北京寫字樓租售中心網(wǎng)根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)了解到，廣州市2022年四季度，寫字樓租賃市場凈吸納量約達三萬平方米，符合三季度時做的回正預(yù)判。但市場去化水平主要依賴越秀子市場一個新入市項目的預(yù)租拉動，如扣除新增預(yù)租體量，季內(nèi)去化約一萬平方米。受季內(nèi)疫情封控影響，市場壓抑的需求仍未能釋放。但CBD珠江新城市場需求表現(xiàn)出韌性，主要來自專業(yè)服務(wù)類行業(yè)。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，除新入市的項目外，目前珠江新城近90%的優(yōu)質(zhì)樓宇空置率依舊保持在10%以下。從2022年四季度租賃需求中可以發(fā)現(xiàn)，消費品類租賃需求的活躍度在回升，消費品和專業(yè)服務(wù)類企業(yè)是租賃的主要需求動力，共占比超50%，而互聯(lián)網(wǎng)科技類的租賃熱浪較今年前三季度有明顯收縮。季內(nèi)，盡管全市租金下降幅度較第三季度有所收窄，但所有子市場租金均未能實現(xiàn)增長，凈有效租金環(huán)比下降1.7%。得益于新項目的大量預(yù)租以及存量項目去化，空置率較上季度并無明顯變化，維持在15.0%。

　　2022全年甲級寫字樓市場回顧

　　市場需求：整體市場觀望情緒濃厚，降本增效是貫穿全年主旋律

　　2022年是廣州寫字樓租賃市場充滿挑戰(zhàn)性的一年，租賃需求較往年有明顯放緩。在與2021年新增供應(yīng)相差無幾的情況下，去化水平僅約為去年的1/3。降本增效是貫穿全年的主旋律，租戶在租賃決策上保持較為謹慎態(tài)度，觀望氛圍濃厚。

　　互聯(lián)網(wǎng)科技、專業(yè)服務(wù)和金融行業(yè)是2022年的租賃主要需求來源，共占比超70%。其中，互聯(lián)網(wǎng)科技類企業(yè)需求較往年有所下滑，但其占比仍位居第一，近40%。值得注意的是，在當前復雜的環(huán)境下，推動了專業(yè)服務(wù)類行業(yè)的發(fā)展，從其細分領(lǐng)域上看主要來自律師事務(wù)所。

　　新增供應(yīng)：全年新增供應(yīng)超50萬平方米，主要來自琶洲子市場

　　2022年，全市新增供應(yīng)超50萬平方米，高于過去十年年均新增供應(yīng)40萬平方米體量，市場已進入新一輪供應(yīng)高峰時期，預(yù)計將持續(xù)至2024年。今年，近50%的供應(yīng)來自琶洲市場，推升全市甲級樓宇存量至690萬平方米。而珠江新城和越秀子市場從今年開始，會逐步進入市場去化周期階段。

　　空置率：受新增供應(yīng)影響，空置率持續(xù)上升

　　全市空置率在今年累計上升5.7個百分點，漲幅達過去十年的新高。除天河北市場外，所有子市場空置率均上升超4.0個百分點。其中，越秀市場空置率錄得最大漲幅，為6.8個百分點，主要原因是區(qū)域市場樓宇的樓齡普遍較大，部分對硬件配套設(shè)施有較高需求的租戶會選擇外溢至其它子市場。而琶洲整體市場在今年表現(xiàn)平穩(wěn)，在近30萬平方米的新增供應(yīng)下，空置率僅同比上升4.6個百分點，個別優(yōu)質(zhì)項目在入市時，已能達到40%的預(yù)租率。

　　租金：區(qū)域競爭加劇，整體租金走勢承壓

　　受新增供應(yīng)及宏觀市場經(jīng)濟等綜合因素影響，市場租金整體走勢繼續(xù)下降，全市凈有效租金已連續(xù)四年下滑，并在今年跌幅超5.0%。CBD珠江新城租金在全年累計下降超5%，降幅為各子市場最大。盡管區(qū)域租金水平仍為全市最高，但其與非核心區(qū)的租金差在不斷縮減，區(qū)域間的競爭在同步加劇。

　　高供應(yīng)背景下，短期內(nèi)空置壓力會繼續(xù)顯現(xiàn)

　　在優(yōu)化疫情防控的背景下，預(yù)計2023年市場需求會有所回暖。伴隨開放經(jīng)濟活動的政策暖意，消費勢頭大概率會在2023年拾級而上，預(yù)計消費品行業(yè)需求也會隨之更加活躍。

　　展望2023年，在天河北及越秀子市場可租賃面積較少的情況下，預(yù)計明年的寫字樓租賃市場需求會更多的來自琶洲和珠江新城子市場。新一輪供應(yīng)高峰將持續(xù)至2024年，預(yù)計2023全年新增供應(yīng)為近70萬平方米，其中琶洲市場的供應(yīng)占比90%。如新增供應(yīng)均能如期入市，廣州甲級寫字樓的存量將突破750萬平方米。隨著疫情的影響逐步減弱，需求層面有望逐步回暖，但在高供應(yīng)影響下，預(yù)計全市空置率會被繼續(xù)推升3-5個百分點，租金在短期內(nèi)大概率會繼續(xù)承壓。

來源： 北京寫字樓租售中心數(shù)據(jù)

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