qū)域內(nèi)原先欠缺通透性、功能單一的虹橋公園入手，將其強化為整個區(qū)域內(nèi)的新社交核心，并圍繞梳理周邊的商業(yè)資源。
改造后，虹橋公園除強化原先的公共綠地屬性之外，還與周邊商業(yè)區(qū)域共享統(tǒng)一的視覺元素、明晰的功能分區(qū)、現(xiàn)代化的建筑及外立面，以及有效的交通流量疏導(dǎo)。由此，虹橋商圈區(qū)域內(nèi)的連通性及整體吸引力得到提升，形成更加密集和多樣化的購物環(huán)境。
增加功能元素之間的聯(lián)動性，保持商業(yè)社區(qū)的流動活力
在商業(yè)社區(qū)的改造過程中，除挖掘內(nèi)部既有資源外，還應(yīng)當(dāng)從水平和垂直維度進(jìn)行公共空間的擴充和共享，多角度滿足市民的生活社交需求。同時，打通商業(yè)項目與公共交通樞紐、綠地、周邊社區(qū)等的連接，保持人群、車輛的暢通流動，甚至挖掘地下空間、屋頂空間的潛在功能性。
隨著整體商業(yè)氛圍也被盤活。消費人群的背景、需求和消費水平逐步多元化，未來商圈將成為一個“宜居宜商”的區(qū)域中心。以深圳羅湖區(qū)的筍崗——清水河片區(qū)為例，自上世紀(jì)80年代初開始，依托廣深鐵路深圳站建設(shè)發(fā)展起步，這里曾是深圳開發(fā)最早、規(guī)模最大的公共倉儲群區(qū)。板塊中的HALO廣場是該片區(qū)城市更新政策下首發(fā)面世的街區(qū)式綜合體，原3號倉、4號倉、7號倉及筍崗809棟，升級改造完成后已演變成為集零售、休閑、主題酒吧為一體的12萬平方米24小時不夜潮聚地。仲量聯(lián)行作為該項目的招商代理，引進(jìn)了特色餐飲、酒吧等消費業(yè)態(tài)，后續(xù)還將為該區(qū)域的地標(biāo)項目城脈中心進(jìn)行米其林餐飲招商，進(jìn)一步打通消費與產(chǎn)業(yè)間的壁壘。將倉儲群區(qū)煥新賦能成為一個“宜居宜商”的區(qū)域中心，既有利于周邊原有居民的生活消費便利，也注重商圈內(nèi)各元素的平衡與互動。
注重商業(yè)社區(qū)生活場景的搭建，提升城市公共空間利用密度
通過增加餐飲、生活服務(wù)等日常消費功能元素的密度，有助于強化人與環(huán)境之間的緊密連接、人與人之間的互動參與，在為市民帶來更好消費體驗的同時，感受公共空間營造的生活氣息和社交屬性。
在廣州的白云新城板塊新的愿景圖中，立足臨空產(chǎn)業(yè)、生態(tài)文化和都會服務(wù)的三方融合，構(gòu)建了一個個嶄新的以航空航天為主題的商業(yè)社區(qū)生活場景。
白云新城云城中商業(yè)商務(wù)用地增加10.57公頃，引進(jìn)各類產(chǎn)業(yè)和企業(yè)總部，同時，白云國際會議中心擬擴容選址于此。仲量聯(lián)行向區(qū)域內(nèi)的一系列商業(yè)項目提供了多項前期策劃及招商代理服務(wù)，確保會議、總部辦公、零售商業(yè)和居住等多項復(fù)合功能共同在新場景中有機融合，同頻共振。
探索多渠道協(xié)同發(fā)展，拓寬國際時尚交流路徑
拓寬商圈與國際時尚交流路徑，不僅可以擴大商圈全球影響力，更能加快商圈成為國際消費資源集聚地和消費時尚創(chuàng)新地。在成都，為了打造兼具“國際化”與“本土范”的成都春熙路商圈，充分探索商圈提升潛力空間，積極營造商圈向世界發(fā)聲的渠道和與全球知名商圈對話的平臺，仲量聯(lián)行建議春熙路商圈在拓寬與國際一線時尚品牌的交流渠道，積極搭建優(yōu)質(zhì)招商平臺，引入目標(biāo)時尚品牌每年兩季的時尚新品發(fā)布大秀的同時，持續(xù)培育時尚活動發(fā)布平臺企業(yè)和承辦單位，建立起具有國際視野和時尚活動發(fā)布經(jīng)驗的承辦團(tuán)隊，完善秀場等硬件設(shè)施，并借助四川省和成都市級的對外交流、宣傳活動，在全球范圍內(nèi)積極進(jìn)行春熙路商圈的推廣，逐步擴大商圈的國際知名度。
需要注意到的是，經(jīng)過不斷升級迭代，各大城市的核心商圈紛紛步入業(yè)態(tài)布局更加復(fù)合、社交屬性更加凸顯的全新階段。讓業(yè)態(tài)分布更加豐富均衡，打造差異化消費體驗場景，尤其是增加對生活服務(wù)、社交休閑類消費需求的關(guān)注，強化與城市公共空間的連結(jié)，都是未來商業(yè)社區(qū)蓬勃發(fā)展的重要內(nèi)核和制勝法則。
仲量聯(lián)行中國區(qū)零售地產(chǎn)部總監(jiān)隗然表示：“商圈更新肩負(fù)著空間布局盤活、社交活力重塑和人文記憶再生等多重使命。以整體化思考融入更新策略制定，以功能轉(zhuǎn)換和品質(zhì)升級，重構(gòu)城市空間的新商業(yè)活力源是未來我們重要的思考命題。”
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
