宏觀環(huán)境：疫情拖累服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)及消費(fèi)市場(chǎng)，進(jìn)而對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)造成沖擊
1、多重超預(yù)期因素沖擊下，經(jīng)濟(jì)低速增長(zhǎng)，全年GDP同比僅增
二季度以來疫情多發(fā)散發(fā)，對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步恢復(fù)形成較大阻礙，全年GDP僅增3.0%。2022年，我國(guó)GDP總量為121.0萬億元，同比增長(zhǎng)3.0%，整體來看處于2017年以來低位，其中四季度單季增長(zhǎng)2.9%，增速較三季度收窄1.0個(gè)百分點(diǎn)。
第三產(chǎn)業(yè)受疫情沖擊較大，增速連續(xù)四個(gè)季度低于GDP增速。2022年，我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)增加值為63.9萬億元，同比增長(zhǎng)2.3%，較GDP增速低0.7個(gè)百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重為52.8%。
2、服務(wù)業(yè)市場(chǎng)活躍度偏低，全年超半數(shù)月份服務(wù)業(yè)商務(wù)活動(dòng)指數(shù)位于收縮區(qū)間
二季度以來，多輪疫情沖擊下，我國(guó)服務(wù)業(yè)市場(chǎng)活躍度整體偏低，3-5月以及9-12月服務(wù)業(yè)商務(wù)活動(dòng)指數(shù)均位于收縮區(qū)間。12月，服務(wù)業(yè)商務(wù)活動(dòng)指數(shù)降至39.4%，較上月下降5.7個(gè)百分點(diǎn)，為近五年同期最低水平。分行業(yè)來看，21個(gè)行業(yè)中有有15個(gè)位于收縮區(qū)間，其中零售、道路運(yùn)輸、住宿、餐飲、居民服務(wù)等接觸性聚集性行業(yè)商務(wù)活動(dòng)指數(shù)均低于35.0%，行業(yè)業(yè)務(wù)總量明顯回落。
3、城鎮(zhèn)居民收入保持增長(zhǎng)，但消費(fèi)支出累計(jì)增速連續(xù)三個(gè)季度下降
城鎮(zhèn)居民收入增速放緩：2022年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為49283元，同比名義增長(zhǎng)3.9%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)1.9%，不及2019及2021年，增速較前三季度收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)。
城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出降幅擴(kuò)大：2022年，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出為30391元，同比名義增長(zhǎng)0.3%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際下降1.7%，降幅較1-3季度擴(kuò)大1.5個(gè)百分點(diǎn)。
從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看，食品煙酒、居住、其他用品及服務(wù)三類消費(fèi)同比增幅在3%以上，但教育文化娛樂、衣著、醫(yī)療保健、生活用品及服務(wù)、交通通信五大類消費(fèi)支出同比均下降。
4、消費(fèi)市場(chǎng)受疫情沖擊較大，全年多個(gè)月份社會(huì)消費(fèi)品零售總額單月增速為負(fù)，但線上消費(fèi)需求依舊穩(wěn)步釋放
2022年以來，疫情出現(xiàn)多輪反復(fù)，消費(fèi)市場(chǎng)尤其是聚集型、接觸型消費(fèi)受到?jīng)_擊，一定程度上拖累消費(fèi)增速。2022年全年，我國(guó)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額44.0萬億元，同比下降0.2%，其中12月單月同比下降1.8%。分消費(fèi)類型來看，2022年，商品零售額同比增長(zhǎng)0.5%，餐飲收入同比下降6.3%。
但線上消費(fèi)需求依舊穩(wěn)步釋放，2022年全年，全國(guó)實(shí)物商品網(wǎng)上零售額同比增長(zhǎng)6.2%，占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重為27.2%。
盡管短期內(nèi)疫情對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)的擾動(dòng)較大，但依托于超大規(guī)模市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，在擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略基點(diǎn)下，我國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)依舊顯現(xiàn)韌性。2023年，隨著疫情防控政策不斷優(yōu)化，疊加擴(kuò)內(nèi)需促消費(fèi)政策不斷發(fā)力顯效，消費(fèi)市場(chǎng)或?qū)⒂瓉韽?fù)蘇。
