近期，東莞、廣州、深圳等地城市更新項(xiàng)目陸續(xù)公布進(jìn)展，明確未來(lái)改造計(jì)劃。同時(shí)，奧園、時(shí)代、富力等房企今年也積極簽約城市更新改造項(xiàng)目，熱情不減。隨著行業(yè)由增量時(shí)代向存量時(shí)代過(guò)渡，城市更新市場(chǎng)規(guī)模將持續(xù)擴(kuò)大，房企也在這一賽道上你追我趕。
四成百?gòu)?qiáng)上市房企、過(guò)半50強(qiáng)上市房企的城市更新業(yè)務(wù)已成規(guī)模。我們初步假定城市更新規(guī)模達(dá)到百萬(wàn)方即認(rèn)定企業(yè)城市更新已成規(guī)模。故根據(jù)房企2020年半年報(bào)及公開信息，可知超六成百?gòu)?qiáng)上市房企有過(guò)城市更新改造的經(jīng)歷，其中約有40%的企業(yè)已經(jīng)達(dá)到超百萬(wàn)方的規(guī)模。由于TOP50上市房企有更充足的資金和更強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)能力，相比之下該梯隊(duì)中有更多房企樂(lè)于參與城市更新改造，78%的房企涉足了該領(lǐng)域，形成規(guī)模的房企占比則達(dá)51%。內(nèi)外兩方面原因使得大部分房企加速布局城市更新：一方面，通過(guò)城市更新獲取的土地樓板價(jià)往往低于周邊的招拍掛土地，房企能用較低的拿地成本撬動(dòng)更高的利潤(rùn)；另一方面，隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，土地資源特別是一二線城市的土地日趨緊缺，而一些老舊建筑需要拆除重建，城市更新便成為房企拓寬拿地渠道的有效手段。
房企城市更新潛在土儲(chǔ)建面最高約1億平方米，行業(yè)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。雖大部分房企已布局城市更新業(yè)務(wù)，但基于入局時(shí)間、資金投入和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)等因素的影響，涉及的規(guī)模有所差距。我們用房企通過(guò)城市更新業(yè)務(wù)獲取、但未轉(zhuǎn)化成土地儲(chǔ)備的那部分建面，即“城市更新潛在建筑總建面”來(lái)衡量企業(yè)參與城市更新的程度，可以把房企分為三個(gè)梯隊(duì)。根據(jù)企業(yè)披露和搜集到的公開信息，可以發(fā)現(xiàn)房企通過(guò)城市更新渠道獲取的建面跨度十分大，規(guī)模小的只參與了1個(gè)項(xiàng)目，建面不到10萬(wàn)方，但規(guī)模大的涉及100多個(gè)項(xiàng)目，總建面可達(dá)1億平方米，釋放后貨值達(dá)數(shù)千億。整體來(lái)看，一是由于越來(lái)越多的房企進(jìn)入城市更新賽道，二是由于每家房企在不斷獲取城市更新項(xiàng)目且這部分土儲(chǔ)轉(zhuǎn)化緩慢，行業(yè)整體規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。
佳兆業(yè)、富力、恒大城市更新規(guī)模遙遙領(lǐng)先。第一梯隊(duì)包括佳兆業(yè)、恒大、富力、融創(chuàng)、時(shí)代這5家房企，他們或資本雄厚，或經(jīng)驗(yàn)豐富，獲取項(xiàng)目的能力強(qiáng)。2020年上半年新簽約項(xiàng)目未來(lái)可釋放建面達(dá)百萬(wàn)級(jí)別，城市更新板塊潛在總建面均大于5000萬(wàn)平。第二梯隊(duì)房企城市更新建筑面積段為1000-5000萬(wàn)平,既有碧桂園、保利、中海這樣的全國(guó)性規(guī)模房企，也有龍光、奧園、合景泰富這樣的粵系房企憑借地緣優(yōu)勢(shì)高歌猛進(jìn)。第三梯隊(duì)參與城市更新部分的建筑面積小于1000萬(wàn)平，其中大于百萬(wàn)規(guī)模的有十來(lái)家，絕大多數(shù)房企只涉及了零星一兩個(gè)項(xiàng)目。他們暫時(shí)可能沒(méi)有把城市更新作為主要業(yè)務(wù)發(fā)展，但仍把這作為一種有效的拿地手段。
