位于廣州琶洲CBD的寫字樓項目--星河灣中心已于近期正式投入使用。

　　這棟高259.5米的超甲級寫字樓，由美國SOM建筑事務(wù)所設(shè)計，項目占地面積約1.18萬平方米，總建筑面積12.11萬平方米，提供總共46層的辦公空間。

　　值得注意的是，星河灣中心是星河灣集團(tuán)旗下首座落成的商業(yè)樓宇。

　　星河灣集團(tuán)過去一直被視為中國房地產(chǎn)行業(yè)的“豪宅專家”，長期專注于住宅開發(fā)領(lǐng)域，對其他業(yè)務(wù)的關(guān)注較少。

　　或出于改善產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的需要，“進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)”曾一度被星河灣重視，但后續(xù)相關(guān)進(jìn)展緩慢，不過目前亦結(jié)出了果實。

　　資料顯示，星河灣中心的歷史最早可以追溯到2011年，彼時出人意料地斥資4.99億元將海珠區(qū)新港東路以北琶洲大道以南AH040215商業(yè)金融業(yè)用地收入囊中。

　　拿下琶洲商業(yè)地塊后，市場猜測星河灣是否由此為起點介入商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，從而改變過去秉持的產(chǎn)品模式和豪宅開發(fā)商的定位。

　　但當(dāng)時星河灣管理層似乎并沒有這方面的心思。據(jù)媒體報道，星河灣相關(guān)人士在回應(yīng)事件時表示，此次琶洲拿地是星河灣正常發(fā)展的需要，計劃將用于建設(shè)集團(tuán)總部。

　　在此之前，星河灣一直在廣州星河灣酒店內(nèi)部辦公。

　　似乎并未最終定決心開拓商業(yè)地產(chǎn)板塊，星河灣中心在拿地5年內(nèi)一直未提上工作日程。

　　星河灣集團(tuán)過去給人們的傳統(tǒng)印象是項目整體開發(fā)節(jié)奏較保守，成立將近30年時間，僅入市了約18個樓盤，只是該公司過去也并未發(fā)生過囤地的先例。

　　“公司要理性地看清趨勢……既要各產(chǎn)業(yè)一馬當(dāng)先，更要注重多產(chǎn)業(yè)齊頭并進(jìn)�！毙呛訛吃�2016年伊始選擇重提商業(yè)計劃，當(dāng)年對外公布的年度核心戰(zhàn)略之一，就是“將在廣州琶洲電商總部建設(shè)一個地標(biāo)項目”。

　　此時琶洲對廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要性快速提高，當(dāng)?shù)卣猩滩块T剛剛在2015年內(nèi)集中引進(jìn)騰訊、阿里巴巴、唯品會、小米等互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)入駐，建設(shè)地區(qū)總部。

　　順應(yīng)時勢，星河灣集團(tuán)在2016年2月宣布與廣州工商聯(lián)盟投資有限公司等18家企業(yè)組成聯(lián)合體，以21.5億元競得海珠區(qū)琶洲西區(qū)AH040163商業(yè)地塊。該地塊計劃開發(fā)為廣商中心大廈項目，它是一棟規(guī)劃高度達(dá)376米的寫字樓。

　　同年6月，擱置達(dá)5年的星河灣中心項目宣告破土動工。

　　截至目前，星河灣中心已經(jīng)落地。另根據(jù)2022年11月消息，目前廣商中心大廈塔樓核心筒已經(jīng)建設(shè)至300米附近。

　　這兩棟超甲級寫字樓將共同構(gòu)成星河灣集團(tuán)商業(yè)板塊最重要的組成部分。

　　除此之外，星河灣商業(yè)主要著眼于服務(wù)旗下豪宅項目的社區(qū)商業(yè)，例如一些配套的社區(qū)商業(yè)中心、商業(yè)街、酒店、會所等。

　　此時星河灣中心投入使用，不失為星河灣在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域投資的一次里程碑動作。

　　但另一方面，星河灣中心甫一入市就需要面對比較艱難的市況。雖然絕大部分面積均將作為星河灣集團(tuán)總部使用，不過據(jù)悉該項目還剩余5.5萬平方米面積需要招租。

　　琶洲特別是琶洲總部經(jīng)濟(jì)和互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的國際城市中央商務(wù)核心區(qū)，是廣州寫字樓市場過去幾年和未來幾年形成供應(yīng)的重點區(qū)域。

　　根據(jù)第一太平戴維斯發(fā)布的《2022年上半年廣州房地產(chǎn)市場回顧與展望》報告，2022年三季度廣州預(yù)計會有7個新寫字樓項目入市，它們均位于琶洲區(qū)域。

　　由于過去幾年新增供應(yīng)和吸納，形成了比較良好的平衡。疫情三年就算遭受了沖擊，廣州寫字樓市場與其余幾個一線城市相比，一直保持最低的空置率。

　　不過如果將觀察對象放在琶洲，就會發(fā)現(xiàn)情況可能會嚴(yán)峻一些。

　　來自戴德梁行廣州寫字樓市場第三季度報告，琶洲甲級寫字樓存量為152.73萬平方米，空置率達(dá)19.8%。同一時期，廣州甲級寫字樓整體的空置率僅12.9%。而按照第一太平戴維斯的最新報告，這一數(shù)據(jù)已升至16.3%。

　　琶洲空置率是全市重點商圈中幾乎最高，但租金要比體育中心和珠江新城區(qū)域更低，2022年第三季度顯示為144.81元/平方米/月。

　　另據(jù)戴德梁行近期發(fā)布的2022年廣州房地產(chǎn)市場回顧及展望報告，預(yù)計在2023年，廣州甲級寫字樓市場超過八成的新項目供應(yīng)位于琶洲商務(wù)區(qū)，規(guī)模將突破600萬平方米。

　　星河灣中心無疑要面對激烈的競爭。

　　但好消息是，最新數(shù)據(jù)顯示，廣州寫字樓市場在第四季度凈吸納量已成功由負(fù)轉(zhuǎn)正至3.9萬平方米。

　　隨著未來一段時間的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，需求有望逐漸恢復(fù)。

來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)

編輯：jinbao