市場(chǎng)表現(xiàn)：商辦用房開工投資、銷售面積同比均下降，商辦用地供需規(guī)�？s量，市場(chǎng)整體面臨下行壓力
5、全國(guó)商辦市場(chǎng)存量：以新開工面積計(jì)算，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房存量達(dá)33.22億平方米，辦公樓存量達(dá)9.50億平方米，2014年后商辦用房開工量整體呈下行趨勢(shì)，進(jìn)入存量時(shí)代
商業(yè)營(yíng)業(yè)用房：1999-2022年，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工面積累計(jì)達(dá)33.22億平方米，年均復(fù)合增速約為24.4%。2014年以前，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開工整體呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2014年以后，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開工持續(xù)下降，2022年，同比降幅達(dá)41.9%。
辦公樓：1999-2022年，全國(guó)辦公樓新開工面積累計(jì)達(dá)9.50億平方米，年均復(fù)合增速約為23.9%。2015年以前，辦公樓開工整體呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2015年以后，全國(guó)辦公樓開工普遍有所下降，2022年，同比降幅達(dá)39.1%。
6、商辦用房：2022年，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、辦公樓開工投資、銷售面積同比均下降，二季度以來商辦物業(yè)銷售面積單月增速持續(xù)為負(fù)
商業(yè)營(yíng)業(yè)用房：2022年，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開發(fā)投資額為10647億元，同比下降14.4%，降幅較2021擴(kuò)大9.6個(gè)百分點(diǎn)；新開工面積為8195萬平方米，同比下降41.9%，降幅較2021年擴(kuò)大20.2個(gè)百分點(diǎn)。
辦公樓：2022年，全國(guó)辦公樓開發(fā)投資額為5291億元，同比下降11.4%，降幅較2021年擴(kuò)大3.4個(gè)百分點(diǎn)。新開工面積為3180萬平方米，同比下降39.1%，降幅較2021年擴(kuò)大18.2個(gè)百分點(diǎn)。
整體來看，2022年，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房及辦公樓開發(fā)投資額、新開工面積同比均持續(xù)下降。受2022年商辦用地供求縮量等因素影響，預(yù)計(jì)2023年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房及辦公樓新開工面積同比或延續(xù)下降態(tài)勢(shì)，進(jìn)而對(duì)開發(fā)投資額形成拖累。
商業(yè)營(yíng)業(yè)用房：2022年，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積為8239萬平米，同比下降8.9%；12月，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積為1005萬平方米，同比下降33.7%，7月起，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房單月銷售面積連續(xù)6個(gè)月同比下降。
辦公樓：2022年，全國(guó)辦公樓銷售面積為3264萬平方米，同比下降3.3%；12月，全國(guó)辦公樓銷售面積為444萬平方米，同比下降18.9%，7月起，除9月外的其他月份辦公樓單月銷售面積同比均下降。
7、商辦用地：2022年，全國(guó)300城商辦用地推出與成交面積同比均下降，成交樓面均價(jià)同比微幅下跌，平均溢價(jià)率同比小幅下降
2022年全年：全國(guó)300城商辦用地推出面積為20058萬平方米，同比下降23.3%；成交面積為17658萬平方米，同比下降17.6%。
2022年12月：全國(guó)300城商辦用地共推出1147萬平方米，同比下降50.8%，成交3780萬平方米，同比下降26.7%。
2022年全年：全國(guó)300城商辦用地成交樓面均價(jià)為2273元/平方米，同比微幅下跌0.5%，平均溢價(jià)率為4.0%，同比小幅下降0.8個(gè)百分點(diǎn)。
2022年12月：全國(guó)300城商辦用地成交樓面均價(jià)為2084元/㎡，同比上漲11.6%，平均溢價(jià)率為3.1%，同比小幅下降0.4個(gè)百分點(diǎn)。
