寫字樓新增供應(yīng)量創(chuàng)近5年來新低、租賃市場以價(jià)換量成為主旋律、零售市場核心商圈和次級(jí)商圈分化加劇......受疫情反復(fù)以及經(jīng)濟(jì)放緩等因素影響，2022年南京商辦市場供需兩淡，承壓運(yùn)行。
1月11日，仲量聯(lián)行舉行2022年南京房地產(chǎn)市場回顧及2023年展望線上交流會(huì)，釋放了多項(xiàng)核心數(shù)據(jù)與干貨分析。
寫字樓市場新增供應(yīng)量創(chuàng)近5年新低
據(jù)仲量聯(lián)行最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前南京寫字樓整體供應(yīng)量為500萬㎡，其中甲級(jí)寫字樓體量約249萬㎡，乙級(jí)寫字樓體量約251萬㎡。
值得關(guān)注的是，2022年新增供應(yīng)量僅約11萬㎡ ，創(chuàng)下近5年新低，主要原因是今年受到疫情相關(guān)政策影響工期，部分項(xiàng)目推遲了入市時(shí)間。
2023年南京寫字樓新增供應(yīng)量將出現(xiàn)明顯上漲。據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年南京寫字樓市場新增供應(yīng)達(dá)到58萬㎡。
新增入市項(xiàng)目5家，分別為金地威新中心、金融城二期C1地塊、金鷹世界B塔、德基世界貿(mào)易中心、國泰君安金融中心，全部位于河西板塊，以甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目為主。
吸納量降低、空置率與去年同期持平
從寫字樓市場吸納量和空置率上看，據(jù)仲量聯(lián)行所追蹤的數(shù)據(jù)顯示，2022年南京寫字樓租賃活躍度和問詢量每季度都有所上升，同比去年稍顯活躍。
但由于退組抵充增量，因此凈吸納量并不高，僅約8.53萬㎡，其中甲級(jí)寫字樓吸納量約4.26萬㎡，較往年同期僅為5成。
從最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，目前南京寫字樓市場整體空置率約24.2%，環(huán)比下降約0.3%，與去年同期持平。
各個(gè)細(xì)分區(qū)域表現(xiàn)不同。以新街口，河西，鼓樓三個(gè)核心區(qū)域?yàn)槔瑸榧准?jí)寫字樓，2022年，新街口空置率約20.5%、河西空置率約31%、鼓樓空置率約9.8%。
寫字樓市場租金維持下調(diào)態(tài)勢(shì)
以價(jià)換量是2022年度寫字樓租賃市場的關(guān)鍵詞。從2022年四季度最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，南京甲級(jí)寫字樓和乙級(jí)寫字樓租金都出現(xiàn)了環(huán)比、同比雙降的局面。
其中，南京甲級(jí)寫字樓凈租金為3.9元/㎡/天，環(huán)比下降0.8%，同比下降5.2%;乙級(jí)辦公樓市場凈租金為3.1元/㎡/天，環(huán)比下降0.2%，同比下降2.8%。相比之下，乙級(jí)寫字樓市場比甲級(jí)寫字樓市場更為健康。
據(jù)仲量聯(lián)行預(yù)測，2023年南京寫字樓市場租金還將繼續(xù)小幅下降，預(yù)計(jì)不超過2%。隨著疫情政策的開放以及經(jīng)濟(jì)政策的松綁，2023年大家的信心正在修復(fù)，市場也會(huì)逐漸回暖。
金融、科技互聯(lián)網(wǎng)、專業(yè)服務(wù)業(yè)承租能力強(qiáng)
從租賃需求端上看，金融、科技互聯(lián)網(wǎng)和專業(yè)服務(wù)行業(yè)依然表現(xiàn)亮眼，在仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)的所有行業(yè)中，占比超過5成。
尤其是金融行業(yè)承租能力最強(qiáng)。保險(xiǎn)、證券等傳統(tǒng)金融成交占比超過7成，科技互聯(lián)網(wǎng)和專業(yè)服務(wù)業(yè)緊隨其后，表現(xiàn)相對(duì)活躍。
從承租空間上看，2022年建面約500-1000㎡為租賃需求主力。主城搬遷需求比例有所增加，與租金的持續(xù)下調(diào)，優(yōu)惠力度大有直接關(guān)系。
對(duì)于租賃區(qū)域的選擇，不同行業(yè)也有不同喜好。例如：傳統(tǒng)的金融行業(yè)更偏向于新街口和河西，以新媒體、通訊、智能制造為代表的科技互聯(lián)網(wǎng)辦公偏向于河西、軟件谷、南站片區(qū)等。
零售物業(yè)市場吸納量、空置率雙降
由于2022年消費(fèi)者對(duì)于未來收入預(yù)期的轉(zhuǎn)變，致使消費(fèi)支出更為理性。南京前1—11月的社會(huì)消費(fèi)品零售總額，同比下降0.6%，需求端弱化導(dǎo)致品牌對(duì)于擴(kuò)店節(jié)奏更為審慎，市場租賃需求增長乏力。
據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，南京零售物業(yè)市場吸納量約為18.4萬㎡。
優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)總存量維持約617萬㎡，整體市場空置率4.1%，環(huán)比上升0.02%，同比去年下降0.3%；購物中心平均空置率為3.9%，環(huán)比上升0.03%，同比下降0.5%。
服裝鞋包、新能源汽車等租賃表現(xiàn)積極
從細(xì)分市場來看，零售物業(yè)市場租賃表現(xiàn)較為積極的有服裝鞋包、咖啡飲品、新能源汽車、中式快餐。
服飾鞋包新開業(yè)比例超30%，國潮及運(yùn)動(dòng)服飾品牌如中國李寧、安踏、FILA等擴(kuò)張步伐相對(duì)穩(wěn)健。中式快餐拓店較多，超46家。
租賃表現(xiàn)相對(duì)冷淡的有KTV及酒吧、兒童娛樂、兒童服務(wù)。這些零售行業(yè)由于租賃面積大、人力成本高等原因需求相對(duì)疲軟。
零售物業(yè)市場租金小幅下降
為了穩(wěn)住出租率，南京零售物業(yè)市場租金持續(xù)下調(diào)。
目前，南京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層租金為15.9元/㎡/天，環(huán)比小幅下降0.9%，同比下降1%；核心商圈凈租金為20.8元/㎡/天，同比下降0.8%。
2023年，預(yù)計(jì)有3個(gè)核心商圈項(xiàng)目和5個(gè)次級(jí)商圈項(xiàng)目開業(yè)，入市體量約102.5萬㎡。
新增項(xiàng)目包括：江北（浦口）萬象系商業(yè)、六合萬達(dá)、華僑城歡樂濱江購物中心、河西德基、燕子磯萬象匯、國金中心、麒麟荔枝廣場。
仲量聯(lián)行預(yù)測，隨著防疫政策的優(yōu)化，2023年南京商業(yè)零售市場將進(jìn)入恢復(fù)通道，并建議在高供應(yīng)的情況下，商場需及時(shí)捕捉市場趨勢(shì)的變化，優(yōu)化商業(yè)運(yùn)行模式、積極調(diào)整招商策略來吸引租戶，才能在多元化競爭中突圍，掌握更多議價(jià)空間與談判主動(dòng)權(quán)。
來源：仲量聯(lián)行
編輯：jinbao
