除了樓市調控升級，城市更新也是近期深圳房地產市場的一個關鍵詞。近日，《深圳經濟特區(qū)城市更新條例》獲得通過，自2021年3月1日起施行。在業(yè)內人士看來，有專家表示，《條例》的通過是深圳房地產史上一個重大事件。
《條例》創(chuàng)設了“個別征收+行政訴訟”制度，規(guī)定舊住宅區(qū)已簽訂搬遷補償協(xié)議的專有部分面積和物業(yè)權利人人數占比均不低于95%，且經區(qū)人民政府調解未能達成一致的，為了維護和增進社會公共利益，推進城市規(guī)劃的實施，區(qū)人民政府可以依照法律、行政法規(guī)及本條例相關規(guī)定對未簽約部分房屋實施征收�？梢灶A見的是，只要一戶不同意，城市更新項目就“停擺”的難題將得到有效破解。
不過，城市更新加速的背后，一些老舊小區(qū)甚至小產權房的價格也水漲船高，讓一些購房者感到有些無奈。
還沒貼上“拆”
老舊小區(qū)價格已大漲
“這邊的位置最靠近市區(qū)，卻是深圳房價的洼地，最近不少投資客過來看房，就是相中老舊物業(yè)存在的拆遷可能�！痹邶垗彶技泴毱瑓^(qū)從事房產中介的鄧經理說，“這附近幾乎都是老舊小區(qū)和城中村，有幾個小區(qū)說是要城市更新，價格也上來了，放盤量也少了�！�
記者跟隨鄧經理來到粵寶片區(qū)的德
興花園和德�；▓@，這些都是樓齡超過20年的老舊小區(qū)，雖然沒有看到明顯的拆遷標語，但有住戶告訴記者，這里的業(yè)主正在簽名申請舊改�！艾F在德興花園放盤的房源少了很多，不過由于單價在每平方米3萬多至4萬多元，所以這幾個小區(qū)的房源一直挺好賣的，最近有業(yè)主掛牌價一下提到每平方米5萬元左右�！�
僅僅是從意愿征集到項目實施主體確認，再到成功拆除，這個過程往往會持續(xù)數年，期間也充滿不確定性。盡管如此，一些老舊小區(qū)的身價還是顯著提升。在臨近粵寶片區(qū)的羅湖清水河，金祥都市花園的舊改可謂更進一步，也已經啟動舊改意愿征集，這里的二手房掛牌價已經達到每平方米6.5萬元左右，而該小區(qū)在去年9月的二手房成交價僅在每平方米4.7萬元左右。而在羅湖筍崗片區(qū)，同樣啟動意愿征集的梨園公寓，二手房掛牌價突破每平方米8萬元，已經遠遠超過附近的高層住宅小區(qū)。
在現場走訪時，記者遇到一位正在看房的投資客陳先生，他告訴記者，“深圳的投資客對于賭拆遷的老舊小區(qū)態(tài)度還是會比較謹慎，因為周期太長，即使成功拆除，拆遷過程中也不好折現，很多投資客還傾向于購買那些3到5年就能出手的物業(yè)�！�
對于開發(fā)商而言，參與老舊小區(qū)的城市更新意愿是否會提升？合一城市更新集團認為，舊住宅區(qū)的意愿征集降到了雙95%，和棚改意愿征集的門檻銜接，對舊住宅區(qū)城市更新有促進作用，但同時《條例》提出舊住宅區(qū)拆除重建后優(yōu)先用于公租房、安居房和人才住房等公共住房建設，舊住宅區(qū)更新和棚改的政策基本銜接了起來，舊住宅區(qū)城市更新項目的經濟效益將受到影響，市場主體參與舊住宅區(qū)城市更新的意愿或將有所減弱，應密切關注后續(xù)相關實施細則的出臺。
小產權房需謹慎對待
“那一片都是布吉的城中村，現在小產權房的價格與前兩年相比也差不多翻倍了，說不定也要拆�！编嚱浝碇钢h處一片城中村，發(fā)出感慨。
城中村與老舊小區(qū)的城市更新有所不同，針對城市更新過程中的小產權房交易，《條例》顯示，城市更新部門和村股份公司應當在城市更新意愿核實階段對歷史違建物業(yè)權利人進行核實，開發(fā)商必須要和權利人簽約搬遷補償協(xié)議。合一城市更新集團總經理羅宇表示，在《條例》通過之前，確權是在項目拆遷簽約至實施主體確認階段進行的，而往往小產權房市場的活躍在意愿核實階段就開始了，這期間小產權房倒賣頻繁，而現在將確權前置，則打擊了小產權房的炒賣。
除此之外，城市更新背后，有關城中村回遷房指標的買賣消息也滿天飛。記者發(fā)現，許多打著“無需社保、不限購、買到就是賺到”的明碼標價回遷房公開在一些網站論壇、微信公眾號，甚至在閑魚平臺上掛賣銷售。說起回遷房，主要指那些城中村里的“農民房”，但卻已經有開發(fā)商進駐洽談城市更新，一些原村民可能急需資金，拿出一定的回遷面積出售，這些房子在經城市更新之后得到確權，就能獲得不動產權證。
有房產中介向記者兜售起一些看似很誘人的回遷房指標買賣，例如布吉某城中村的回遷指標，每平方米3萬元，200平起，周邊二手房價格都已經在每平方米5萬元左右。記者發(fā)現，在深圳升級樓市調控之后，“房票”成為置業(yè)者眼中的稀缺品。這時，類似的回遷房指標由于不占用名額，開始吸引越來越多投資客的眼光，也應該引起重視。
來 源： 證券時報
編 輯：liuy