推出及成交面積：2022年，一線城市商辦用地推出及成交面積分別為695萬平方米、705萬平方米，同比分別下降27.0%、24.6%；二線城市商辦用地推出及成交面積分別為6487萬平方米、5908萬平方米，同比分別下降20.9%、18.1%；三四線城市商辦用地推出及成交面積分別為12876萬平方米、11045萬平方米，同比分別下降24.3%、16.9%。
成交樓面均價(jià)及溢價(jià)率：2022年，一線城市商辦用地成交樓面均價(jià)為10641元/平方米，同比微幅上漲1.9%，二線城市為2575元/平方米，同比微幅下跌0.3%，三四線城市為1578元/平方米，同比微幅上漲1.7%。平均溢價(jià)率方面，一線城市為0.3%，同比下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，二線城市為3.4%，同比下降0.9個(gè)百分點(diǎn)，三四線城市由于土地推出價(jià)格相對(duì)較低，平均溢價(jià)率高于一二線城市，為6.3%，同比下降1.2個(gè)百分點(diǎn)。
8、寫字樓租金：重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓租金連續(xù)四個(gè)季度下跌，其中四季度跌幅為
根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)寫字樓租金指數(shù)對(duì)全國(guó)重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2022年四季度，全國(guó)重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓平均租金 為4.74元/平方米/天，環(huán)比下跌0.18%。
四季度，尤其是11月下旬以來，部分城市疫情有所反復(fù)，需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱“三重壓力”加大，制約經(jīng)濟(jì)恢復(fù)，與寫字樓租賃市場(chǎng)相關(guān)性較強(qiáng)的服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)活躍度降低。盡管重點(diǎn)城市寫字樓租賃需求整體仍繼續(xù)釋放，但在不利因素影響下，部分城市需求釋放速度放緩，甚至出現(xiàn)較多的退租現(xiàn)象。價(jià)格方面，盡管部分核心商圈的優(yōu)質(zhì)樓宇價(jià)格保持穩(wěn)定或小幅上漲，但更多樓宇業(yè)主選擇以降租的方式挽留老租戶，以維持出租率的穩(wěn)定。多重因素影響下，四季度寫字樓租金指數(shù)監(jiān)測(cè)的全國(guó)15個(gè)重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓平均租金環(huán)比繼續(xù)下跌。
展望未來，疫情沖擊帶來的不利影響仍將持續(xù)一段時(shí)間，但隨著疫情防控政策不斷優(yōu)化，疊加中央及各地陸續(xù)出臺(tái)擴(kuò)大內(nèi)需、助企紓困、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、招商引資等各方面政策，或?qū)⒋龠M(jìn)寫字樓租賃需求釋放，預(yù)計(jì)重點(diǎn)城市寫字樓租賃市場(chǎng)將于2023年一季度后逐漸企穩(wěn)復(fù)蘇。但值得注意的是，四季度受疫情影響而延遲入市的項(xiàng)目也將于2023年逐漸入市，部分城市或?qū)⑿纬晒⿷?yīng)小高峰，供給側(cè)壓力的上升或?qū)е虏糠稚倘ψ饨鹑杂邢陆悼臻g。
9、疫情沖擊實(shí)體商業(yè)市場(chǎng)，下半年商業(yè)街商鋪?zhàn)饨瓠h(huán)比跌幅擴(kuò)大至0.71%，商圈（購(gòu)物中心）商鋪?zhàn)饨瓠h(huán)比止?jié)q轉(zhuǎn)跌，跌幅為
2022年下半年，受疫情沖擊，消費(fèi)需求疲軟，10-12月，社會(huì)消費(fèi)品零售總額單月增速持續(xù)為負(fù)，不利因素導(dǎo)致重點(diǎn)城市商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)承壓，商鋪?zhàn)饨鹣滦袎毫哟�。根�?jù)對(duì)全國(guó)重點(diǎn)城市主要商業(yè)街和典型購(gòu)物中心商鋪?zhàn)赓U樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2022年下半年，我國(guó)主要商業(yè)街商鋪?zhàn)饨鹚秸w繼續(xù)下跌，且跌幅較2022年上半年有所擴(kuò)大；重點(diǎn)商圈（購(gòu)物中心）商鋪?zhàn)饨鹚秸w止?jié)q轉(zhuǎn)跌。其中，由全國(guó)重點(diǎn)城市100條商業(yè)街商鋪為樣本標(biāo)的構(gòu)成的百大商業(yè)街（百街）商鋪平均租金為24.53元/平方米/天，環(huán)比下跌0.71%，跌幅較2021年下半年擴(kuò)大0.25個(gè)百分點(diǎn)；由100個(gè)典型購(gòu)物中心商鋪為樣本標(biāo)的構(gòu)成的百大購(gòu)物中心（百M(fèi)ALL）商鋪平均租金為26.94元/平方米/天，由2022年上半年的環(huán)比上漲0.14%轉(zhuǎn)為下跌0.09%。