佳兆業(yè)持續(xù)拓展舊改項(xiàng)目，土儲(chǔ)建面穩(wěn)步轉(zhuǎn)化。1999年佳兆業(yè)以改造爛尾樓出道，就此入局城市更新，2011年又集中優(yōu)勢(shì)資源組建了國(guó)內(nèi)第一家專業(yè)城市更新公司，多年的積累以及持續(xù)的擴(kuò)張使得佳兆業(yè)城市更新規(guī)模穩(wěn)居第一梯隊(duì)。據(jù)企業(yè)披露，2019年舊改土儲(chǔ)占地面積約4000萬(wàn)方，2020年上半年新增20個(gè)舊改項(xiàng)目，截止2020年中總儲(chǔ)備項(xiàng)目達(dá)167個(gè)，土儲(chǔ)占地面積達(dá)4200萬(wàn)方，預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)化后提供建面逾一億平方米。拓展能力決定了規(guī)模，但鑒于城市開發(fā)更新周期長(zhǎng)、周轉(zhuǎn)慢，轉(zhuǎn)化能力才能真正決定業(yè)績(jī)。自佳兆業(yè)成立以來(lái)，共成功轉(zhuǎn)化了32個(gè)舊改項(xiàng)目，轉(zhuǎn)化面積逾1360萬(wàn)平方米。盡管2020年上半年面臨疫情的影響，仍成功轉(zhuǎn)化了5個(gè)位于香港、深圳和廣州的項(xiàng)目，提供了超81萬(wàn)方的土儲(chǔ)建面，全年來(lái)看預(yù)計(jì)能轉(zhuǎn)化10個(gè)項(xiàng)目達(dá)160萬(wàn)方的建面，超過(guò)每年轉(zhuǎn)化80-100萬(wàn)平方米舊改用地的目標(biāo)。從效果來(lái)看，佳兆業(yè)多個(gè)通過(guò)城市更新改造上市的項(xiàng)目均取得了良好的銷售業(yè)績(jī)，并且相比土地成本實(shí)現(xiàn)了較高的利潤(rùn)率。比如，企業(yè)在深圳的主要舊改項(xiàng)目平均成本（包含地價(jià)和回遷房建安成本）為14100元/平方米，但銷售均價(jià)卻達(dá)40000-70000元/平。不過(guò)，佳兆業(yè)99%的城市更新占地面積都位于大灣區(qū)，如何實(shí)現(xiàn)異地復(fù)制仍是企業(yè)要面對(duì)的問(wèn)題。
奧園2015年入局城市更新，2020年便達(dá)到逾3000萬(wàn)方規(guī)模。第二梯隊(duì)中，奧園在2020年上半年的表現(xiàn)較為亮眼，據(jù)企業(yè)中報(bào)，期內(nèi)簽約了珠海聯(lián)安舊村改造項(xiàng)目、東莞清溪鎮(zhèn)荔枝村南更新項(xiàng)目等，通過(guò)城市更新渠道獲得1633萬(wàn)方土儲(chǔ)建面的凈增長(zhǎng)，總規(guī)劃建面達(dá)3058萬(wàn)平方米，涵蓋超50個(gè)項(xiàng)目�；浉郯拇鬄硡^(qū)仍是城市更新重點(diǎn)布局區(qū)域，可售資源占比達(dá)95%，除此之外，廊坊、西安、清遠(yuǎn)、梅州、南寧也有所分布。實(shí)際上，發(fā)家于廣州的粵系房企奧園在2015年才開始布局舊改，但無(wú)論是拓展速度還是轉(zhuǎn)化速度都較為突出，20年上半年共實(shí)現(xiàn)了4個(gè)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)化，釋放了64萬(wàn)方的土儲(chǔ)建面，預(yù)計(jì)下半年還能轉(zhuǎn)化8個(gè)項(xiàng)目，再提供480萬(wàn)方的總建面。除此之外，管理層還表示，下半年通過(guò)城市更新渠道拿地建面占比將從7%調(diào)整到15%左右。奧園之所以能在競(jìng)爭(zhēng)激烈的大灣區(qū)舊改市場(chǎng)突圍而出，主要有兩方面原因：首先，業(yè)務(wù)覆蓋了“三舊”（舊城、舊村、舊廠）改造，涉及類型全面；其次，選擇了珠海作為城市更新主戰(zhàn)場(chǎng)，打造多個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目。珠海奧園廣場(chǎng)作為奧園在珠海的首個(gè)城市更新項(xiàng)目，從2015年啟動(dòng)到2018年7月正式建成開業(yè)僅用約三年時(shí)間，成為集大型購(gòu)物中心、主題商業(yè)步行街、精品住宅、高端寫字樓、酒店等五大業(yè)務(wù)為一體的大型綜合體。該項(xiàng)目成功打響了企業(yè)在珠海的品牌，此后在珠海簽約了10多個(gè)項(xiàng)目。
雖然城市更新對(duì)房企來(lái)說(shuō)仍是一片藍(lán)海，但房企入局仍面臨挑戰(zhàn)，實(shí)現(xiàn)突圍更是需要時(shí)間沉淀。鑒于城市更新開發(fā)周期長(zhǎng)、資金壓力大、規(guī)劃難度高、涉及關(guān)系復(fù)雜等問(wèn)題，本身就存在很多的不確定性，容易造成資金壓力，甚至陷入財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，還對(duì)房企的資源協(xié)調(diào)能力、運(yùn)營(yíng)能力提出挑戰(zhàn)。目前城市更新項(xiàng)目主要集中在大灣區(qū)和其余部分一二線城市，參與城市更新的房企也大多為規(guī)模房企和有本土優(yōu)勢(shì)的粵系房企，也反映了該領(lǐng)域存在一定的門檻。所以房企在布局時(shí)需全面考慮自身?xiàng)l件，清楚舊改模式的復(fù)雜性，而在城市更新領(lǐng)域已有所動(dòng)作的房企要有意識(shí)地把城市更新改造經(jīng)驗(yàn)形成系統(tǒng)，打造團(tuán)隊(duì)經(jīng)營(yíng)，才能有所突破。
來(lái)源：克而瑞研究中心
編輯：wangdc
