熱衷于打造高端寫字樓的SOHO中國從不做賠本的買賣，不論是租，還是售，都對(duì)溢價(jià)率有著自己的堅(jiān)持。但今年或許是個(gè)例外，年初的疫情讓一線城市寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入漫長的寒冬，鮮少在價(jià)格上讓步的SOHO中國，也不得不用打折的方式來吸引租客。
由于一家早教品牌的搬離，光華路SOHO即將有7550平方米的寫字樓進(jìn)入空置狀態(tài)，為了盡快找到“接盤”的租客，SOHO中國在11月2日發(fā)文稱，決定借著雙11的東風(fēng)，8折出租這套配備了家具的精裝房源。
SOHO中國花了很大的篇幅來細(xì)數(shù)光華路SOHO二期身上的標(biāo)簽，例如占位北京城最金貴的CBD核心區(qū)、由世界著名建筑師事務(wù)所GMP設(shè)計(jì)、深受年輕人喜愛等。然而，當(dāng)這些記錄了光華SOHO光鮮一面的標(biāo)簽與“8折”、“低價(jià)”這樣的字眼放在一起，凸顯出的是眼下北京寫字樓行情的嚴(yán)峻。
出售計(jì)劃擱淺，出租率下滑
十余年前，潘石屹發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商們的爭(zhēng)搶將宅地的價(jià)格越抬越高。不愿在土地市場(chǎng)與同行們硬碰硬的他，堅(jiān)決開啟了轉(zhuǎn)型道路，宣布放棄住宅，專心做商辦。
SOHO中國打造了外界所熟知的望京SOHO、外灘SOHO等項(xiàng)目，潘石屹還曾信心十足的表示要做“全持有”模式。但隨著寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)的持續(xù)增加，業(yè)務(wù)單一的SOHO中國也逐步陷入業(yè)績?cè)鲩L乏力的僵局。
這些年來，為拯救業(yè)績，潘石屹已經(jīng)做過很多努力。如面對(duì)增長乏力的營收，他多次推翻自己的“自持”策略，接二連三將海倫SOHO、凌空SOHO等項(xiàng)目擺上交易臺(tái)，以賣樓套現(xiàn)的方式改善數(shù)據(jù)；面對(duì)空置率攀升的大環(huán)境，他推出新產(chǎn)品SOHO 3Q，嘗試用創(chuàng)新拉動(dòng)出租率。
但是，SOHO 3Q的發(fā)展終究未能達(dá)到預(yù)期。原本潘石屹計(jì)劃在今年將SOHO中國作價(jià)40億美元出售給黑石，但有資管人士告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，雙方的交易到了臨門一腳的時(shí)候，又因?yàn)橐恍┎豢煽挂蛩囟K止。
SOHO中國的擔(dān)子又回到潘石屹的肩上，而且這一次，他肩上感受到的壓力要比以往更大、更重。
從SOHO中國披露的半年報(bào)可以看到，今年上半年，其主要依靠出售車位來支撐營業(yè)收入的增長。上半年，SOHO中國錄得的營收為14.53億元，同比增長約63%，其中有6.71億元是來自于出售車位的收入。
租金收入和出租率方面，則是大幅下滑的景象。半年報(bào)顯示，受困于寫字樓的市場(chǎng)環(huán)境和新冠肺炎帶來的不利影響，上半年，SOHO中國投資物業(yè)的平均出租率從2019年同期的90%下降至78%，租金收入同比下降約12%。
資管人士認(rèn)為，疫情影響下，通過打折促銷來增加簽約面積，保證一定的出租率可以被理解�！氨本┕馊A路SOHO的日租金均價(jià)約在9-10元/平方米之間，屬于價(jià)格較高的甲級(jí)寫字樓，加上不久前區(qū)域內(nèi)有新入市的中端項(xiàng)目，價(jià)格上確實(shí)存在一定沖擊�！�
據(jù)了解，除了打折出租房源之外，SOHO中國今年還用PK模式調(diào)動(dòng)租賃團(tuán)隊(duì)積極性，即多個(gè)租賃團(tuán)隊(duì)之間按賽季進(jìn)行業(yè)績PK。SOHO中國數(shù)據(jù)顯示，第二賽季（6-8月），北京、上海兩地總簽約面積增長了113%。
北京寫字樓空置率創(chuàng)新高
光華路SOHO的打折與下行的市場(chǎng)大環(huán)境不無關(guān)系。
戴德梁行研究報(bào)告顯示，今年第三季度，持續(xù)入市的新增供應(yīng)量繼續(xù)推高北京寫字樓空置率，北京全市和五大核心商圈市場(chǎng)空置率分別上升至16.6%和11.2%，均創(chuàng)十年來歷史新高。
而租金的走勢(shì)同樣不樂觀。報(bào)告顯示，三季度，北京全市和五大核心商圈市場(chǎng)租金延續(xù)了年初以來的下調(diào)趨勢(shì)，但降幅較二季度有所收窄，分別環(huán)比下降2.8%和2.9%至每月每平方米348.4元和393.2元。
這已經(jīng)是北京寫字樓租金連續(xù)第七個(gè)季度出現(xiàn)環(huán)比下跌。在第一太平戴維斯華北市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人李想看來，租戶態(tài)度的謹(jǐn)慎及業(yè)主的打折策略是北京寫字樓租金持續(xù)下滑的原因之一。
“受未來經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不確定性等因素的影響，多數(shù)租戶選擇較為保守的租賃策略，對(duì)市場(chǎng)持繼續(xù)觀望態(tài)度，導(dǎo)致市場(chǎng)活躍度仍未恢復(fù)至去年同期水平�！崩钕敕Q，租戶觀望情緒濃厚，大部分業(yè)主方面不斷通過下調(diào)租金或給予更多優(yōu)惠的手段吸引客戶、加速去化，從而導(dǎo)致租金均價(jià)下滑。
時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，今年疫情過后，許多企業(yè)離開了市中心，搬至租金價(jià)格較低的片區(qū)。另有部分原本在市中心租聯(lián)合辦公工位辦公的創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，為了降低成本，直接采取了在家辦公的模式。
這樣的情形不禁令市場(chǎng)感到擔(dān)憂。戴德梁行指出，盡管北京市政府在9月發(fā)布的《北京市促進(jìn)數(shù)字經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新發(fā)展行動(dòng)綱要（2020—2022年）》對(duì)寫字樓市場(chǎng)帶來好消息，但這樣的行情或在第四季度得到延續(xù)。
戴德梁行報(bào)告稱，短期來看，四季度，北京寫字樓市場(chǎng)仍將有約80萬平方米的新增供應(yīng)投放市場(chǎng)，在高空置的重壓下，市場(chǎng)租金水平仍將繼續(xù)面臨下行壓力。第一太平戴維斯則預(yù)計(jì)，2020年第四季度，北京全市空置率預(yù)計(jì)將達(dá)到接近20%的高位。
“當(dāng)前北京寫字樓市場(chǎng)繼續(xù)承壓。盡管本地疫情已得到控制，租賃需求有所恢復(fù)，但由于大體量供應(yīng)持續(xù)入市，疊加空置面積去化緩慢，導(dǎo)致全市空置率繼續(xù)走高�？紤]到四季度仍將 有大體量供應(yīng)入市，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)所面臨的供需不平衡態(tài)勢(shì)仍將持續(xù)。”李想說。
來源：時(shí)代財(cái)經(jīng)
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