展望未來，12月下旬以來，部分城市的消費(fèi)市場(chǎng)已出現(xiàn)回暖信號(hào)，實(shí)體商業(yè)客流量有所回升，2023年，在疫情影響減弱后，居民消費(fèi)意愿或?qū)⒂兴嵘�，消費(fèi)市場(chǎng)或?qū)⒎�(wěn)步復(fù)蘇。從供給端來看，2022年，部分城市出臺(tái)國(guó)際消費(fèi)中心城市培育、商圈改造提升、活化歷史文化街區(qū)、促進(jìn)元宇宙發(fā)展等多方面政策，推動(dòng)實(shí)體商業(yè)提質(zhì)升級(jí)，為商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)帶來更多優(yōu)質(zhì)供給。2023年上半年，在供給側(cè)提質(zhì)升級(jí)和消費(fèi)市場(chǎng)復(fù)蘇等多重利好因素促進(jìn)下，重點(diǎn)城市商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)有望逐步企穩(wěn)恢復(fù)。
10、大宗交易：2022年，20個(gè)商辦重點(diǎn)城市大宗交易市場(chǎng)活躍度下降，交易宗數(shù)同比降幅超三成
成交宗數(shù)：2022年，中指數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)的20個(gè)商辦重點(diǎn)城市共監(jiān)測(cè)到大宗交易141宗，較2021年減少78宗。從城市等級(jí)來看，一線城市共監(jiān)測(cè)到87宗，占比62%，其中上海、北京、深圳、廣州交易宗數(shù)分別為47宗、18宗、13宗、9宗，上海、北京依舊是最為活躍的城市；二線城市交易活躍度顯著低于一線城市，其中成都、杭州、重慶、蘇州、武漢交易宗數(shù)在5-10宗之間，其他城市均在5宗以內(nèi)。
成交總價(jià)：2022年，20個(gè)商辦重點(diǎn)城市共監(jiān)測(cè)到大宗交易1294億元，同比下降50%。從城市等級(jí)來看，一線城市成交總價(jià)為1015億元，占比78%，二線城市成交總價(jià)為278億元，占比22%。整體來看，2022年，20個(gè)重點(diǎn)城市大宗交易宗數(shù)及金額均較2021年顯著下滑。
單筆交易平均金額：以監(jiān)測(cè)到總價(jià)的交易來看，2022年20個(gè)商辦重點(diǎn)城市單筆交易平均金額為11億元，同比下降15%。其中一線城市單筆交易平均金額為14億元，顯著高于二線城市的6億元。
物業(yè)類型：2022年，在20個(gè)商辦重點(diǎn)城市監(jiān)測(cè)的141宗大宗交易交易案例中，以寫字樓為標(biāo)的的交易占40%，依舊是投資者最青睞的物業(yè)類型，其次為商業(yè)，占比13%，綜合體、商務(wù)園區(qū)、工業(yè)廠房占比均在10%左右。
買家類型：2022年，以披露買家的交易計(jì)算，內(nèi)資買家投資活動(dòng)依舊最為活躍，占比82%。從賣家企業(yè)類型來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，部分房企為緩解資金壓力選擇出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，賣家包含房企及旗下物管、商管公司的交易宗數(shù)占比超五成。
總體來看，2022年，受經(jīng)濟(jì)下行、疫情多發(fā)散發(fā)等因素影響，國(guó)內(nèi)大宗交易市場(chǎng)活躍度下降，買方投資偏謹(jǐn)慎，投資規(guī)�；芈洹２糠址科筚Y金壓力不減，或?qū)⒗^續(xù)出售資產(chǎn)以獲取現(xiàn)金，買方應(yīng)把握窗口期，收購(gòu)高性價(jià)比物業(yè)擴(kuò)充資產(chǎn)規(guī)模。
企業(yè)表現(xiàn)：投資布局聚焦于高能級(jí)城市及核心城市群，更加重視輕資產(chǎn)拓展和精細(xì)化運(yùn)營(yíng)
□ 房地產(chǎn)行業(yè)仍處調(diào)整期，持有型業(yè)務(wù)助力頭部房企穩(wěn)度行業(yè)下行周期
2022年，房地產(chǎn)行業(yè)處于深度調(diào)整期，供需兩端均走弱，需求疲軟，企業(yè)投資、開工意愿減弱，部分民營(yíng)房企仍面臨較大的資金壓力和經(jīng)營(yíng)困境。在此情況下，能夠帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流、提升短期償債能力的持有型業(yè)務(wù)因其抗周期性較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，成為部分頭部房企穩(wěn)度行業(yè)下行周期的有效助力。部分在商業(yè)、辦公、長(zhǎng)租公寓等持有型業(yè)務(wù)領(lǐng)域具備先發(fā)優(yōu)勢(shì)的頭部房企在2022年表達(dá)出要堅(jiān)定做優(yōu)持有型業(yè)務(wù)的決心。
□ 投資布局更加聚焦于核心一二線城市以及核心城市群強(qiáng)三線城市
2022年，商業(yè)地產(chǎn)供需兩端均走弱，企業(yè)投資、開工意愿減弱，商鋪、寫字樓租賃需求動(dòng)力不足。房企在商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的投資布局方面更趨謹(jǐn)慎，布局更加聚焦于人口和資源聚集能力強(qiáng)、城市發(fā)展活力和潛力較大的核心一二線城市以及核心城市群強(qiáng)三線城市。
□ 商業(yè)板塊加大輕資產(chǎn)拓展力度，開發(fā)企業(yè)“輕重并舉”或成趨勢(shì)
房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，不持有土地和項(xiàng)目的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式可以為企業(yè)減輕資金壓力，降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，輕重分離的運(yùn)營(yíng)模式也有助于企業(yè)優(yōu)化資源配置。2022年，新城控股(601155)、龍湖集團(tuán)、中糧大悅城(000031)等頭部企業(yè)均加大了輕資產(chǎn)拓展的力度，通過運(yùn)營(yíng)管理和品牌輸出，實(shí)現(xiàn)高效擴(kuò)張。
在發(fā)展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的過程中，頭部企業(yè)逐漸形成規(guī)模效應(yīng)，同時(shí)，由于商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)行業(yè)從技術(shù)經(jīng)驗(yàn)、品牌影響力、人才儲(chǔ)備等方面都具有較高的進(jìn)入壁壘，頭部企業(yè)價(jià)值凸顯，受到資本市場(chǎng)青睞，走上將輕資產(chǎn)商管業(yè)務(wù)分拆上市的道路，為企業(yè)拓寬融資渠道的同時(shí)提升市場(chǎng)化能力，獲得更好地成長(zhǎng)。目前已有華潤(rùn)萬象生活、星盛商業(yè)、越秀服務(wù)等頭部企業(yè)陸續(xù)登陸資本市場(chǎng)，推動(dòng)資本市場(chǎng)加深對(duì)商管板塊的認(rèn)知，提振行業(yè)發(fā)展信心。
□ 經(jīng)營(yíng)策略以穩(wěn)為主，著重強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)績(jī)效和企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率的提升
從企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略來說，2022年二季度以來，服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)放緩，消費(fèi)疲軟，在商業(yè)地產(chǎn)供需均走弱的情況下，房企商業(yè)地產(chǎn)板塊的經(jīng)營(yíng)策略主要以穩(wěn)為主，更加強(qiáng)調(diào)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理上降本增效，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)上保障出租率、客流量穩(wěn)定。
□ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物管/商管公司類REITs和CMBS/CMBN發(fā)行量同比下降，以基礎(chǔ)設(shè)施、租賃住房為底層資產(chǎn)的產(chǎn)品發(fā)行量增長(zhǎng)較快
2022年，類REITs和CMBS/CMBN產(chǎn)品發(fā)行量共計(jì)約1874億元，同比增幅約19%。分產(chǎn)品類型來看，類REITs產(chǎn)品發(fā)行量為549億元，其中以基礎(chǔ)設(shè)施和租賃住房為底層資產(chǎn)的類REITs產(chǎn)品發(fā)行量增長(zhǎng)較快，帶動(dòng)類REITs產(chǎn)品發(fā)行量大幅增長(zhǎng)。分物業(yè)類型來看，以辦公物業(yè)為底層資產(chǎn)的產(chǎn)品發(fā)行量最大，占比超三成，其次為零售物業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施，三者合計(jì)占比超七成。2022年，以發(fā)行量計(jì)算，近七成類REITs和CMBS/CMBN由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物管/商管公司以及國(guó)資平臺(tái)/地方城投發(fā)起，占比較2021年下降近兩成。
數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中指研究院綜合整理
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